Рынок коммерческой недвижимости Москвы: турецкое качество по британским ценам

По оценкам специалистов, на каждого москвича приходится около 0,45 кв. метра офисных площадей и 0,5 - 0,54 кв. метра - торговых, тогда как обеспеченность европейцев по соответствующим позициям в среднем составляет 4,5 кв. метра. Как отмечают эксперты, столичный рынок коммерческой недвижимости относится к категории развивающихся и по основным характеристикам похож на рынки Стамбула, Братиславы, Риги и Таллина.

 

 

Они указывают, что в Москве по-прежнему не хватает качественных офисных площадей класса "А" и "В", а также торговых площадей, соответствующих международным стандартам и возросшим требованиям населения к сервису. Равновесие спроса и предложения в сфере коммерческой недвижимости может наступить не раньше 2008 года.

Вакансий нет

Рост на рынке аренды коммерческой недвижимости в I квартале этого года не выходил за рамки 2-5%. Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО "МИАН-Агентство недвижимости" Сергей Лобкарев говорит, что на величину стоимости аренды офисов прежде всего оказывает влияние категория здания и его месторасположение: средневзвешенные ставки для недвижимости класса "А" в течение трех первых месяцев года находились в диапазоне $650-800 за кв. метр (без учета НДС и эксплутационных расходов), а цена аренды недвижимости класса "В" была $500-650 за кв. метр.

Подобные цифры ставят Москву, по мнению начальника отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Moscow Андрея Постникова, в ряд самых дорогих городов мира. Величина арендной ставки еще выше только в Лондоне, Токио, Гонконге и Париже. Вместе с тем, подчеркивают эксперты - собеседники "Интерфакса", другие показатели ясно указывают, что сегмент коммерческой недвижимости в столице окончательно не сформировался.

Так, по данным руководителя группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регины Лочмеле, в конце I квартала этого года в зданиях А-класса доля вакантных помещений увеличилась на 0,9%, составив 3%, а средний уровень вакантных помещений в офисах класса "В", наоборот, сократился с 7,3% до 5%. Подобные цифры, отмечает А.Постников, заметно отстают от аналогичных характеристик офисного сегмента в крупных европейских городах, где доля свободных офисных помещений зачастую превышает 10% (Брюссель, Берлин, Мюнхен, Дублин) и даже 15% (Стокгольм, Франкфурт, Амстердам).

"В настоящее время офисные помещения, соответствующие международным стандартам качества, составляют порядка 4 млн. кв. метров, чего недостаточно для такого мегаполиса, как Москва. Потребность города может составить около 20 млн. кв. метров", - констатирует начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова.

В целом с такой оценкой ситуации согласны и другие участники рынка, отмечающие, что именно дефицит высококлассных офисов (до 80% площади новых бизнес-центров, по данным "МИАН-Агентство недвижимости", сдается до окончания строительства) и является причиной того, что уровень доходности в этом секторе по-прежнему высок. По разным оценкам, в первые три месяца этого года он колебался в коридоре от 14 до 18%, хотя, по утверждению С.Лобкарева, "несколько снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года из-за удорожания себестоимости и увеличения сроков строительства".

Торговая экспансия

Многие эксперты обращают внимание на то, что в отличие от сегмента офисной недвижимости, торговый сектор ближе к насыщению. По данным начальника отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нины Новиковой, только в этом году готовится к вводу порядка 20 крупных торговых объектов общей площадью свыше 800 тыс. кв. метров, тогда как офисных зданий категории "А", по оценкам исполнительного директора Swiss Realty Group Антона Кудряшова, будет построено всего около 350 тыс. кв. метров.

Опрошенные "Интерфаксом" специалисты говорят, что границы торгового сегмента коммерческой недвижимости становятся все более очерченными, что сказывается на арендных ставках.

"В этом секторе изменение ставок, - подчеркивает руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько, - не является настолько динамичным, чтобы его можно было увидеть на отрезке времени в один квартал. В целом по рынку за последний год наблюдается стабилизация ставок и происходит дальнейшее сегментирование - в профессиональных объектах с хорошим местоположением отмечается некоторое повышение ставок, в то время как в проектах с неудачной концепцией или местоположением они снижаются".

Как рассказывает А.Кудряшов, в торговом центре на МКАД, или в спальном районе - $200 - 4000 и $600 - 2000 за кв. метров соответственно. Уровень ставок помещений в ТЦ, находящихся в пределах Садового кольца, составляет $1000 - 3000, а место в престижных торговых коридорах объектов street retail будет стоить $3000 - 5000 за квадратный метр.

Расположение объекта - не единственный фактор, влияющий на аренду. Брокеры коммерческой недвижимости объясняют, что в торговом сегменте как нигде имеет значение принадлежность арендатора к тому или иному брендовому ряду. Так называемые якорные марки, притягивающие покупателей в торговый центр, могут рассчитывать на существенный дисконт, иногда достигающий 50 - 75% от обычной ставки аренды. Однако, каковы бы ни были скидки для торговых арендаторов из группы "лучших", строительство торговых центров остается для девелоперов прибыльным занятием.

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...