Новая заповедь бизнесмена: заложи все, но получи кредит

Получение ипотечного кредита всегда предполагает оценку залога. Как правило, заемщики оценивают имущество, предлагаемое в качестве залога, с точки зрения эффективности его использования в бизнесе и затрат на его приобретение. Банк же при оценке основывается на анализе вторичного рынка аналогичного имущества. Этим объясняются возникающие довольно часто разногласия между кредитной организацией и заемщиком. В этой статье автор остановится на некоторых вопросах, очень актуальных для потенциальных заемщиков.

 

 

Новая заповедь бизнесмена: заложи все, но получи кредит

Главный парадокс заключается в том, что, несмотря на наличие залога, банк все равно запросит финансовые документы заемщика и пристально изучит денежные потоки его бизнеса. Если у рассматриваемой компании имеется большое количество поставщиков и клиентов, а также стабильные финансовые потоки, то банк сделает вывод, что и сам бизнес достаточно надежен. Это значит, что если компания заемщика столкнется с какими-либо сбоями в своей деятельности, то бизнес не разрушится, и фирма закроет кассовые разрывы собственными оборотными активами, не ставя под угрозу обязательства по кредиту.

Что может стать залогом

Выбор формы залога зависит от характера и специфики деятельности конкретной компании, структуры ее активов. Банки, как правило, работают со следующими видами залога.

Во-первых, это ценные бумаги, имеющие биржевую котировку. Для определения их рыночной стоимости принято строить прогноз изменения цены на период нахождения бумаги в залоге с учетом ситуации рынка по конкретному эмитенту. Рыночная стоимость акций должна отражать реальную стоимость бизнеса на дату оценки, а не определяться по так называемой средневзвешенной биржевой котировке.

Залогом могут служить торговое и производственное оборудование, техника, автотранспорт, инвентарь и т. п. Их стоимость, как правило, определяется путем изучения рынка. В условиях Москвы это наведение справок в фирмах, торгующих аналогичным оборудованием, уже бывшим в употреблении. Если эти фирмы не берутся за реализацию предложенной в залог техники, то скорее всего потенциальному заемщику откажут. На основании проведенной оценки делается вывод о ликвидационной стоимости имущества, т. е. о цене, по которой его можно реализовать в сжатые сроки (она, как правило, ниже рыночной цены на 20–30%). Затем производится расчет прямых затрат, которые понесет банк при его продаже.

Оценка недвижимости как залога не вызывает затруднений в связи с развитым рынком и достаточным количеством открытой информации по ценам продаж и предложений. За основу принимается цена 1 кв. м. Для целей залога применяются три подхода к оценке:

– рыночный основан на сравнении со стоимостью 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости;
– доходный определяется исходя из предполагаемого дохода от сдачи в аренду;
– затратный предполагает использование нормативных документов СССР, позволяет определить стоимость объекта оценки, что называется, «до последнего гвоздя».

В последнее время для определения стоимости объекта недвижимости банки стали использовать также такое понятие, как «ликвидационная стоимость объекта», т. е. стоимость, позволяющую реализовать его в течение трех месяцев.
Потенциальным заемщикам не рекомендуется оценивать имущество, которое предполагается использовать в качестве залога, до обращения в банк, поскольку сначала тот проверит финансовое состояние будущего клиента. Если полученные сведения кредитора не устроят, то предварительная оценка вообще не понадобится. Кроме того, каждый банк имеет доверительные отношения с конкретной оценочной компанией и отчет вашего оценщика не признает, и тогда вы потратите деньги напрасно.

Банк определяет залоговую стоимость на основании предоставленного оценщиком отчета. Стоимость залога меньше рыночной стоимости имущества компании на величину дисконта. Дисконт обычно составляет 20–50% рыночной цены объекта. Залоговая стоимость рассчитывается по формуле «рыночная стоимость х (1 – дисконт)». Таким образом, если компании необходимо представить залог в размере $1000, а величина дисконта оценивается банком, например, в 35%, то рыночная стоимость предоставляемой в качестве залога недвижимости должна составить 1000 : (1 – 0,35) = $1539. Банк определяет величину дисконта, исходя из конкретных условий кредитования.

Некоторые особенности залогов

На что стоит обратить внимание при оценке и оформлении того или иного имущества в качестве залога?
Когда залогом становятся ценные бумаги, имеющие документарную форму, они принимаются банком в заклад, т. е. передаются им на хранение на срок действия кредитного договора. Банку потребуется некоторое время для оценки их ликвидности. Если он не уверен в финансовом состоянии эмитента ценных бумаг, то вправе отказаться принять их в качестве обеспечения. При залоге ценных бумаг самого банка-кредитора оценка обычно производится по их номинальной стоимости.

В случае если в залог передаются векселя, то на них необходимо проставить бланковый индоссамент (передаточная надпись без указания наименования нового собственника), что позволит кредитору при непогашении кредита вписать туда свое наименование, продать бумаги и полученными деньгами погасить кредит. Векселя сторонних векселедателей при залоге банки оценивают обычно с дисконтом 2–15% (без учета дисконта собственно по векселям).

Если в залог предоставляются акции, банк потребует копии договоров их приобретения, оплаты, а также выписку из депозитария, баланс, расшифровку по его основным статьям, выписку по действующим залогам и поручительствам. Банку также понадобится свежая выписка из реестра акционеров с открытием информации о номинальных акционерах (если акции обезличены на счете депозитария). Акции обременяются залогом на счете компании либо банка, что отражается в выписке из депозитария.

При залоге товаров в обороте заемщик не ограничен в проведении своей хозяйственной деятельности и может продавать и закупать сырье, материалы и т. п. Реализованные товары с момента их перехода к приобретателю перестают быть предметом залога. И напротив, приобретенные товары, не указанные в договоре о залоге, с момента возникновения права собственности на них становятся залогом. Важно соблюдать лишь одно условие: общая стоимость товаров должна соответствовать стоимости, предусмотренной договором о залоге.

Объекты коммерческой недвижимости могут быть предметом залога при выделе их из всех активов компании в самостоятельный объект договора залога (офисное, торговое, складское помещение и т. п.). Банк не примет в залог здания, признанные аварийными, не прошедшие техническую инвентаризацию и государственную регистрацию.

За себя и за того парня

Рыночная стоимость — отправная точка при определении залоговой стоимости объекта недвижимости. Она подтверждается в банке документально. Бухгалтерские бумаги не принимаются в качестве подтверждающих, так как в них не указана рыночная стоимость. Требуется отчет независимого оценщика, отражающий весь процесс и применяемые методики.

Наиболее распространена схема поручительства компании, имеющей устойчивое финансовое положение и достаточные объемы бизнеса или участвующей в ведении бизнеса заемщика. Поручитель должен представить в банк комплект юридических и финансовых документов, аналогичный пакету заемщика. Принятие поручительства физических лиц за компанию-заемщика носит в большинстве случаев функции дополнительного обеспечения, поскольку доходы лица, на основании которых рассчитывается лимит поручительства, обычно значительно меньше суммы рассматриваемого кредита.

При предъявлении залога потенциальные заемщики чаще всего допускают следующие ошибки:
– отсутствуют или не оформлены в соответствии с действующим законодательством правоустанавливающие документы на предлагаемое в залог имущество. Так, в документах БТИ и свидетельстве о собственности могут быть указаны разные адреса, номера домов, названия улиц, метраж и др.;
– на предлагаемое в залог имущество имеются обременения (залог, арест);
– объект недвижимости сдан в аренду или машины и оборудование — в лизинг;
– имущественные права частичнo не оплачены;
– невозможно идентифицировать предлагаемые в залог товары в обороте, например, однородные товарные или сырьевые запасы, которые хранятся сообща, без их фактического разделения по собственникам;
– нет документов, подтверждающих основания нахождения имущества на территории третьих лиц.

Юрий Петрунин М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...