Плантации высоких технологий

Крупные российские землевладельцы хотят застроить целые гектары жильем и создать в результате новые мини-города. В отличие от частного бизнеса государство также планирует реализовать масштабные планы, однако по созданию не жилых помещений, а производственных площадей. В результате на карте России появятся новые районы особого типа, в центре которых будут находиться высокотехнологичные производства, сконцентрированные в технопарках.

“Посути, технопарк — это начальная степень организации крупного образования, представляющего собой город, каким, в частности, является Кремниевая долина. Технопарки будут создаваться на базе существующих университетов и научных центров, а существенная поддержка правительства станет дополнительным стимулом для вхождения в проект частных инвесторов при сниженных рисках”, — объясняет директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

 

 

Идея создания технопарка в традиционном его понимании подразумевает интеграцию на единой территории различных инновационных разработок и непосредственно самого процесса производства. “Основная идея создания технопарков — обеспечение определенных условий для развития высокотехнологичных отраслей нашей экономики. Это свободная экономическая зона, создание которой способствует формированию новых научных кадров, новой трудоемкой продукции, что, в свою очередь, дает стимул для развития малого бизнеса”, — объясняет начальник отдела продаж группы компаний “Конти” Роман Костин.

Западный опыт
Как и многие изобретения, практика создания технопарков пришла в Россию с Запада. “Сегодня у большинства игроков российского рынка недвижимости нет четкого понимания, что такое технопарк. Зачастую этот ярлык навешивается на обычные многофункциональные офисно-складские центры либо промышленные зоны. Между тем за рубежом в понятие "технопарк" вкладывается более глубокий смысл”, — говорит гендиректор “БЭЛ Девелопмент” Игорь Жуков.

По его словам, технопарк западного образца представляет собой большую территорию, полностью обеспеченную инфраструктурой и разбитую на отдельные участки. “Эти участки приобретают или арендуют инвесторы, заинтересованные в размещении на "упакованной" земле как производственных мощностей, так и научно-исследовательских центров. Такая комбинация способствует инновационной деятельности и тиражированию новых технологий. В некоторых странах, например в Китае, основными клиентами технопарков являются высокотехнологичные компании, пользующиеся теми или иными формами государственной поддержки, например налоговыми льготами и дешевыми кредитами”, — добавляет эксперт.

По словам директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга “Миэль-Недвижимость” Андрея Бушина, начало технопаркам было положено в США в начале 1950-х гг. Стэнфордским университетом. Этому учебному заведению, сейчас одному из самых состоятельных и популярных, тогда не хватало денежных средств, но в его владении находилась значительная территория. Продавать эту землю было запрещено, оставалось сдавать ее в долгосрочную аренду промышленным предприятиям. В наше время, по словам Бушина, любая развитая страна имеет в своем научном арсенале какое-то количество технопарков. Например, в США их более 160, в Китае — около 50, в Финляндии — 20, организованы они даже в Тунисе и Уругвае. Как правило, парки пользуются финансовой поддержкой государственных либо местных властей, научных фондов или промышленных палат. Большинство создаваемых в этих технопарках предприятий работает в сфере биотехнологий и IT-технологий.

Самым популярным технопарком в мире можно признать Кремниевую долину. “Это лишь один из примеров технопарка, самый раскрученный и распиаренный. С таким же успехом можно считать Голливуд технопарком киноиндустрии”, — считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. “Технопарк обычно представляет собой более локальное образование, связывающее ресурсы отдельно взятого региона в рамках специально организованных площадей“, — объясняет Владимир Журавлев. По его словам, составной частью технопарка могут быть бизнес-инкубаторы, основной функцией которых является поддержка малых и вновь созданных организаций, не имеющих возможности наращивать оборот без некоторых субсидий.

“Бизнес-инкубатор представляет собой комплекс зданий, где размещаются офисы для небольших предприятий. Сроки аренды площадей ограниченны: малые компании имеют право на льготных основаниях брать в аренду офисные помещения в течение 2-5 лет, после чего окрепнувшая и выросшая организация должна покинуть здание. Компания может перейти затем в более масштабные помещения технопарка, где сроки аренды не имеют временных ограничений”, — объясняет эксперт.

По словам Ильи Шершнева, подобная модель позволяет создать цикл производства в рамках небольшой территории и действительно продвинуть промышленность или технологии. “Бизнес-парк представляет собой другую модель и предназначен скорее для офисной исследовательской работы”, — добавляет он.

Российская адаптация
В России существуют свои традиция и история технопарков. “В СССР были построены и реализованы одни из самых эффективных технопарков в мире, которые имели кодовые названия и далеко не всегда были отмечены на карте. В этих уникальных точках действительно создавались лучшие условия для развития новых идей и проектов”, — говорит Шершнев.

Так появились главные советские наукограды: Королев, Троицк, Обнинск и др. Их зачастую принято также называть технопарками. “В России в настоящее время насчитывается более 60 таких технопарков”, — говорит Андрей Бушин.

Из наиболее успешно действующих технопарков эксперт называет научный парк МЭИ, научно-технологический парк “Волга-техника” Саратовского государственного технического университета, технопарк Санкт-Петербургского государственного электротехнического университета, научно-технологический парк “Башкортостан” Уфимского государственного авиационного технического университета. Однако, по словам Игоря Жукова, “в России пока немного технопарков, оснащенных современной инженерной и транспортной инфраструктурой, а также сочетающих научную и производственную деятельность”.

Минэкономразвития решило исправить эту проблему и представило проект развития технопарков, который и был одобрен российским правительством в 2006 г. Утвержденная программа “Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий“ предусматривает появление пилотных проектов в семи регионах: Московской, Тюменской, Нижегородской, Калужской и Новосибирской областях, а также в Республике Татарстан и Санкт-Петербурге. “В результате в России будет реализован проект организации ряда технопарков при существенной поддержке государства. Основной объем государственного финансирования будет направлен в регионы. Половина необходимых средств будет выделена из федерального бюджета, 25% — из региональных, а остальные средства будут вложены частными инвесторами”, — говорит Владимир Журавлев.

В частности, в текущем году на организацию подмосковного технопарка из бюджета планируется выделить 170 млн руб., в Санкт-Петербург будет направлено 420 млн руб., в Новосибирск — 680 млн руб., в Нижегородскую область — 650 млн руб., в Татарстан — 420 млн руб., в Калужскую область — 800 млн руб. и в Тюменскую область — 600 млн руб. “Государство заинтересовано в строительстве технопарков, поэтому поддерживает их дополнительными льготами. Это полезно обеим сторонам: для государства это способ инвестирования в объект недвижимости, компании получают дополнительные средства”, — объясняет Андрей Бушин. До 2011 г. общий объем финансирования этих проектов из федерального бюджета составит 26,3 млрд руб.

В Дмитровском районе Московской области планируется построить технопарк, на территории которого предприятия будут производить программное обеспечение, заниматься развитием нефтехимических и фармацевтических технологий. В Санкт-Петербурге в технопарке будут работать в сфере информационных технологий и заниматься разработкой телевизионных систем, сетей связи и передачи данных. В Татарстане будут разрабатываться информационные, нефтехимические и биотехнологии.

“Одним из наиболее крупных является инновационно-производственный технопарк "Идея" в Казани. Общая площадь технопарка — 30 000 кв. м. Инфраструктура технопарка планировалась следующим образом: инновационный бизнес-инкубатор, состоящий из офисных помещений для инновационных проектов на ранней стадии развития, инновационно-технологический центр — производственные помещения для молодых инвестиционных компаний, бизнес-парк — офисные помещения для сервисных компаний и компаний на стадии расширения”, — добавляет заместитель руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Александра Кадченко.

Интерес к новым технопаркам уже проявили крупные международные и российские организации. Так, в середине 2006 г. Всемирный банк объявил об открытии кредитной линии финансирования специализированных инновационных комплексов в России. Технопарки в Томске, Новосибирске, Московском регионе и Казани получат в общей сложности $100 млн на всех.

“Управляющей компанией тюменского технопарка станет финская Technopolis, а первыми резидентами — “Лукойл” и нефтегазовая компания “Шлюмберже”. Кроме того, на базе технопарка разместятся Тюменский госуниверситет, нефтегазовый и архитектурно-строительный университеты. Наиболее крупными арендаторами площадей технопарка в Московской области станут IT-компании R-Style, “КРОК Инкорпорейтед”, Национальная компьютерная корпорация, “РБК Софт”, “АйТи” и “Борлас”, — рассказывает Владимир Журавлев. В свою очередь, бизнес-инкубатор в рамках новосибирского технопарка общей площадью 600 000 кв. м будет строить “РосЕвроДевелопмент”.

“Наша идея создания технопарков несколько отличается от американской. В Америке технопарки слишком независимы от своих учредителей, что позволяет им самим выбирать своих клиентов и направления работы. В России все пока несколько иначе, а как это будет развиваться в дальнейшем, покажет время. У нас этот вид недвижимости пока находится на стадии развития”, — отмечает Роман Костин. По словам Андрея Бушина, российские технопарки имеют в основе своей схожую с американской идею: собрать в одном месте специалистов смежных отраслей. “Разнится лишь подход к образованию технопарка: если в Америке они создавались "снизу" как этап естественного развития бизнеса, а правительство, в свою очередь, предоставляло землю и другие условия для существования, то в России сейчас другой подход — само государство учреждает технопарки для стимулирования развития промышленности”, — добавляет эксперт.

“Несмотря на то что цель программы — поддержка регионов, наиболее перспективными видятся московский и петербургский технопарки. В столицах сконцентрировано наибольшее число профильных игроков, потенциально способных заинтересоваться проектом и перевести свой офис в зону технопарка. В отдаленные регионы такие компании не поедут — к примеру, в тюменском или новосибирском технопарке востребованность площадей будет зависеть от количества потенциально заинтересованных местных игроков”, — говорит Владимир Журавлев.

Поэтому, по его словам, заявленный проект строительства технопарка в Санкт-Петербурге на базе Государственного университета телекоммуникаций им. профессора М. А. Бонч-Бруевича уже заинтересовал компанию Google. Именно в рамках этого проекта компания планирует создать собственную базу в регионе.

Наиболее же крупным и интересным проектом в Московском регионе является строительство в Нагатине Nagatino i-Land на участке площадью 32 га на территории АМО “ЗиЛ”. Общий объем строительства составляет около 1 млн кв. м и включает в себя технопарки, офисные помещения, гостиницы, апартаменты, рестораны, спортивно-оздоровительный комплекс, выставочный центр. Первая очередь строительства Nagatino i-Land включает в себя шесть офисных комплексов класса В и две девятиуровневые парковки. Одним из инвесторов проекта называют структуры Шалвы Чигиринского, в качестве одного из проектировщиков планируется привлечь всемирно известного архитектора Нормана Фостера, а консультантом проекта стала компания Knight Frank.

Выгоды и минусы
Создание технопарков, по мнению экспертов, с одной стороны, будет способствовать развитию наукоемких отраслей, а с другой — привлечет новых инвесторов на рынок недвижимости. “В России технопарки смогли бы решить проблему недофинансирования научных разработок. Прямое финансирование частными инвесторами исследовательских институтов невозможно в силу статуса последних. Венчурные фонды, которые, в принципе, могут решить эту проблему, пока создаются в основном в целях оптимизации налогообложения при реструктуризации холдингов. Технопарки же могут стать отличным соединяющим звеном между инвестором и нуждающимся в финансах ученым. В первую очередь развитие получат офисы, складская недвижимость и сферы производства”, — отмечает Андрей Бушин.

Такой же точки зрения придерживается и Владимир Журавлев. “В России давно созрела необходимость реализации программы строительства технопарков. Подобные образования будут способствовать подъему наукоемких отраслей, что в целом создаст благоприятные предпосылки для дальнейшего развития экономики страны. А существенная государственная поддержка является гарантом эффективности развития: риск частных инвесторов таким образом снижается, что дает им более широкие возможности для вхождения в проект”, — говорит эксперт. По его словам, если заявленные цели будут реализованы и технопарки действительно позволят предприятиям нарастить мощности и снизить издержки в первое время своего существования, подобные образования могут быть крайне эффективны. Однако не все так гладко.

“Крупные компании в первое время могут отказываться переезжать на новые площади, если расположение технопарка неудобно для их бизнеса, и, для того чтобы новое образование начало динамично функционировать и расширяться, должно пройти продолжительное время. В Америке подобный процесс занял около 10-15 лет, и в России наиболее перспективные технопарки, возможно, ждет аналогичная динамика развития”, — утверждает Владимир Журавлев.

В первую очередь данная проблема может коснуться, как это ни парадоксально, самых перспективных, по мнению экспертов, столичных проектов. “Москва — это все-таки город маленьких офисов. И опыт той же Кремниевой долины показывает, что ее хорошо организовывать не в столице. Мне кажется, что подобный путь развития приемлем скорее для Новосибирска — города, где развита наука, — или Дубны. Москва не является сосредоточением научной элиты, а любой технопарк подразумевает определенную техническую базу”, — считает заместитель генерального директора компании “Новый город” Александр Гениевский.

“На данный момент в Москве нет ни одного технопарка. Есть планы развития и редевелопмента существующих промзон в индустриальные парки, но пока это все находится на стадии задумок, идей и разработки концепции — в самом лучшем случае. Новые проекты, несомненно, нужны, но все будет зависеть от местоположения проекта, профессионально разработанной концепции развития технопарка, грамотного подбора арендаторов/индустрий”, — считает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров.

Создание технопарков, по мнению экспертов, не повлияет сразу на весь рынок недвижимости. “В рамках проекта по организации технопарков в первую очередь будет увеличен объем офисных и производственных площадей. Однако эти помещения не окажут влияния на общерыночные ставки аренды, так как спрос на площади в технопарках узкоспециален и сами образования будут в существенной степени обособленны. В технопарках ставки аренды могут быть значительно ниже, чем средние по рынку”, — говорит Владимир Журавлев.

По словам Александры Кадченко, “с учетом специфики технопарков — размещение молодых инновационных малых предприятий, льготные арендные ставки или их временное отсутствие, а также расположение технопарков — они не создадут конкуренцию другим офисным или производственным площадям”. Однако, как отмечает эксперт, на территории технопарков будут развиваться помимо офисной и производственной недвижимости складские площади и гостиничные комплексы, которые также будут рассчитаны на “резидентов” технопарков.

Определенные сомнения вызывает у экспертов система финансирования таких проектов. “Проекты отраслевых технопарков стали популярной темой последних лет. Государство пытается реализовать отдельные проекты по всей России, но в действительности пока большая часть идей остается на бумаге. Я уверен, что существенная часть программ будет финансироваться за счет бюджета в рамках национальных проектов, хотя не согласен с данной стратегией”, — отмечает Илья Шершнев. По его словам, правильнее было бы не проектировать проект на миллиарды долларов, “половина бюджета которого гарантированно уйдет в неизвестном направлении, а предоставлять некие налоговые льготы на региональном, а в некоторых случаях — и на федеральном уровне, которые действительно позволят развиваться подобным проектам”. Кроме того, по его словам, государство должно научиться на своих прошлых ошибках.

“В любом случае для подобных проектов необходимы комфортное жилье и другая инфраструктура, так как без нее работать эффективно не получится. Хотя я уверен, что технопарки не должны становиться местом постоянного проживания людей. Именно это и порождает впоследствии проблемы безработицы и другие социальные конфликты”, — отмечает Илья Шершнев.

В целом, по мнению специалистов, создание технопарков — задумка верная. “Есть все основания полагать, что в ближайшее время это направление будет динамично развиваться. Особенно в тех регионах, где власть окажет поддержку ленд-девелоперам либо самостоятельно займется подготовкой территорий для размещения технопарков”, — считает Игорь Жуков. По его словам, очень важно не просто подвести инфраструктуру, но и правильно спроектировать участки, исходя из потребностей потенциальных инвесторов. Только в этом случае участки на территории технопарков будут востребованы бизнесом.

“Остается лишь создать правильную финансовую модель, привлекающую компании и людей в технопарки. В зависимости от направления к преференциям можно отнести различные налоговые льготы, в том числе и на социальные налоги, а техническая реализация проекта с точки зрения недвижимости — стандартный процесс, который можно легко преодолеть”, — добавляет Илья Шершнев.

Алексей Сергеев Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...