Московские мультиплексы могут не поместиться в провинциальных торговых центрах

С 1999 г. в Москве было открыто несколько десятков мультиплексов (от 8- до 15-зальников), и сейчас практически в каждом крупном российском городе готовится по одному к открытию. Более того, давно мокнет под дождем безуспешный кинотеатр под открытым небом в Тольятти, а на периферии столиц готовится открытие первого мегаплекса – 16-зальника. С того времени российский рынок кинопроката растет ежегодно на 70–100%. Очевидно, дельцы современной киноиндустрии нащупали нерв, который не омертвел за 5 лет видеоэпохи.

 

 

И, нащупав, ощутили бешеный ритм потребительского ресурса. Получению огромных прибылей поспособствовал и особый, «культурный», налоговый режим. Не удается пока ответить только на один вопрос – откуда в Москве взялось столько зрителей, готовых платить по 200–300 рублей за сеанс? Достоверно одно – у ценителей кино появилась желанная возможность посмотреть его на широком экране при минимальном количестве зрителей, а при удаче – и в одиночестве.

В 2004 г. билетов было продано более чем на $250 млн, в то время как еще в 1999 г. эта цифра не превышала $20 млн. Сегодня правильно организованный объект кинопоказа – один из самых прибыльных и перспективных видов бизнеса. По прогнозам компании «Невафильм» к 2007 г. число современных киноэкранов в России увеличится до 1400 (сейчас их около 700), а сборы от кинопоказа превысят $500 млн. Однако не всякий кинотеатр выживет в назревающей конкурентной борьбе…

Немое кино
В советские времена только на территории РСФСР насчитывалось около 3 тыс. кинотеатров, причем 97% из них были однозальные. Для советского человека крылатая фраза «Из всех искусств для нас важнейшим является кино» была верна если не на 100, то на 90%. До перестройки коэффициент средней посещаемости кинотеатра составлял 14–15 раз в год, но к 1995 г. он упал до 0,4.
Таким образом, за десятилетие с начала перестройки российская киноиндустрия потерпела крах – не было качественных отечественных фильмов, которые можно с успехом запускать в прокат, не было и платежеспособного спроса со стороны населения, доходы которого упали в несколько раз. Материально-техническая база большинства кинотеатров за годы экономического падения безнадежно устарела. К 1995 г. рынок оказался в состоянии отсутствия как спроса, так и предложения.

Вестерн
Датой начала возрождения кинотеатров в России принято считать открытие реконструированного кинотеатра «Кодак-Киномир» в Москве в 1996 г. Это был первый массовый кинотеатр, оборудованный по последнему слову техники – звук DOLBY DIGITAL, большой экран, удобные сиденья и рестораны в фойе. За ним последовали «Американский Дом Кино» и «Под куполом». В дальнейшем московские кинотеатры переоснащались один за другим. К настоящему моменту из 150 существовавших в Москве кинотеатров претерпели реконструкцию и перешли на современное оборудование около половины.

Постепенно волна переоснащения кинотеатров накрыла Санкт-Петербург, а затем и другие крупные города – от Калининграда до Находки. К концу 2003 г. по России (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) насчитывалось уже 280 современных кинозалов в 180 кинотеатрах. В большинстве случаев реконструкция включала замену проекционного и звукового оборудования, смену экрана, звукоизоляционных и звукопоглощающих материалов зала, освещения, замену кресел, косметический ремонт, оформление и освещение фасада здания. В фойе организовывались зоны отдыха и питания. В более капиталоемких проектах большие однозальные кинотеатры превращали в двух- и трехзальные.

С появлением достаточных инвестиционных и потребительских ресурсов на рынке кинопоказа началась эра многозальных кинотеатров и мультиплексов. Для создания подобных объектов уже не годились старые здания кинотеатров – такой формат кинопоказа предполагает строительство нового здания или использование площадей в крупном торговом центре. В 2000 г. в ТЦ «Рамстор» открылся первый созданный с нуля многозальный кинотеатр, а в 2002 г. в ТЦ «Атриум» открылся первый в России 9-зальный мультиплекс. Оба проекта – детища компании «Формула Кино». И хотя создание мультиплексов и многозальных кинотеатров требует больше инвестиционных ресурсов, чем реконструкция однозальников, этот формат кинопоказа считается более прибыльным и конкурентоспособным. В результате начавшейся с 2000 г. в Москве бурной деятельности по развитию многозальных кинотеатров в составе торговых центров их доля на настоящий момент достигла 30% от общего числа киноэкранов. В Петербурге развитие многозальных кинотеатров в составе торговых центров началось только в 2002 г., но уже сегодня количество экранов в них превышает количество экранов в остальных объектах кинопоказа. В обоих городах количество киноэкранов уже превысило уровень 1985 г., и, учитывая, что среднее количество посещений жителями выросло до 2–3-х в год, можно говорить о насыщении рынка и начале настоящей конкуренции.

В Москве, на которую приходится около 40% киноэкранов и кассовых сборов, плоды конкуренции различных форматов кинотеатров уже ярко видны. В наименее выгодном положении находятся нереконструированные кинотеатры – они либо сдаются в аренду под непрофильный бизнес, либо дают киносеансы для 1–2 человек. Современные переоборудованные однозальники на 500–700 мест сейчас загружены на 10–15%. В мультиплексах и «многозальниках» обычно занято 25–30% кресел в залах на 100–200 мест. Однако и между ними конкуренция возрастает, что приводит к падению средней цены билета и выручки на один экран. В ситуации, когда даже мультиплексы не всегда заполнены, большинство кинотеатров на окраине Москвы могут предложить только ценовые методы конкуренции – средняя цена билетов в однозальных кинотеатрах в полтора-два раза меньше, чем в мультиплексах.

Это не значит, что однозальные кинотеатры ждет незавидное будущее. Как и для магазина или торгового центра, решающим здесь является местоположение. Выгодно расположенный в центре города «однозальник» даст фору мультиплексу на окраине. Еще один путь эффективного развития однозальных кинотеатров, особенно небольших, – создание тематических клубов, со своей уникальной публикой и тематическим репертуаром. Конкурентным преимуществом является и соседство с крупными учреждениями досуга и отдыха – спорткомплексами, гостиницами, офисными центрами, развлекательными центрами. Ряд кинотеатров вводят круглосуточный режим работы, VIP-залы и VIP-места с официантами и другие уникальные услуги. Наличие «собственного лица» помогает кинотеатру найти «своего» зрителя.

Одновременно с доминирующими в Европе и США мультиплексами постепенно приходят в Россию и другие современные форматы. Так, в 2003-м в ТЦ «Рамстор-Сити» английская компания BFC Media Ltd. открыла первый кинотеатр трехмерного кинопоказа IMAX. В 2005 г. объекты этого формата откроются в Санкт-Петербурге, Казани и Перми. В 2004 г. заработал объект кинопоказа нового формата – «Movie point» в аэропорту «Домодедово». Благодаря цифровым технологиям реализован так называемый индивидуальный кинопоказ. В 2004 г. компания «Романов-Синема» открыла трехзальный VIP-кинотеатр – цена билетов 1000 рублей. В будущем году ожидается открытие первого в России «Мегаплекса» на 16 залов.

Мюзикл
Одновременно с повсеместным переоборудованием кинотеатров происходило их объединение в сетевые структуры и формирование крупных игроков на рынке кинопоказа. Сегодня на территории России действуют как общефедеральные сети кинотеатров («Синема-Парк», «Формула Кино», «Инвесткинопроект», «Киномакс»), так и сети, сферой интересов которых пока являются только Москва («Люксор», «Центр-Фильм»), Санкт-Петербург («Мираж-Синема», «Кронверк-Синема»), отдельные города и области («КиноСок», «Сувар», «Премьер-Зал»). Основными инвесторами в создание киноиндустрии являются владельцы, тем или иным образом получившие здания государственных кинотеатров в аренду, совладение или собственность в эпоху приватизации («Формула Кино»), компании, специализирующиеся на кинопрокате, выпуске кино-, аудио- и видеопродукции («Парадиз», «Екатеринбург-Арт»), сильные финансово-промышленные группы («Сок-Авто», «Интеррос»), иностранные сети кинотеатров (National Amusements), государственные предприятия (Роскинопрокат), дистрибьюторы кино- и фототоваров (Техсоюз).

На конец 2004 г. лидерами по количеству работающих кинозалов стали сети «Формула Кино», «Кронверк-Синема» и «Киномакс». У каждой из этих компаний своя география: «Формула Кино» преимущественно работает на рынке Москвы, «Киномакс» – в крупнейших российских городах, а «Кронверк-Синема» – исключительно в Санкт-Петербурге.

Лидером по числу киноэкранов продолжает оставаться объединение сетей однозальных, многозальных кинотеатров и мультиплексов «Империя Кино», «Каро Фильм» и «Формула Кино». Благодаря доступу к административному ресурсу, компании, входящие в холдинг, получили в 1990-е гг. в аренду и собственность несколько десятков кинотеатров в Москве, включая знаменитые «Пушкинский» и «Ударник». В 2000 г. компания «Каро Фильм» начала эру создания многозальных кинотеатров в торговых центрах – был открыт 4-зальный кинотеатр в ТЦ «Рамстор». В последующие годы компания открыла многозальники в польском «Рамсторе» в Подольске, в нижегородском «Шоколаде» и московском «Атриуме». 2003 г. «Каро Фильм» отметила открытием первого в России автокинотеатра под открытым небом на 70 машиномест. В 2004 г. компания запустила рядом с торговым комплексом «Ашан» крупнейший на данный момент в России мультиплекс на 12 залов. Сегодня объединение управляет 77 кинозалами, подавляющее большинство из которых (68) находится в Москве и ближайшем Подмосковье.

В 2004 г. в тройку лидеров стремительно вошел проект «Кронверк-Синема», развиваемый компанией «Эпос» и финансируемый «Банкирским Домом» Санкт-Петербурга (альянс «Промстройбанка» и банка «Санкт-Петербург»). История сети началась в 2002 г., когда был открыт первый в Санкт-Петербурге двухзальный кинотеатр NEО. В 2003 г. компания открыла пятизальный кинотеатр в составе ТЦ «Заневский Каскад», а в 2004-м в строй были введены сразу 4 мультиплекса на 26 залов. Это была настоящая революция для города – компания удвоила число киноэкранов всей Северной столицы. Сегодня «Эпос» владеет 33 кинозалами в городе на Неве. Примечательно, что все кинозалы открылись на площадях стратегического партнера – холдинга «Адамант». В 2005 г. компания запускает первый в Санкт-Петербурге кинотеатр IMAX.

В отличие от молодого «Кронверка» сеть «Киномакс» начала создаваться еще в 1996 г. компанией «Техсоюз» – крупным дистрибьютором фототоваров фирм «Кодак» и «Коника». Изначально к проекту создания общероссийской сети кинопроката планировали подключиться «Кодак» и «Госкино России». В 1999 г. компания открыла свой первый региональный объект – двухзальный «Урал-Киномакс» в Челябинске. Затем последовали «Космос-Киномакс» в Тюмени (2000), «Победа-Киномакс» в Ростове-на-Дону (2001), «Буревестник» во Владимире (2001). В 2002 г. в управление компании передали московский «Кодак-Киномир». Затем последовали открытия в Нижнем Тагиле, Люберцах, Екатеринбурге, Волгограде, появление многозальников в московских торговых центрах «ГУМ», «XL», «БУМ». Сегодня в сети «Киномакс» работает 30 экранов (включая 10 в Москве) в 10 городах России. В ближайшее время будет введен в строй мультиплекс в пермском ТЦ «Столица».

Боевик
Когда стремительный рост объемов кинопоказа стал очевиден, началось появление на рынке новых игроков с мощными инвестиционными программами. Одним из таких стал проект «Синема-Парк», организованный ИД «Проф-Медиа» (входящим в структуру холдинга ИНТЕРРОС) и компанией «ТРИТЭ», председателем совета директоров которой является Никита Михалков. Надо заметить, что к тому времени ИД «Проф-Медиа» уже принадлежал 51% акций кинотеатра «МДМ-Кино» в Москве. Программа развития сети «Синема-Парк» предполагает создание 150 экранов в мультиплексах по всей стране. Объем инвестиций – $82 млн. Финансирование программы осуществляет, в том числе, и Всемирный банк. Пока же открыто два мультиплекса – в ТЦ «Калужский» на 9 залов (2003) и в ТЦ «Пятая Авеню» на 6 залов (2004).

В 2003 г. началась деятельность первого иностранного оператора на территории России – американская сеть кинотеатров National Amusements учредила СП RisingStarMedia с компанией Soquel Ventures. Сегодня компания владеет двумя мультиплексами в торговых комплексах «МЕГА». Кроме того, получен кредит ЕБРР на $17,5 млн, а также кредит «Райффайзенбанк Австрия» на $10 млн. Планируется до конца 2006 г. открыть еще 4 крупных мультиплекса.

В том же 2003 г. о выходе на рынок кинопоказа заявила и компания «Екатеринбург-Арт» – один из крупнейших в России дистрибьюторов лицензионных видеокассет, к тому же владеющий сетью магазинов аудио-, видеопродукции «Титаник». В 2004 г. компания «ЕА-Синема» открыла первый в России трехзальный VIP-кинотеатр «Романов-Синема» в офисном центре класса А «Романов Двор». Следующий проект компании еще более уникален – 16-зальный мегаплекс в торговом центре «Вэйпарк», расположенном на МКАД в Москве.

Сильным игроком московского рынка многозальных кинотеатров является ГК «Парадиз», владеющая кинотеатрами «Ролан», «Пять звезд Павелецкая» и «Пять звезд Отрадное». Помимо кинопоказа, компания активно занимается дистрибуцией кинофильмов и даже их проектами. До настоящего времени компания не имела опыта эксплуатации кинотеатров в торговых центрах, но в 2005 г. он должен появиться – ГК «Парадиз» стала арендатором московского ТЦ «РИО», создаваемого тульской компанией «Ташир».

В 2001-м была создана компания «Инвесткинопроект». В 2002 г. был открыт первый объект – многозальник «Киноплекс на Ленинском». Затем компания разработала программу по созданию сети мультиплексов с существенной долей развлечений в крупнейших городах и привлекла инвестиции в размере $40 млн. В 2004-м в Волгограде открылся первый в России мультиплекс за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. А в 2005 г. компания планирует запустить в строй 45 кинозалов и вытеснить из тройки лидеров «КиноМакс».

В Москве наряду с крупными «игроками» существуют объединения реконструированных одно- и многозальных кинотеатров – «Центр Фильм» и «Пирамида-Синема». Сети реконструированных кинотеатров сформировались и в регионах – «Премьер-зал» (Екатеринбург), «КиноСок» (Самара), «Иллюзион» (Приморский край), «Панорама» (Пермь), «Парнас» (Белгородская область) и другие. Примечательно, что региональные компании – «Сувар» (Казань) и «Панорама» (Пермь) – запланировали открытие кинотеатров IMAX в своих городах в 2005 г.

Мелодрама
По мнению директора компании «Синема Консалтинг» Николая Бряндинского, усредненная стоимость организации 1 кв.м многозального кинотеатра в готовом здании составляет $1 тыс. Таким образом, стандартный мультиплекс площадью 3 тыс. кв.м обойдется в $3 млн. Эти деньги будут потрачены на проектирование, возведение межзальных перегородок, стен и амфитеатров, покупку и монтаж проекционного и звукового оборудования, звукоизоляционных и звукопоглощающих материалов, освещения, кресел, экрана, оформление залов, фойе. Кроме того, может потребоваться: оборудование для ресторанов, кафе, магазинов видео- и аудиопродукции, зон отдыха и развлечений, наружное оформление и освещение здания, обучение персонала и многое другое, что необходимо для создания современного и привлекательного объекта кинопоказа.

При строительстве здания с нуля стоимость создания многозальника возрастает на стоимость общестроительных работ и связанных с ними обременений. В случае создания мультиплекса в составе торгового центра на плечи владельца кинобизнеса лягут арендные платежи, либо стоимость выкупа площадей.

В текущей деятельности объекта кинопоказа основная статья расходов – оплата прав на фильмы дистрибьюторам. «В большинстве случаев доля дистрибьюторов составляет 50% от валового сбора при продаже билетов. Причем в отличие от розничной торговли, где часто принято скрывать реальные обороты, кинопоказ – это крупный, сложный и серьезный бизнес, в котором невыгодно рисковать своей репутацией перед дистрибьюторами, поэтому занижать обороты не принято», – рассказывает Николай Бряндинский.

Остальные расходные статьи такие же, как и в обычном предприятии, – оплата фонда заработной платы, оплата поставщикам товаров и услуг, коммунальные и арендные платежи, налоги. Одним из конкурентных преимуществ кинопоказа перед другими видами бизнеса является специальный налоговый режим. Кинопоказ относится к сфере культуры, поэтому продажа билетов не облагается НДС. В ряде регионов кинотеатры имеют дополнительные налоговые льготы.

Доходная часть кинотеатра отличается еще большим разнообразием, чем расходная. «Современный досуговый центр, в особенности имеющий многозальную структуру, сам по себе многофункционален и открыт для реализации многих видов шоу, общественных и культурных мероприятий. Поэтому его доход может состоять не только из средств от реализации билетов на просмотр кинофильмов. Часто кинотеатрам сопутствуют многочисленные торговые функции: кафе и рестораны, продажи CD и DVD, молодежной атрибутики, салоны красоты и тату, салоны сотовой связи», – рассказывает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик Paul’s Yard. Но все же основной источник дохода кинотеатров – продажа билетов. Второй по значимости источник – предприятия общественного питания, обслуживающие поток посетителей кинотеатра, – бары, кафе, киоски по продаже поп-корна, снэков, прохладительных напитков. «Правильно организованный общепит при мультиплексе может давать до 40% дохода всего кинотеатра, в среднем этот показатель составляет 10–20%», – рассказывает Николай Бряндинский. Кинотеатр также может получать доход от продажи рекламных возможностей – ролики перед фильмами, наружная реклама в фойе и у касс, реклама на билетах, промо-акции и многое другое. Существенный доход могут приносить установленные в фойе игровые автоматы и вендинговые аппараты. Для многих кинотеатров важной статьей дохода является сдача площадей в аренду. При формировании доходной модели кинотеатра важно учитывать, что основными потребителями его услуг являются люди в возрасте от 13 до 36 лет.

«В настоящий момент довольно сложно определить доходность кинотеатра, так как многие из них находятся в разных стартовых условиях. Кроме того, владельцы кинотеатров, как и многие другие бизнесмены, закрыты для обсуждения своей доходности. По моему опыту, она составляет 18–53% годовых», – считает Виктор Кудрявцев.

Попробуем посчитать. Хорошо расположенный одно- или двухзальный кинотеатр продает около 20 тыс. билетов в месяц. Каждый из посетителей оставляет около 200 руб. в стенах кинотеатра. Получается, что ежемесячный оборот такого бизнеса составляет около 4 млн руб. (более $1,7 млн в год). Естественно, для мультиплексов эта цифра в несколько раз больше. Учитывая стоимость создания или реконструкции кинотеатра и текущие расходы, получаем, что срок окупаемости этого бизнеса составляет 3–5 лет. Причем наибольшие сроки окупаемости имеют большие объекты, строящиеся с нуля, в силу их капиталоемкости.

За последние два года сроки окупаемости в Москве выросли в 1,5–2 раза и будут расти дальше в силу усиливающейся конкуренции. Уже сегодня средние сборы на экран в Москве падают – рынок достиг насыщения. Одновременно в регионах, по данным компании «Невафильм», средний сбор на экран растет. Поэтому в наиболее выгодной ситуации сейчас оказались компании, инвестиционные программы которых начали реализовываться еще до 2002 г. либо рассчитаны на региональные города. Но и здесь важно учитывать, что платежеспособный спрос в регионах ограничен, а значит, может быстро оказаться удовлетворенным первыми качественными проектами.

Семейное кино
Тенденцией последних лет стало открытие многозальных кинотеатров именно в торговых центрах – до 80% экранов запускается здесь. «Мультиплекс в составе ТЦ – наиболее динамично развивающийся сегмент в настоящее время в России, особенно в Москве и крупных городах – Петербурге, Казани, Красноярске, Самаре», – отмечает Николай Бряндинский. Считается, что от такого соседства выигрывает как кинотеатр, так и торговый центр – посетители магазинов могут пойти в кино, и наоборот – пришедшие в кино имеют возможность сделать покупки в ожидании начала сеанса. Таким образом, мультиплекс – мощный якорь для торгового центра. Наличие в составе ТЦ мультиплекса – важный стимул для других арендаторов при принятии решения о размещении своих предприятий в торговом центре. Так, стоимость аренды в торговых центрах США на 20% выше, если в их составе имеется кинотеатр. «Западные источники утверждают, что сравнительные обороты торговой функции увеличиваются на 1,5–5%, а досуговой функции – на 4,5–6% при их соседстве», – делится Владимир Кудрявцев. Впрочем, в российских ТЦ ставки аренды для кинооператоров минимальные. Поэтому, по утверждению директора компании Leeds Property г-жи Флоринской, для девелопера ТЦ выгоднее продать оператору кинотеатра площадь, нежели сдавать ее. По данным Leeds Property, сроки окупаемости российских кинотеатров в составе ТЦ составляют 7–10 лет, и это при условии, что кинотеатр арендует площади. Приобретение квадратных метров в собственность соответственно увеличивает и срок окупаемости.
Однако счастливой совместной жизни предшествует долгий путь. Кинотеатр – сложное техническое сооружение с уникальными требованиями к расположению, звукоизоляции, нагрузкам на строительные конструкции. Поэтому взаимодействие оператора кинотеатров и девелопера торгового центра начинается еще на стадии проектирования. При размещении кинотеатра необходимо учитывать, что часто требуется отдельный вход-выход, высота потолков составляет не менее 5 м и еще множество других требований.

Помимо строительных трудностей интересы сторон могут пересекаться и в вопросах разделения прибыли от потока посетителей торговых центров. Почти все мультиплексы предполагают размещение в фойе баров, кафе, игровых автоматов. В случае размещения рядом с фойе кинотеатра фуд-корта торговый центр «отбирает» у мультиплекса существенную прибыль. Еще больший конфликт интересов возможен, когда проект мультиплекса включает мощные элементы для получения дополнительной прибыли – детские игровые площадки, боулинг, бильярд, ресторанный дворик: стороны должны решить, кто из них будет открывать подобные предприятия на территории центра – довольно глупо будет смотреться торговый центр с двумя ресторанными двориками. Немало вопросов возникает и в период проведения рекламных кампаний – с одной стороны, кинотеатр, активно рекламируясь, создает поток в торговый центр, и наоборот, активная рекламная позиция центра увеличивает число посетителей кинозалов. Однако если одна из сторон решит воздержаться от рекламных затрат, конфликт весьма вероятен.
Долгий путь к пониманию и достижению договоренностей между девелоперами и операторами киносетей подхлестнул создание прочных альянсов – после ввода в строй одного объекта последующие объекты сработавшимся партнерам гораздо проще реализовывать. Так, уже сформировались альянсы: холдинг «Адамант»–«Кронверк-Синема», ГК «Время»–«Инвесткинопроект», «Рамэнка» (Рамстор)–«Формула Кино», «Золотой Вавилон»–«Люксор», IKEA (МЕГА)–RisingStarMedia. Сотрудничество с девелоперами торговых центров позволяет сэкономить затраты и время, которое требуется при самостоятельном строительстве зданий – на получение разрешения, согласование проектов, иные формы взаимодействия с местными органами власти – все эти задачи девелопер берет на себя.

Однако ряд игроков рынка считают, что, несмотря на все достоинства размещения мультиплекса в торговых центрах, у такого варианта есть ряд существенных недостатков, которые могут перевесить. Например, неудачная рекламная политика торгового центра может привести к его низкой посещаемости, что, естественно, скажется и на обороте мультиплекса. Кроме того, торговый центр налагает ограничения на объем услуг, которые предоставляет мультиплекс своим посетителям, тем самым лишая его зачастую существенной доли прибыли от дополнительных услуг. Поэтому ряд операторов уже строят отдельные развлекательные центры, где они могут разместить не только кинозалы, но и магазины аудио- и видеопродукции, ночные клубы, рестораны, боулинг и другие формы развлечений.

Александр Пыпин Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...