Коммерческая недвижимость. Curriculum vitae* для ресторана и магазина

На рыночную стоимость помещения под магазин, офис или предприятие сферы услуг (например, ресторан) влияет множество объективных и субъективных факторов, начиная с экономической ситуации в стране и заканчивая наличием свежего ремонта и даже гораздо более мелкими нюансами. Одна из таких частностей, которая, впрочем, порой имеет довольно большое значение, — прошлое недвижимости.

Конечно, речь идет не об исторической ценности здания, не о связанных с ним именитых людях и памятных событиях, хотя все это, безусловно, поможет сдать или продать площади подороже. Новому собственнику или арендатору помещения необходимо навести справки о том, кто являлся его предшественником и какой бизнес там раньше располагался, причем лучше сделать это заранее. Приобретая недвижимость с инвестиционными целями, покупателю тоже следует загодя подумать, кому и для каких целей он планирует сдавать ее.

 

 

В подобной ситуации curriculum vitae объекта может помочь сориентироваться. Например, если раньше в здании располагался банк, это в некоторой степени повышает его привлекательность для арендаторов из финансового сектора.

Однако если прежний съемщик занимался тем же бизнесом, что и очередной, данный факт может рассматриваться не как преимущество, а как недостаток. В частности, стоит задуматься и попытаться выяснить, почему помещение освободилось. Это связано с какими-то личными причинами либо с внешними факторами? Не слишком ли высока для данного вида бизнеса арендная ставка? Практика показывает, что излишний оптимизм, не подкрепленный тщательным расчетом, в таком сложном деле, как организация бизнеса, способен обернуться неудачей.

Приведу пример. В помещении, расположенном на ближних подступах к улице Тверской, за два года сменилось четыре арендатора. Поскольку объект был ориентирован на ресторанный бизнес, проблем с поиском новых «жильцов», работающих в той же сфере, не возникало. При этом владелец неуклонно повышал арендную плату в соответствии с текущей ситуацией на рынке и инфляцией, в результате чего ставка достигла критической отметки, когда даже привлекательное расположение не позволяет сохранить рентабельность бизнеса. Очередной ресторатор с восторгом хватался за возможность разместить свое заведение на «статусной» улице, где свободные площади появляются крайне редко, и не обращал особого внимания на то, что его предшественники здесь почему-то не прижились. Вероятно, он был убежден, что уж с ним подобного не случится. Но чудес не бывает. Впрочем, собственника такой нюанс, как банкротство его очередного арендатора, совершенно не смущал, ведь число претендентов на помещение в одном из главных торговых коридоров столицы не уменьшилось.

В ситуациях, похожих на описанную выше, ловушкой для новичков (и не только для них) выступает фактор уникальности предложения. Объекты, расположенные на улице Тверской или, скажем, Арбате, долго не пустуют: их расхватывают буквально за несколько дней. Поэтому у потенциального арендатора на принятие взвешенного решения времени остается очень мало. Впрочем, справедливости ради надо сказать, что настоящие профессионалы прекрасно знают параметры своего бизнеса и способны в кратчайшие сроки оценить вероятность его успеха на новом месте.

Иногда собственник выбирает противоположную стратегию: он покупает недвижимость в соответствии с заранее определенными параметрами, максимально соответствующими потребностям конкретного бизнеса. Другими словами, он стремится создать как можно более комфортные условия для арендатора, ведь их интересы тесно взаимосвязаны. Для многих арендодателей долгосрочные отношения с финансово благополучной компанией предпочтительнее чехарды нанимателей, даже если при этом можно повышать ставки несколько раз в год. В данной ситуации собственник по сути выполняет за своего будущего клиента необходимую подготовительную работу, включая проверку объекта с точки зрения успешности деятельности арендатора.

Фантастический сценарий, не правда ли, особенно в условиях хронического дефицита качественных помещений street-retail в Москве? Тем не менее отдельные компании сознательно выбирают подобную стратегию, и вовсе не из соображений благотворительности. При таком подходе у владельца недвижимости не возникает проблем с поиском клиентов, более того, процветание их бизнеса гарантирует ему постоянный доход. К тому же каждый новый наниматель обычно нуждается в предоставлении арендных каникул или льготных условий на период подготовки и отделки помещения.

В связи с этим вспоминается такой случай: мы работали с фирмой, которая занимается выкупом площадей под рестораны и последующей сдачей их в аренду. Прежде чем приобрести недвижимость в собственность, компания проводила всестороннюю оценку с точки зрения привлекательности объекта для потенциального арендатора. Среди прочего эксперты выясняли, какой именно тип ресторана предпочтительнее разместить в помещении, сколько денег и времени потребуется на его переоборудование под конкретное заведение. Далее рассчитывали арендную ставку так, чтобы проект мог окупиться в сроки, средние для этого типа предприятий общественного питания.

Обычно организация останавливала свой выбор на бывших или даже действующих заведениях общепита: для данных объектов не нужно осуществлять дополнительных согласований, ведь они соответствовали необходимым техническим требованиям и санитарным нормам. Так что расходы клиента сводились в основном к тому, чтобы отделать помещение в соответствии с выбранной концепцией. Кроме того, посетители уже протоптали туда дорожку, привыкнув, что в этом месте располагается «еда», а уж под какой вывеской — вопрос второй.

Надо сказать, любые исключения из правила о наличии у объекта ресторанного прошлого рассматривали особенно тщательно. Кстати, однажды для одного из клиентов купили… продуктовый магазин. Дело в том, что в подвале здания раньше действовало интернет-кафе, при котором имелась небольшая кухня. На «минусовом» этаже решили разместить служебные помещения, а в бывшем торговом зале поставить столики. Такая концепция позволила снизить размер начальных затрат, что помогло заведению не просто выжить, но и начать быстро приносить прибыль.

Впрочем, нередко прошлое недвижимости все же мешает деятельности ее нового владельца или арендатора. В первую очередь это характерно для тех предприятий общественного питания и ретейла, целевой аудиторией которых являются жители расположенных по соседству домов. Они хорошо помнят, что находилось в том или ином месте, а также судьбу заведения, и сломать сложившиеся стереотипы бывает очень непросто. Особенно если профили нового бизнеса и предыдущего совпадают. Представьте себе приличный ресторан, открытый на месте рюмочной в наихудшем смысле этого слова. Очевидно, если он не относится к известной сети и не обладает раскрученным брендом, то какое-то время будет вынужден нести бремя репутации своего предшественника, а ведь первые месяцы предприятие и без того обычно работает в убыток.

На рынке встречаются помещения, идеально приспособленные под конкретный вид деятельности. Их даже не рассматривают операторы, действующие в другой области. Например, в Москве можно найти немало мест, имеющих статус ресторанных, например Камергерский переулок, Триумфальная площадь и другие, а также такие локальные объекты, как бывший ресторан «София», где теперь обитают «Ростик’c-KFC» и «IL-Патио». В подобных случаях прошлое недвижимости, неважно, темное или светлое, фактически обязывает арендатора либо собственника следовать сложившейся традиции и не допускать перепрофилирования. Кстати, эти ограничения не только складываются исторически, их иногда даже устанавливает городская администрация. В частности, в столице нельзя использовать в других целях помещение, если оно зарегистрировано как предназначенное для предприятий бытового обслуживания.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...