Ипотека для коммерческой надвижимости

Очередное заседание Международного ипотечного клуба (МИК) было посвящено практике кредитования коммерческой недвижимости, инвестированию в новые объекты и защите прав землепользователей. Участники встречи также уделили внимание обсуждению законодательных изменений на рынке жилья.

О новостях в законодательной сфере рассказал почетный член клуба, депутат Государственной думы РФ Александр Коган. Похвастаться было нечем. Многие законы не работают по той причине, что Правительство РФ не приняло необходимых подзаконных актов.

 

 

В частности, это касается Закона о регулировании тарифов ЖКХ. «Методику регулирования тарифов даже не рассматривали, хотя мы подали ее еще в декабре», — сетовал А. Коган.

Разлад между законодательной и исполнительной властью ставит под угрозу реализацию национального проекта «Доступное жилье» и тормозит развитие рынка недвижимости в целом. Даже утвержденные и давно вступившие в силу правовые нормы на местах попросту игнорируют. То, что происходит с выделением площадок под возведение жилья, депутат Госдумы назвал саботажем. Объемы строительства сократились во многом из‑за отсутствия стройплощадок. Но их‑то муниципальные образования отдавать не хотят.

В данной ситуации даже формирование ипотеки, как это ни парадоксально, идет во вред, поскольку способствует повышению платежеспособного спроса на квартиры, которых либо нет, либо они слишком дороги. Заемщик не успевает реализовать одобренный кредит, потому что стоимость квадратного метра растет еженедельно. В связи с этим все более востребованной становится помощь ипотечного брокера и риелтора, максимально ускоряющих процесс встречи заемщика со своим жильем. Банки тоже считают сотрудничество с ипотечными брокерами перспективным. Один из последних примеров такого взаимодействия — совместный проект компании «Лаурел-ипотека» и Московского кредитного банка. Уже первые шаги программы продемонстрировали ее эффективность.

Кредит на покупку коммерческой недвижимости

Оформление ипотеки на покупку квартиры простым делом назвать нельзя, но все‑таки процедура становится более понятной и доступной. Получить кредит на приобретение коммерческой недвижимости значительно сложнее.
Опытом реализации собственного проекта по кредитованию коммерческой недвижимости поделился руководитель проекта «Коммерческая ипотека» Сергей Киприянов (Московский ипотечный центр). Компания занималась им четыре месяца. Срок, конечно, небольшой, но позволяющий сделать кое‑какие предварительные выводы.

Во‑первых, из массы потенциальных заемщиков, обратившихся за помощью в компанию, кредитный договор подписали лишь 5%, а получили финансирование и того меньше. Причина в том, убежден С. Киприянов, что малый и средний бизнес в России не имеет той четкости ведения финансовых документов, которую требуют банки. Без убедительных документов банк не готов предоставить заем.

Во‑вторых, ни один ипотечный договор не был застрахован, что можно объяснить нежеланием банков привлекать страховые компании и слишком высокими требованиями, предъявляемыми страховщиками к клиентам.

Проект предоставления услуг по кредитованию покупки коммерческой недвижимости под залог этой недвижимости рассчитан как на юридических, так и на физических лиц. Причем при оценке платежеспособности физического лица принимают во внимание доходы предприятий, находящихся в его собственности, а доходы по акциям и ценным бумагам, котировки которых могут меняться, не рассматривают. Физическое лицо должно располагать собственными средствами на приобретение коммерческой недвижимости в размере 20% от ее стоимости. Сроки кредитования физических лиц на покупку коммерческой недвижимости составляют десять лет при процентной ставке от 13% годовых в валюте и наличии от 20% собственных средств.

С. Киприянов остановился также на лизинге коммерческой недвижимости, приобретающем все большую популярность.
Напомним, что лизинг — это такой вид финансирования, когда компания покупает объект недвижимости, указанный клиентом, и предоставляет ему его за плату во временное владение и пользование. После окончания срока лизинга к клиенту переходят права собственности на объект.

Если лизингополучатель сам же является продавцом объекта, то реализуется схема возвратного лизинга, позволяющая получить долгосрочное финансирование продаваемой недвижимости. Сложная на первый взгляд схема имеет ряд преимуществ: долгосрочное финансирование на выгодных условиях, предполагающих уменьшение налогооблагаемой базы, полную бухгалтерскую амортизацию имущества, помогающую избежать дополнительных расходов при передаче объекта недвижимости в собственность лизингополучателю, и другие аспекты. Лизинг стоит чуть дороже банковского кредита или столько же. Но процедура регистрации права собственности на объект, сдаваемый в долгосрочную аренду, непроста. Отсутствуют стандарты прохождения лизинговой сделки. Несмотря на указанные минусы, данный вид финансирования наиболее удобен предприятиям малого и среднего бизнеса, не располагающим достаточными средствами для покупки недвижимости.

Средний и малый бизнес катастрофически нуждается в помещениях, но приобрести их не может. Тормозят развитие полноценной коммерческой ипотеки пробелы в законодательстве. Об этом на заседании клуба говорил главный юрисконсульт Москоммерцбанка Денис Фролов.

Запутана и сложна система как получения займа, так и оформления собственности на объект коммерческой недвижимости. Надо поискать такого продавца, который готов ждать решения банка и реального поступления денег. Подводные камни ипотечного кредитования нежилых помещений подстерегают и заемщика, и кредитора в части оформления залогового обеспечения выданного кредита. Дело в том, что в силу закона невозможно оформление залога на коммерческую недвижимость. В этом участники рынка видят основную причину слабого формирования полноценных ипотечных продуктов для бизнеса в крупных банках.

Принцип единого объекта недвижимости пока лишь провозглашают, как и права застройщика. Поэтому вполне вероятны ситуации, когда приобретенное с помощью займа помещение придется отдать, если у собственника земельного участка, на котором оно расположено, возникнут другие планы.

Однако можно надеяться на оптимистическое развитие ситуации по крайней мере в столице, поскольку мэр Москвы предлагает объявить становление малого и среднего бизнеса еще одним национальным проектом.

Доступные мансарды

Мансарды и надстройки, популярные в Европе, позволили увеличить жилищный фонд многих европейских столиц. О том, как используют эти возможности в Москве, рассказал Александр Шестопалов, генеральный директор компании «Мансарды Плюс».

По мнению докладчика, для существенного наращивания объемов строительства необходимо предложить новую технологию возведения жилья, преимущественно не связанную с использованием цемента, большим стартовым капиталом и приобретением земельных участков на аукционах, доступ к которым открыт только для крупных строительных организаций.

Такой технологией может стать обустройство чердаков домов. При прочих равных условиях подобное жилье дешевле обычного, так как плоская крыша фактически представляет собой готовую строительную площадку с подведенными к ней инженерными коммуникациями и не требует выкупа земли (или права ее долгосрочной аренды), рытья котлована, устройства фундаментов и «нулевого цикла».

Однако на пути этой идеи есть препятствия. Дело в том, что в соответствии с действующим законодательством собственникам помещений в жилом доме принадлежит еще и доля в общем имуществе дома. Лишить их общего имущества или его части без отчуждения права собственности на квартиры невозможно даже по решению суда. Поэтому реконструкция домов, осуществляемая с отчуждением данного имущества, невозможна, если даже все собственники помещений захотят перестроить свой дом.

Обойти этот законодательный барьер А. Шестопалов предлагает следующим образом. Все быстровозводимые металлические конструкции павильонного типа надстраиваемой мансарды должны опираться на часть наружных несущих стен здания, при этом крышу не используют в качестве пола надстраиваемого этажа.

К сожалению, несмотря на кажущуюся простоту и перспективность предложенного метода, в Москве таким образом еще не надстроен ни один дом с плоской крышей, хотя они составляют 70–80% всего жилищного фонда. Данный резерв под застройку позволит дополнительно возвести в городе несколько десятков миллионов квадратных метров жилья.

Защита прав землевладельцев при изъятии участков

Частная собственность в Российской Федерации защищена Конституцией, но на практике нередки случаи, когда при строительстве автодороги, реконструкции микрорайона, проведении трубопровода и так далее недвижимое имущество, находящееся на соответствующем земельном участке, попадает под снос, а его собственников лишают прав на землю и на объект недвижимости, на нем расположенный.

О защите интересов землевладельцев рассуждала руководитель юридической практики ЮК Legas Елена Герасимова.
По мнению профессионального юриста, землевладелец не так уж беззащитен. Гражданский кодекс РФ предусматривает строго установленный порядок процедуры изъятия земли, в том числе и обоснованность такого решения. Если спор перейдет в судебное разбирательство, то «муниципальный орган обязан доказать невозможность использования земельного участка в целях, для которых его изымают, без прекращения права собственности на недвижимое имущество». Кроме того, собственник должен быть уведомлен о предстоящем изъятии за год. Закон гарантирует ему равноценное возмещение потери участка путем справедливой выкупной цены, состоящей из рыночной стоимости земли и находящегося на ней недвижимого имущества и упущенной выгоды в связи с прекращением собственности на недвижимость.

Елена Герасимова отметила многочисленные противоречия, которые содержит законодательство, что затрудняет и без того сложные земельные отношения в России.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...