Многофункциональные центры Москвы

DSmagazine провел исследование сегмента рынка многофункциональных комплексов - объектов, сочетающих в себе несколько различных функций, рассмотрев наиболее яркие образцы многофункциональных комплексов в России и за рубежом.

Концепция такого здания дает несколько преимуществ собственнику, в частности, позволяет диверсифицировать риски. Так недостаточную заполняемость гоcтиницы может компенсировать сдача в аренду торговых или офисных площадей. В зависимости от ситуации на рынке недвижимости могут быть востребованы в большей степени те ли иные составляющие такого комплекса.

Функциональное структурирование комплекса происходит на стадии утверждения концепции проекта с учетом взаимодополняемости различных блоков.

 

 

Так арендаторам офисной части удобно использовать гостиницу для размещения в ней своих партнеров, клиентов или сотрудников. Торговая зона выигрывает от альянса с офисами и гостиницей, за счет этого они генерируют дополнительный поток покупателей. Сотрудники офисной части смогут сэкономить время для решения насущных или бытовых проблем, если в их же здании находятся сервисные и торговые точки.

Наиболее яркими примерами объектов с концепцией многофункционального комплекса являются Центр Международной торговли, Башня «Федерация», «Город Столиц».

Единый архитектурный комплекс ЦМТ площадью около 200 тыс. кв. м включает в себя два офисных здания, 4-х звездочную гостиницу «Международная», апартаменты долгосрочного проживания «Международная-2», торговую галерею, супермаркет, конгрессновыставочный и ресторанный комплексы. ЦМТ – это город в городе, и многие клиенты, проживающие здесь, могут подолгу не выходить за его пределы, поскольку в этом нет необходимости.

Башня «Федерация» находится на Краснопресненской набережной, д. 16. Общая площадь этого строящегося многофункционального комплекса превышает 400 тыс. кв. м. Здесь планируется разместить офисный комплекс, супермаркет, апартаменты, панорамную площадку и торговый комплекс в стилобатной части.

«Город Столиц», как башня «Федерация» и ЦМТ, расположен на Краснопресненской набережной и входит в состав делового комплекса «Москва-Сити». Данный объект интересен тем, что в нем будут сочетаться такие функциональные направления, как офисы, жилье (апартаменты) и торговый центр. Помимо этого, здесь будут размещены фитнес- и SPA-центры, рестораны и кафе. Таким образом комплекс способен полностью удовлетворить все потребности людей и проживающих, и работающих в нем. Скорее всего, руководители компаний, чьи офисы разместятся в «Городе Столиц», станут хозяевами апартаментов, расположенных на верхних этажах здания, откуда открываются уникальные панорамные виды.

При создании подобных комплексов владельцам необходимо учитывать множество дополнительных факторов, поэтому без консультации специалистов здесь не обойтись. Например, существует необходимость разделять потоки людей: сотрудники офисного комплекса или постояльцы гостиницы не должны пересекаться с посетителями торгового центра. Также обязательно разделять и потоки машин: паркинг для офисной части должен располагаться отдельно от паркинга торгового центра или гостиницы. Есть несколько форматов, которые вообще не желательно совмещать в рамках одного здания, например, офисный центр и развлекательный комплекс, казино.

Несомненное преимущество многофункционального комплекса перед объектом монофункционального назначениия заключается в возможности одновременно обеспечивать необходимую инфраструктуру арендаторам офисной части и привлекать поток покупателей в торговую часть. А также способствовать большей заполняемости гостиничной части, если такая присутствует.

Ставки аренды в многофункциональных комплексах также зависят от множества факторов. На сегодняшний момент на рынке офисной недвижимости ощущается существенный дефицит предложений высококлассных объектов с развитой инфраструктурой. Однако по мере роста предложений, арендаторы будут естественно отдавать предпочтение комплексам, предлагающим наиболее полный набор услуг. Что касается торговой недвижимости, то для этого формата существенным является местоположение. Если комплекс расположен в удачном месте, то ставки на торговую часть будут выше.

Данный тип объектов широко распространен в Европе и Америке. Например, в Калифорнии есть многофункциональный комплекс Victoria Gardens. Он включает в себя 1 млн. кв. м торговых площадей, 200 тыс. кв. м офисных площадей, и еще в него входят около 500 малоэтажных жилых домов. Кроме этого, в комплексе размещаются культурный центр, библиотека, детский театр и многое другое. Victoria Gardens — это один из ярких примеров того, каким образом в рамках одного комплекса можно создать целый мини-город, в котором все объекты будут гармонично дополнять друг друга.

Есть примеры реализации многофункциональных центров и в рамках одного здания. Например, в Китае построен Shanghai Centre, который представляет собой три башни, объединенные общей стилобатной частью. При этом в рамках этого комплекса представлены площади с таким функциональным назначением, как офисы, жилая часть на 500 квартир, гостиница на 700 номеров. В стилобатной части расположены огромные атриумы, и за счет естественного освещения в них можно выращивать экзотические растения. К атриумам примыкают выставочные залы, а также театр на 1000 посадочных мест. Помимо этого, в стилобатной части расположена зона ритейла.

Крупным многофункциональным проектом также является Embarcadero Center, расположенный в Сан-Франциско. Этот проект удостоен награды как один из самых крупных многофункциональных комплексов. Он состоит из восьми строений, пять из которых — офисные башни. Общая площадь комплекса составляет 400 тыс. кв. м. Проект был реализован поэтапно. Сейчас в нем расположены офисы, две гостиницы на 800 и 360 номеров, на первых этажах находятся торговые центры. Интересной особенностью данного комплекса является то, что все строения соединены между собой пешеходными мостами.

Один проект будет располагаться на Садовом кольце (Оружейный переулок, вл. 41) в непосредственной близости от станции метро Маяковская. Общая площадь объекта составит 150 тыс. кв. м. В него будут входить торговый центр, оздоровительный комплекс, а также большая офисная часть площадью более 50 тыс. кв. м. Торговый центр расположится на нескольких нижних этажах здания, архитектурной особенностью которых будет атриум, занимающий три уровня. В подземной части комплекса предусмотрена просторная многоуровневая парковка.

При разработке концепции данного проекта был проведен тендер среди лучших мировых и российских архитекторов. В тендере принимали участие такие всемирно известные архитектурные бюро, как RTKL, Frank Williams, Richard Rogers, SOM. Концепция объекта находится в стадии утверждения и будет подвергаться изменениям и доработке с учетом требований рынка.

По качеству инженерных систем и уровню отделки мест общего пользования объект будет относиться к классу «А+». Панорамное остекление с видами на центр города, собственная инфраструктура, расположение непосредственно на Садовом кольце, соседство с традиционными деловыми районами столицы — все это, безусловно, гарантирует удачное продвижение объекта на рынке.

Вторым многофункциональным проектом, выводимым на рынок коммерческой недвижимости компанией «ДС ДЕВЕЛОПМЕНТ», будет комплекс, расположенный на строящемся Краснопресненском проспекте, вл. 5. Данный объект представляет собой комплекс, состоящий из нескольких зданий, объединенных общим подземным паркингом. Этот проект больше похож на Embarcadero Center. Общая площадь комплекса составит более 400 тыс. кв. м. На участке в несколько гектаров планируется разместить торговый центр общей площадью около 150 тыс. кв. м, четыре офисных здания переменной этажности общей площадью около 250 тыс. кв. м. Помимо этого, проект предусматривает размещение гостиничного комплекса. В рамках проекта продумано эффективное распределение транспортных и пешеходных потоков, что, в сочетании с благоустройством территории и размещением на ней малых архитектурных форм, сделает проект еще более привлекательным как для арендаторов офисной части, так и для посетителей торгового центра. Характерной особенностью комплекса является хорошее соотношение парковочных мест, приходящихся на 1 кв. м арендуемой площади офиса (1/75). Помимо этого, предусмотрен гостевой наземный паркинг, рассчитанный примерно на 500 машиномест. Таким образом ни у арендаторов, ни у гостей комплекса не возникнет сложностей с парковкой автомобиля. Офисная составляющая этого многофункционального комплекса рассчитана на категорию арендаторов, ценящих свое время и не желающих терять его в пробках в центре города или по пути на работу. Эти клиенты оценят возможности инфраструктуры комплекса, которая предусматривает офисную столовую, отделение банка, авиа- и ж/д кассы, бюро переводов, прокат автомобилей, а также продуктовый супермаркет, химчистку и салон красоты.

DS-magazine
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...