Коммерческая недвижимость за рубежом. Новые горизонты развития рынка торговой недвижимости

В начале 90‑х годов города России трудно было представить без вещевых рынков. Низкий уровень доходов подавляющего большинства людей, дефицит товаров в магазинах и высокий спрос на недорогие вещи сделали толкучки самым востребованным видом торговли. С ростом благосостояния населения и проводимой городской политикой неорганизованные торговые площадки стали уходить в прошлое, уступая место магазинам и коммерческим центрам. Цены в них по сравнению с рынками намного выше, ведь в стоимость нужно включить затраты на арендную плату и персонал, всевозможные платежи в проверяющие структуры и т. п.

 

 

Поэтому для многих покупка товара по минимальной цене превратилась в настоящую проблему.

Сейчас предлагают несколько альтернативных форм розничной торговли. Это гипермаркеты, дисконтные и стоковые центры. Если первый вариант привлекает экономией времени и большим выбором товаров, то второй и третий — ценовой доступностью. Однако многие отмечают и слабые стороны. Расположенные в черте города магазины вынуждены повышать цены, чтобы оправдать аренду помещения, а дисконты чаще всего предлагают товар низкого качества.


Палочка-выручалочка
В сложившейся ситуации взаимовыгодным решением для продавцов и покупателей становятся загородные аутлеты (outlet). Эксперты считают, что именно они являются одним из наиболее перспективных типов торговой недвижимости.

Аутлетами называются крупные загородные стоковые центры розничной торговли, где представлены различные мировые бренды, торгующие по сниженным ценам. Товар предложен непосредственно самим производителем, который устанавливает систему скидок. По правилам аутлет-центра, они должны быть не менее 30 %, а могут доходить и до 50–70 % от первоначальной стоимости изделий. Ретейлеры (розничные продавцы) не беспокоятся, что это приведет к размыванию ценового позиционирования марки. Ведь последние коллекции, как и прежде, можно купить только в городском бутике. Те же, кто старается сэкономить, ждут, пока вещь «состарится». Тогда остатки товаров прошлых сезонов и предметы, произведенные в избытке (сток), появляются на полках аутлетов. Таким образом, загородные торговые центры провоцируют не отток, а, наоборот, приток потребителей.

Расположение аутлет-центров вдали от крупных населенных пунктов, где земля дешевле и арендные ставки на торговые площади более привлекательны, уменьшает затраты этого бизнеса. А объединенная торговля большого числа производителей делит расходы на обслуживание территории и коммунальные платежи, сводя их к минимуму. Так что в данном случае с минимальными издержками решаются такие важные задачи, как:

* значительное сокращение объема невостребованного товара;
* минимизация затрат на складирование;
* увеличение присутствия компании-производителя на рынке;
* усиление «узнаваемости» продукции;
* контроль за общим стилем компании и стратегией продаж.

Откуда есть и пошла…
Первые аутлеты появились более 30 лет назад в Соединенных Штатах на базе стандартных магазинов при производстве. Дисконтные центры при фабрике или складе предлагали товар с минимальной наценкой. На первый взгляд казалось, что магазин, удаленный от других коммерческих точек, иными словами, лишенный конкуренции, крайне выгоден. Но на поверку вышло, что данная схема нежизнеспособна. Тогда производители пришли к заключению о целесообразности объединения усилий путем создания торговых площадей в непосредственной близости друг от друга. Отменив обязательную привязанность розницы к производству, создали концепцию удаленного центра продаж, где все можно купить по выгодным ценам: от обуви и аксессуаров до предметов домашнего обихода и спортивных товаров, от электроники и детских игрушек до дизайнерской одежды. А поскольку это прямые продажи от производителя в обход посредников, нет дополнительных ценовых накруток. Естественно, такие условия привлекли гораздо больше покупателей, и в результате прибыль увеличилась.

Схема, впервые опробованная в Пенсильвании, принесла ошеломляющий успех. Многие штаты поспешили перенести этот опыт на свои территории. Аутлеты начали быстро развиваться. Реализуя товары в новых торговых центрах, общая площадь которых исчислялась миллионами квадратных метров, организаторы получили миллиарды долларов дохода. Таким образом, за короткое время сформировался новый тип коммерческой недвижимости.

Удачно зарекомендовавшая себя в Новом Свете розничная продажа названного типа стала стремительно развиваться и в Европе. Пионером выступила Великобритания, где аутлеты начали появляться на заре 90‑х годов, заложив основные принципы работы. Помимо постоянных скидок главным требованием стало такое расположение загородного центра, чтобы в пределах полутора часов езды на машине проживало свыше миллиона потенциальных покупателей.

Далее развитие этой коммерческой недвижимости в Англии шло семимильными шагами. Сетью аутлетов, состоящей сегодня из 38 центров, была покрыта вся страна, включая Уэльс, Шотландию и Северную Ирландию. На сегодняшний день на 1000 человек приходится 8,6 кв. м аутлет-площадей. Другие страны не отставали. Один за другим на рынок выходили комплексы во Франции, Швейцарии, Германии, Италии, Голландии, Дании, Испании, Португалии и др. В Западной и Центральной Европе насчитывается 62 центра загородной дисконтной торговли общей площадью 1 153 706 млн кв. м. А если провести полную ревизию этого рынка, то в Америке работает 261 аутлет, а во всем остальном мире построено 225 комплекса. В среднем каждый аутлет занимает территорию не меньше 24,3 тыс. кв. м. Поначалу вели статистику доходности нового бизнеса. На 1999 год прибыль достигала 2,741 тыс. долл. на квадрат. То есть прибыль среднего по площади аутлета (24,3 тыс. кв. м) составляла более 66 млн долл. в год (данные информационного ресурса по аутлет-индустрии Value Retails News за 2005 год). И хотя сегодня такое исследование не проводят, учитывая положительную динамику развития сектора, можно предположить, что доходность аутлетов в настоящее время ничуть не ниже.

Ложка дегтя
Нельзя сказать, что продвижение данного формата коммерческой недвижимости проходило и проходит без сучка и задоринки. Очевидная сложность открытия аутлета — это поиск и покупка земельного участка большой величины. Особенно это актуально для Европы, где земля на вес золота. Поэтому в последнее время наблюдается тенденция не к развитию новых, а к расширению и объединению уже существующих комплексов. Распределение тендеров на строительство — сложный бюрократический процесс. Например, во Франции все магазины или комплексы площадью свыше 300 кв. м помимо общей документации должны получить специальное разрешение из департамента городского коммерческого строительства. В Испании добро на застройку участка более 2,5 тыс. кв. м дают только в случае, если будет доказано, что это не навредит интересам мелкого бизнеса. А в Германии, как правило, все предметы класса люкс должны быть реализованы в черте города.

По мнению специалистов, могут возникнуть и другие сложности. Это и сопротивление со стороны местных небольших ретейлеров, обладающих значительным влиянием в местных органах власти, и нежелание некоторых производителей пересмотреть свою традиционную схему розницы, чтобы переориентироваться на совместную торговлю. Однако успешные примеры сотрудничества убеждают любых скептиков.


Игра по-крупному
МакАртур Глен — один из крупнейших аутлет‑девелоперов, бизнес которого составляет 22 % от всего рынка европейских загородных дисконтных центров. После запуска Cheshire Oaks в городе Честере он построил еще семь аутлетов в Англии: East Midlands, Bridgend, Mansfield, York, Ashford, Swindon и Livingston. Компания была первой, открывшей аутлеты в Австрии и Италии. Также в портфолио вошли центры во Франции (Troyes и Roubaix), Германии (B5) и Голландии (Roermond). Суммарно в принадлежащих компании 15 аутлетах (их общая арендная площадь 350 тыс. кв. м, плюс 100 тыс. кв. м строят в настоящее время) работает 1,3 тыс. магазинов, представляющих 650 марок. Такие торговые объемы привлекают до 50 млн посетителей в год.

МакАртур Глен не единственный аутлет‑девелопер такого уровня. Стоит упомянуть крупнейшую в Новом Свете группу Prime Retail. В ее империи 29 аутлетов, их ежегодно посещают до 70 млн человек. Английская кампания Outlet Centres International оперирует торговыми комплексами в Шотландии, Швеции, Германии, а также привлекает партнеров к открытию центров в Италии, Дании и Испании. Пока их главная цель — насыщение немецкого рынка доступных покупок. Было подсчитано, что в Германии, где платежеспособность населения высока, построено всего лишь 0,5 кв. м аутлет-площадей на 1000 человек. В Европе выделяются компании: Vlaue Retail PLC (40 торговых точек), Realm (14 комплексов в Англии), Freeport PLC (десять центров), Value Retail PLC (девять центров) и др.

В одиночку такого размаха достичь невозможно. Для ускорения экспансии и упрощения выхода на новые рынки требуются громадные инвестиции и дополнительные партнеры по бизнесу. По пути консолидации опыта, знаний и финансов идут почти все аутлет-организаторы. Так, МакАртур Глен привлек к сотрудничеству английскую девелоперскую группу Richardson Developments, The Gruppo Fingen из Италии и Kramar Sixt und Partner из Австрии. Английскими финансовыми партнерами МакАртура Глена являются ведущие банки и фонды, оценившие высокий потенциал этого типа розничной торговли. В Европе основными соучредителями его пяти аутлетов стала группа Henderson Global Investors, вместе с которой был создан фонд European Outlet Mall Fund с капиталом в 400 млн евро. Другая компания, Prime Retails, имеет устойчивые связи с инвестиционными структурами, с их помощью она формирует фонд в 35 млн долл. Средства идут на обновление существующих и развитие новых комплексов.


Исполнение на пять с плюсом
Европейские аутлеты разработали уникальный архитектурный стиль. Если раньше основной задачей было быстро и без лишних затрат сбыть нераспроданные коллекции, то с увеличением конкуренции участники загородных центров поняли, что нельзя оперировать лишь понятиями финансовой экономии. Все больше внимания они начали уделять внешнему виду торговых площадок. Аскетичность оформления аутлетов в Соединенных Штатах, экономия на обслуживающем персонале не прижились бы в среде более требовательного местного покупателя. И если американцы предпочитают делать покупки в дисконтных супермаркетах, где оплата товаров разных марок проводится через одну кассу, то европейцы считают более привлекательным стиль «нарезания» торговых площадок на отдельные магазины. Бутики, выполненные в едином стиле, расположены на расстоянии приятной прогулки друг от друга. Они выстраиваются в улицы, улицы множатся, и порой аутлет превращается в настоящий городок. Прогуливаясь по его широким живописным улицам, клиенты могут отвлечься от шопинга, отдохнув в ресторанах или кафе. Те же, кому беговая дорожка милее пирожного, с пользой проведут время в фитнес-клубе. Дети могут сходить в кино или развлечься на специальных игровых площадках, порой даже в компании приглашенных клоунов.

Показательным примером полета фантазии проектировщиков служит комплекс Serravalle Scrivia под Миланом. Самый крупный европейский аутлет, где на территории в 37,5 тыс. кв. м уютно расположилось 180 бутиков, построен в стиле приморской итальянской деревушки XVIII века. Этакий сказочный городок с красивыми разноцветными домами, цветами на балкончиках и характерной черепицей. Кажется, что вот-вот за поворотом откроется вид на городскую ратушу. И правда, центральный вход чем‑то ее напоминает. На широких мощеных улицах расставлены витые скамейки, словно в музее, позволяя отдохнуть от суеты покупок и вдоволь насладиться красотой магазинчиков — архитектурных шедевров.

Интересное дизайнерское оформление — визитная карточка многих европейских аутлетов. Так, комплекс Castel Romano в 25 км от столицы Италии обыгрывает тему классического ампира. Вероятно, дизайнеры стремились подчеркнуть территориальную близость к Риму с его богатым архитектурным наследием. А дизайнер Дон Хисака, разработавший концепцию шотландского центра Ливингстон (Livingston), взял за основу известный Лондонский хрустальный дворец. (Павильон, больше похожий на большую оранжерею, был возведен к международной торговой выставке 1851 г.) Ливингстон являет собой удачное сочетание истории и практичности торговли. Американские девелоперы также осознали важность внешнего антуража, и уже все чаще здесь встречаются интересные решения. Вдохновением для реконструируемого в настоящее время аутлета San Marcos стала всемирно известная венецианская площадь Сан Марко. Посетителей ждет увлекательное путешествие. Можно подолгу разглядывать фасады домов «под Венецию», пройтись по стилизованным улицам и даже взобраться на копию башни Сан Марко высотой в 137 м!

Некоторые аутлеты идут еще дальше и делают ставку на свою приближенность к тем или иным достопримечательностям. По такому пути пошел торговый центр в Йорке, Англия. Находящиеся рядом национальный музей железных дорог, центр викингов и Йоркские гонки заметно увеличивают количество посетителей аутлета. А комплекс Cheshire Oaks притягивает клиентов построенным по соседству огромным развлекательным центром Coliseum.

Практичные клиенты делают выбор в пользу аутлетов в первую очередь потому, что там предусмотрены вместительные паркинги, а сами торговые центры удобно расположены между крупными городами рядом с незагруженными магистралями. Для туристов и тех, у кого нет автомобилей, европейские аутлеты разработали отлаженную систему транспортного сообщения. Пригородные электрички или автобусы в среднем за час домчат вас до пункта назначения.

Постоянный рост числа стран, где развивается система аутлетов, нацеленных на увеличение доходности бизнеса, позволяет предположить, что и в России у загородных дисконтных комплексов большое будущее. А если следовать логике продвижения сети аутлетов с Запада на Восток: из США через Западную, Центральную Европу в Восточную и в Прибалтику, где начал работу Рижский аутлет, открытый компанией Colliers International, то их появление у нас — дело времени. Будем ждать.

Чернова Екатерина Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU