Приманка для бизнесменов

В наше время гостинице уже недостаточно предоставить клиенту обычный номер с завтраком. Запросы гостей становятся все выше, и, чтобы удовлетворить их, отелям приходится придумывать массу дополнительных услуг. Основные из них — организация на своей базе различных конференций, симпозиумов и тренингов для персонала. Обслуживание корпоративных бизнес-туристов может принести до 40-50% доходов. Правда, для этого необходимо иметь подходящие площади и оборудование.

 

 

Тем отелям, у которых этого нет, остается довольствоваться организацией различных праздничных программ, которые также приносят немало прибыли.

Пища для мозга и кровать для собаки

В гостиничный бизнес инвесторы идут менее охотно, чем в другие секторы рынка недвижимости. Ничего удивительного в этом нет. По подсчетам Марины Смирновой, замдиректора по маркетингу компании Hotel Consulting and Development Group (HCD), строительство торгово-офисного комплекса обходится заказчику в среднем примерно в $500 за 1 кв. м, а готовый объект сразу передается в аренду различным компаниям по ценам, сопоставимым со стоимостью строительства, что позволяет за 3,5-4 года полностью окупить затраты. А вот стоимость строительства квадратного метра гостиничной площади в зависимости от класса отеля колеблется в пределах от $500 до $1500. Срок окупаемости проекта также отодвигается во времени, зависит от условий кредитования и обычно занимает не менее шести лет. Кроме того, отелем надо еще уметь управлять, и далеко не каждый инвестор может самостоятельно придумать схемы привлечения клиентов и получения прибыли за счет оказания дополнительных услуг.

Гостиничные комплексы в России сейчас приносят владельцам гораздо меньший доход, чем, например, офисные центры. Соотношение полезной и технической площади в секторе офисной недвижимости составляет примерно 80% на 20%, а в отельном сегменте — в лучшем случае 75% на 25%, а то и 40% на 60% в зависимости от классности гостиницы. Получается, что 1 кв. м городского отеля на 250-300 номеров приносит владельцу не более $250 прибыли в год, в то время как стоимость аренды офиса в среднем по Москве составляет $350-400 за 1 кв. м. Именно поэтому гостиницы стараются выжать максимум из имеющихся площадей и предлагают гостям не только номера для проживания и стандартное питание, но и огромный, постоянно пополняемый спектр дополнительных услуг.

Услуги, приносящие гостиницам дополнительный доход, бывают самыми разнообразными. Избалованные современным комфортом путешественники уже не могут представить себе номера без фена или розетки для подключения ноутбука. Но и этого гостям уже недостаточно. Отели идут на невиданные ухищрения, чтобы завлечь к себе туристов. Например, в городке Кий Ларго во Флориде есть подводная гостиница с номерами в стиле Жюля Верна. В Миннесоте есть отель, построенный на базе восстановленной окружной тюрьмы, предлагающий клиентам ночевать в камерах за решеткой. Гостиницы оборудуют у себя “полностью жилые комнаты”, создающие иллюзию домашнего уюта, и даже “творческие номера-люкс” со специальными досками в душевых комнатах, на которых можно записывать пришедшие в голову великие идеи, удобными для размышлений диванами, обилием игр-головоломок, мини-барами, заполненными “пищей для мозга”, а также современнейшим электронным оборудованием, необходимым путешествующим бизнесменам.

Даже хорошо известные и популярные в мире гостиницы пользуются необычными способами завлечения туристов, предоставляя им, например, сертификат на покупку товаров на весьма приличную сумму или предлагая детям бесплатные электронные игры и видеокассеты в номерах. Или специальную кровать для собак, путешествующих вместе с хозяевами, стоимостью 90 евро за ночь. “Многие путешественники настолько пресытились поездками, что теперь ищут места, где бы им предлагалось что-нибудь совершенно необычное, — рассказывает Мэри Табаччи, профессор по управлению гостиничным хозяйством Школы администраторов гостиниц Корнельского университета. — И гостиницы предоставляют им такие услуги, причем доход от их оказания может составлять от 20% до 40% в общей структуре прибыли отеля”.

Отдельная сфера бизнеса

Однако основной статьей дополнительных доходов для отелей пока остается организация различных конгрессов, выставок и прочих корпоративных мероприятий. В этом сегменте российские гостиницы вполне уже могут поспорить с зарубежными. Работа с корпоративными клиентами выгодна отелям в первую очередь потому, что рынок конгрессного туризма генерирует спрос на гостиничные услуги в межсезонье. Короткие сроки пребывания клиента в отеле (в среднем 1-2 ночи), характерные для этого сегмента, компенсируются высокими объемами спроса. Средняя корпоративная группа составляет 120-130 человек, что обычно позволяет заполнить отель сразу на 60-65%. Аналогичная нагрузка ложится на конференц-залы и рестораны. Кроме того, “конгрессмены” в отличие от обычных групповых туристов предпочитают в основном более дорогие одноместные номера повышенной комфортности. Правда, ориентация гостиницы на обслуживание корпораций не предполагает формирования широкого круга постоянных клиентов.

Индустрия деловых встреч и связанных с ними поездок за последние десятилетия выросла в самостоятельную сферу бизнеса. Объем средств, расходуемых ежегодно во всем мире на проведение деловых встреч, научных конференций, учебных семинаров, выставок, корпоративных совещаний и инсентив-программ, оценивается в сотни миллиардов долларов, и емкость этого рынка постоянно растет.

Раньше гостиницы обеспечивали только проживание и питание участников мероприятий, предоставляя специально созданным конгресс-центрам заниматься помещениями для заседаний и необходимым техническим оборудованием. Однако участники всевозможных конгрессов, берегущие свое время, хотели, чтобы заседания и деловые встречи проходили как можно ближе к месту их проживания. Да и с организационной и экономической точек зрения получать как можно больше услуг на месте для них было выгоднее. И владельцы отелей довольно быстро сообразили, что, предоставляя весь комплекс услуг, необходимых для проведения мероприятия, они могут существенно увеличить свои доходы.

По подсчетам специалистов по деловым путешествиям Всемирной туристской организации (ВТО), в структуре расходов на проведение мероприятий около двух третей составляет плата за аренду зала заседаний и оборудования, размещение и питание участников. Отели начали с того, что стали предоставлять весь этот комплекс услуг устроителям небольших корпоративных мероприятий, количество участников которых значительно ниже, чем при проведении конференций и съездов, особенно международных. 29% корпоративных мероприятий, по данным исследования рынка международных мероприятий, опубликованного в мае 2004 г. в специализированном журнале Meetings & Conventions, насчитывают менее 50 участников, 26% — от 50 до 100 участников, 24% — от 100 до 250 участников. Следует учесть, что 80% всех подобных мероприятий в прошлом году было проведено на базе различных мировых отелей.

Бюджет 28% корпоративных мероприятий, по данным того же исследования, варьируется в пределах $150 000-500 000. Это самая распространенная сумма, а потратить более $1 млн могут себе позволить только 10% организаторов корпоративных мероприятий. Бюджеты конгрессов и симпозиумов, проводимых международными ассоциациями, распределяются примерно таким же образом. Подавляющее большинство устроителей любых международных мероприятий выбирают для своих целей комфортабельные отели уровня четырех, чуть реже — пяти звезд. Среди критериев, наиболее важных при выборе отеля, устроители обычно называют его местоположение, цены, качество питания, безопасность, высокий уровень технического обеспечения и наличие залов заседаний.

Около двух третей крупных международных мероприятий сейчас проводится именно в отелях, располагающих собственными деловыми зонами и залами для проведения заседаний и переговоров. Большинство отдельных конгресс-центров как в России, так и по всему миру были построены в середине прошлого века в основном по заказу и на средства государственных и муниципальных властей и служили скорее для поддержания политических амбиций своих владельцев. К таким монстрам относятся, например, Кремлевский дворец съездов, высотный Дворец науки и культуры в Варшаве, Дворец республики в Берлине. В таких центрах есть и залы, вмещающие тысячи человек, и небольшие помещения для секционных заседаний, и огромные фойе. Эти объекты имеют большие преимущества при проведении мероприятий, в которых одновременно участвуют тысячи человек, а также съездов, сопровождаемых крупными выставками. Однако конъюнктура рынка конгрессного туризма сейчас такова, что огромные площади требуются организаторам довольно редко, а во всех остальных случаях устроители предпочитают получать все услуги под одной крышей.

Конгресс-отели распространены не только в мировых столицах и городах с высокой деловой активностью, но и в курортных зонах, где бизнес-услуги позволяют загрузить средства размещения в низкий сезон. В столицах конгресс-отели обычно относятся к категории “четыре звезды”, а на курортах, где участники корпоративных мероприятий помимо работы еще расслабляются и отдыхают — к классу “пять звезд” и “де люкс”. Новейшие бизнес-отели представляют собой целый конгломерат, включающий в себя собственно конгресс-центр, отель, рестораны и бары, спортивно-оздоровительный и торгово-развлекательный комплексы, а иногда даже казино и кинотеатры-мультиплексы.

Подумать о том, какие дополнительные услуги будет оказывать его отель и можно ли его будет позиционировать в конгрессном сегменте, инвестору необходимо еще на стадии утверждения архитектурного проекта объекта. Например, отсутствие в проекте помещений для оказания оздоровительных услуг или растянутость коммуникаций, обеспечивающих работу ресторана, не позволит гостинице претендовать на получении “пяти звезд” по российской классификации, а именно средства размещения класса люкс пользуются повышенным спросом среди путешествующих бизнесменов, расходы которых оплачивает компания. Гостиница, естественно, не сможет претендовать на звание конгресс-отеля, если в ней не будет достаточного количества конференц-залов и переговорных комнат, рассчитанных на разное количество участников. А устранить недостатки, не выявленные на стадии проектирования, в дальнейшем очень сложно, если не невозможно.

Ставка на деловых

Точной статистики по бизнес-путешествиям в России не существует. Очень приблизительно эксперты оценивают емкость отечественного рынка деловых поездок в 2003 г. в $1 млрд, отмечая, что потенциал для роста конгрессного туризма у государства огромный. Особенно если деловая активность будет расти в регионах. Пока около 75-80% деловых поездок в России приходится на Москву и Санкт-Петербург. Кроме того, столичный гостиничный рынок сейчас лидирует по объемам услуг и получаемым доходам. По данным HCD, на долю Москвы приходится 4% всего номерного фонда страны, но 50% от всех российских гостиничных доходов. Питер является вторым по объемам и доходности рынком гостиничных услуг.

В Москве предоставление качественных услуг для конгрессного туризма развивается в последнее время очень активно. Недаром в программах развития гостинично-туристского комплекса столицы гостинично-офисные или торгово-офисные комплексы и отели часто представлены совместно. Такой симбиоз, по словам Смирновой, вполне устраивает и владельцев средств размещения, и потребителей услуг, особенно если объекты располагаются в отдаленных районах или пригородах Москвы.

Примером удачного позиционирования гостиницы в сегменте конгресс-туризма может служить “Ирис конгресс-отель”. Этот объект, называвшийся сначала “Пульман-Ирис” и “Ирис-Софитель”, не мог похвастаться хорошей загрузкой из-за довольно неудачного расположения — на Коровинском шоссе, довольно далеко от центра. Только после того как “Ирис” был взят под управление группой компаний “ЮМАКО” и перепозиционирован в конгрессный сегмент рынка, дела у него пошли на лад.

Отелей, занимающихся только этим сектором рынка, в столице очень мало. Собственно, кроме “Ириса” к этой категории можно отнести только “Президент-отель”. Но организацией различных мероприятий так или иначе занимаются практически все московские гостиницы уровня 4-5 звезд. “Благодаря зарубежным гостиничным сетям, задающим тон на нашем рынке, был задан высокий стандарт качества в оказании дополнительных услуг. Клиент знает, что никаких сюрпризов не будет и ему не придется самостоятельно заботиться о разных мелочах. Главное для участника мероприятия — это комплексность услуг, чтобы можно было провести весь свой бизнес-день, не выходя из гостиницы”, — объясняет Владимир Ефимов, вице-президент группы компаний “ЮМАКО”. Оказание дополнительных услуг обычно влияет и на доходы по основному виду деятельности отеля.

Принимать у себя участников различных конгрессов, выставок и симпозиумов для московских и питерских отелей сейчас гораздо выгоднее, чем работать с индивидуальными путешественниками или групповыми заявками от туроператоров. Настолько выгоднее, что гостиницы порой занимают выжидательную позицию и не подтверждают заявки на бронирование крупных турфирм в сроки, оговоренные в контрактах. Особенно часто это случается накануне значимых мероприятий, вызывающих высокий спрос на услуги размещения. Некоторые отели сознательно отсекают групповой туризм, выставляя для групп цены выше, чем для корпоративных клиентов, или предлагая размещение совсем без скидок. Правда, специалисты подчеркивают, что далеко не каждый отель может жить только с доходов от бизнес-туризма. Если гостиница камерная, основная ее прибыль будет идти от продажи номеров. Средний отель, по мнению Ефимова, может получить от дополнительных услуг примерно 10-20% дохода. У специализируемых гостиниц этот показатель может составлять до 40-50% прибыли.

По словам Бориса Аверьянова, заместителя руководителя Комитета внешнеэкономических связей правительства Москвы, деловые цели остаются основной причиной поездок клиентов столичных отелей. Именно благодаря им московские гостиницы в прошлом году заработали более $600 млн и довели среднюю заполняемость до уровня 70%. Правда, концентрация на деловом сегменте спроса на гостиничные номера приводит к плавному сокращению средней продолжительности пребывания в столичных средствах размещения. По итогам прошлого года эта цифра составила 3,2 ночи — на 14,5% меньше, чем в 2002 г. Аверьянов считает такую тенденцию не слишком хорошей и видит два пути для ее исправления.

Первый — это работа с большими группами туристов. Правда, он отмечает, что далеко не каждая гостиница готова к этому, поскольку большие объемы спроса означают и повышение амортизационных расходов на оборудование и содержание номеров. Кроме того, групповые туры предполагают высокие скидки за размещение, чем еще больше сокращают доходную часть. Второй путь расширения времени пребывания клиентов в гостиницах — активизация различных корпоративных мероприятий, особенно выставок, проходящих, как правило, в течение трех и более дней. В дни проведения крупных выставок заполняемость московских средств размещения доходит до 90-100%. Расширение этого сегмента спроса никак не зависит от самих гостиниц.

Конгрессный туризм также имеет свою сезонность. Спад деловой активности наступает летом и в Новый год. В эти периоды отели могут получать дополнительные доходы от других своих ресурсов. Например, от ресторанов, в которые ходят посетители “с улицы”. Приток посетителей извне, не проживающих в отеле, Ефимов считает основным критерием успешности гостиницы. Кроме того, неплохой приработок дает организация новогодних, рождественских и прочих праздничных программ. “За новогоднюю ночь и последующих день средний по размерам отель может заработать до $0,5 млн. Кроме того, такие программы работают на имидж гостиницы, привлечение к ней повторных клиентов”, — говорит Светлана Евграфова, замгендиректора турфирмы “Путь”.

По всей России

Рынок подмосковных отелей и пансионатов, по оценке специалистов HCD, сейчас растет на 15-20% в год в денежном выражении и еще далек от насыщения. Инвестиции в строительство таких объектов считаются сейчас одними из самых эффективных. Хотя спрос на услуги загородных средств размещения превышает предложение, их владельцы стараются оказывать максимум дополнительных услуг для привлечения клиентов. Спортивный парк “Волен”, например, четко ориентирован на любителей активного отдыха, “Трактир “Алеша” делает акцент на ресторан, “Атлас Парк-отель” специализируется на корпоративном отдыхе. Вне зависимости от ориентации пансионата его инфраструктура, включающая в себя рестораны, бассейны, оздоровительные комплексы, объекты для спортивного отдыха и т. д., должна быть достаточно развитой. “Это очень важно, поскольку на дополнительные услуги гость обычно тратит сумму, равную стоимости проживания”, — объясняет Сергей Колесников, генеральный директор Heliopark Hotel Management.

В проведении различных фестивалей, конгрессов и прочих мероприятий заинтересованы не только столичные отели, но и средства размещения, расположенные в курортных местах. Например, сочинский гостиничный комплекс “Жемчужина” в межсезонье активно предлагает услуги корпоративным клиентам и благодаря удачному расположению в самом центре Сочи и непосредственной близости от моря пользуется стабильным спросом. В начале июня здесь ежегодно собираются участники международного фестиваля “Кинотавр”, в “Жемчужине” также проводятся “КВН”, фестиваль пива, большое количество выставок, конференций и симпозиумов. Комплекс рассчитан почти на 1800 мест, в нем есть номера любой категории, а также киноконцертный зал, бизнес-центр, шесть ресторанов и 14 баров.

Собираются различные форумы и в сочинском комплексе “Дагомыс”. А местная гостиница “Москва”, после реконструкции выделившая специальные помещения для оказания бизнес-услуг, сумела существенно увеличить свою загрузку. Сочинским средствам размещения серьезно помогает администрация города и края, которая принимают активные меры к тому, чтобы жизнь на курорте не замирала в межсезонье. Местные власти идут по пути Лазурного берега Франции, отели загружаются в любое время благодаря разнообразным выставкам, которые правительство начало организовывать здесь несколько десятилетий назад. Если Сочи превратится со временем в такой же регион, то российский курорт сможет быть востребованным и на международном рынке.

Ориентация на бизнес-туристов характерна сейчас и для гостиниц областных центров Центрального российского региона. Их основные клиенты — деловые люди, командированные из других городов — и в первую очередь из Москвы, которая дает до 60% заполняемости региональных отелей. Поездки, вызывающие потребность в средствах размещения, внутри одной и той же области или района составляют не более 10-15%, а зарубежные гости здесь вообще редкость. Для командировочных же большую роль играет наличие в гостинице таких услуг, как возможность пользоваться услугами бизнес-центра или арендовать комнаты для проведения переговоров, наличие розеток для подключения компьютера и Интернета в номерах. Российские и иностранные инвесторы, выбирающие сейчас регионы для реализации гостиничных проектов, в качестве критериев отбора рассматривают не только динамику турпотоков, но и деловой потенциал каждой конкретной области.

Анна Кулибина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...