Между третьей и четвертой

Пока правительство Москвы строит планы на строительство трехзвездочных гостиниц и пишет программы, столица пополняется «бутиковыми» гостиницами. Маленькие частные отели сами присваивают себе по 3-4 звезды, не проходя официальную сертификацию. О гостинице «Акварель» риэлторы говорили много, характеризуя ее то тремя, то четырьмя звездами. Между тем, о самой гостинице известно крайне мало, словно она была нарисована акварелью…

К нему не зарастет народная тропа…

Если спускаться по Столешникову от Тверской площади к Большой Дмитровке, то сразу за кофейней «Москва-Рим» и припаркованным рядом рекламным автомобилем (Fiat 1939 года выпуска) будет тропинка во двор, где во второй линии домов расположена гостиница «Акварель». Ровно в проход между двумя зданиями первой линии выглядывает вертикальная вывеска гостиницы – скромная и подчас незаметная.

 

 

Миниатюрная «Акварель» (23 номера), отметившая в конце мая год жизни, занимает один из лучших участков земли внутри Садового кольца – пол-особняка в Столешниковом пер., 12. Не того особняка, куда не один раз московский обер-полицмейстер вызывал Александра Пушкина для допроса в эпоху декабристов… Не того особняка, который с громким скандалом снесли еще в 1997 г., а другого, 5-этажного, который выстроили на месте исторического. Теперь «Акварель» делит это здание напополам с художественной галерей «Этюд». Фасад «Акварели» выкрашен в цвет морской волны, фасад «Этюда» - в светло-зеленый, в целом – акварельный этюд…

Когда именно началась история проекта «Акварель» - доподлинно неизвестно. Планы на строительство гостиницы в Столешниковом имелись в 1992 г., еще до того, как был снесен исторический особняк, известный как «пушкинский памятник». Прежде чем началось строительство, завидный удел земли прошел не через одни руки, и не один инвестор проекта поменялся. Основные строительные работы начались в 1999 г. и продолжалось с перерывами до 2003 г. Почва в районе Столешникова полна грунтовых вод, и основные проблемы на этом этапе были связаны с укладкой фундамента. Такова краткая история «Акварели».

Чем, собственно, «Акварель» привлекла к себе внимание профессиональных оценщиков и риэлторов? Во-первых, это самая новая гостиница Москвы – наряду с «Арарат Парком» и «Тифлисом» она была построена в 2003 г. Во-вторых, в отличие от двух других, это очень маленькая гостиница, обладающая актуальным сегодня статусом «3 звезды» (на самом же деле, 3-звездочный статус гостиницы весьма условен, о чем ниже). Постановление «О схеме размещения гостиниц в Москве», завизированное правительством столицы 19 августа 2003 г., декларирует строительство трехзвездочных гостиниц для массового туриста, т.е. оптимально сочетающих в себе невысокий уровень цен и необходимый сервис. Вряд ли трехзвездочную «Акварель» можно назвать гостиницей для массового клиента. $200 за сутки в стандартном номере – явление привычное для 4, а то и для 5 звезд. Налицо очередное расхождение классификаций и звезд.

«Акварель» без аквы и автомобилей

Руководство «Акварели» позиционирует гостиницу как трехзвездочную, хотя и признает, что более справедливая оценка – 4 звезды, за минусом некоторых атрибутов. Марина Смирнова, замдиректора по маркетингу Hotel Consulting&Development Group считает, что по уровню цен и месторасположению «Акварели» можно дать 4 звезды, но по уровню технического оснащения – твердые 3, поскольку здесь нет ни бассейна, ни полноценного ресторана, ни парковки. Оснастить гостиницу парковкой невозможно, поскольку Столешников пер. – пешеходная зона столицы. На самом деле, пешеходность переулка сомнительна – паркуются здесь все подряд, но легально на Столешниковом стоит один лишь красный Фиат.

Что касается фитнес-центра, то его в миниатюрном виде планируется оборудовать в «Акварели» этим летом – он будет представлять собой мини-бассейн (купель размером 2 на 2 метра), мини-сауну и 3 тренажера. Пока же ванна присутствует в единственном номере «люкс». Оснастить ванной другие номера не позволяет площадь номера, и в этом обратная сторона миниатюрности отеля. Номера полулюкс и стандарт оборудованы душевыми кабинами, зато в каждом санузле есть фен и телефон. Как заметила Марина Смирнова, в гостинице нет собственно ресторана, а есть т.н. лобби-бар, где из крепких напитков представлено только пиво. Открытие ресторана не планируется все по той же причине миниатюрности, а если постояльцам хочется откушать деликатесов, то соседний ресторанчик «Москва-Рим» всегда рад предоставить им 10%-ную скидку на свои блюда.

Маленькая «Акварель» уютна – добротная итальянская мебель из бука и натуральной кожи рыжеватых оттенков, в каждом номере - двуспальная кровать, сейф, мини-бар, спутниковое телевидение, доступ к Internet и акварель на стене (морские пейзажи, московские сюжеты и редкие цветы).

На четырех жилых этажах гостиницы расположены 15 стандартов (по 20 кв.м), 7 полулюксов (по 25 кв.м) и один люкс на мансарде (55 кв.м). Люкс чаще предпочитают русские туристы, иностранцы же пользуются стандартами. Те и другие посещают гостиницу в равном количестве. Клиентура «Акварели» - люди, как правило, деловые, командированные, в то же время статус клиентов определяет плотное кольцо посольств и представительств вокруг отеля. По праздникам и выходным гостиница заметно пустеет, а во время проведения в Москве международных конференций и семинаров наполняется на 100%. Средняя наполняемость гостиницы высока и составляет 80-85%, что объясняется ее маленьким размером. Останавливаются в «Акварели» в основном на 2-3 ночи и гораздо чаще поодиночке, чем семейными парами. Главная реклама для «бутиковой» гостиницы – это рекомендации, хотя изначально круг клиентов формировался с помощью туроператоров.

«Масло у нас по пять тысяч рублев, акварели – по тысяче…»

Нет, здесь все не так, как в известной скороговорке арбатских художников, и в «Акварель» вложен не один миллион долларов. Помещение под гостиницу общей площадью почти 1300 кв.м за $5 млн приобрел банк «Лужники», который на сегодняшний день и является фактическим владельцем отеля.

«Стоимость строительства гостиницы уровня 3 звезды, - говорит руководитель отдела консультационных услуг по недвижимости Ernst&Young Ольга Архангельская, – может составлять $150-250 тысяч в расчете на один гостиничный номер». В то же самое время, строительство номера в серии трехзвездочных гостиниц в Ярославской области, по заявлению ДИПС, стоит $800 тыс. Соответственно, только минимальная стоимость «Акварели» должна бы составить около $7 млн. Причем такая грубая оценка строительства гостиницы не учитывает стоимости участка земли. Между тем, готовое помещение подобного уровня в Столешниковом пер. по разным оценкам стоит сегодня около $3-4 млн (~$2,5 тыс. за кв.м). Известно также, что здание выставлялось на продажу без отделки. В любом случае, помещение под «Акварель» обошлось владельцам по довольно выгодной цене.

По оценкам Hotel Consulting&Development Group, стоимость «Акварели» при продаже может составить сегодня $7-8 млн. «Однако, если рассматривать возможность продажи гостиницы, - говорит Марина Смирнова, - то, скорее всего, ее стартовая цена составит $30 млн и потом уже будет опускаться до реальной». По прогнозам HCDG, вложенные затраты окупятся через 15-20 лет, что гораздо выше среднего срока окупаемости 7-10 лет. Даже, несмотря на то, что номер в гостинице стоит от 200 до 300 долларов. «Учитывая вместимость и оснащение гостиницы, - продолжает Марина Смирнова, - в год она может принести не больше $400-450 тыс. чистой прибыли, не учитывая выплат по кредиту». Таким образом, гораздо выгоднее продать гостиницу профильному владельцу, обладающему опытом управления гостиницей. Говорят, в кулуарах уже обсуждается такая возможность.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...