Резиденции на задворках

Еще недавно бизнес-центр даже на МКАД считался рискованным экспериментом. Но теперь игроки рынка всерьез заговорили о строительстве бизнес-парков не только на МКАД, но и в ближнем Подмосковье. В 2006 г. так много говорилось о форматах бизнес-парков, а также индустриальных и технопарков, что некоторые аналитики выделили это как тенденцию в обзорах. Хотя у идеи размещать офисы на окраинах по-прежнему много противников.

Децентрализация офисного рынка в столице идет полным ходом. Популярными становятся бизнес-парки. Пока идет много споров о том, какими они должны быть в России. В то же время консультанты почему-то не желают признавать, что в процессе децентрализации и развития новых форматов бизнес-парки обоснуются и с внешней стороны МКАД, и в ближнем Подмосковье. Такие офисы не обязательно будут относиться к низкому классу, и в них далеко не всегда разместятся лишь рядовые сотрудники компаний.

Рынок будто разделился на два лагеря. Категория сомневающихся говорит, что москвичам — рядовым сотрудникам сложно будет добираться до МКАД, особенно без личных автомобилей. Жители же Подмосковья, те, что из высокооплачиваемых специалистов, в основном трудятся в Москве. По мере насыщения рынка ставки аренды и цены продажи на офисные объекты на МКАД, конечно, приблизятся к ценам в центре. Но такого же интенсивного их роста, как в центре, не будет. К тому же в проектах на окраинах часто придется с нуля организовывать всю инженерную инфраструктуру. Сроки окупаемости объектов из-за небольшого количества потенциальных арендаторов и их специфического профиля могут быть длительными. И если затраты на устройство парковки на окраинах значительно ниже по сравнению с центральными районами, то как раз организация транспорта для сотрудников от метро до офисов потребует дополнительных денег. В качестве неудачного примера реализации нового формата как такового они любят приводить проект в Нагатинской пойме на территории ЗиЛа, где правительство когда-то объявляло о возможности размещения около 1 млн кв. м новых офисов, но пока там нет даже 10 000 кв. м.

На самом деле бизнес-парки не сданы в эксплуатацию не потому, что они превратились в долгострои, а потому, что эти проекты, как и сам формат, стали по-настоящему популярны недавно. Москва, хоть и со своими национальными особенностями, повторяет путь развития всех зарубежных рынков — найдется в ней что-то от Лондона, Нью-Йорка, Варшавы. Но если на первых этапах в Россию приходили заводы и фабрики по изготовлению пищевых продуктов и бытовой техники, то на современном этапе появляются строительные, автомобильные заводы. Как раз для штатных сотрудников IT-компаний потребуется много офисов хорошего качества. В Москве таких площадок не найдется, их и в этом году не хватает даже для небольших зданий. Потому парки будут возводиться за пределами столицы. Сотрудники же будут набираться из местного населения, и ими запросто смогут стать жители Московской области.

В каждом экономически успешном городе или районе Подмосковья доказательства появляются. Например, Домодедовский район развивается за счет международного аэропорта. А также благодаря крупной автотрассе, которая является одним из стратегических транспортных коридоров России, соединяющих Москву с южными регионами. Рядом с г. Домодедовым уже появилось несколько крупных проектов складских комплексов московских девелоперов, а также терминалы, обслуживающие перевозчиков грузов. Сотрудники для этих предприятий набирались из числа домодедовцев. На рабочие места был конкурс, так как в районе дефицит рабочих мест. По стратегическим планам правительства Московской области рядом с Домодедовым расположится один из промышленных округов, всего их будет в области несколько — на севере, юге, западе и востоке Подмосковья. Население же г. Домодедова, как и сам город, местные власти планируют увеличить как минимум вдвое (сейчас там около 100 000 жителей), так как на все новые предприятия понадобятся специалисты, включая офисных сотрудников. Сейчас производства в Подмосковье почти не строятся без офисной составляющей.

Если рассмотреть формат бизнес-парка, состоящий исключительно из офисов, то на окраинах столицы и за МКАД таких примеров несколько, и они вполне успешны. В Химках функционирует “Кантри Парк” (18 000 кв. м), возведенный в начале 2004 г. компаниями “СитиПРО” и Race Communications. Арендаторами офисов здесь стали BMW Russland Trading, “Реал-Гипермаркет”, Metro Cash & Carry, Nokian Tyres, Volvo Trucks.

“Крылатские Холмы” в Крылатском заняли сплошь зарубежные бренды — Microsoft, Intel, Sun Interbrew. Топ-менеджеры этих компаний тоже работают в Крылатском. Ставки же там доходят до $600 за 1 кв. м в год, почти как на пл. Тверской Заставы.

Не стоит забывать, что и в Подмосковье, и на МКАД есть удачные и неудачные места. Например, успех “Крылатских Холмов” предопределило то, что здания находятся рядом со строящимся Краснопресненским проспектом, который соединит Новорижское шоссе и Краснопресненскую набережную. Это будет трасса без светофоров, ведущая в центр Москвы. А “Кантри Парк” находится на пересечении дороги, соединяющей Москву и Санкт-Петербург, и МКАД.

В районе МКАД и в ближнем Подмосковье в настоящее время завершается строительство бизнес-парка “Гринвуд” на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе, инвестором-девелопером Coalco. Это 20 га и 13 зданий (130 000 кв. м). Предприниматель Арас Агаларов возводит офисный парк на территории “Крокус-Сити” на 1,5 млн кв. м площадей. “ИКЕА” строит “ИКЕА-бизнес-парк” в Химках (100 000 кв. м), Химки-9, близка к завершению “Резиденция” на Рублево-Успенском шоссе (21 000 кв. м). Группа компаний “Центурион” построит на пересечении МКАД и Можайского шоссе бизнес-парк Western Gate общей площадью около 170 000 кв. м. В “городе миллионеров” в Рублево-Архангельском, в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе, компания CMI Development планирует построить 100 000 кв. м офисных площадей.