Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Недвижимость регионов » Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга

 

Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга

 

 

Офисная недвижимость Москвы и Петербурга развивается различными темпами. В силу своей большей экономической привлекательности Первопрестольная давно обогнала Северную столицу как по качественным, так и по количественным показателям. Однако, анализируя процессы московского рынка, можно сделать выводы о том, как в дальнейшем будет развиваться данный сегмент в городе на Неве.

Вечный спор

Москва на протяжении многих лет являлась основным российским городом, привлекающим в коммерческую недвижимость активные потоки отечественных и иностранных инвестиций. Прежде всего, именно в столице появились новые форматы объектов доходной недвижимости, зародился рынок профессионального управления бизнес-центрами, а за последние десять лет были введены в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров современных офисных площадей.

загрузка...

 

 

Выход иностранных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости Москвы был зафиксирован еще в середине 1990-х годов. Вместе с тем, началась активная реализация проектов по строительству высококлассных бизнес-центров. Уже к 1997 году общая площадь действующих офисных зданий класса А в столице, по данным консалтинговой компании Noble Gibbons, составила более 150 тыс. кв. метров. А к концу 1998 года этот показатель увеличился до 250 тыс. квадратных метров.

К тому времени в Петербурге было введено в эксплуатацию всего три бизнес-центра высшей категории: "Атриум", "Дом белых ночей" и "Золотая Казанская". В городе тогда, как и сейчас, в основном развивался рынок редевелопмента, не предусматривающий создания офисных комплексов высокого качества. В течение почти пяти лет после экономического кризиса 1998 года в эксплуатацию вводились только бизнес-центры классов В и С.

Интерес для инвесторов

Но, как известно, по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в коммерческую недвижимость неминуемо падает. По словам генерального директора London Consulting&Management Company Татьяны Скаландис, подобное "влияние времени" не смогла обойти ни одна европейская столица - ни Лондон, ни Вена, ни Париж... . Так, в главном городе Великобритании доходность инвестиций в офисную недвижимость сегодня составляет всего около 5%, в Варшаве - 8 процентов. Не удалось избежать снижения возврата инвестиционных вложений и в Москве. За последние несколько лет, по утверждению директора Департамента офисной недвижимости Группы Компаний "Бекар" Алексея Чижова, данный показатель снизился с 20-25% до 1-14 процентов. Кроме того, окупаемость бизнес-центров в Западной Европе составляет 15 лет. Московский рынок по заданной схеме приближается к этим показателям - 6-8 лет (тогда как сроки окупаемости офисных проектов в Петербурге все еще не превышают 4-6 лет).

Такое положение дел на рынке доходной недвижимости Белокаменной заставило крупных инвесторов и девелоперов обратить внимание на другие города-миллионеры России. Как утверждают специалисты, в большинстве региональных городов основным тормозом развития проектов в секторе коммерческой недвижимости является непрозрачность рынка: отсутствие регулярных исследований и мониторинга, противоречивость информации, представляемой различными источниками. На этом фоне достаточно изученный к настоящему моменту рынок офисной недвижимости Петербурга с его пока относительно высокой доходностью в 17-20%, опережающей не только Европу, но и Москву, стал представлять наибольший интерес для инвесторов.

Качественная миграция

Динамика развития рынка коммерческой недвижимости двух столиц по-прежнему несопоставима. По данным аналитиков ГК "Бекар", общий объем предложения офисных помещений в Москве сегодня составляет около 13,2 млн. кв. м, в Петербурге - лишь 3,2 млн. квадратных метров. При этом на площади в московских бизнес-центрах классов А и В приходится 4 млн. кв. м от общего показателя. В Северной столице доля офисных комплексов высших категорий составляет чуть более 300 тыс. кв. м из всего объема предложения в бизнес-центрах.

Число площадей класса С как в Первопрестольной, так и в городе на Неве близко в процентном соотношении (60% и 64%, соответственно), но существенно разнится по количественным показателям: 6 млн. кв. м в Москве и 545 тыс. кв. м в Северной столице.

В итоге, рынок помещений в составе бизнес-центров всех классов главного российского города на конец первого полугодия этого года оценивается специалистами в 10 млн. кв. м площадей, петербургский - в 850 тыс. квадратных метров. На сегодняшний день в Москве рынок зданий, попадающих под категорию деловых центров, составляет почти 80% от общего объема офисных площадей. В Петербурге этот сегмент занимает не более 30 процентов.

Вообще, сравнивать рынки офисных зданий двух столиц - занятие нелегкое и, как говорится, неблагодарное. Поскольку представления о качественных площадях в этих городах значительно разнятся. А единая утвержденная унификация бизнес-центров до сих пор отсутствует. В Белокаменной, согласно классификации Московского исследовательского форума (в его состав входят практически все крупные консалтинговые компании города), бизнес-центрами классов А и В называют качественные современные здания, в категорию С внесены все "отечественные" помещения, переоборудованные под офисные цели. Причем большинство московских консультантов вообще не рассматривает этот сегмент, считая его малоинтересным и бесперспективным. В Петербурге же термином "бизнес-центр" обозначают не только вновь построенные офисные здания, но и реконструированные устаревшие административные корпуса НИИ или даже бывшие заводские площадки.

Уровень несоответствия

Темпы роста рынка бизнес-центров по итогам первого полугодия 2005 года в Москве и Петербурге вполне сопоставимы: 9,5 и 6,3 процента. По данным компании Blackwood, общий объем вновь созданных офисных центров в Первопрестольной за рассматриваемый период составил 350 тыс. квадратных метров. Около 45% из них пришлось на деловые центры класса А и примерно 55% - класса В. Ввод площадей класса С, по экспертным оценкам ГК "Бекар", достиг в столице отметки в 70 тыс. кв. м (около 15% от общего объема рынка).

В Петербурге в эксплуатацию за первые полгода было введено чуть более 50 тыс. кв. м офисных площадей в составе бизнес-центров. Большая их часть, как и в прошлом году, относится к классу В - 86%, классу С принадлежит 14 процентов. Открытие новых деловых комплексов наивысшей категории в этом году так и не случилось, несмотря на то что к вводу было заявлено более 38 тыс. кв. м площадей класса А (данные компании Astera).

По прогнозам специалистов, в Москве объем введенных площадей высшего класса к концу этого года пополнится на 800-850 тыс. кв. м и достигнет отметки 1,85 млн. квадратных метров. Этот показатель превышает даже объем рынка бизнес-центров Северной столицы в целом: 895-900 тыс. кв. м (по данным ГК "Бекар"), и 941 тыс. кв. м (по мнению аналитиков London Consulting&Management Company).

При этом опасения ряда консалтинговых компаний по поводу перенасыщения рынка офисных площадей не оправдываются ни в отношении Москвы, ни Петербурга. Несмотря на начавшуюся миграцию арендаторов в более качественные офисы, старые здания удерживают заполняемость, близкую к 100 процентам.

Всеобщая децентрализация

Несмотря на разницу в объемах вводимых в эксплуатацию офисных площадей, тенденции развития данного сектора рынка близки в обеих столицах. По оценкам специалистов, петербургский рынок отстает от московского в среднем на два-три года. При этом Первопрестольная на столько же отстает от других европейских столиц, на основании чего можно сделать вывод, что российский рынок коммерческой недвижимости в целом повторяет путь Европы (хотя и с учетом местной специфики). Следовательно, опыт московских девелоперов и инвесторов делает более прогнозируемым изменение рынка России.

В настоящее время офисная недвижимость Москвы характеризуется высоким спросом вкупе со значительными объемами ввода новых площадей, а также незначительным ростом уровня свободных помещений вместе с повсеместно повышающимися ставками аренды. То же самое можно сказать о рынке офисной недвижимости Петербурга. С той лишь разницей, что количество свободных от арендаторов площадей в городе практически не увеличивается.

Еще одна общая черта, присущая двум центральным городам России, постепенная децентрализация размещения объектов офисной недвижимости. Нехватка участков под застройку в пределах Садового кольца в Москве приводит к увеличению проектов бизнес-центров, реализуемых вне центра, а также к возникновению бизнес-парков за пределами МКАД. Ограничения по застройке в центральной части Петербурга, в свою очередь, приводят к тому, что при общем отставании рынка процесс децентрализации идет в городе на Неве еще более быстрыми темпами. Так, по предварительным итогам текущего года, лидерами по вводу в эксплуатацию новых площадей в составе бизнес-центров станут не только центральные районы, но и территории вне исторического центра - Петроградский, Красногвардейский, Выборгский районы.

Трудности укрупнения

Не менее важная тенденция столичных рынков офисной недвижимости - увеличение запрашиваемых к аренде помещений в составе действующих бизнес-центров. Хотя само понятие "крупные площади" понимается участниками рынка по-разному. В Москве запросы на офисные площади до 100 кв. м составляют 25%, на 100-200 кв. м - также 25%, на 200-400 кв. м - 28%, на 400-800 кв. м - 12% и на 800 и более кв. м - 10 процентов. При этом спрос с каждым годом все более перераспределяется в пользу более крупных помещений.

В Петербурге помещениями небольшой площади считаются офисы размером 40-50 квадратных метров. Если раньше около 50% арендаторов запрашивали офисные помещения именно такого размера, то в настоящее время их доля сократилась до 20 процентов. Причем как в бизнес-центрах класса В, так и в офисных зданиях класса С. В бизнес-центрах класса В также высоким спросом пользуются помещения размером 100-200 кв. м (21%) и более 500 кв. м (28 процентов).

Естественно, так называемое укрупнение площадей усиливается благодаря предложению. Владельцам бизнес-центров сдавать в аренду небольшие помещения (до 100 кв. м) невыгодно, поскольку это увеличивает количество арендаторов на объекте и, соответственно, усложняет процесс управления зданием. В итоге, одной из наиболее острых проблем для малого и среднего бизнеса Москвы и Петербурга сегодня является аренда помещений от 50 до100 кв. метров. Доля предложения таких площадей в общей структуре рынка невелика. Снять помещение небольшого размера в качественных бизнес-центрах довольно трудно, а чаще - невозможно.


Дмитрий Кирман Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Санкт-Петербург рынок коммерческой недвижимости

Предлагаем вниманию читателей информацию о состоянии рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Обзор сделан компанией Swiss Realty Group, предоставляющей гражданам полный спектр услуг в сфере недвижимости. Офисная недвижимость В третьем и начале четвертого квартала 2005 года происходило регулярное пополнение рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга новыми качественными офисными площадями.

» Недвижимость регионов - 2609 - читать


Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы 2006

1. Макроэкономические показатели экономики РФ1. 1 Показатели в 2005 году Стабильное развитие экономики РФ, наблюдавшееся в 2004 году, продолжилось и в 2005 году.

» Бизнес Недвижимость - 2336 - читать


Обзор рынка коммерческой недвижимости москвы. Знаковый год

Для рынка коммерческой недвижимости России и особенно столичного региона 2006 год стал знаковым. Практически к каждому его процессу, явлению или тенденции можно смело добавить «беспрецедентный», «небывалый», «рекордный». Ушедший год отметился высочайшей активностью инвесторов и девелоперов, растущими в геометрической прогрессии объемами строительства и масштабами проектов и, главное, набирающей силу количественной и качественной конкуренц ...

» Бизнес Недвижимость - 2285 - читать


Рынок коммерческой недвижимости Москвы: турецкое качество по британским ценам

По оценкам специалистов, на каждого москвича приходится около 0,45 кв. метра офисных площадей и 0,5 - 0,54 кв. метра - торговых, тогда как обеспеченность европейцев по соответствующим позициям в среднем составляет 4,5 кв. метра. Как отмечают эксперты, столичный рынок коммерческой недвижимости относится к категории развивающихся и по основным характеристикам похож на рынки Стамбула, Братиславы, Риги и Таллина. Они указывают, что в Москве по-прежнему не хватает качественных о ...

» Бизнес Недвижимость - 1908 - читать


Коммерческая недвижимость за рубежом. Новые горизонты развития рынка торговой недвижимости

В начале 90‑х годов города России трудно было представить без вещевых рынков. Низкий уровень доходов подавляющего большинства людей, дефицит товаров в магазинах и высокий спрос на недорогие вещи сделали толкучки самым востребованным видом торговли. С ростом благосостояния населения и проводимой городской политикой неорганизованные торговые площадки стали уходить в прошлое, уступая место магазинам и коммерческим центрам.

» Зарубежная недвижимость - 3359 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Недвижимость регионов » Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru