Проспект в лесах

Ореол элитарности, который сформировался вокруг Ленинского проспекта еще в советские времена, до сих пор не померк в сознании москвичей и гостей столицы. Сочетание слов “юго-запад Москвы” вызывает ассоциации с широкими нешумными проспектами, спокойными улицами и площадями, утопающими в зелени деревьев. Недвижимость в этом районе никогда не стоила дешево, будь то жилье или коммерческие площади. Торговые марки стремились на проспект ради имиджа. Некоторые игроки торгового рынка считают Ленинский все еще популярным и доходным.

 

 

А другие говорят, что проспекту нужны перемены, и готовы инициировать их.

По-прежнему престижный

Юго-западная часть столицы считается благополучной благодаря своему неторопливому — если сравнивать с центром города — ритму жизни и относительно более благоприятной экологической ситуации (насколько это вообще возможно в густонаселенном мегаполисе).

“Юго-запад и районы, расположенные вблизи Ленинского проспекта, считаются престижными, потому что расположены близко к центру, на самом проспекте в советские времена строились дома для членов госаппарата, — рассуждает руководитель пресс-службы ГК "МИАН" Динара Лизунова. — Правда, в последнее десятилетие на проспекте появилось качественно новое жилье, а Москва пополнилась другими не менее развитыми и комфортными районами. Но ореол престижности, закрепленный за Ленинским, все-таки остался”. Однако среди местного населения наблюдается сильное социальное расслоение, отмечает управляющий директор компании “Миэль-Недвижимость” Алла Вишневская.

Как рассказала Алла Вишневская, проспект застраивался неравномерно, в разные годы и разными домами: участок, где находятся дома №№ 12-24, формировался в 1920-е гг., строительство на проспекте продолжалось в 1930-1940-е гг. и конце 1950-х. В районе Ленинского проспекта живут и пенсионеры, и люди с низкими доходами. В свое время район наводняли коммунальные квартиры. В 1990-х гг. их активно расселяли, но около 10% таких квартир еще осталось. Однако цены на покупку и аренду жилья здесь высоки и рассчитаны на обеспеченных покупателей. По словам Аллы Вишневской, на вторичном рынке цена квартир доходит до $2000-3000 за 1 кв. м в сталинках, а в более современном “монолите” — до $4000 за 1 кв. м. Это 2-3-е место по ценам после центра города. В аренду трехкомнатные квартиры в сталинках сдаются по $2000-3000 в месяц.

Вишневская считает, что цены в морально устаревших домах могли бы быть и ниже, но в них закладывается стоимость того самого престижа. Типичные арендаторы квартир на Ленинском — приезжие предприниматели, высокооплачиваемые наемные работники разных компаний. Как рассказала Динара Лизунова, среди покупателей квартир на Ленинском проспекте часто встречаются сотрудники корпораций газовой и нефтяной промышленности, для которых фирмы снимают квартиры (например, у компаний “Газпром”, “Итера” есть офисы на Юго-Западе).

Ленинский, пожалуй, один из немногих коридоров, где дома, выходящие фасадами на магистраль, проектировались с нежилыми помещениями на первых этажах. В основном это сталинки. В них и размещаются современные торговые марки и брэнды.

Богач, бедняк…

Ленинский проспект издавна входит в число дорогих торговых улиц столицы. По стоимости торговых помещений и по ценам на различные товары он немного уступает Кутузовскому проспекту и находится примерно в одной ценовой категории с Садовым кольцом и Ленинградским проспектом. По оценкам консультантов, общая торговая площадь таких магазинов приближается к 80 000-100 000 кв. м, однако точных данных нет, так как назначение помещений постоянно меняется и редко разглашается их владельцами. Но арендные ставки для торгово-розничных площадей остаются примерно в том же диапазоне, что на Садовом кольце, Ленинградке, пр-те Мира. Около $1053 за 1 кв. м в год — такова средневзвешенная ставка, по данным аналитика компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR) Анастасии Довченко. А консультант отдела торговых помещений компании Jones Lang LaSalle Юлия Дровянникова говорит, что для новых нераскрученных площадок аренда может составлять и $600 за 1 кв. м в год, а для популярных мест — $2000-2500.

Но Ленинский неоднороден, он условно делится на дорогие и не слишком дорогие торговые зоны. По словам директора по развитию компании “Магазин магазинов” Александра Тишкова, Ленинский всегда делился консультантами примерно так: до площади Гагарина — марки подороже, после нее — поскромнее.

Основная часть посетителей магазинов на Ленинском — это жители окрестных кварталов. По информации МИАНа, Ленинский проспект проходит через семь районов города. Это Донской с численностью населения примерно 60 000 человек, Гагаринский (70 000), Ломоносовский (около 70 000), Обручевский (60 000), Проспект Вернадского (60 000), Тропарево-Никулино (90 000) и Теплый Стан (более 110 000 человек). Донской, Гагаринский и Ломоносовский районы застраивались в 1950-1970-е гг., Проспект Вернадского — в 1960-е гг., Обручевский, Тропарево-Никулино и Теплый Стан — в 1970-е.

Несмотря на социальную неоднородность обитателей старого жилого фонда на Ленинском, эксперты считают, что покупатели магазинов здесь представлены по большей части средним классом.

Кроме местных жителей магазинами на Ленинском пользуются покупатели-автомобилисты, а также те, кто целенаправленно приезжает сюда за теми или иными товарами. Суммарный транспортный поток в обе стороны по проспекту составляет 110 000-120 000 единиц в день, по данным компании “Магазин магазинов”.

Под маской благополучия

Ленинский проспект просторный, широкий, по обеим его сторонам проходят дороги-дублеры, расположенные между основной трассой и домами первой линии. Перегруженности автомобилями нет, как на Тверской или Садовом кольце.

Однако спокойствие и размеренность, которые так привлекают потенциальных покупателей квартир, иногда выходят боком торговым операторам, арендующим площади в магазинах на проспекте. Как рассказал один из сотрудников магазина “Техносила” на Ленинском, попросивший не называть его имени, сейчас этот проспект — далеко не самое бойкое место для торговли в Москве. Здесь не так уж много покупателей. Часто расходы арендаторов на оплату помещения не оправдываются доходами.

Например, для операторов формата “Техносилы” ставка за 1 кв. м в год составляет $2000. Цена аренды завышена и по отношению к качеству помещений, считает источник в “Техносиле”.

С наблюдением продавца бытовой техники и электроники соглашается и сотрудник магазина детских товаров Orchestra. Компания из Санкт-Петербурга в Москве открыла две точки, одна из которых — на Ленинском. Рентабельность бизнеса низкая, покупателей мало, говорит сотрудник магазина. Цены аренды в столице питерской компании кажутся высокими.

Что касается качества домов и торговых помещений в них, на взгляд Аллы Вишневской, они начинают устаревать. Эти дома рассчитывались на 100 лет эксплуатации, долговечность им обеспечивает кирпич, из которого сложены стены. Но начинка стен и качество перегородок оставляют желать лучшего. К тому же параметры помещений, построенных в середине прошлого века, уже вряд ли подходят как для современного стиля жизни, так и для современной торговли.

Времена изменились, и потребителю нужны комплексные услуги, за которыми они едут в большие торговые центры. И если прежде ту или иную группу товаров можно было приобрести только в определенных местах Москвы, то в настоящее время практически любой товар можно купить в каждом спальном районе. И порой в отдаленном столичном районе торговый бизнес приносит большие доходы, чем в знаменитом торговом коридоре. Так что на Ленинском арендаторы скорее платят высокую цену за имидж, за право находиться в этом коридоре.

Пока московский рынок торговой недвижимости развивается, тенденция к росту ставок наблюдается во всех торговых коридорах, однако желающие снять площадь на главных торговых улицах все равно находятся. Конкуренция между операторами сильна. Невысокий уровень вакантных площадей — 9,7%, — зафиксированный CWSR, подтверждает это.

Юлия Дровянникова считает, что арендаторы всегда жалуются на ставки, это в их обычаях. Ян Аль-Нури, консультант по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, говорит, что было бы неправильно считать завышенными арендные ставки в этом районе. Спрос на торговую недвижимость высокий, так что цены оправданны, они “в рынке”.

По данным “Магазина магазинов”, сейчас на проспекте на стадии сдачи в аренду находится около 10 объектов примерно по 150 кв. м каждый, но не все владельцы афишируют свои намерения. Открыто на рынок выставлено три объекта, сообщили в Penny Lane Realty.

Участков для нового строительства на проспекте почти не осталось, говорят эксперты. Свободных пятачков нет, а первые этажи сталинок кардинально не изменить. Пока такие магазины спасают характерные для них широкие витрины.

Юлия Дровянникова называет Ленинский проспект сформировавшейся торговой зоной, в которой новые помещения — и особенно вновь построенные — появляются редко, а смена арендаторов и торговых профилей происходит медленно.

Но Александр Тишков отмечает, что в большинстве случаев арендатор покидает помещение тогда, когда владелец повышает плату, пытаясь выжать из своей собственности по максимуму. И Ленинский не исключение.

Кроме того, не все участки в этом коридоре удачны для торговли. Например, между основной трассой и дорогами-дублерами много зелени, из-за нее местами витрины магазинов не видны. Доходность торговли напрямую зависит от таких факторов, как пешеходный поток, качество помещения, местоположение магазина, кроме того, его должно быть хорошо видно потенциальным покупателям.

Ошибка самих арендаторов в том, что они редко проводят маркетинговые исследования спроса на торговых улицах. Во всяком случае, у консалтинговых компаний таких заказов мало. Бывают отдельные заказы на точечные исследования, признает Тишков. Но, например, весь Ленинский проспект еще никто не исследовал. Пока не случилось каких-то серьезных проблем на рынке, которые могли бы спровоцировать массовую потребность в маркетинговых исследованиях. Включать же исследования в бизнес-планы в рабочем порядке арендаторы пока не привыкли. Тишков убежден, что арендаторы могли бы зарабатывать гораздо больше, предварительно проанализировав спрос.

На том и держится

В былые времена за Ленинским закрепился статус не только престижного, но и специализированного торгового коридора. На проспект ехали за детской одеждой, мебелью, сантехникой и всевозможными товарами для дома: люстрами, тканями, предметами интерьера. На 1-м месте по спросу были детские товары, считает Юлия Дровянникова. Группа детских магазинов образовалась вокруг торгового дома “Бэмби”.

Сейчас “Бэмби” закрыт на реконструкцию, но другие магазины для детей и их мам по-прежнему открываются рядом. Например, на Ленинском арендуют магазины “Кенгуру”, Mothercare, Orchestra. Желают открыть свои точки новые операторы детских товаров, например итальянский Prenatal. Но продавцы детских вещей говорят, что при действующем “Бэмби” у них было больше посетителей.

Рынок детских товаров в Москве не насыщен, и теоретически этот бизнес выгоден. Но его развитие на Ленинском проспекте будет зависеть от того, какой профиль будет у крупных магазинов, которые скоро могут появиться в округе. Например, какие операторы разместятся в том же ТД “Бэмби” после ремонта.

На 2-м месте популярности — магазины женской одежды и парфюмерии, потом уже товары для дома, интерьера. Как и на всех торговых улицах, здесь много банков.

CWSR распределила соотношение торговых профилей на улице следующим образом: мебель, сантехника, товары для дома — 29,37%, одежда, детские товары, обувь, аксессуары — 17,43%, бытовая техника, аудиовидео, книги — 12,8%, салоны красоты, аптеки, оптика — 7,19%, рестораны, кафе — 8,27%.

По мнению Александра Тишкова, здесь хуже всего приживается общепит. Возможно, потому, что местные жители время от времени бунтуют против открытия ресторанов быстрого питания на проспекте. Хотя как раз кафе и рестораны могли бы приносить в этом районе большую доходность, чем магазины одежды.

Традиционный же ассортимент проспекта — это мебель, электроника, детские товары, хрусталь, ткани, сантехника и отделочные материалы в средне-высокой и высокой ценовых категориях. Эксперты отмечают, что Ленинский страдает дефицитом продуктовых магазинов.

Среди современных магазинов обуви наиболее заметные — “Салита”, Carlo Pazolini, из одежды — “Подиум”, из парфюмерии — “Арбат Престиж”, из бытовой техники и электроники — “М.Видео”, из супермаркетов — “Калинка Стокманн”, среди дорогих магазинов постельного белья — Yves Delorme.

Советские брэнды в новом рынке

Когда-то на проспекте были построены прославленные магазины, известные всей стране, — универмаг “Москва”, “Дом тканей”, “1000 мелочей”, “Бэмби”. Некоторые из них как брэнды уходят в прошлое, но их помещениями занялись предприимчивые люди.

“Дом тканей” — один из старейших магазинов Ленинского, он был открыт в начале 1960-х гг. и стал любимым магазином покупательниц. Теперь магазин не работает, его помещение сдается в аренду. В 2004 г. акции ЗАО “Торговый Дом ткани” купили частные лица и компания “Росбилдинг” (88%). В настоящее время агентом по сдаче в аренду этих площадей является компания Penny Lane Realty.

Как объяснили в компании, “Росбилдинг” уже продал свою долю “Дома тканей” частным лицам. По словам Яна Аль-Нури, две части бывшего магазина уже сданы. Общая же арендуемая площадь равна 395 кв. м, из которых 1-й этаж занимает 255 кв. м, цоколь — 140 кв. м. Возможно, торговая площадь будет увеличена за счет антресольного этажа. На взгляд

владельцев, помещение “Дома тканей” подойдет для банка, ресторана или кафе, офиса продажи услуг или салона красоты. Стоимость аренды данной площади может составлять $1600 за 1 кв. м в год.

По информации участников рынка, “Росбилдинг” покупал не одно торговое помещение на Ленинском. Помимо “Дома тканей” им были приобретены магазин хрусталя, а также ТД “Бэмби”, который сейчас ремонтируется и тоже сдается в аренду. Торговая площадь “Бэмби” — около 900 кв. м, 600 кв. м из них, по информации одного из маркетинговых агентов, предлагается операторам детских товаров, а 300 кв. м скорее всего займет банк.

Еще один крупный объект советских времен — гостиница “Спорт” (около 50 000 кв. м общей площади) была снесена по распоряжению мэра Москвы, а на ее месте в 2006 г. должен быть построен многофункциональный центр с гостиничными, офисными и торговыми площадями (заказчик — “Амираль Б.В.”). Комплекс может стать крупнейшим на Ленинском проспекте — общая площадь его наземной части составит 195 000 кв. м.

Пора меняться

Недавно о планах реконструкции магазина заявили владельцы самого крупного торгового объекта из существующих на Ленинском проспекте — универмага “Москва” (около 18 600 кв. м общей площади и 8500 кв. м — торговой). Универмаг был открыт в 1963 г. и акционирован в 1992 г. трудовым коллективом.

В перспективе общую площадь здания владельцы хотят увеличить до 70 000 кв. м за счет пристроек с обеих сторон от главного здания. На заднем дворе универмага построят автостоянку. По данным дирекции, бюджет всего проекта реконструкции магазина составит около $20 млн.

Но сроки реализации этих глобальных планов коммерческий директор универмага Татьяна Михайлова определить затрудняется. По ее словам, это случится в отдаленном будущем. А пока началась внутренняя реконструкция помещений.

Торговые площади собираются увеличить за счет внутреннего резерва: на 5-м этаже вместо офисных помещений разместят магазины мебели, на 6-м — ликвидируют складские комнаты. С 1-го этажа уберут продуктовый магазин, вместо этого в здании появится продовольственный же супермаркет. Михайлова уверяет, что после реконструкции большинство представленных торговых марок и арендаторов останутся в магазине. 10% продаваемых в “Москве” товаров реализуют арендаторы, среди которых, например, Glenfield, “Л'Этуаль”, “Моргано”, остальные товары универмаг берет на реализацию.

Давно ожидает крупных инвесторов и девелоперов территория московского станкостроительного Завода им. Серго Орджоникидзе, расположенного рядом со ст. м. “Ленинский проспект”. Одно время ее присматривали для гипермаркетов такие гиганты, как Auсhan, Real, Metro, однако сейчас от них нет новостей.

По мнению Александра Тишкова, здесь можно было бы построить огромный торговый центр на 100 000 кв. м и 11 000-15 000 кв. м в нем отдать гипермаркету западного формата. Пока же здесь строится небольшой офисно-торговый центр на 5000 кв. м, в котором только 1300 кв. м 1-го этажа отведут под торговлю. В аренду его сдает Jones Lang LaSalle. Инвесторы и девелоперы не раскрываются. Торговые помещения будут сдаваться по $600 за 1 кв. м в год. А строительство должно завершиться к концу 2005 г.

Многие эксперты считают, что, хотя в столице появляются новые современные элитные районы, Ленинский проспект все-таки останется дорогой и интересной торговой улицей. Возможно, со временем на нем поменяются торговые профили. В ближайшем же будущем на спрос здесь будут влиять крупные торговые комплексы, в том числе те, что появятся в универмаге “Москва”, на территории Завода им. Орджоникидзе, на месте гостиницы “Спорт”.

У московского правительства тоже есть свои виды на этот район. Например, в СМИ проходила информация о создании пешеходно-туристического маршрута от Ленинского проспекта до ММДЦ “Москва-Сити”. В градостроительном плане Юго-Западного округа одним из приоритетных направлений считается строительство многофункциональных деловых и торговых центров на главных магистралях округа и Ленинском проспекте. И как-никак Ленинский является стратегической транспортной артерией, которая соединяет Москву с правительственным аэропортом “Внуково”.

Марина Ховратович Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...