Конфликты функций

Многофункциональные комплексы — явление для российского рынка относительно новое, хотя в мире эти объекты весьма популярны. Мультифункциональность объекта позволяет решить несколько задач в одном месте, что способствует росту популярности комплекса среди целевой аудитории. Доходность увеличивается благодаря синергетическому эффекту, возникающему за счет смешения площадей разного назначения, что позволяет привлекать в проект разных инвесторов: одних — заинтересованных в продвижении торговли, других — в развитии офисов или гостиницы. Продвигая объект под одним брендом, инвесторы экономят свои средства и приумножают финансовые результаты.

Структура и функции
В Москве к настоящему моменту наиболее распространены комплексы, объединяющие офисы и торговые центры.

 

 

В момент старта таких проектов — 2-4 года назад — эти площади обладали наиболее привлекательными характеристиками по срокам окупаемости и стоимости строительства. Практически все многофункциональные объекты сосредоточены в черте города, исключения составляют крупные торговые комплексы, находящиеся за пределами МКАД и включающие небольшую офисную составляющую или выставочные площади (как “Крокус Экспо”).

Основная характеристика действующих объектов — ограниченная многофункциональность, т. е. существующие комплексы обычно имеют доминанту и один менее развитый модуль дополнительных площадей. Одна из последних тенденций рынка — появление масштабных многофункциональных комплексов с насыщенной инфраструктурой: развлекательной частью, гостиницей, апартаментами. Наиболее крупные будут реализованы в деловом районе “Москва-Сити”.

Динамичное развитие сегмента многофункциональных комплексов объясняется дефицитом и высокой стоимостью участков, экономией средств за счет сокращения капитальных затрат при строительстве одного объекта вместо двух или трех, высоким спросом на все виды коммерческой недвижимости, стремлением к диверсификации рисков за счет различных сроков окупаемости объектов, синергией составляющих комплекса: арендатор бизнес-центра — клиент ресторана и т. д.

Следует отметить, что гостиничная составляющая появилась в составе многофункциональных комплексов позднее остальных. Пока в столице действует всего четыре объекта, в состав которых входят гостиницы (причем во всех четырех проектах — в качестве доминирующей функции). Это Международный торговый центр, комплекс “Swissotel Красные Холмы”, гостиницы “Рэдиссон-Славянская” и MaMaison Residence.

Тем не менее в Москве и регионах заявлена масса проектов строительства многофункциональных комплексов, очень скоро многие из отелей будут запущены. Так, в 2008 г. планируется ввести в эксплуатацию гостиницу “Москва”, в которую помимо отеля войдут апартаменты для длительного проживания, бизнес-центр, торговые площади, конгресс-центр с конференц-залом на 800 человек. Отели с большим объемом номерного фонда войдут в состав крупнейших башен “Москва-Сити” — проект Imperia Tower, “Россия”, “Федерация”.

Особенности проектирования
Площадь и архитектура комплекса зависят от формы и размера участка, а состав — от инфраструктуры района. В архитектуре многофункциональных комплексов чаще всего используется хай-тек, поскольку объект очень большой и хай-тек — единственный стиль, в рамках которого можно объединить необходимые технологические возможности, эстетический вид и материалы достаточной прочности. Многофункциональный комплекс может располагаться в одном здании или в нескольких независимых блоках, объединенных общим стилобатом, реже — соединенных тоннелями.

При размещении нескольких объектов в одной башне обычно используется следующая схема: первые этажи, как самые проходимые, отводятся под ритейл и развлекательные зоны, бизнес-центр занимает средние этажи (офисы обычно доминирует по площади), гостиница и апартаменты располагаются в верхней части башни, наиболее спокойной зоне, максимально удаленной от людских потоков (кроме того, из окон верхних этажей открывается красивый вид).

Разумеется, каждая функциональная зона имеет индивидуальную планировку, соответствующую назначению. Помещения бизнес-центра обычно сдаются со свободной планировкой. Размещение гостиницы на верхнем этаже обусловлено сложностями подведения инженерных систем — вентиляции, водоснабжения, канализации и т. д. Их подводят к каждому гостиничному номеру с шагом, равным ширине номера. Чтобы не тянуть сети через все здание, обычно создается специальный технический этаж, где инженерию разводят по стоякам (либо наоборот — сводят в один).

Размещение многофункционального комплекса в отдельно стоящих зданиях удобно с точки зрения подведения инженерных систем и дальнейшего управления объектом. Но не всегда размеры участка позволяют строить 2-3 объекта, особенно если площадка под строительство находится в центре города, где крупных участков практически нет.

Независимо от способа размещения (в одном или нескольких зданиях) все составляющие комплекса должны иметь отдельные входы, подземные части, собственные въезды и выезды с парковок, чтобы потоки посетителей не пересекались и не мешали друг другу. Если технические возможности позволяют, то инженерные сети тоже лучше разделить.

Вопрос владения смежными площадями решается еще на стадии проектирования.

Экономика комплекса
Единой системы классификации многофункциональных комплексов пока не существует, поскольку этот вид недвижимости появился в России относительно недавно. Все составляющие одного комплекса имеют равный класс. К примеру, если в состав объекта включен бизнес-центр класса А (реальный, а не заявленный класс), то гостиница будет иметь категорию “4-5 звезд”, минимум — “3 звезды” (с интерьерами на “4 звезды”), а арендаторами торговой части скорее всего станут крупные ритейлеры.

Доминантой многофункционального комплекса в Москве чаще всего становится бизнес-центр. Без деловой составляющей сегодня в Москве не обходится практически ни один проект многофункционального комплекса, поскольку офисные площади наиболее востребованы и быстро окупаемы. Для торговли удачно сочетание с любым объектом, генерирующим людские потоки, — бизнес-центром, гостиницей или развлекательным комплексом. Гостиница включается в состав многофункционального комплекса как объект, требующий долгосрочных инвестиций, но в результате приносящий доход, превышающий отдачу от бизнес-центра или торговой части. Стоимость номеров гостиницы варьируется достаточно свободно в отличие от арендных платежей за торговые или офисные площади. Управляющий гостиницей может изменять стоимость номеров в течение одной недели, например повышая цену в будние дни и делая скидку в выходные. Так, за 2006 г. средняя стоимость гостиничного номера в Москве выросла на треть (оценка аналитиков агентства Jones Lang LaSalle). В прошлом году гостиницы по доходности опередили все виды коммерческой недвижимости.

Многофункциональность продлевает срок жизни объекта. Включение нескольких составляющих в один объект позволит получать доход от комплекса на разных стадиях развития проекта.

В первые годы основным источником прибыли будут торговые площади, окупающиеся раньше остальных, затем пик доходности (на 1 кв. м) перейдет к бизнес-центру, по истечении 6-8 лет (срок окупаемости гостиничной части) основные финансовые потоки будет создавать отель.

Доходность многофункционального объекта увеличивается благодаря синергетическому эффекту, возникающему за счет смешения площадей разного назначения. Гости отеля становятся покупателями торгового центра, командировочные или менеджмент компаний — арендаторов бизнес-центра поселяются в отеле, компании, размещающиеся в офисной части комплекса, проводят корпоративные мероприятия на территории гостиницы. Внутри комплекса могут действовать взаимные программы лояльности: дисконт на покупки в торговом центре, скидки на проживание и питание в отеле, на использование конференц-залов, фитнес-центра и других ресурсов гостиницы (для сотрудников офиса и торговой части). Благодаря развитой инфраструктуре комплекса арендные ставки в офисной и торговой частях могут быть выше рыночных.

Наша компания разрабатывает проекты строительства многофункциональных комплексов, совмещающих гостиничную часть и бизнес-центр. Часть проектов включает торговую составляющую. Площадки под строительство находятся в основном в Москве, строительство офисных и торговых центров осуществляется с участием соинвесторов.

Управление и право
Две основные формы собственности — ООО и ОАО. ООО создается при размещении комплекса в двух или более объемах. Обычно в этой схеме участвуют 2-3 партнера, каждый владеет определенными площадями, соответствующими размерам долей. Этот вариант нежелателен при большом количестве инвесторов.

ОАО создается, если многофункциональный комплекс размещается в одном здании, в этом случае инвесторы владеют пакетами акций, не привязанными к конкретным площадям. Это схема удобна при большом числе собственников.

Вопросы управления тесно связаны с вопросами архитектуры и владения объектом. Если многофункциональный комплекс состоит из двух или трех отдельных зданий (с единой стилобатной частью), то он может управляться разными управляющими компаниями. Если комплекс размещается в одной башне, то логичнее, чтобы управлением занималась одна компания (единые инженерные сети, координация людских потоков, оптимизация внутренних ресурсов).

Управление из одного центра увеличивает синергетический эффект мультифункциональности — потребности и возможности каждой составляющей будут использованы по максимуму (зная потребности арендаторов бизнес-центра, УК сможет предложить соответствующие услуги в гостиничной части и наоборот).

Если все составляющие комплекса управляются раздельно, то наибольшее количество вопросов может вызывать поддержание общей классности здания на одном уровне и управление отелем, как самым сложным объектом коммерческой недвижимости.

Здесь наиболее распространен вариант “прямого” управления, т. е. привлечение менеджмента международного оператора (Hyatt в башне “Федерация”, “Москва-Сити”). Это связано с тем, что большинство отелей в многофункциональных комплексах — 5-звездочные, соответственно, они требуют высочайшего уровня сервиса, который не всегда могут обеспечить молодые российские отельеры.

Плюсы международного оператора — узнаваемость, популярность марки, профессионализм команды/эффективное управление, гарантированный уровень сервиса для клиентов, отработанные маркетинговые схемы продвижения отеля на рынке, специальные программы подбора и обучения персонала, возможность осуществлять бронирование номеров через глобальную систему, объединяющую отели сети во всем мире.

Минус — крупные гонорары управляющей компании: 12-14% от прибыли плюс 4-5% от общего оборота. К ежегодным платежам за управление добавляются также оплата за вхождение в систему бронирования оператора и корпоративный маркетинг, платежи за бренд.

Управление гостиницей также может осуществляться по франшизе известной международной сети — вариант, удобный для проектов отелей “3-4 звезды”. Плюсы управления по франшизе те же, что и при прямом управлении, риски неквалифицированного управления снимаются тщательным подбором кадров, позиции генеральных менеджеров обычно занимают экспаты.

Отель, входящий в состав многофункционального комплекса, представляет собой городской бизнес-отель с расширенной развлекательной инфраструктурой и увеличенной зоной питания, “красоты” и “здоровья”. Среди дополнительных гостиничных опций могут быть апартаменты длительного проживания, для размещения специалистов на время длительных командировок, а также для иностранного менеджмента компаний — арендаторов бизнес-центра.

Многофункциональные комплексы — новое явление, и крупные проекты после запуска станут своеобразными центрами притяжения. Мультифункциональность объекта позволяет решить несколько задач в одном месте, что способствует росту популярности комплекса среди целевой аудитории. Инвесторы же, в свою очередь, получают объект, стабильно приносящий прибыль на всех уровнях жизни проекта, начиная от запуска первой очереди (при правильном планировании объект можно запускать поэтапно) до периода изнашивания площадей и их частичного перепрофилирования (в процессе эксплуатации часть площадей может быть заменена на более востребованные или не предусмотренные на старте проекта).

Дамир Кафтаранов Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...