Павелецкая перековка

Район Павелецкого вокзала стремительно меняет имидж. Место заводских рабочих - синих воротничков занимают белые воротнички - клерки. Среди пассажиров Павелецкого вокзала мелькают солидные иностранные бизнесмены. На месте заводов растут офисы, место станков занимают компьютеры. Павелецкая перековывается, считают эксперты и позиционируют район как один из самых перспективных для офисного строительства.

 

 

Район станции метро "Павелецкая", расположенный в зоне и по обе стороны Садового кольца, стал одним из лидеров на рынке офисной недвижимости. "По мере развития рынка недвижимости и уменьшения количества свободных земельных участков под застройку происходит естественный процесс перемещения основных зон застройки за пределы Садового кольца, - отмечает сотрудник отдела исследований рынка компании Noble Gibbons / CB Richard Ellis Ирина Флорова. - Одной из таких молодых с точки зрения интенсивности офисной застройки зон является местность, прилегающая к станции метро "Павелецкая".

"Наметилась тенденция: компании размещают свои представительские офисы в бизнес-центрах класса А и одновременно организуют бэк-офисы в деловых центрах класса В, что существенно снижает затраты самих компаний", - добавляет специалист по маркетингу компании "АЛМ-Девелопмент" Ольга Бубенцова.

Просторно и соседи хорошие.

Многие эксперты в области коммерческой недвижимости относят район Павелецкой к одному из самых перспективных на офисном рынке. Фактически уже можно говорить о складывающемся здесь деловом центре, который формируется самостоятельно, а не по инициативе городских властей, как в случае с "Москва-Сити". "Здесь бурно развивается строительство офисных центров класса А и В, - отмечает Бубенцова. - Думаю, через 2 - 4 года деловое лицо района Павелецкой полностью сформируется". По данным компании Noble Gibbons, на этот район приходится второй после Ленинградского проспекта объем сделок в пересчете на общий метраж - 22 500 кв. м в первом полугодии 2003 г. (в районе Ленинградки - 25 600 кв. м). При этом, замечает Флорова, анализируемая зона Ленинградского проспекта значительно больше по охвату.

Активный приток арендаторов в эту зону начался, пожалуй, с момента строительства комплекса Riverside Towers, считает Флорова. "Репутация компании Enka как опытного и надежного девелопера, а также низкий уровень предложения зданий международного стандарта стали основой успешного маркетинга этого комплекса", - говорит Ирина Гришина, менеджер по маркетингу компании Noble Gibbons. Арендаторами Riverside Towers стали такие международные компании, как Hewlett Packard, PricewaterhouseCoopers, Unilever, Gillette. Затем последовало строительство двух очередей комплекса "Павелецкая Плаза" (1997 и 1998 гг. ). Крупнейшими офисными зданиями в этой зоне помимо Riverside Towers и "Павелецкой Плазы" на сегодняшний момент являются "Аврора Бизнес-парк", River Place, Бахрушина, 32 - 34, и, конечно, "Башня на Павелецкой" ( "Павелецкая Тауэр") , введенная в эксплуатацию в мае 2003 г. Эти комплексы, считает Ирина Гришина, превратили район Павелецкой в один из наиболее хорошо развитых с точки зрения застройки офисных площадей.

Прилегающее к району Замоскворечье добавляет престижности. "Замоскворечье исторически является одним из двух старейших деловых районов города", - отмечает глава отдела исследований Stiles & Riabokobylko Дарья Афанасьева. Например, компания "Форум Пропертиз", строящая сейчас вторую очередь комплекса "Аврора Бизнес-парк", выбрала для строительства Садовническую улицу из нескольких имевшихся вариантов. "Этот район уже состоялся как офисный центр и имеет хорошие перспективы, - объясняет причины выбора директор по маркетингу Наталья Хорошилова. - Здесь есть как метро, так и удобные транспортные развязки".

Это определение подходит ко всему району Павелецкой. "Расположение в центральной части города, развитая инфраструктура района и разветвленная транспортная сеть, наличие площадок под строительство - вот основные факторы, определившие высокие темпы развития офисного рынка в этом районе", - считает консультант по исследованиям рынка Colliers International Виктория Бекасова. "Здесь много выкупленных заводов, которые сейчас перестраиваются под офис-парки и офис-центры, - добавляет начальник отдела исследований рынков компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. - Заводы выкупаются недорого - около $1 млн за 1 га и даже меньше. К ним есть удобный подъезд, а стоимость перестройки невелика - не надо тратиться на прокладку коммуникаций и возведение коробки".

Издержки прошлого.

По данным участников рынка, покупка заводов осуществляется двумя способами: либо путем выкупа контрольного пакета акций, либо заключением договора купли-продажи. После чего заключаются три договора: договор генподряда, договор с заказчиком, который согласовывает все необходимые документы, и договор с проектной организацией для создания проекта реконструкции. В зависимости от характеристики здания заказчик оформляет пакет документов по перепланировке или перепрофилированию. После большого количества согласований управа района или префектура выдает распоряжение на реконструкционные работы. Процесс оформления всех документов занимает примерно 6 - 7 месяцев.

"Форум Пропертиз" получила участок под строительство комплекса "Аврора Бизнес-парк" через выкуп акций Краснохолмского камвольного комбината с последующим выводом предприятия в Монино. По словам Хорошиловой, вывод был одобрен правительством Москвы - предприятие имело в своем составе красильный цех, не улучшавший экологической обстановки района. Теперь красильный цех дополнил цикл производства комбината в Подмосковье, куда было выведено предприятие. "Все было сделано очень по-доброму", - отмечает Хорошилова.

Город поощряет вывод предприятий из центра, кроме стратегически важных, которых здесь нет, поэтому все приобретения здесь, по данным Никуличевой, происходили безболезненно. "Думаю, и дальше все будет спокойно", - считает Никуличева. Однако близкие к процессу приобретения заводов участники рынка признавались в приватных беседах, что история с "Росбилдингом", когда московское правительство вмешалось в приобретение компанией предприятий для последующей перепродажи, встревожила многих. "Об этом стараются не говорить, но и признаваться в том, что строят офисное здание на месте бывшего завода, сейчас никто не спешит", - говорит один из них.

Инвесторов, готовых вложиться в вывод предприятий для последующего офисного строительства, ждут не только расходы на вывод производства (которые трудно подсчитать до окончания процесса) , но и возможные проблемы из-за специфических требований архитекторов. В районе, бывшем промышленным еще в позапрошлом веке, множество заводских зданий имеют историческую ценность. "Форум Пропертиз", например, пришлось сохранить одно из зданий комбината, являющееся памятником промышленной архитектуры. Впрочем, компания понесла траты на реконструкцию не напрасно: необычное здание с овальными окнами и потолками сложной архитектуры стало изюминкой первой очереди офисного комплекса. По словам Хорошиловой, у арендаторов здание пользуется особым спросом.

У бывшей заводской окраины есть и другие "издержки прошлого". "Минус Павелецкой - окружение, - считает Юлия Никуличева. - Вокруг еще много заводов". Никуличева высказывает опасение и по поводу экологической ситуации: под бывшими заводами земля может быть загрязнена. "Сможет ли московское правительство эффективно вести экологический контроль, когда перепрофилирование бывших заводов примет массовый характер? " - задается она вопросом. Самостоятельная оценка загрязненности земли и ее последующая очистка будут стоить девелоперам дополнительных вложений.

А и В сидели на трубе. ..

Все это, считает Никуличева, делает район более подходящим для офисов класса В. Еще один минус Павелецкой - близко расположенные подземные грунтовые воды, отмечает Хорошилова. Это затрудняет и удорожает строительство подземного паркинга - непременного элемента офисного комплекса класса А.

Однако группа компаний "Солнечный город" строит на месте бывших Даниловских мануфактур офисный комплекс класса А. "Новоданиловский дом" на пересечении Новоданиловской набережной и Новоданиловского проезда общей площадью 17 000 кв. м планируется завершить в декабре 2003 г. По словам руководителя проекта Алексея Чугунова, в настоящий момент подобраны арендаторы на 20% площадей. Арендная плата - $540 за 1 кв. м в год.

Деление районов на те, где могут быть офисы класса А, и те, где им быть не положено, в корне неправильно, считает Чугунов.

"В описании стандартов отнесения офиса к классу А нет никаких упоминаний о районе, - поясняет он. - Класс А - это комфорт внутри здания". Например, "Новоданиловский дом" будет иметь вместительную парковку, что не так уж часто встречается и у офисов класса А. "Поставлена задача обеспечить одно машино-место на каждые 70 кв. м офисной площади", - говорит Чугунов. Для организации парковки компания приобрела несколько прилегающих зданий, которые будут снесены. Сейчас идут переговоры о покупке еще одного здания - от этого зависит, будет ли наземная парковка иметь 18 ярусов или ее можно будет сделать пошире и пониже. Исключительно для гостей арендаторов офисов будет зарезервировано 30 машино-мест. Для сравнения: в соответствии с критериями классификации офисных зданий, разработанными совместно специалистами четырех ведущих московских операторов рынка коммерческой недвижимости (Jones Lang LaSalle, Colliers International, Stiles & Riabokobylko и Noble Gibbons / CB Richard Ellis) , здание класса А должно располагать не менее чем 1 машино-местом на каждые 100 кв. м арендуемой площади.

Заводское окружение Чугунова не пугает - компания реконструирует весь квартал. Брусчаткой, производимой самим "Солнечным городом", будут выложены дорожки до Варшавского шоссе, поставлены фонари и скамейки. "Здесь очень хороший проезд - и от Варшавского шоссе, и по набережным, - говорит Чугунов. - Пробок практически нет, а узкие места разгрузило Третье транспортное кольцо".

Чугунов прогнозирует, что офисы класса А будут востребованы во всех районах, где возникнет необходимость. Например, "Солнечный город" рассматривает возможность строительства офисного комплекса класса А недалеко от МКАД на юго-западном направлении.

Для класса В характерно строительство офисно-складских комплексов. "Расположение в одном месте офиса и склада создает дополнительные удобства для деятельности фирмы при более низких ставках на площади", - отмечает Ольга Бубенцова. Такие комплексы появляются сейчас в районе Третьего транспортного кольца, в том числе на Павелецкой. Развитие комплексов повлекло за собой создание многофункциональных деловых городков.

Компания "АЛМ-Девелопмент" сейчас ведет строительство офисно-складского комплекса по адресу: Кожевнический проезд, 4, строения 1 - 10 и 17 - 18. Строительство ведется на территории бывшего завода "ТИУМ". Комплекс класса В+ общей площадью 20 000 кв. м (прилегающая территория - 0,9 га) предполагается сдать в эксплуатацию в конце 2003 г. По данным компании, в комплексе уже забронировано около 60% площадей. В частности, заключены договоры аренды с такими компаниями, как Geberit, Nike, Olympus, NCR, Columbus IT Partner, "Тойота Цусе Корпорейшн", "Континент Экспресс", "Миланский мебельный салон". Предлагаются к аренде площади от 300 кв. м по цене в среднем $400 за 1 кв. м в год (без учета НДС). Эксплуатационные расходы включены в арендную ставку, электроэнергия оплачивается по факту. Комплекс имеет стоянку на 125 машино-мест на огороженной и охраняемой территории.

Чего уж точно лишится район - так это офисов класса С, которые сейчас во множестве представлены слегка подремонтированными особняками. "Этот район предполагает в первую очередь размещение офисных зданий классов А и В, - говорит Виктория Бекасова. - Очевидно, что благодаря достаточно большому количеству потенциальных инвесторов, заинтересованных во вложении средств в коммерческую недвижимость, помещения класса С в центре города будут реконструированы либо снесены, если они не имеют исторической ценности". "В таком перспективном районе неразумно оставлять офисы класса С", - считает Хорошилова.

Но есть и противоположная точка зрения. "Разные арендаторы предъявляют разные и зачастую специфические требования, - возражает Дарья Афанасьева - Категорично заявлять, что в каком-либо районе города нужно строить только офисы класса А, или В, или С, я бы не решилась".

Кому это надо?

Обобщенный портрет арендатора офиса в районе Павелецкой эксперты видят таким: это компания, для которой важен вопрос эффективности затрат и транспортной доступности офиса. В первую очередь это бэк-офисы крупных компаний, имеющих значительный штат сотрудников. Алексей Чугунов считает район привлекательным для тех компаний, хозяева которых живут на Юго-Западе. "Выбор места для офиса делает хозяин бизнеса, - поясняет он. - На Юго-Западе живут многие бизнесмены, сюда им очень удобно ехать".

По мнению экспертов коммерческой недвижимости, интерес к району Павелецкой был подогрет и переходом ряда западных и российских авиакомпаний в аэропорт "Домодедово". Аэропорт, реконструированный компанией "Ист Лайн", становится центром не только международных грузовых, но и пассажирских перевозок, а из "Домодедово" удобнее всего добираться именно до Павелецкой. Время поездки экспрессом "Павелецкий вокзал - аэропорт "Домодедово" составляет всего 40 минут, а стоимость билета - 50 руб.

По словам руководителя пресс-службы Московской железной дороги Василия Буланцева, за год работы линии поток пассажиров на ней увеличился в 2 раза - с 95 000 почти до 180 000 в месяц. Всего за год работы перевезено более 1,5 млн человек.

Большое количество приезжих привлекает в район компании, нацеленные на работу с клиентами. "Приезжие - наши потенциальные клиенты", - говорит сотрудник одной из крупнейших международных банковских групп, переезжающей вскоре в "Павелецкую Тауэр". Ольга Бубенцова отмечает, что, по опыту "АЛМ-Девелопмент", в район охотно идут финансовые и торговые компании - последним важно наличие складов неподалеку от офиса.

Кстати, "Домодедово" стимулирует и строительство складских помещений - не только в районе Павелецкой, но и вообще по дороге в аэропорт. Руководитель департамента офисов и инвестиций компании Colliers International Олег Мышкин считает, что в ближайшие 2 - 3 года на рынок складов класса А, который сейчас имеет мизерные 250 000 кв. м площадей, выйдет огромное количество помещений. "На рынок выходят крупные игроки, которым необходимы большие логистические центры", - поясняет он. Линия "Павелецкая - "Домодедово" - одна из наиболее удобных, но Мышкин считает подходящими любые участки не далее 20 км от МКАД, находящиеся рядом с автомагистралями и железнодорожными ветками. "Строительство складов идет быстрее, чем офисное строительство, - замечает он. - В среднем [на возведение современного складского комплекса] необходимо от шести месяцев до года". Проблема в том, что большинство пригодных земель относится к сельскохозяйственным угодьям. Перевод их в другое назначение затрудняется не только административными препятствиями, но и возможностью политических спекуляций на тему "продажи земли-кормилицы".

Татьяна Юрьева Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...