Колечко у крылечка

Правительство Москвы совместно с иностранными инвесторами намерено сделать ТТК местом торговли

Пока девелоперы бизнес-центров только прицениваются к Третьему транспортному, в торговом сегменте лучшие участки уже поделены. Основными игроками стали компании, известные своей приближенностью к московским властям. Оно и не удивительно, поскольку последние инициировали программу освоения ТТК предприятиями оптовой торговли. Свои торговые центры будут здесь развивать Metro Cash&Carry, «Интер МТД» и «Рамэнка».

Мы делили апельсин…
Поскольку ТТК проходит через различные районы Москвы, то вдоль него есть как популярные, так и не очень участки для размещения торговых центров.

 

 

«Есть участки перспективные и неперспективные. Все зависит от типа и цели использования этих земель, их окружения, состояния, обременения и прочих факторов. ТТК уже является некой границей, например, при поиске офисных помещений», – говорит гендиректор компании Leeds Property Group Елена Флоринская.

В декабре 2003 г. правительство Москвы выпустило постановление о мерах развития оптовой и розничной торговли на территориях, прилегающих к МКАД и Третьему транспортному кольцу. Правда, в нем были обозначены лишь адреса земельных участков и предполагаемый формат торговых точек. А вот о том, кому предстоит воплотить грандиозные планы по заключению Москвы в «торговое кольцо», авторы постановления №1031 умолчали. Впрочем, спустя полтора месяца список основных действующих лиц и исполнителей новой программы полностью определился. И оказался весьма разношерстным.

Строительством и эксплуатацией более чем 70 новых торговых точек, расположенных вдоль московских кольцевых магистралей, займутся компании, весьма различные по масштабам бизнеса, степени известности и географии капитала. Это и ставшие уже традиционными для Москвы иностранные инвесторы – Metro Cash&Carry, Auchan, IKEA, «Гиперцентр», развивающий «Мосмарты», российское ЗАО с британским капиталом «Интер МТД», и даже ряд компаний, специализировавшихся до этого на поставках в Москву картофеля, моркови и яиц из российских регионов.

Естественный отбор
Вполне понятно, почему первыми претендентами на привлекательные места оказались немецкая компания Metro Cash&Carry, владеющая в столице тремя магазинами, громко заявившая о своих планах Real Holding GmbH, а также российская фирма «Интер МТД» и турецкая «Рамэнка». Теплые отношения турецких предпринимателей с московским мэром известны, Real Holding GmbH (подразделение Metro AG) пока даже не имеет офиса в России, но активно пользуется услугами «Московской девелоперской компании», принадлежащей бизнесмену «ближнего лужковского круга» Шалве Чигиринскому. Немецким торговцам даже придумано пока нигде юридически не закрепленное название – «Метро-Реал».

Впереди всех в деле освоения транспортных колец оказалась «Рамэнка». В конце 2003 г. турецкая компания открыла на пересечении МКАД и Ленинградского шоссе гипермаркет площадью 35 тыс. кв.м. Символично, что участок, на котором он строился около года, также оказался в списке территорий, осваиваемых согласно постановлению от 17 декабря 2002 г. Понятно, что других претендентов на него не нашлось, кроме «Рамэнки», заплатившей только за право заключения договора долгосрочной аренды земли почти $2,5 млн. Еще более $800 тыс. было заплачено за 49 лет аренды.

У ЗАО «Интер МТД» также есть надежные покровители. По словам представителя управления ресурсов, потребительского рынка и услуг префектуры Южного округа, эта компания «рекомендована правительством». Возглавляемое бывшим «внешторговцем» Давидом Давидянцем ЗАО «Интер МТД» на фоне остальных компаний выглядит темной лошадкой. Впрочем, эта российская компания, учредителем которой, по данным Московской регистрационной палаты, является британская компания Dalli Holding Limited, много лет владеет мелкооптовым магазином площадью 2,5 тыс. кв.м на Краснопресненской набережной рядом с «Экспоцентром». В последнее время бизнес «Интер МТД» начал стремительно развиваться.

Серьезные планы серьезных людей
В конце 2003 г. «Интер МТД» по распоряжению правительства получила в долгосрочную аренду участок земли в 4,8 га в юго-западной части рынка «Садовод» на 14-м км МКАД под строительство торгового комплекса типа «кэш энд кэрри». Через некоторое время после этого городская комиссия по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию выделила «Интер МТД» еще один участок в районе Третьего кольца – на пересечении ул. Автозаводская и Симоновской набережной (2,07 га).

Эти участки компания получает согласно постановлению правительства Москвы №513, в котором было принято решение о строительстве и вводе в эксплуатацию 10 предприятий типа «кэш энд кэрри» на базе ЗАО «Интер МТД». Таким образом, компании предстоит получить и освоить восемь участков.

Наряду с тиражированием доморощенного «кэш энд кэрри» свою версию (и, как показала практика, весьма успешную) будет продвигать немецкая Metro Cash&Carry (участки на 104-м км МКАД и на ул. Рябиновая).

Впрочем, московское правительство далеко не всегда планирует освоение новых территорий. Так, согласно постановлению №1031 уже занятый магазином Metro участок на проспекте Мира просто подлежит расширению: к нему прибавятся две части – площадью 1,5 га и 15–20 га.

В рамках того же постановления в Восточном округе ожидается появление первого в Москве гипермаркета Real. «Так это или нет – не могу сказать. Ждем марта, когда приедет менеджер Real по России, – говорит PR-менеджер компании Metro Юлия Белова. – Но знаю точно, что гипермаркет будет открыт в конце года».

Наибольшая конкуренция на московском «торговом» кольце ожидается в номинации «Гипермаркет». Под их строительство пока выделено шесть земельных участков. На них, помимо «привилегированных» немцев, претендуют французы из Auchan: гипермаркет площадью 46 тыс. кв.м откроется на Рублевском шоссе (55-й км МКАД) уже в этом году. Иностранные операторы гипермаркетов не будут чувствовать себя одиноко на кольцевой дороге. На пересечении Дмитровского шоссе и ул. Череповецкая на территории 5,22 га к концу года ожидается открытие гипермаркета «Мосмарт» – совместного детища «Седьмого континента» и ЗАО «Гиперцентр». По словам Андрея Рогачева, директора по маркетингу ЗАО «Гиперцентр», на сегодня завершена подготовка участка, выбирается подрядчик, а начало строительство назначено на весну.

Сорока-ворона кашу варила…
В известной детской считалочке про сороку-ворону всегда оставался один – как правило, самый маленький – палец, который в итоге оставался без каши. То же и у московского правительства – щедрот хватает не на всех.

А потому возникает логичный вопрос: что же останется тем, чьи палатки или торговые павильоны до сих пор находились в районе строительства ТТК и были или будут снесены в ходе исполнения постановлений правительства?

По мнению эксперта компании «Полз Ярд» Владимира Кудрявцева, вопрос о правомерности действий муниципальных властей по сносу киосков и модулей с ТТК является одним из концептуальных вопросов московской недвижимости, характеризующих земельные отношения в Москве. «В договоре аренды с муниципальными властями оговорены все эти нюансы и процедуры, – говорит Е. Флоринская. – Если «палаточники» не имеют такого договора, то это уже совсем другой вопрос, и действия такие считаются самовольным захватом земли. Поэтому «палаточники» не должны иметь никаких претензий к властям и требовать каких-либо компенсаций».

Согласно действующему законодательству земельный участок может быть отчужден у государства только в определенных случаях, а земельные участки под киосками и модулями вообще не могут иметь иного собственника, кроме государства. Умелое использование администрацией города этого обстоятельства делает любой снос в районе ТТК санкционированным. Скорее всего, арендаторы киосков и модулей, договоры с которыми истекли или истекают, покинут земельный участок в кратчайший срок. Если договор аренды еще действителен, то арендатор может попытаться сохранить за собой участок до истечения срока договора, либо покинуть участок, подчинившись властям. Попытки решить проблему через суд, подав иск о возмещении упущенной выгоды или принудительном продлении договора, как правило, заканчиваются не в пользу арендатора.

Никаких компенсаций бывшие арендаторы от правительства не получали и, скорее всего, не получат. Отчасти это связано с тем, что они не смогут доказать свои реальные доходы от ведения бизнеса на данном участке – у большинства малых предприятий сегодня «черная» бухгалтерия, успешно скрывающая подлинные цифры оборота. Компенсационные льготы при заключении новых договоров аренды, соответственно, правительством также не рассматриваются. В отдельных случаях некоторые крупные торговые организации (например, администрации сегодняшних рынков) могут получить первоочередное право аренды муниципальных помещений в качестве компенсации до проведения открытого тендера. По сложившейся практике в Москве инвесторами ТЦ являются коммерческие структуры, и, как правило, доли муниципалитета в ТЦ к моменту их сдачи в аренду, нет. А значит, и переселение бывших палаточников в ТЦ может проводиться на общих основаниях и только за их счет.

Елена Барклаева Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...