Пора. Вложиться в коммерческую недвижимость

Вкладывать деньги в недвижимость достаточно выгодно. Однако окупаемость жилья при его последующей сдаче в аренду в последнее время несколько замедлилась. При этом отдача от аренды служебных помещений растет. Только за прошедшие месяцы текущего года арендные ставки выросли минимум на 30%.

С начальным капиталом около $100 тыс.

 

 

можно смело обращать внимание на коммерческую площадь. Сдача приобретенных помещений под магазины, склады, офисы и др. оправдывается уже через 4-6 лет. Дальше начинается приятнейший период, в который собственник по большому счету только «стрижет купоны».

Конечно перед тем, как входить в такой бизнес необходимо довольно тщательно изучить рынок коммерческой недвижимости, просчитать его тенденции, выяснить особенности деятельности на данной территории органов государственной власти и рассчитать спрос потенциальных арендаторов на планируемом сегменте рынка.

По данным второго полугодия 2006 года, наиболее рентабельны вложения в магазины и офисы, менее – в складские и производственные помещения. Преимущество – в руках владельцев вновь возведенных площадей. Новые инженерные коммуникации, требуемая планировка, хорошие подъездные пути – все это выгодно отличает новостройки от «вторички». Хотя старые здания или бывший жилой фонд, хоть и в меньшей степени, но все равно остаются привлекательными для инвесторов. Даже, несмотря на то, что подъезжать к бывшей квартире на первом этаже, производить разгрузку и загрузку грузового транспорта не очень удобно.

Как показала практика последних лет, на рынке преобладают предложения с площадью от 200 кв. м. Однако наибольшим спросом пользуются помещения от 25 кв. м и даже меньше – 10-15 кв. м. Такие помещения, к сожалению, найти не просто. В свою очередь потенциальным собственникам вполне реально «поднять» такой объект (то есть вложиться в него и подготовить к сдаче).

Вопрос: где его взять? Существует несколько используемых сегодня вариантов приобретения подобных скромных площадей. Рассмотрим их подробнее.

Сборный торговый павильон, стоящий на оживленной улице или около входа в метро. Годовые расходы на такую «лавочку» составят около $4 тыс. за 1 кв. м. Однако, выгодная торговля приносит намного больше. Поэтому для непосвященных такой проект может считаться чуть ли не сверхприбыльным. Проблема в том, что получить «золотой» объект не так-то просто, учитывая несовершенное законодательство в отношении аренды земельного участка, а также изменение порядка оформления разрешения на строительство такого объекта (кстати, сам объект – дешевый, фактически это щитовой металлический домик с пластиковыми стеклопакетами и отделкой). По понятным причинам возведение и владение такой торговой точкой требует индивидуального подхода и, как правило, сопряжено с обходными путями. К сожалению, получить такой объект на законном основании практически нереально. Поэтому это вариант не для всех, тем более не для новичков.

Можно приобрести под офис или торговый зал небольшое помещение в ранее построенном здании. Цены здесь выше, чем в предыдущем случае, да и выбор в пределах рассматриваемой суммы, прямо скажем, незначительный. Хотя под эту категорию попадают и бывшие квартиры, и отдельно стоящие павильоны, и комнаты недействующих ныне НИИ, а также подвальные и полуподвальные помещения…

В случаях с такой недвижимостью необходимо крайне тщательно проверять всю документацию и рассчитывать заинтересованность арендаторов в этом помещении.

Что касается служебных зданий и бывшего жилья, здесь с арендаторами все понятно. Сложности возникают при поиске желающих воспользоваться этажами частично или полностью находящимися ниже уровня земли. Как известно, далеко не все виды деятельности разрешено осуществлять в подвалах, например, держать продуктовую лавочку или организовать парикмахерскую (это уже не говоря о том, что получить разрешение на такие виды деятельности весьма непросто). Будут проблемы и с созданием кафе, закусочных, клубов, и т.п. в таких местах. И проблемы эти, прежде всего, обеспечат соседи, желающие тишины, а не громких ночных развлечений.

Плюсом же такой недвижимости являются не самые высокие цены и возможность приобретения небольших площадей, пользующихся повышенным спросом на рынке.

Отдельно стоит остановиться на бывшем жилье переводимым в нежилой фонд. Те, кому удалось воспользоваться таким вариантом, прекрасно знают, сколько чиновников нужно пройти, сколько бумаг собрать... Плюс к этому определенные расходы придется понести для создания отдельного входа с улицы и получения разрешения на перепланировку.

Еще один соблазнительный вариант – приобретение помещения на стадии его строительства. По вложениям – это самый выгодный проект. Но только при условии соблюдения сроков строительства и расчета заинтересованности в нем. Известен случай, когда крупная компания приобрела подобную площадь в месте массового строительства и оказалась в проигрыше, так как клиентуры в новом отдаленном районе явно недостаточно.

Есть и компромиссный вариант, позволяющий не проводить сделку купли-продажи, а получить подходящую площадь в аренду у органов местного самоуправления. По первоначальным затратам – это самый экономный вариант, конечно, если найдется тот, кому можно пересдавать это помещение (субарендаторы). Сроки такой аренды колеблются в среднем от 5 до 7 лет. Время на поиск первого арендатора как правило составляет около двух месяцев.

Одним словом, прежде чем определиться с помещением для вложения ваших денег необходимо увериться в доходности этого предприятия, его юридической чистоте, возможно провести фокус-группу будущих арендаторов, выявить все преимущества и недостатки. При этом не стоит бояться новых предложений, коммерческая недвижимость сегодня в хорошей цене.

Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости комментируют профессионалы рынка недвижимости:

* Согласно данным Международной консалтинговой компании Knight Frank относительно объема рынка на 1 полугодие 2006 года, качественная офисная недвижимость (класс А и В) составляет сегодня порядка 5 млн. кв. метров, и при этом темпы ввода новых офисных площадей увеличиваются. Однако, несмотря на увеличение предложения в этом сегменте, по-прежнему нельзя говорить об удовлетворенном спросе на аренду качественных офисных площадей. Цены на аренду постоянно и плавно повышаются с начала 2004 года, так как поглощение офисных площадей растет более высокими темпами, чем новое строительство. Что касается складов, то рынок сегодня демонстрирует новую тенденцию – возрастающий интерес компаний к помещениям площадью свыше 1000 м2, связанном с укрупнением бизнеса. Об этом свидетельствует и рост спроса на помещения в диапазоне 5000–10 000 м2. В секторе же торговой недвижимости Москвы сегодня отмечается низкая обеспеченность, наряду с тем, что спрос на качественные площади в торговых центрах довольно высок (уровень вакантных площадей 3-5%), а наиболее популярным остается формат магазинов до 200 м2 – на этот сегмент приходится подавляющее большинство заявок от розничных операторов. Таким образом, практически во всех перечисленных сегментах существует дефицит, и рынок Московской и областной коммерческой недвижимости придет в насыщение еще не скоро.

* По данным экспертов, с зимы прошлого года цены подросли даже на окраинах Москвы и сейчас минимальная цена за аренду офиса в среднем составляет $350 за кв. метр в год. Аренда складов в среднем подорожала на 20-30 %, и сегодня средняя арендная ставка колеблется в пределах $140-190 за «квадрат», в то время как в начале года «холодный» (т.е. неотапливаемый) склад можно было снять за $120 за кв. метр, а «теплый» за 150. Сейчас в Москве неотапливаемый склад обойдется потребителю в $140-150, а отапливаемый - за $180-190 за кв. метр. Такова статистика рынка, и если говорить о причинах увеличения арендных ставок (а цена аренды зависит, прежде всего, от месторасположения, типа и состояния здания, качества внутренней и внешней отделки, организации охраны и наличия парковки), то многие собственники сделали это, просто поддавшись весенне-летнему ажиотажному спросу на коммерческую недвижимость, не имея для этого прочих весомых оснований. Однако такой скачок для некоторых из них сегодня обернулся негативными последствиями - в результате их помещения простаивают пустыми в течение нескольких месяцев, и они подсчитывают не только упущенную выгоду, но и убытки от ежемесячных платежей за коммунальные услуги. Собственники, которые постоянно работают с агентствами недвижимости по эксклюзивным договорам, сдают свои помещения в максимально короткие сроки, то есть, теряя в малом - выплачивая комиссию из своих доходов, они выигрывают в большом - во времени и получении максимально большой прибыли.

* Цены зависят от месторасположения. Если Вы, к примеру, настроены приобрести офис в центре Москвы, то стоит рассчитывать на цену от $8000 за кв. метр. За пределами же садового кольца можно рассматривать варианты от $3000 – 6000 (при этом на цену влияет как удаленность от метро, проходимость, так и физические характеристики помещений – наличие ремонта, отопления и пр.). Бывают и исключения – так, в столице пока еще встречаются и максимально экономичные варианты - офисные помещения в хорошем состоянии по цене в пределах $1500 за кв. метр.

Алексей Трембицкий Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...