Кто в теремочке живет?

Образование элитной прослойки бизнес-центров обусловлено дефицитом маленьких офисных помещений

Компании, работающие в Москве, сегодня позволяют себе тратить на аренду помещения от 10% до четверти всех расходов. Москва предлагает им взамен самый высокий ассортимент офисных помещений, включая образовавшийся ныне пласт зданий уровня «элит», что выражается обычно классом А+, а в большей мере арендной ставкой от $800. Расчеты показали, что арендовать помещения в таких зданиях способна любая компания, которая готова потратить на представительские цели свыше 20% от общих расходов, а анализ зданий подтвердил, что по такой цене выставляются офисы маленькой площади с полноценной и дорогой отделкой.

Компромисс по завышенной цене
Способы образования арендной ставки для Москвы сегодня не актуальны – высокий спрос на офисы позволяет пока устанавливать ее по схеме «сколько хочу, столько прошу», правда, уже с оглядкой на соседей. Выгодное месторасположение решает очень многое, а грамотное позиционирование на рынке позволяет поднимать ставку на 50% по сравнению с «близсидящими» бизнес-центрами.

 

 

За таким, как мы сказали, грамотным позиционированием может не стоять ничего, кроме достойной зарплаты PR-команды. Одним из самых дорогих бизнес-центров на сегодняшний день является «Новинский пассаж». «Наверное, вы согласитесь со мной, – говорит руководитель отдела маркетинга «Новинский, 31», – что местоположение «Новинского пассажа» идеально». Согласимся. «Конечно, это обстоятельство, – продолжает Т. Кошелева, – никак не входит в цену аренды, но опосредованно влияет на спрос». С такой формулировкой можно и не согласиться, но в сущности это и значит, что именно выгодное месторасположение в большинстве случаев объясняет дороговизну некоторых офисов. А так как месторасположение невозможно выразить в цифрах, то оно позволяет установить сколь угодно высокую ставку – в тех пределах, в которых согласны платить арендаторы. Именно это обстоятельство и позволило сдавать квадратные метры в не самом лучшем по качеству и невзрачном бизнес-центре «Даев-плаза» за $1 тыс. в год. То же самое касается и бизнес-центра «Усадьба» (хоть и эффектного внешне, но не дотягивающего до уровня А+), который расположен в Вознесенском переулке. В общем выгодным месторасположением объясняется стоимость аренды в БЦ «Турчанинов» (от $850), расположенном, соответственно, в Турчаниновом переулке. В последнем, правда, создана богатейшая инфраструктура – бассейн, теннисный корт, рестораны и магазины, что в определенной степени, безусловно, заслуживает дорогой ставки.

Впрочем, выгодное месторасположение, как мы уже сказали, является лишь одной составляющей «престижности» здания. Вторую составляет в том числе и удачное позиционирование – именно удачное, поскольку даже профессиональной PR-команде необходим счастливый случай попадания «в струю». Здесь ярким примером может послужить «Александр-Хаус», расположенный на Якиманке, – в 1998 г. менеджеры бизнес-центра смогли привлечь в здание с не самой хорошей отделкой весьма солидных арендаторов (Sharp, «Нортгаз», «Гиперцентр»).

Таким образом, ставка $800–1000 стала компромиссом между арендаторами, которые сочли престижность здания за часть своего имиджа, и владельцами бизнес-центров, которые в нужный момент «сыграли» на этой потребности арендаторов.

Мало, но дорого
Однако $800–1000 не является пределом арендной ставки. Сегодня некоторые столичные офисы предлагаются в аренду и за $1,5, и за $2 тыс., и такая цена является отражением уже не только престижа здания. Если пристально вглядеться в здания, которые сдают «квадраты» за такую цену, то можно увидеть интересную особенность: все они выставляют по такой цене маленькие помещения (50–250 кв.м), так и хочется сказать «модули», полностью и дорого отделанные, с высоким уровнем сервиса. Это «Миллениум Хаус» на Цветном бульваре и «Регус» (или, как его еще называют, «Смоленский пассаж») на Смоленской площади. В этих зданиях можно снять минимальное количество кв.м по цене от $1,1 до 3,5 тыс. Интересно отметить, что два этих бизнес-центра являются основными поставщиками услуги «офис на час», т.е. предлагают небольшие помещения в срочную аренду на короткое время. Получается, что владельцы этих зданий постоянно держат некоторую часть вакантных площадей, что, понятно, дорогое удовольствие и позволить его себе могут не все, тем более что спрос на эту слугу не так уж велик в Москве. Пока. Кроме того, и «Регус», и «Миллениум Хаус» – здания не очень крупные по площади (10 тыс. и 6 тыс. кв.м соответственно) и расположенные в удачном месте, что позволяет устанавливать высокую арендную ставку. Здесь же заметим, что эти офисы сдаются полностью отделанными по последнему слову техники и дизайна, со всей необходимой мебелью и секретарской командой в придачу, не говоря уже о наличии лучших систем автоматизации и безопасности, что все вместе взятое и заложено в структуру арендной ставки.

Итак, в данной группе дорогих бизнес-центров решающую роль играет наличие небольших, очень востребованных на рынке офисных «модулей». «Основной отличительной чертой дорогих бизнес-центров, – говорит директор департамента офисной недвижимости Paul's Yard Вячеслав Аксенов, – является возможность арендовать небольшие блоки, и спрос в данном сегменте заметно превышает предложение. В то же время среди актуальных предложений этого сегмента можно выделить полностью реконструированное здание на Ильинке, 3, среди арендаторов которого – представительства британского рекрутингового агентства «Моргант-Хант» и судостроительного предприятия «Хотча».

Тоже не идеал
Таких зданий в Москве не так уж и много – зданий, в которых офисный «квадрат» стоит $800–1500. Всего десять. Это совсем «свежая» «Башня-2000» в составе Сити (от $1300), «Романов Двор II» (от $900), Арбат, 8/10 (от $800) и уже упоминавшиеся «Усадьба» (от $950), «Александр-Хаус» (от $1200), «Турчанинов» (от $850), «Новинский пассаж» (от $850), «Регус» (от $1300), «Миллениум Хаус» (от $1100) и «Даев-плаза» (от $1100). И практически в каждом из них можно увидеть как достоинства, объясняющие дороговизну аренды, так и недостатки. Так, месторасположение каждого имеет две стороны – положительную (престижность района) и отрицательную (загруженность магистралей и постоянные «пробки»). Достоинства более специфические. Например, свою роль в «Регусе» сыграла его международная известность («Регус» представляет свои услуги «офиса на час» во всех странах мира, а соответственно, и владеет офисными зданиями по всему миру). Безусловным преимуществом «Башни» является престиж и, уже можно так говорить, «легендарность» проекта Сити, сногсшибательные панорамные виды из окон и высококачественная отделка помещений. Впрочем, высший уровень отделки характерен для всех бизнес-центров класса элит, исключая только «Турчанинов» и в прошлом «Александр-Хаус», в котором пару лет назад был произведен высококлассный ремонт.

«Элитные» офисы обладают лучшими характеристиками отделки по сравнению со стандартными офисами класса А. «Если владелец здания акцентирует эксклюзивный дизайн помещений, – замечает консультант отдела по работе с собственниками ABN Realty Наталия Дерешовская, – то при отделке могут использоваться дорогостоящие материалы (мрамор, ценные породы дерева), что создает атмосферу роскоши и подчеркивает статус компании». «Усадьба» завоевывает арендаторов добротной и привлекательной архитектурой. «Романов Двор II» «берет» удачными видами из окон и разнообразной инфраструктурой (фитнес-центр, кинотеатр, рестораны), но арендовать там помещение, по данным Swiss Realty, довольно трудно, ибо менеджеры здания по всем вопросам советуются с Raiffeisen Bank, который там «сидит» и кредитует собственников. В достоинствах «Новинского пассажа» – грамотная концепция и позиционирование, а также удобство подъезда к зданию. «Усадьба», «Даев-плаза», помимо уже упомянутых «Регуса» и «Миллениум Хауса», предлагают в аренду маленькие помещения – 100–200 кв.м.

Чем ближе к небу…
Возвращаясь к тому же «Новинскому пассажу», прислушаемся к словам Татьяны Кошелевой, которая протестует против широко распространенного мифа о дороговизне бизнес-центра: «По офисным площадям средняя базовая ставка аренды в здании по подписанным договорам (100% заполненных площадей) составила $562 за 1 кв.м, – говорит Т. Кошелева. – Если говорить о ставке $800–850, то она применена ТОЛЬКО к офисным помещениям на 8-м, последнем этаже здания, потому что эти офисы были полностью готовы к въезду арендаторов». Очевидно, разброс арендных ставок в здании зависит от его этажности – это характерно и, например, для нового бизнес-центра на Арбате, 8/10 – здесь арендная ставка также возрастает на последних этажах. Американские аналитики давно уже выявили эту тенденцию «вертикального возрастания ставки» – в иноземных небоскребах ставка на 30–40-х этажах деловых зданий запредельна. Тем не менее первые этажи дороже, чем средние.

Наталия Дерешовская из ABN Realty также выделяет в московской практике аренды так называемые VIP-этажи. «Однако в этом случае, – говорит Н. Дерешовская, – наличие VIP-этажа подразумевает его общий высокий уровень». Что, соответственно, завышает общий уровень арендных ставок в здании.

Есть и другие нюансы, которые повышают или занижают арендную ставку. Например, климатические особенности. В США офисы, которые выходят на северную сторону, стоят дороже, чем те, которые выходят на южную. Почему? Первые почти не получают солнечного света, а значит, сотрудникам внутри не мешают работать солнечные блики, их не отвлекают солнечные «зайцы», кроме того, такие помещения не так нуждаются в кондиционировании помещения. Вот такой урбанизм. В Москве подобные мелочи воспринимаются пока как анекдот, однако в будущем обещают разрастись до масштаба правила.

Сиамские близнецы
Те москвичи, которые купили себе квартиры в элитных жилых домах в центре столицы, поняли, что сбрасывать со счетов эксплуатационные расходы не стоит. То же самое касается и арендаторов элитных бизнес-центров: чем престижнее здание и выше арендная ставка, тем дороже эксплуатационные расходы. В конце концов, стоит только владельцу разбить вокруг бизнес-центра ландшафтный парк и организовать ежедневную уборку с применением специальной высококлассной техники, как расходы по этой статье зашкаливают за $150 с «квадрата». Справедливо отметить, что на самом деле эксплуатационные расходы не включаются в арендную ставку на элитные офисы, но являются постоянным ее спутником и прямым отражением. «Высокие цены аренды бывают обусловлены наличием в здании дополнительных услуг, – замечает Наталия Дерешовская, – делающих пребывание арендатора в нем более комфортным». Бесплатными они быть не могут. Эксплуатационные расходы в здании класса элит складываются из огромного количества параметров, т.к. обслуживание в таких зданиях многофункциональное – «дорогого» арендатора готовы «вылизывать» со всех сторон. Так, Вячеслав Аксенов из Paul's Yard выделяет следующие статьи эксплутационных расходов, присущие, впрочем, каждому зданию класса А:

Поддержание нормального функционирования конструкций здания,
Поддержание расчетного функционирования инженерных систем с учетом замены выходящего из строя оборудования,
Охрана здания и помещений арендаторов,
Уборка здания и прилегающих территорий,
Уборка снега и очистка крыш,
Мойка окон и т.д.
Причем чем выше класс здания, тем больше этот список. Суть, собственно, не в этом. Эксплуатационные расходы в бизнес-центре класса элит прямо пропорционально зависят от технических характеристик здания и его оснащения, т.е. чем дороже напольное покрытие, тем дороже стоит его уборка. В ЭР некоторые собственники включают также коммунальные платежи, возрастающие от количества электропитания, которое в зданиях, оснащенных бесперебойными источниками питания, выше, чем в обычных. Класс элит такой источник подразумевает. «В зависимости от рыночной ситуации и конкурентоспособности здания, договоренности с арендаторами, а также методов хозяйствования, – продолжает В. Аксенов, – в эксплуатационные расходы иногда включают коммунальные платежи». Впрочем, от того, что коммунальные платежи не будут включаться в ЭР, они ведь все равно никуда не денутся.

В среднем по Москве эксплуатационные расходы составляют $50–120 за кв.м в год. («$140 – редкий «потолок» для бизнес-центра», – замечает В. Аксенов). По данным Paul's Yard, ЭР в «Романовом Дворе» составляют $100 с кв.м (с НДС), «Балчуг-плазе» – $80, «Миллениуме» – $80, «Башне на Набережной» – $75, «Павелецкой Тауэр» – $75 (включая НДС), «Японском Доме» – $75, «Панораме-Тауэр» – $70 (с НДС). В то же время в некоторых бизнес-центрах высшего класса эксплуатационные расходы уже включены в арендную плату, как, например, в «Усадьбе» и «Регусе».

Счастливчики или безумцы?
Попытаемся определить, кто арендует такие помещения в московских элитных бизнес-центрах. По оценкам аналитиков консалтинговых агентств, большую площадь в них занимают иностранные представительства, а также российские сырьевые компании и их дочерние структуры. Однако Татьяна Кошелева, отвечающая за маркетинговую политику «Новинского пассажа», предложила иной, более эффективный метод определения статуса таких компаний. «В большинстве случаев в таких зданиях, – говорит она, – размещаются компании, годовой оборот которых позволяет платить заявленные суммы аренды». Будем учитывать два основных момента. Во-первых тот, что арендная плата за помещения обычно составляет от 10 до 25% расходов компании (причем 25% – это только для компаний, в которых очень высок уровень представительских расходов). Во-вторых, что сами расходы составляют 10–50% годового оборота, поскольку прибыли свыше 50% – это прибыли уже довольно значительные, а менее 10% – наоборот, слишком несерьезные. Получается, что арендовать офис площадью 500 кв.м по ставке $800 могут компании, чей минимальный годовой оборот равен $3,2 млн. Произведя такие же расчеты для помещения чуть меньшей площади (200 кв.м), которое стоит $1,5 тыс. за кв.м (распространенный случай для престижных бизнес-центров), получаем, что такую аренду смогут осилить компании с минимальным годовым оборотом $2,4 млн, в том случае, если их расходы на аренду составляют четверть от всех расходов (небольшие компании с широкой представительской функцией), а прибыль равна 50%. Получается, что маленькое помещение в дорогом бизнес-центре могут арендовать компании со сравнительно небольшим годовым доходом. Однако надо понимать, что на деле компании редко тратят на аренду офиса четверть всех расходов. Если же исходить из того, что компания тратит на аренду 10% от общих расходов, но при этом довольствуется прибылью в 10%, то для аренды маленького дорогого помещения ей необходимо уже $30 млн. И если отечественных сырьевиков с долей сомнения можно назвать безумцами, так как любовь к роскоши присуща некоторым руководителям российских компаний, то иностранных эмиссаров таковыми не назовешь. Однако иностранному арендатору, претендующему на «представительность» в Москве, не остается другого варианта, кроме как арендовать помещения в элитных офисных зданиях, – у них на родине таковые считаются стандартным классом А. Закон привычки. Или, иными словами, соблюдение уровня.

Ольга Редькина Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...