"Нежилой" кредит

Вложения. Пока ипотека коммерческой недвижимости остается привилегией крупных компаний. Но скоро покупка офисов может стать такой же привлекательной инвестицией, как сейчас приобретение квартиры.

Услуга для избранных. Покупка в кредит коммерческой недвижимости почти во всех случаях выгоднее обычного способа приобретения объектов.

 

 

Причем не только для тех организаций, у которых недостаточно собственных средств. «Привлекая кредит, компании не приходится изымать собственный капитал из оборота, поэтому ипотека выгодна заемщику уже в том случае, если рентабельность его бизнеса превышает стоимость ссуды», — утверждает генеральный директор агентства «Новое качество» Вячеслав Лимонов. «У компаний, работающих на российском рынке, доходность бизнеса выше, чем самые высокие ставки по банковскому кредиту, — уверяет управляющий директор Praedium Рубен Алчуджян. — Поэтому заем всегда выгоднее, чем целевая покупка».

Такая услуга, как ипотека коммерческой недвижимости («бизнес-ипотека»), на московском рынке существует уже более двух лет. Однако круг банков, оказывающих подобные услуги, очень узок. По словам заместителя директора департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Азамата Кумыкова, на этой ниве работает всего шесть кредитных институтов: германские Euro Hypo и Hypo Real Estate, а также российские кредитные учреждения с иностранными акционерами: «Сосьете Женераль Восток», Райффайзенбанк, Хансабанк, Международный московский банк.

Банки с преимущественно российским капиталом не особо стремятся кредитовать покупку нежилых помещений, так как не обладают длинными и дешевыми ресурсами. Впрочем, как сообщили «Ф.» в Московском ипотечном центре, они уже наладили сотрудничество по «бизнес-ипотеке» (БИ) с Народным залоговым банком и ведут переговоры со Сбербанком и «Внешторгбанком — розничные услуги». Как бы то ни было, но в сложившейся ситуации БИ доступна не для всех и не всегда. Если крупная компания хочет приобрести в собственность торговый или офисный центр, чтобы сдавать его площади в аренду, то проблем получить финансирование в банке у нее не будет. А вот с покупкой недвижимости для собственного пользования могут быть сложности. «Международные банки неохотно дают кредиты на такие сделки, — говорит Азамат Кумыков. — Они более рискованные, потому что неясно, за счет чего заемщик будет выплачивать кредит, надо анализировать риски самого заемщика. А когда недвижимость покупается с инвестиционной целью и на нее есть конкретные арендаторы, то все доходы можно спрогнозировать».

Однако последние полгода на рынке БИ началось оживление. Стали появляться новые посредники уже не международной, а отечественной формации. Свои услуги предложили «Бест-недвижимость», Московский ипотечный центр, MainDecision. В конце февраля «Миэль-недвижимость» объявила о создании отдела по ипотечному консалтингу коммерческой недвижимости. Причем, по мнению риэлторов, спрос на эту услугу постоянно растет. «Требования банков к потенциальным заемщикам, условия кредитования, схемы расчетов пока не стандартизированы и недостаточно проработаны, чтобы обеспечить имеющийся спрос, — утверждает директор центра ипотечных программ «Миэль-недвижимости» Елена Панова. — Тем не менее через год-два картина изменится к лучшему и получение ссуды на приобретение коммерческой недвижимости будет обычным явлением».

Найди три отличия. Схема БИ во многом похожа на ипотеку жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Главное и принципиальное отличие — законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. «Объект надо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги, — поясняет начальник отдела коммерческой недвижимости DeltaRealty Елена Жильская. — В результате нарушается логическая последовательность действий: если ты приобретаешь магазин или офис, то можешь получить в банке кредит лишь с того момента, когда к тебе перешло право собственности. Обычная ипотечная схема, при которой заемщик вносит 30% собственных средств, а остальную сумму занимает, расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, не работает. И пока необходимые изменения в закон об ипотеке не внесут, банкам и предприятиям-покупателям придется искать обходные пути».

Обходных путей существует несколько. Например, банки могут выдать часть денег до оформления залога, а оставшуюся сумму — после. «Другой способ состоит в том, что инвестор покупает объект за свои деньги и рефинансирует его уже после заключения сделки, — рассказывает Азамат Кумыков. — По договоренности с продавцом можно сделать и еще одну схему — продажу из-под залога. Владелец недвижимости оформляет на нее залог и берет в банке кредит. Затем он продает объект по цене, уменьшенной на сумму займа, который «висит» на этом здании. Для покупателя в этой ситуации ничего не меняется — он будет расплачиваться по ссуде так же, как если бы оформил ее сам».

Остальные условия получения БИ принципиально не отличаются от условий кредитования при покупке жилья. Разве что сроки кредитования здесь короче — максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок — 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. У клиента должен быть прибыльный баланс (превышение доходов над расходами) и минимум год работы на рынке. Ставки по кредиту — 12-16% годовых в валюте.

Приобретаемая недвижимость оценивается с точки зрения доходности и ликвидности. Так, получить кредит на покупку офисного здания класса А, находящегося в центре и уже имеющего постоянных арендаторов, можно без проблем. А вот с офисами класса Б уже сложнее. Более низкие категории объектов банки вообще пока не рассматривают.

Но если заемщику по тем или иным причинам не подходит схема ипотеки, например объект не соответствует требованиям банка, это не означает, что у него нет шанса на покупку. В этом случае он может воспользоваться лизингом (финансовой арендой).

Риски лизинга. При использовании лизинговой схемы кредит в банке на покупку недвижимости оформляет не заемщик, а лизинговая компания (лизингодатель). Эту недвижимость она сдает в аренду своему клиенту, по заказу которого была проведена сделка. В течение следующих нескольких лет лизингополучатель пользуется приобретенным офисом или складом на правах арендатора и вносит ежемесячно лизинговый платеж, посредством которого постепенно расплачивается с лизингодателем и выкупает здание в свою собственность.

Одно из главных преимуществ лизинга перед ипотекой — большая доступность. Так как официальным заемщиком является лизинговая компания, именно она несет финансовую ответственность по кредиту. Соответственно банк относится более лояльно к лизингополучателю. «В банке не будут выдвигать особых требований к нему. Весь андеррайтинг, как правило, идет на уровне кредитного интервью. В первую очередь рассматривается сам объект недвижимости, его ликвидность», — рассказывает генеральный директор компании MainDecision Светлана Сидоренко. Кроме того, как поясняет Елена Панова, «большинство банков имеет свои лизинговые компании и соответственно им требуется значительно меньше сил и времени для оценки кредитных рисков». Рассмотрение заявки на ссуду от лизингодателя, как правило, происходит за 2-3 дня. Однако покупатель обязательно должен иметь прибыльный бизнес. «Очищенная» прибыль компании, то есть остаток доходов после уплаты налогов, должна быть в два раза больше, чем планируемый лизинговый платеж.

Услуги по финансовой аренде коммерческой недвижимости появились на нашем рынке совсем недавно — прошлой осенью. Однако они быстрыми темпами набирают популярность. По словам ведущего специалиста отдела коммерческой недвижимости Московского ипотечного центра Сергея Киприянова, это объясняется тем, что лизинг во многом выгоднее для компаний, чем ипотека. «Мы выходили на рынок как фирма, занимающаяся коммерческой недвижимостью, — говорит Светлана Сидоренко, — однако сам рынок «вытолкнул» нас на лизинг. Сто процентов наших клиентов, которым я рассказываю про обе эти схемы, выбирают лизинг».

При его использовании вся сумма платежей клиента, которые он вносит за недвижимость, относится к себестоимости и подлежит налоговому вычету. В то время как при ипотеке налогом не облагаются только проценты, начисляемые на кредит. Кроме того, лизинг почти в три раза сокращает срок амортизации объекта.

Условия покупки через лизинг разнятся в зависимости от фирмы-лизингодателя, но в среднем они вполне сопоставимы с условиями ипотеки. Необходимые собственные средства — 30-40%, максимальный срок — 10 лет, процентная ставка — от 4 до 14% годовых в валюте. «В значительной степени лизинговый платеж зависит от месторасположения купленного объекта, — поясняет Светлана Сидоренко. — Если он на окраине, то лизинговый платеж будет меньше той арендной платы, которую за него вносил арендатор, если в центре, то больше. Но в среднем лизинговый платеж равен стоимости аренды».

Единственный заметный недостаток лизинга — то, что имущество находится на балансе компании-лизингодателя, а не клиента. То есть в течение 5-10 лет он является пользователем этой площади. «Именно этот психологический фактор сдерживает некоторых руководителей, подумывающих о лизинге, — рассказывает Сергей Киприянов. — Они опасаются, что компания-лизингодатель может в будущем исчезнуть до того момента, как они выкупят свою недвижимость. Но, на мой взгляд, подобные страхи неоправданны».

Правда, мнение об удобстве лизинга разделяют не все. «Если бы мы увидели перспективы в лизинге, мы бы уже им занимались, — говорит Азамат Кумыков. — Но мы оценили эту схему и не видим в ней пока особой привлекательности, потому стоимость финансирования у лизинговых компаний выше, чем у банков. Единственное преимущество лизинга — ускоренная амортизация, но она играет меньшую роль, чем может показаться, потому что компании, как правило, оптимизируют налогообложение другими способами. А иначе почему никто из крупных девелоперских и инвестиционных структур не пользуется лизингом? Либо все проглядели такой выгодный способ, в чем я сильно сомневаюсь, либо лизинг неинтересен».

Впрочем, скорее всего речь идет о разных группах потребителя. Так, услугами Colliers International пользуются в основном крупные девелоперы, приобретающие недвижимость с инвестиционными целям. Клиенты Московского ипотечного центра и MainDecision преимущественно покупают офисные и торговые площади для своего пользования. «Лизинг можно рекомендовать компаниям, у которых сложились достаточно доверительные отношения с банками. Или компаниям, которые не могут позволить себе кредит от 14%, но хотят купить объект и в то же время готовы взять на себя больше рисков», — считает Елена Панова.

Мелочь не берем? И «бизнес-ипотека», и лизинг пока оставляют за бортом по меньшей мере две вещи: проектное финансирование и покупку отдельных офисов.

Проектное финансирование, то есть финансирование строительства объекта коммерческой недвижимости «с нуля», банки считают слишком рискованным предприятием. По словам Азамата Кумыкова, некоторые финансовые институты уже начинают проводить такие сделки, но пока этот процесс сопряжен со значительными сложностями.

А возможность покупки отдельного офиса в здании многими экспертами даже не воспринимается всерьез. «Я бы сказал, что такое желание изъявляют люди, не знакомые с реалиями рынка недвижимости, — говорит Рубен Алчуджян. — При покупке отдельного офиса проблема найти деньги отступает перед другими сложностями. Во-первых, необходимо выделить долю в предприятии, которое владеет этим зданием. А отнюдь не все хотят становиться владельцами доли — ведь при переезде в новый офис ее очень трудно продать. Вторая проблема — эксплуатация здания, которую владелец офиса не может контролировать — это прерогатива собственника делового центра».

Тем не менее потребность в этой услуге, по словам риэлторов, есть. А значит, стоит ожидать, что со временем появятся и возможности. «Я уверяю вас, что стоит только предложить такую услугу, клиенты будут выстраиваться в очередь», — уверяет генеральный директор центра операций с недвижимостью «Университет» Оксана Ковалева. Такого же мнения придерживается и Елена Панова. По ее словам, российская «бизнес-ипотека» для среднего и малого бизнеса сейчас находится в стадии зарождения. «Когда будут внесены необходимые дополнения к закону об ипотеке, многие проблемы разрешатся и кредитование коммерческой недвижимости будет развиваться так же динамично, как и кредитование жилых помещений», — предполагает она. Причем, по словам Елены Пановой, кредиты на покупку офисов и магазинов становятся доступными как юридическим, так и физическим лицам. Так что вполне возможно, что через пару лет БИ выйдет из разряда привилегий крупного бизнеса и любой предприниматель при желании сможет приобрести себе офис или магазин так же легко, как квартиру. А учитывая, что коммерческая недвижимость по отдельным категориям дорожает быстрее жилой, покупка офисов может стать выгодным бизнесом.

Анна Шехова Финанс
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...