Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Офисы на перепутье

 

Офисы на перепутье

 

 

По итогам 2004 г. построено 700 000 кв. м помещений классов А и В. Количество проектов растет, и крупнейшие из них строятся не только в Центральном округе, но и за его пределами, что считается началом формирования новых деловых зон столицы. Но одновременно консультанты отмечают снижение уровня доходности в офисном бизнесе.

загрузка...

 

 

По информации компании Jones Lang LaSalle (JLL), арендные ставки для офисов класса А в 2004 г. находились в пределах $580-605 за 1 кв. м в год, для класса В — $470-490 (без учета НДС и операционных расходов). По оценкам специалистов компании Paul's Yard, в течение прошлого года уровень вакантных площадей в А-классе составлял 3,5%, в В-классе — 8%. “В 2004 г. арендные ставки на офисы А-класса стабилизировались, они были всего на 1,5% выше, чем в 2003 г.”, — говорится в годовом отчете Paul's Yard. По словам Ирины Герасимовой, руководителя отдела исследований компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в прошлом году все же был небольшой рост ставок на помещения класса А — в пределах 4%. Ведущий аналитик компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Денис Соколов считает, что стабилизация арендных ставок в классе А отмечалась в первой половине 2004 г. В IV квартале наблюдался наиболее динамичный их рост, так что к концу года средневзвешенные ставки в классе А превысили $600.

По оценке Paul's Yard, цены продажи высококлассных офисов в прошлом году росли, превышая показатели 2003 г. на 13-15%. Цены на офисы класса А приблизились к $3000-4700 за 1 кв. м в год (не включая НДС), на класс В — $2000-2800. Около 25% от общего числа офисных сделок в 2004 г. составили продажи. Наиболее крупные сделки: приобретение Пермской финансово-промышленной группой офисного центра на Овчинниковской набережной, вл. 22-24, компания Eastern Property Holdings купила “Берлинский дом” на улице Петровка, 5, а “Газпром” — здание на улице академика Власова, 51. Специалисты компании Knight Frank ожидают дальнейшего роста цен на 6-8% в 2005 г. Как говорит консультант Knight Frank Юлия Хлопченко, это вызвано как общей инфляцией, так и дефицитом площадок под новое строительство или реконструкцию, а также повышением цен на аренду земли и долгосрочную аренду в государственных помещениях. По информации руководителя отдела коммерческой недвижимости Blackwood Михаила Геца, общий объем сделок аренды и купли-продажи в 2004 г. достиг 850 000 кв. м.

Сложнее ситуация в сегменте класса С, где объем площадей и сделок оценить трудно, говорит генеральный директор ABN Realty Александр Лимаренко. В основном это помещения бывших НИИ и административных зданий. Таких около 6 млн кв. м. “Офисы класса С заполняются на 100%. Цена аренды 1 кв. м в них составляет $200-500 в год вместе с НДС и коммунальными платежами. В 2005 г. расценки в этом сегменте будут расти, так как большая часть площадей класса С принадлежит городскому правительству, обещающему поднять ставки почти вдвое”, — комментирует Лимаренко. Как сказал на пресс-конференции, посвященной итогам 2004 г., руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк, сдача помещений нежилого фонда в аренду гарантированно приносит в горбюджет около 10 млрд руб.

Пополнить количество офисов классов А и В в 2005 г. предстоит основным игрокам, среди которых Capital Group, “Мосэнка”, “СТ-Груп”, “Система-Галс”, Hines. По сведениям Александра Лимаренко, в 2005 г. на рынке появятся такие объекты, как комплекс “Дукат Плейс — III” на улице Ярослава Гашека, 6, площадью 31 000 кв. м и стоимостью $40-50 млн (девелопер — компания Hines), бизнес-центр “Волна” на проспекте Академика Сахарова, 8 (24 000 кв. м, $30 млн) компании “Энергогаранткапитал Строй”, “Юнион Центр-II” на Рязанском проспекте, 24, корп. 2 (10 000 кв. м, $15 млн) девелопера “БАУПОРТ”. Также Forum Properties должна завершить здания “Аврора Бизнес Парк II-III”, на Садовнической наб., 82 (80 000 кв. м, $80-100 млн), а Enka — “Башню на Набережной II” на Краснопресненской наб., 4 (30 500 кв. м, $35-40 млн). Как говорит Юлия Никуличева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и исследований JLL, почти все девелоперы — российские. Из крупных зарубежных на рынке присутствуют только Hines и Enka, большинство же иностранцев в Москве выступают в роли подрядчиков или арендаторов.

Доходность в бизнесе, основанном на реализации офисных помещений, постепенно снижается по сравнению с началом 2000-х гг. При покупке или перепродаже построенных офисов с целью дальнейшей сдачи в аренду сейчас она составляет 12-15%, а девелопмент — приносит 20-30%. По мнению начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, этот процесс связан с увеличением себестоимости строительства. На себестоимость влияет как подорожание стройматериалов и коммунальных услуг, так и в целом более качественный подход девелоперов к проектам — привлечение ими профессиональных консультантов, известных архитекторов, интеграторов инженерного оборудования. По словам Олега Мышкина, директора департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International, при инвестиционных продажах готовых объектов коммерческой недвижимости ставка капитализации составляет от 12% до 15% в зависимости от качества объекта, его месторасположения и арендаторов. “В 2003 г. уровень доходности значительно снизился и достиг того показателя, который мы имеем сегодня”, — говорит Мышкин. По его мнению, понижение уровня рентабельности при девелопменте проектов связано с такими факторами, как повышение стоимости вхождения в проекты, сложности при получении участков, а также увеличение себестоимости строительства.

В ближайшие годы строительство офисов развернется за пределами центра. По мнению специалистов компании Noble Gibbons, в 2005 г. не появится новых офисов класса А в районах станций метро “Курская”, “Бауманская”, “Красные Ворота”, “Комсомольская”. На взгляд Олега Мышкина из Colliers International, новые бизнес-центры станут размещать вдоль Третьего кольца и крупных трасс и доля таких проектов в общем объеме в 2005 г. достигнет 30%.
В 2005 г. аналитики прогнозируют ввод 700 000–900 000 кв. м офисов А и В класса. О насыщении сектора говорить рано, так как столице, по оценке начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, требуется 20–25 млн кв. м зданий международного стандарта. Пока таких помещений менее 4 млн кв. м.


Марина Ховратович Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Офисы на перепутье":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Настраиваем Интернет в&nb p;офисе

Современный офис просто-напросто невозможно представить себе без компьютеров. Ведь именно на них работают менеджеры, бухгалтеры, юристы и все другие специалисты вплоть до руководителей компании. И, конечно же, все компьютеры обязательно объединяются в единую локальную сеть.

» Интересное в сети - 2322 - читать


Офис&nb p;2.0: Zoho Sheet

С распространением доступного широкополосного доступа в Интернет (к счастью, этот процесс потихоньку начался и в России) разработчики веб-сервисов стали создавать технически более сложные интерактивные сайты. Еще несколько лет назад обычный пользователь мог почитать новости в Сети, поболтать в чате, обсудить интересующие его темы на форумах, загрузить музыку или видео. Теперь появляется все больше веб-сайтов, которые могут выступать в качестве повседневного рабочего инструм ...

» Интересное в сети - 3264 - читать


Ваш онлайн-офис от&nb p;Micro oft

Семейство Windows Live объединило разнообразные пользовательские сервисы, рассчитанные как на рядовых пользователей Сети, так и на профессиональные сообщества разработчиков, ученых, исследователей. Есть даже сервис 3D-карт. Одним из новых популярных видов услуг становится Live Office, с которым мы подробно познакомимся в этой статье.

» Интересное в сети - 2582 - читать


Офис - это маленькая жизнь

Всем нам приходится время от времени или постоянно где-то работать. Во имя карьеры, материальных благ, от безделья или того и другого и третьего сразу. Большинство из нас – труженицы-мышки у монитора, треть жизни проводящие в офисах.

» Здоровый образ жизни - 2595 - читать


Виртуальный офис открыт всегда

Текст: Ярослав Вахитов, руководитель отдела маркетинга Эконацбанка Национальный Банковский Журнал По данным ROMIR Monitoring, типичный пользователь Интернета в России - 30-летний менеджер среднего или высшего звена (мужчина), с доходом выше среднего, который пользуется Всемирной паутиной каждый день. Это желанный клиент для любого банка.

» Банки и кредиты - 3114 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Офисы на перепутье

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru