Недвижимость запаса

Хороший склад пока в дефиците

По оценкам экспертов отдела складских помещений компании «Стайлз энд Рябокобылко», общая площадь складских помещений в Москве и Московской области составляет приблизительно 1,6 млн кв.м. Преимущественно это небольшие склады (менее 5 тыс. кв.м), главным недостатком которых является отсутствие необходимой складской инфраструктуры. Однако точно определить объемы рынка невозможно, так как многие складские помещения либо не сертифицированы, либо не имеют зарегистрированных прав собственности. Российским компаниям обычно не требуются большие складские помещения, они арендуют маленькие площади – от 500 до 2000 кв.м с минимальным набором сервиса.

 

 

Современные склады, предлагающие высококачественные услуги, в основном интересуют международные компании, которые и являются традиционными арендаторами в этом сегменте рынка. Однако в последнее время прослеживается и другая тенденция – отечественные компании, ориентированные на европейские стандарты ведения бизнеса, стали отдавать предпочтение высококлассным складским комплексам. И в ближайшие годы бурный рост будет происходить именно в этом сегменте рынка.

К помещениям международного стандарта (класс А), отвечающим современным требованиям логистики, на сегодняшний день можно отнести лишь 30–35% от общего объема складских помещений, это не более 200 тыс. кв.м.

По прогнозам «Стайлз энд Рябокобылко», до конца этого года будут построены и сданы в эксплуатацию еще примерно 130 тыс. кв.м складских помещений международного стандарта. В то же время Рубен Алчуджян, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International, менее оптимистичен в своих прогнозах и считает, что прирост рынка до конца года составит около 15 тыс. кв.м складов, в 2004 г., возможно, еще 30, максимум 50 тыс. кв.м. Правда, эти цифры включают только строительство помещений именно для сдачи в аренду, а не для собственного использования.

Эксперты сходятся в одном – сколько бы свободных помещений на рынке не появилось, хороших свободных складов как не было, так и не будет, в ближайшее время их прирост не превысит 2–3% от общего метража данной недвижимости.

По ценам мы уже в Eвропе

На сегодняшний день спрос в этом сегменте рынка значительно превышает предложение, а, следовательно, сдается практически любое складское помещение. По данным компании «Стайлз энд Рябокобылко», цены в Москве на складские помещения класса А являются одними из самых высоких в Европе – от $130 до $150/кв.м в год. Арендные ставки при этом включают в себя и эксплуатационные расходы. Хотя одним новшеством 2003 г. может стать выделение владельцами складских помещений эксплуатационных расходов из арендной платы.

Многие складские компании не просто сдают помещения в аренду, а предоставляют услуги логистики, отмечают эксперты компании «Стайлз энд Рябокобылко». Это обработка груза, сортировка товара, формирование заказа, маркировка и т.д., и оплачиваются такие услуги дополнительно к арендной плате, увеличивая доходность операторов. Подобный спектр услуг, например, оказывает российско-французская компания FM Logistics, в составе складского комплекса которой в «Шереметьево-2» есть таможенный терминал. И, скорее всего, таких складов «с дополнительными услугами» в ближайшем будущем будет большинство.

Эксперты компании «Стайлз энд Рябокобылко» прогнозируют незначительное повышение арендных ставок в ближайшее время до $140-160/кв.м в год. Однако в дальнейшем ситуация с арендными ставками изменится, и цены начнут постепенно снижаться, считает Рубен Алчуджян из Colliers International. Но резким падение не будет. Степень незаполненности рынка такова, считает он, что пройдет еще много времени, пока цены ощутимо снизятся. В сложившейся ситуации рынок сможет поглотить очень большие объемы площадей без существенных колебаний цен.

В результате, отмечают в компании Colliers International, когда на рынок начнут поступать сотни тысяч квадратных метров складских площадей, это приведет лишь к плавному снижению арендных ставок, которое может продлиться 2–3 года, после чего цены стабилизируются, опустившись с прогнозируемых $140–160 до $110–120/кв.м в год.

Фаворит рынка недвижимости

Именно рынок складской недвижимости в ближайшие годы имеет реальные шансы стать фаворитом. Бурный всплеск активности в этом сегменте нельзя назвать внезапным – он вполне укладывается в традиционную историю развития рынка: сначала идет развитие жилого сектора, затем офисного и торгового, и только потом очередь доходит до складов. Надо также отметить, что в Советском Союзе такого рынка не было вообще, да и нигде не было, так как современный рынок логистики появился около 10–12 лет назад. Сейчас этот рынок привлекает реальные инвестиции, причем в подавляющем большинстве иностранные. И тот факт, что западные девелоперы не боятся вкладывать деньги в Россию, а это десятки миллионов долларов, доказывает, что даже снизившиеся арендные ставки позволят им выйти на приемлемый уровень доходности.

Срок окупаемости складских комплексов класса А вполне сопоставим со сроками окупаемости для офисов и торговых помещений и составляет 4–8 лет, а себестоимость и сроки возведения складов при этом значительно меньше. По данным МИАН, строительство одноэтажного склада с высотой потолков 10 м и шагом колонн 12518 м обойдется примерно в $500–700/кв.м (фундамент, несущие конструкции, внутренние инженерные сети). В эту сумму не включены стоимость земли, согласования проекта, подключения к внешним инженерным сетям, управления проектом и налоги. Стоимость же строительства офиса в Москве в зависимости от его класса и местоположения достигает $2 тыс./кв.м.

Храните товар в области

Количество складов в пределах МКАД со стороны города сокращается. В первую очередь это объясняется тем, что стоимость земельных участков в столице под строительство новых объектов очень высокая, в результате арендные ставки в уже готовых складах в Московской области значительно ниже московских. Так, стоимость земельных участков за МКАД, но в пределах Кольцевой дороги А-107 («Бетонки»), с коммуникациями вблизи участка, составляет $10–40/кв.м, что является решающим фактором для большинства клиентов. Кроме того, строительство складских помещений за МКАД удобнее с точки зрения организации подъездных путей, так как большегрузному транспорту запрещен въезд в центр Москвы без специальных пропусков.

Например, один из лидеров рынка компания «Кулон» сейчас возводит складской комплекс на Новорижском шоссе в 7 км от Москвы. Складские объекты площадью 23 тыс. кв.м («Кулон-Балтия») компания планирует ввести в эксплуатацию в 2004 г.

На Подмосковье делают ставку и другие компании – российско-французская FM Logistics, уже построившая в международном аэропорту «Шереметьево-2» современный грузовой комплекс площадью около 48 тыс. кв.м, заканчивает строительство склада FM Logistic-2 в Чехове. В ближайшее время будет введен в строй «Индустриальный парк Шереметьево» и складской комплекс REG Development в Химках. Подмосковье оказалось привлекательным и для американцев – крупная американская компания Hines, занимающаяся девелопментом и управлением коммерческой недвижимостью, полным ходом ведет работы по запуску проектов складских комплексов недалеко от Москвы. На реализацию первой стадии проекта уже выделено $60 млн. Hines не собирается ограничиваться одним складским комплексом – речь идет о нескольких отдельных проектах объемом по 100–200 тыс. кв.м каждый. Планируется, что первое здание будет готово уже к концу 2004 г.

По мнению специалистов Colliers International, сейчас, пока рынок еще не сформировался окончательно, рано говорить о прямой зависимости стоимости складских помещений от расстояния от МКАД и направления. Когда появится свободный выбор помещений, тогда и станет понятно, кто был дальновиден и строил в «правильном» месте, а кто, увы, не смог уловить будущую конъюнктуру рынка. На сегодняшний день большинство современных складских комплексов расположено в трех направлениях: вдоль магистралей, идущих на запад, север и юг. На западном направлении располагаются автотрассы, связывающие Москву с европейскими государствами. На севере – аэропорт Шереметьево, трасса на Санкт-Петербург и Хельсинки. Аэропорт Домодедово и шоссе, ведущие в южные регионы России, соответственно, на юге.

Конечно, и в черте города будут появляться складские помещения: «Кулон-Дорожная» на Дорожной улице (8 тыс. кв.м складских и 4 тыс. кв.м офисных площадей), находящийся на завершающей стадии строительства, и складской комплекс в Печатниках. Кроме того, планируется строительство комплекса Northpoint на Алтуфьевском шоссе у МКАД.

При сложившемся дефиците одним из самых простых решений, но отнюдь не самым дешевым для заказчика, является возведение складов «под себя» (или по-другому – проекты «build to suit»). Такое строительство предполагает, что сдаваемые в аренду помещения возводятся или переоборудуются в соответствии с пожеланиями заказчика. Например, склады оснащаются любым требуемым оборудованием вплоть до камер для дозревания бананов. На осуществление такого проекта требуется в среднем всего 6–8 месяцев после согласования всей документации, в то время как на строительство обычного склада уходит как минимум год.

Приближение к идеалу

И, наконец, чтобы точно знать, за что же в ближайшее время будет происходить «битва инвестиционных гигантов», приведем точное описание складского комплекса-мечты.

Современный складской комплекс класса А должен удовлетворять следующим требованиям:

непосредственная близость к транспортным магистралям;
удобные подъездные пути, обеспечивающие подъезд крупнотоннажного транспорта (еврофур);
перед воротами необходима площадка длиной не менее 25 м для маневрирования фур;
наличие всех коммуникаций, а также оборудования, отвечающего современным стандартам;
автономные электроподстанция и тепловой узел;
круглосуточная охрана здания, к грузам должен быть обеспечен постоянный доступ;
внутри помещения – потолки не менее 8 м, выровненный пол, регулируемый температурный режим, возможность установки многоуровневой стеллажной системы;
на верхних этажах должна быть предусмотрена возможность размещения офисных помещений для арендаторов.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...