Оптимизация процесса

"Гораздо труднее увидеть проблему, чем найти ее решение. Для первого требуется воображение, а для второго только умение". Этот афоризм следовало бы взять на вооружение всем девелоперам и инвесторам, реализующим проекты в сфере торговой недвижимости. Ведь с момента принятия решения о строительстве торгового центра до завершения проекта им приходится сталкиваться с неурядицами разного рода и риск их возникновения желательно спрогнозировать заранее.

Пока справиться с этой задачей удается не всем.

 

 

Особенно трудно приходится непрофессиональным игрокам рынка торговой недвижимости. Ведь развитием проектов торговых центров сегодня занимаются не только крупные сетевые операторы, но и компании, для которых работа в этой нише зачастую не является основным видом бизнеса (например, подразделения строительно-инвестиционных компаний, банков, финансовых групп). Рентабельность проектов в области торговой недвижимости остается высокой, потому-то они и привлекают внимание многих инвесторов. И поскольку рынок не очень развит, то всех своих участников, что называется, терпит. Однако специалисты считают, что по мере его развития размытая сейчас структура приобретет более четкие очертания, определятся основные игроки, "лишние" уйдут с поля и тогда, мол, ошибок будет меньше. Но, заметим, их и сейчас можно избежать, учтя все случайности, какие только можно предвидеть.

Отправная точка - земля

Как правило, отправной точкой для реализации проекта строительства торгового центра является земельный участок (гораздо реже - сам проект). И доходность проекта, во многом, будет зависеть от его местоположения. "Поэтому, прежде чем приступать к освоению площадки, необходимо понять, что на ней лучше всего построить. То есть, провести тщательный анализ наилучшего использования земли", - советует Александр Обуховский, руководитель группы по разработке концепций компании Colliers International. Очевидно, что далеко не каждый участок подходит для размещения, например, мегамола. Было бы бессмысленно построить "Мегу" где-нибудь в районе метро "Савеловская". А вот участок, расположенный на пересечении крупнейших магистралей, - самое оптимальное место для такого огромного торгово-развлекательного комплекса.

Самое главное, говорят специалисты, правильно позиционировать вид застройки, иметь четкое представление, какой формат торгового центра будет наиболее востребован. Разумеется, нельзя не учитывать такие факторы, как доступность - пешеходная и транспортная. Хотя некоторые упускают их из виду. В качестве примера один из наших собеседников привел объекты, расположенные в районе Садового кольца, неподалеку от Цветного бульвара. Здесь функционируют два одинаковых по площади и формату магазина, которые расположены в небольшом удалении друг от друга. Однако, их обороты и ставки арендной платы отличны. Объясняется это тем, что к одному из магазинов очень удобно как подъехать, так и подойти - он всегда полон посетителей. А вот рядом с другим магазином остановка автотранспорта запрещена. Сюда народ заглядывает реже, соответственно, и арендные ставки здесь существенно ниже.

Включите воображение

Профессионально выполненная концепция торгового центра - не менее важное условие успешной реализации проекта. В некоторых случаях - при реализации глобальных проектов - девелоперу имеет смысл обратиться в специализированную консалтинговую компанию. Ну, а непрофессиональному участнику рынка только туда и дорога. Твердых расценок на разработку этого документа не существует, но в среднем цены колеблются от 40 до 80 тысяч долларов в зависимости от масштабности задачи. "При разработке концепции определяется тип торгового центра, состав арендаторов, его инфраструктура и множество иных нюансов, - поясняет Алексей Могила из компании Paul's Yard. - Главная цель - сделать проект максимально эффективным с экономической точки зрения, и стабильным".

"Существуют, например, геоинформационные системы, которые позволяют определить зону транспортной доступности магазина, зону обслуживания, численность и плотность населения в них. Есть еще такой метод как оценка ресурсного качества участка - можно рассчитать, сколько на нем стоит построить квадратных метров, какого размера должен быть паркинг. Конечно, теоретически всю эту работу девелопер может выполнить своими силами. Но, во-первых, это дополнительные затраты. Во-вторых, только опытный специалист способен сделать из полученной информации правильные выводы", - говорит г-н Обуховский.

Впрочем, слепо следовать советам консалтинговых агентств тоже не стоит. Специалисты одной из девелоперских компаний приводят в связи с этим показательный пример: "При реализации одного из крупных проектов мы самостоятельно разработали концепцию, а потом, чтобы проверить себя, заказали концепцию у крупного агентства. Многие их идеи совпали с нашими. Но были и исключения. Одно из них - структура арендаторов. Мы планировали разместить в качестве "якорей" продуктовый магазин, фаст-фуд, и посадить между ними торговцев непродовольственными товарами. А консультанты нас настойчиво убеждали, что в качестве "якоря" непременно нужен фитнес-центр. Он, мол, приносит существенно меньший доход, но зато является отличной "заманухой". В конце концов, родилась третья концепция - по сути, улучшенный вариант нашей работы".

Не кладите яйца в одну корзину

На этапе разработки концепции основная масса просчетов, по словам специалистов, допускается в подборе арендаторов и позиционирования объекта. Известно, что любой торговый центр состоит из якорных арендаторов, которые притягивают покупателей и остальных арендаторов, приносящих основной доход. "Если раньше "якорями" были продукты, общепит, фастфуд, то сейчас появились одежные якорные арендаторы, на которых народ идет не менее активно", - говорит Максим Брусов из компании Капитал-груп. Наглядный пример - "Метромаркет". Здесь нет продовольственных магазинов, а "якорями" выступают фудкорт и магазины одежды.

Важный момент - правильное позиционирование объекта. Девелоперу необходимо совершенно четко представлять район города, на который торговый центр ориентирован. "Взять, например, "Галерею Аэропорт". Это средний по размеру торговый центр. И мы ориентировались, прежде всего, на покупателей, проживающих вдоль Ленинградского шоссе. Но, что интересно, нам удалось зону охвата существенно расширить. Сегодня наш центр посещают не только люди, проживающие в радиусе трех-четырех кварталов, но и жители других близлежащих районов", - говорит Сергей Зубин, генеральный директор компании "Гарант-Инвест Недвижимость".

Но случается и так, что концептуальные идеи безупречны с точки зрения рыночных законов, но не совпадают с планами потенциальных арендаторов. "Поэтому не стоит, образно говоря, класть все яйца в одну корзину. Если вдруг один "якорь" будет потерян, это не должно привести к провалу проекта. Редко бывает, что определили всех арендаторов, разместили их на бумаге, просчитали арендные ставки и умыли руки. Гораздо чаще условия, заложенные на начальном этапе, приходится менять. Главное, чтобы концепция торгового центра была гибкой", - отмечает Сергей Маринин (SMT Developments).

Работа над ошибками

Наиболее грубые просчеты, допущенные при разработке концепции торгового центра, обычно вскрываются на этапе наполнения центра арендаторами. Менее болезненные ошибки "аукнутся" спустя несколько месяцев с момента открытия центра. "Самым главным, на мой взгляд, является риск неверно оцененного ресурсного качества земельного участка, его местоположение. Второй существенный риск - непривлекательность центра для серьезных арендаторов из-за ошибок, допущенных при проектировании, разработке концепции, строительстве. Если, например, внутренняя планировка нефункциональна (например, невозможно разделить секции, нельзя выделить мелкие помещения), это мгновенно сказывается на ставках аренды и эффективности. Именно небольшие секции дают большую экономическую отдачу, мелкие арендаторы удачно дополняют ассортимент крупных. Но этого непросто добиться, если конструкция здания была изначально ошибочной", - говорит г-н Обуховский из Colliers International.

К другим наиболее распространенным недостаткам эксперты относят перебор с этажностью, узкие проходы, ошибочный масштаб проекта. Результат - повышенная ротация арендаторов (критической отметкой считается 5% в год), снижение доходов и оборота. Кроме того, во многих московских торговых центрах якорные арендаторы и торговые галереи ориентированы на разные целевые группы покупателей. Результат - бойкая торговля в стане "якоря" и низкий процент покупок в других магазинах.

Кстати, концепцию существующего торгового центра можно пересмотреть, разработать другую маркетинговую стратегию - вплоть до смены названия центра. Кстати, за рубежом на трансформации концепций специализируется ряд крупных консалтинговых компаний. Но, естественно, любые корректировки чреваты дополнительными затратами и увеличением сроков окупаемости.

Игорь Сергеев Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...