Минус первый этаж. Варианты приобретения или аренды подвального помещения

Трагические события сентября 1999 года, связанные со взрывами жилых домов, не прошли для москвичей даром – теперь они пристально вглядываются в любого гражданина, подступившегося к подвалу, будь он водопроводчик или мирный дехканин, хранящий под домом мандарины. Но московские подвалы вызывают интерес не только у террористов, самодеятельных кладовщиков или коммунальных служб.

Путь вниз открыт

Не так давно любой горожанин получил возможность приватизировать рукотворное подземелье, находящееся на территории Центрального административного округа. Что в дальнейшем будет с подвалом – станет ли он живой иллюстрацией к повести Короленко «Дети подземелья», будет ли устроен там спортзал или штаб политической партии – дело выигравшего инвестиционный конкурс в борьбе за эти метры гражданина или фирмы. Однако статистика утверждает, что чаще всего офис покупают под магазин или склад.

 

 

Единственное ограничение – в подвале жилого дома нельзя устраивать предприятие общественного питания. Но и тут предприниматели находят обходной путь – расширяют и модернизируют вентиляционную вытяжку дома, чтобы запахи с кухни не одурманивали жителей дома.

Но как бы не модернизировали подвал, закон однозначно запрещает устраивать в нем производство (под это определение попадает и слесарный цех, и студия звукозаписи, т.к. производит «продукт», и мини-пекарня). Кстати, и в арендованном подвале такая деятельность тоже запрещена, и жители дома, под которым появились цеха, имеют полное право добиваться немедленного закрытия такого производства.

Без посредников не обойтись

Процедуру приватизации подвалов регулирует распоряжение мэра г. Москвы №1310-РМ от 28.12.98 г. Правда, за последующие четыре года власти всех уровней – от районной управы до МЧС – издали десяток постановлений и распоряжений, регламентирующих такую практику. Эти многостраничные труды чиновников одолеет не каждый москвич, а тот, кто одолел, все равно к концу прочтения запутается в этапах большого пути.

Так уж устроена российская экономика, что разбираются в бюрократических хитросплетениях специально обученные люди, к тому же приближенные к телу власти. Вот и для этой многоступенчатой процедуры в свое время был создан ГУП «Ликом-центр», который призван помочь горожанам переводить нежилые помещения, в том числе чердаки и подвалы, в жилые (и обратно). На этом специфическом рынке недвижимости данная организация – монополист (правда, в последние 2–3 года появилось еще 5–6 фирм, которые берутся за подобную работу). О случаях самостоятельного прохождения процедуры перевода подвала в коммерческую недвижимость простыми москвичами ни один риэлтор так и не смог вспомнить. Да и шутка ли – только одних справок и согласований необходимо собрать не один десяток. Так что если разобраться, лучше способа и не придумаешь – заплатить и доверить всю работу специалистам.

Впрочем, какие-то усилия придется затратить и самому. В первую очередь найти подходящий подвал на территории ЦАО. Не каждое подземелье можно обустроить. Например, в вышеуказанных постановлениях говорится, что разрешено обустраивать подвальные помещения, непригодные к использованию. Но самый главный принцип непригодности: подвал не должен являться бомбоубежищем, в нем не должны проходить коммунальные системы и располагаться «специальные механизмы». Кроме того, необходимо узнать, не включен ли дом, где находится объект, в программу реконструкции центральной части Москвы – эту информацию вам письменно обязаны предоставить в ДЕЗе, РЭУ или на предприятии, если жилье ведомственное. Второе условие: не возражает ли кто из жильцов против стройки в доме и ликвидации комариного рассадника.

Одно из препятствий – жильцы

Как ни странно, это основная сложность. Чиновники не любят рассказывать о своих неудачных делах, но известно, что именно из-за несогласия жильцов на переустройство подвалов «встали» около 20 объектов. Причем все действия жильцов соответствуют закону. Тягаться с мощными строительными организациями, которые сплошь и рядом нарушают в Москве закон, наши сограждане не в силах. А вот «оттянуться» на равном себе, таком же гражданине или малом предприятии, захотевшем приватизировать подвал, – это, пожалуйста.

Согласие на приватизацию должны предоставить все жильцы дома. В многоквартирном здании это практически невозможно. А вот в миленьких особнячках или малонаселенных хрущевках жители более сговорчивы – просто потому, что их там немного, и у них есть шанс выторговать себе кусочек пожирнее. Кстати, все обоснованные жалобы жильцов должны рассматриваться потенциальным инвестором, и любой ущерб должен быть компенсирован за его счет. А вот необоснованные требования можно оспорить в суде.

В общем, именно на этом этапе приходится по-крупному раскошеливаться. В приватных беседах риэлторы называют цифру до $20 тыс. в историческом центре Москвы и $10–15 тыс. на окраинах ЦАО (Таганка, Бауманская, Красная Пресня). На эти деньги инвестор обычно вставляет стеклопакеты, стеклит лоджии, обустраивает двор.

После того как письменное согласие всех жильцов, заверенное подписями, получено, необходимо собрать три пакета документов. Понятно, что за вас за отдельную плату их будет собирать «Ликом-центр» или другая уполномоченная организация.

Затем специальная оценочная комиссия определяет стоимость помещения с учетом всех факторов. Сегодня, как правило, стоимость инвестирования составляет $400–500 за кв.м. Если инвестора устраивает цена, он приступает к сбору технической документации и разработке эскизного проекта (опять же не сам, а с помощью организации).

Теперь инвестора ждет конкурс. «Ликом-центр» или какая-либо другая фирма за месяц до его проведения дает объявление в печати о том, что такой-то подвал предполагается к обустройству, и в определенный день проводится конкурс, на который все желающие могут представить свой проект. Разумеется, через месяц победите вы – ведь фирмы, занимающиеся посредническим бизнесом в этой сфере, иного исхода не допустят. С победителем и заключается инвестиционный договор.

Хлопотно, но недорого

Заплатив деньги, инвестор не сразу станет собственником. Теперь ему предстоит вслед за эскизным разработать рабочий проект (за это опять берутся организации). Потом инвестор обязан в соответствии с рабочим проектом провести за свой счет все необходимые работы в подвале – осушение, замену коммуникаций, герметизацию перекрытий.

Для обустройства помещения отводится девять месяцев с момента заключения договора инвестирования. Кроме того, наступает время для расплаты с жильцами – готовьте стеклопакеты для их квартир. Когда работы окончены, госкомиссия проверяет подвал и подписывает все необходимые бумаги. Теперь вы его хозяин.

Если суммировать затраты на среднестатистический подвал площадью 100 кв.м, получается следующая картина: $10–20 тыс. – «на жильцов», $40–50 тыс. – за права инвестирования, $10–15 тыс. – на обустройство, $5–7 тыс. – составление технической документации, $10–20 тыс. – комиссионные «организации». Итого: $75–92 тыс.

Аренда в любой точке города

А вот арендовать подвал можно в любой точке Москвы, лишь бы он, как и при продаже в ЦАО, не находился бы в ветхом или предназначенном под реконструкцию доме. Теоретически за подвалы отвечают муниципальные ДЕЗы и РЭУ или ТСЖ в коммерческих домах. С последними никаких проблем нет – заключаете договор, и подвал ваш. Но ТСЖ в Москве чуть более 800, а остальных жилых строений – 39 тыс. Поэтому велика вероятность, что придется идти в ДЕЗ. Тогда собираются все те же вышеуказанные комиссии, складываются схожие цепочки. Согласно различным постановлениям и распоряжениям мэра, за права аренды нужно заплатить на конкурсе. Кто больше дал, того и подвал (схема, схожая при покупке подвала) – как правило, за 1 кв.м подземелья сегодня необходимо отдать $50–60. Правда, в историческом центре эта сумма может возрасти и до $120, а вот в Жулебино упасть до $30. Но это еще не окончательные траты. Каждый месяц придется платить и аренду – в пределах $20–50 за кв.м. Зато срок аренды устанавливается длительный – пять, а то и десять лет (потом – опять конкурс).

Недостижимый идеал

Это вариант идеальный. На практике же все может обстоять не так. Распоряжаться подвалами теперь могут районные собрания – это право пока добровольное, а не безусловное, действует оно примерно в 100 районах из чуть более 240. Собрания могут выдвигать разные требования: обустроить двор, отремонтировать подъезд. Или вообще, когда все другие инстанции дали «добро», просто так отказать потенциальному арендатору.

Кроме того, во многих московских домах (в первую очередь, кооперативных) за подвалы вообще неизвестно кто отвечает: то ли Москомимущество, то ли МЧС и ГО, то ли коммунальные службы. Потратите время, деньги, а перед конкурсом выяснится, что все бумаги «липовые».

В общем, один путь – снова обращаться в организации. За улаживание дел с арендой с вас возьмут относительно немного – $1–3 тыс.

Но вот кто точно проигрывает при сделках с арендой подвалов – жильцы того дома, где он располагается. Препятствовать арендатору они никак не смогут, и он им ничего не должен – ведь не собственник. Единственная возможность как-то повлиять на него – жаловаться на объективные неудобства, создаваемые арендатором: шум, пыль, запахи, ночной режим работы.

Еще проще арендовать подвал не-жилого дома. Практически все такие строения сегодня имеют хозяина – будь то частник, или научный институт, или организация. Единственное условие – сделка аренды должна быть зарегистрирована в Москомимуществе.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...