Офисы: затишье перед бумом

По сравнению с прошлым годом ситуация на рынке офисной недвижимости изменилась незначительно. Наблюдается все та же тенденция превышения спроса над предложением. Арендные ставки выросли на 5–7%. Ряд аналитиков считают, что такое затишье продлится еще года два–три, потом возможно некоторое снижение цен. Основной причиной изменений должен послужить выход на рынок первых объектов комплекса «Москва-Сити».

 

 

Сегодняшнюю ситуацию на офисном рынке специалисты оценивают как устойчиво стабильную. Ее характерными особенностями являются превышение спроса над предложением в сегменте недорогих и небольших по площади офисов, минимальное количество пустующих площадей и децентрализация рынка.

Основной причиной изменений должен послужить выход на рынок первых объектов комплекса «Москва-Сити».
Сегодняшнюю ситуацию на офисном рынке специалисты оценивают как устойчиво стабильную. Ее характерными особенностями являются превышение спроса над предложением в сегменте недорогих и небольших по площади офисов, минимальное количество пустующих площадей и децентрализация рынка.
Во втором квартале 2004 года общее предложение качественных офисных площадей классов А и В увеличилось на 160 тыс. кв. м, составив 3 млн 100 тыс. кв. м. В процентном соотношении офисы класса А занимают менее трети объема нового строительства. Средние показатели свободных площадей во второй четверти года снизились и составили 4,3% для класса А и 8% — для класса В.
Одной из тенденций сегодняшнего рынка коммерческой недвижимости является то, что все меньше компаний придают значение местоположению офиса в центре города. Пока что в пределах Садового кольца находится около 60% офисных площадей. По мнению аналитиков, среди других районов по количеству предлагаемых офисов лидирует север Москвы. А наиболее привлекательными для девелоперов и перспективными с точки зрения офисного строительства являются Ленинградский и Кутузовский проспекты, Ленинградское шоссе, а также запад и юго-запад столицы. В 2004 году продолжилось строительство офисов класса А в районе третьего транспортного кольца.
Что касается арендных ставок, сегодня они выглядят следующим образом. Стоимость аренды офисов класса А составляет от $550 до $700 за 1 кв. м в год, класса В — $350–500 в год и класса С — $250–350. Стоимость продажи 1 кв. м во втором квартале года составила $3,8 тыс. для помещений класса А и $2,5 тыс. — для класса В.

Новый флагман
Ввод офисного гиганта — Московского международного делового центра «Москва-Сити» (ММДЦ) ожидается в 2007 году. Теоретически к этому времени он должен пополнить рынок примерно на 1 млн кв. м офисных площадей.
Преимущества нового бизнес-района, который неизбежно сформируется благодаря проекту «Москва-Сити», очевидны: выгодное местоположение, хорошее транспортное сообщение, возможность сосредоточения ранее разбросанных по городу офисов в одной зоне, что, несомненно, обеспечит более удобное ведение бизнеса.
Сегодня в состав комплекса «Москва-Сити» входит здание «Башня-2000», где уже во втором квартале 2004 года количество свободных площадей составило 4,7%. Следующим объектом ММДЦ должно стать одно из трех зданий «Башни Enka» (проекта компании Enka), на более чем половину будущих офисных площадей которого арендаторы уже подали заявки.
Аналитики считают, что ввод первой очереди комплекса «Москва-Сити» окажет заметное влияние на изменение цен. По предположениям некоторых экспертов, в 2007 году, когда будут введены в эксплуатацию очередные здания в ММДЦ, цена может составить $350–400 за 1 кв. м для офисов класса А. На сегодняшний день такие ставки характерны для офисов класса В, если не С. Однако специалисты делают оговорку, что подобное снижение цен возможно в случае единовременного выброса на рынок сразу нескольких объектов в «Москва-Сити».
По мнению руководителя отделения «ИНКОМ-Properties» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Румена Калчева, Enka на сегодняшний день является единственным активным девелопером в «Москва-Сити»: «Помимо этой компании в проекте представлены другие девелоперы, о деятельности которых в «Сити» можно судить только по рекламным щитам, но не более того. Закончат ли они свои претенциозные небоскребы к назначенному времени — пока непонятно».
По оценкам аналитиков компании Blackwood, из-за достаточно высокого текущего коэффициента поглощаемости офисных площадей резкого «обвала» арендных ставок в ближайшие годы не ожидается, тем более если девелоперские компании будут строить офисные здания постепенно, по мере заполнения уже выведенных на рынок проектов.

Замоскворечье сдает позиции
Несколько лет назад местом наибольшей деловой активности столицы считалось Замоскворечье. Данный район был выбран местом для штаб-квартир крупных компаний: «Славнефть» расположилась на Пятницкой, «Интеррос» — на Большой Якиманке, «Лукойл» — на Большой Полянке, «Мосэнерго» и «Роснефть» — на Раушской набережной, «Коммерцбанк» — на Кадашевской набережной, РОСНО — на Озерковской набережной.
Однако Замоскворечье в целом так и не получило статуса классического офисного района. Деловой стала только та его часть, которая прилегает к станции метро «Павелецкая». Именно там находятся крупные офисные центры современного формата: «Риверсайд Тауэр», «Павелецкая Тауэр» и «Аврора бизнес-парк».
Сегодня Замоскворечье не пользуется большим спросом на рынке офисных площадей. В значительной степени это связано с отсутствием удобных путей подъезда и мест для парковки. К тому же этот район, как и весь центр, страдает от дорожных пробок.
Современный офисный профиль Замоскворечья связан с большой плотностью зданий, пригодных для реконструкции именно под офисы, а не под жилье. В связи с этим деловой статус Замоскворечья скорее всего не будет подвержен влиянию. Но в связи с тем что район физически ограничен для будущей массовой офисной застройки, его дальнейшее активное развитие в качестве делового центра вряд ли возможно.
Компании, предпочитающие располагаться в особняках, а также те, чей профиль деятельности связан именно с таким форматом офиса, останутся на старом месте. Но иностранные компании и отечественные фирмы с большим штатом сейчас все чаще выбирают крупные современные бизнес-центры.
В последнее время большую популярность на офисном рынке завоевал район Цветного бульвара. Сейчас там находится около десяти действующих бизнес-центров класса А, в недалеком будущем планируется возведение новых. Продолжится также рост офисных площадей в других районах Москвы.
Кроме комплекса «Москва-Сити» в числе крупных перспективных проектов специалисты выделяют еще один — так называемый «московский бизнес-инкубатор», который будет построен на территории московского завода ЗИЛ. Предположительно, этот проект тоже даст рынку примерно 1 млн кв. м офисов и будет предназначен для фирм-представителей малого и среднего бизнеса. Ставки аренды там, вероятно, составят примерно $250–300 за 1 кв. м в год.
К концу текущего года, по заявлениям девелоперов, на рынке появится около 600 тыс. кв. м новых офисных площадей, при этом общий объем предложения достигнет 3 млн 400 тыс. кв. м. Не исключено, что уже к следующему лету благодаря активному офисному строительству ставки аренды могут «поползти» вниз.

Константин КОВАЛЕВ
Управляющий партнер компании Blackwood:
— Согласно мировой практике, рынок коммерческой недвижимости развивается циклически. Продолжительность каждого из циклов составляет 15–20 лет. Это связано прежде всего с изменением уровня деловой активности, совпадающим с периодами подъема и спада мировой экономики, а также со сроком службы офисных зданий. У тех из них, которые были построены в последние десятилетия, срок эксплуатации 25–30 лет считается предельным. На их месте могут быть возведены новые здания, отвечающие непрерывно растущим требованиям к комфорту, электронной оснащенности, актуальности архитектурных решений и качеству строительных материалов.
Таким образом, за период одного цикла на рынке коммерческой недвижимости цена 1 кв. м офисных площадей может изменяться в пределах 100–150% к самой низкой цене в данном сегменте и в данный период.

Румен КАЛЧЕВ
Руководитель отделения «ИНКОМ-Properties»
корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— В ближайшее время положение на рынке вряд ли изменится. Более того, ставки аренды будут незначительно повышаться: примерно на 1–1,5% в год. Подобная ситуация сохранится до конца 2006 года, а к концу 2007 года несколько изменится под влиянием увеличивающегося предложения. Невостребованных офисов по-прежнему не будет, но ставки аренды понизятся — в большей степени это коснется помещений класса А ($475 за 1 кв. м) и в меньшей степени — класса В, которые останутся ближе к сегодняшнему уровню ($350 за 1 кв. м).

Эльза ТАЛИПОВА
Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:
— Окончание строительства комплекса «Москва-Сити», может быть, повлияет на общую ситуацию, но косвенным образом. Все-таки ММДЦ — это офисы высокого класса, предназначенные для определенной прослойки арендаторов. Соответственно, возведение крупного сверхсовременного комплекса может повлиять только на сегмент класса А. Как поведет себя в связи с этим весь остальной рынок, пока сказать трудно.
В принципе сценариев может быть несколько: возможно, арендные ставки в «Москва-Сити» будут настолько высоки, что комплекс окажется недостаточно востребованным. С другой стороны, деловая активность в Москве к тому времени может оказаться настолько высока, что даже этих новых офисов не будет хватать, поскольку вырастет число потенциальных арендаторов.

Мария Макалкина М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...