О прошлом и будущем

По традиции, в первых номерах журнала мы занимаемся подведением итогов прошедшего года и намечаем перспективы на нынешний год. И, как всегда, нашими собеседниками стали руководящие работники и сотрудники ведущих риэлтерских компаний.

Итак, чем же был замечателен високосный год, доставивший немало неприятностей, не побоимся этих слов, всему человечеству? Был ли он так же недоброжелателен к риэлтерам и к тем, кто желал бы всерьез освоить ту или иную загородную территорию, то есть к клиентам риэлтерских компаний? Вроде бы опыт показывает, что ничего катастрофического на загородном рынке в 2004 году не случилось.

 

 

И если, допустим, на рынке городского жилья все-таки наблюдались остановка цен и определенный спад интереса покупателей, то загородный рынок счастливо миновал этот кризисный момент и, можно сказать, развивался относительно равномерно.

Впрочем, обратимся к мнению специалистов. По мнению директора департамента загородной недвижимости компании "Адвекс" Ольги Астаховой, ряд тенденций прошлого года стал продолжением процессов, начавшихся в предыдущие годы. Так, к примеру, по-прежнему наблюдалось превышение спроса над предложением в северном направлении, а именно в Курортном, Всеволожском, Выборгском и Приозерском районах. Хотя запросы клиентов в зависимости от районов все-таки различаются. В Курортном районе спросом пользовались в основном благоустроенные коттеджи с удобствами; похожая закономерность наблюдалась и во Всеволожском районе, где спрашивали в основном качественные дома или участки, на которых можно построить дом для летнего отдыха или постоянного проживания. А вот, допустим, в Приозерском или Выборгском районах потенциальных покупателей интересовали главным образом участки вблизи водоемов, в экологически чистых и живописных местах, то есть фактор удобства и однородности социальной среды тут играл меньшую роль.

Интерес проявлялся и к участкам, расположенным в направлении Стрельны и Петергофа, поэтому цены здесь по-прежнему оставались высокими. Хотя, надо признать, что ажиотажный спрос и стремительный рост цен на землю в этом месте - уже в прошлом. Интерес покупателей тут пока не исчерпан, однако для его поддержания необходимы новые привлекательные предложения по продаже земельных участков.

Традиционно высокими оставались цены участков и домов в районе Пушкина - Павловска, хотя здесь уже довольно сложно приобрести участок большой площади. Предпринимаются попытки обустроить зоны современной коттеджной застройки, но при этом цены в эти проекты закладывают, как представляется, неоправданно высокие. А вот рост цен на землю в районе Вырицы был малопредсказуем, он оказался сюрпризом рынка. В особенности подорожали участки вблизи водоемов, причем вторичный рынок отреагировал весьма оперативно - тут же начали расти цены и на дома в этом районе.

Незначительное понижение спроса на загородном рынке наблюдалось лишь в октябре, но затем опять обозначился четкий интерес покупателей. Земля фактически по всем направлениям продолжает дорожать, и, думается, ситуация не изменится и в нынешнем году. Можно предположить, что активизируется спрос в южных пригородах - там, где проходит КАД. В настоящее время порядок перевода земли из одного статуса в другой уже определился, и бывшие земли сельскохозяйственного назначения на этих территориях наверняка будут востребованы.

А вот относительно Курортного района, как считает Ольга Астахова, что-то определенное по ценам сказать затруднительно. С одной стороны, цифры здесь превысили все разумные пределы, с другой - покупатели все-таки время от времени находятся. А это значит, что рынок, который ориентируется на реальные сделки, будет реагировать сохранением столь высокой ценовой планки.

Генеральный директор юридической фирмы "Альянс-юстиция" Светлана Зайцева об итогах прошедшего года высказалась так: "В отличие от рынка городского жилья, на загородном рынке, к счастью, не наблюдалось ни стагнации, ни "перегрева". На протяжении всего года сохранялся стабильный и ровный спрос на объекты и участки, что позволило операторам рынка нормально работать и развиваться. Представляется, что в 2004 году, когда постоянный рост цен на городские квартиры вдруг резко остановился, а доллар продолжал понижаться в цене, часть клиентов решили вложить денежные накопления в загородный рынок, как более стабильный.

Из заметных тенденций прошлого года отмечена такая позитивная, как активизация строительства коттеджных поселков. В предыдущие годы в основном шли разговоры, разрабатывались проекты, но реальных поселков строилось немного. А вот в 2004 году процесс активно пошел в гору, и теперь можно с уверенностью говорить, что в окрестностях Санкт-Петербурга прямо на глазах появляется кольцо предместий европейского образца, поскольку количество строящихся и уже сданных в эксплуатацию поселков составляет несколько десятков.

Однако не коттеджами едиными, как говорится, жив загородный рынок. В прошлом году на новый уровень начал переходить рынок домов-дач, которые не достигают класса коттеджей, но и "скворечниками" из садоводств ни в коем случае не являются. Начинает отчетливо прорисовываться и активизироваться рынок не элитного, но весьма комфортабельного загородного жилья. Если рассматривать эти дома совместно с коттеджными поселениями, то мы обнаружим, что загородные "новостройки" начали заметно менять облик петербургских пригородов и некоторых районов Ленобласти. Причем менять в лучшую сторону - сейчас уже ушли от неудачного опыта коттеджной застройки девяностых годов, все делается более продуманно и эстетично. Кроме того, подобные проекты помогают развитию территорий Ленобласти: тут строятся дороги, новые электрические подстанции, протягиваются газовые магистрали. Это означает, что вступают в дело девелоперы, которые ориентируются как на крупные коттеджные поселения, так и на малые, состоящие из трех-четырех домов (так называемый "малый девелопмент").

В нынешнем году цены на загородную недвижимость и участки наверняка будут расти, причем основную играть роль в этом процессе будут играть два фактора - обычный сезонный скачок и перетекание средств из кризисного городского рынка в более устойчивый загородный. В первую очередь цены будут повышаться на землю, затем на дома, и если кто-то планирует покупку на загородном рынке, то можно посоветовать не откладывать это в долгий ящик: промедлите - придется заплатить больше.

Повышение цен, как считает Светлана Зайцева, не сможет остановить даже наконец-то узаконенный порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в статус ИЖС. Дело в том, что большинство таких земель - это девственные в инженерном отношении колхозные поля, перемежающиеся рощами и кустарниками. Между тем инвесторов прежде всего интересуют участки вблизи водоемов, курортных мест (например, горнолыжных баз), и с подведенными коммуникациями. Хотя, конечно, появление такого большого ресурса земли, в принципе пригодной для строительства, конечно же, станет способствовать развитию загородного рынка.

Стабильность в развитии рынка отметил и руководитель отдела загородной недвижимости АН "Экотон" Владимир Обширнов. Резкое повышение цен на землю регистрировалось только в самом начале прошедшего года, однако затем никаких скачков не было - цены если и росли, то плавно и равномерно: рынок не лихорадило. Одной из тенденций года можно считать удовлетворение спроса в каждом сегменте рынка: от очень дорогих домов (и очень дорогих участков) до более скромных и совсем скромных объектов и участков. Итак, неудовлетворенного спроса по причине отсутствия средств сейчас практически нет. Каждый может выбрать себе загородное имение по средствам, которые скопил, а это - признак здорового развития рынка. Проблемным остается лишь один сегмент - расположенные не очень далеко от города загородные дома стоимостью от 40 до 80 тыс. долларов. В них, как правило, имеются удобства, можно жить круглый год. Но подобных предложений крайне мало.

Гораздо легче, наверное, желающему (если он, конечно, обладает средствами) приобрести дом в коттеджном поселке, коих строится в настоящее время очень много. Цена минимум 150 тыс. долларов для такого дома, в сравнении с ценой индивидуального коттеджа, явно завышена. Если вы задумаете строить коттедж в частном порядке, то он обойдется вам дешевле, однако таких преимуществ, к примеру, как однородная социальная среда и общая охрана, вы будете лишены. За удовольствия, как известно, надо платить, чем компании-застройщики и пользуются.

Относительно коттеджей можно еще отметить такую тенденцию - крайне незначительный спрос на недостроенные объекты, оставшиеся от предыдущей "варварской" эпохи. Если есть желание поселиться и жить за городом, будущий домовладелец гораздо охотнее начинает с нуля, с чистого поля, нежели будет искать уже поставленную кем-то и когда-то "коробку". И это естественно: каждому хочется строить дом "под себя", под вкусы и нужды своей семьи, а потому люди не жалеют на это денег.

По-прежнему, как и в предыдущие годы, в 2004-м отмечался большой спрос на участки под ИЖС, особенно в 20-30 километровой зоне вокруг мегаполиса. Значительная активность проявилась в развитии некоторых южных районов, чего раньше не наблюдалось. В Курортном районе, совершив скачок в начале года, цены фактически остановились. Зато в других северных районах прослеживалась динамика: теперь, допустим, Приозерский район уже, как равный, конкурирует с Выборгским (конечно, минус - неудобное Приозерское шоссе, но места там живописные и чистые).

Что касается перспектив, то, скорее всего, в 2005 году сохранятся многие прошлогодние тенденции. Без сомнения, на загородный рынок будет оказывать влияние состояние дел на городском рынке, и если цены на городские объекты понизятся, то средства автоматические станут перетекать на загородный рынок. Возможен какой-то всплеск цен, но все-таки надо признать, что загородный рынок в настоящее время - более предсказуемый и стабильный, и потому работать на нем спокойнее.

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru