Санкт-Петербург рынок коммерческой недвижимости

Предлагаем вниманию читателей информацию о состоянии рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Обзор сделан компанией Swiss Realty Group, предоставляющей гражданам полный спектр услуг в сфере недвижимости.

Офисная недвижимость

В третьем и начале четвертого квартала 2005 года происходило регулярное пополнение рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга новыми качественными офисными площадями. Фактический прирост помещений классов А и В за третий квартал составил более 30 000 кв. м.

 

 

Предложение

По итогам третьего квартала этого года рынок офисной недвижимости города имел около 230 современных бизнес-центров, общая площадь которых была равна 900 000 кв. м. Однако общая структура рынка не претерпела существенных изменений по сравнению со вторым кварталом года, и ее основу составляют помещения административных зданий советской постройки.

Большое количество офисных объектов заявлены к реализации либо находятся на различных стадиях строительства. Их вывод на рынок запланирован на 2006–2007 годы. Одной из тенденций развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в третьем и начале четвертого квартала по-прежнему явилось расширение района размещения современных бизнес-центров за пределы исторического центра города (как реконструкция, так и новое строительство), а также улучшение качества офисных площадей и предоставляемых услуг.

Спрос

Спрос на офисные помещения оставался стабильно высоким в третьем квартале нынешнего года. Лучшие объекты класса А, как и раньше, заполнены на 100 %, при этом средняя заполняемость бизнес-центров не опускается ниже уровня 90 %.

Офисы, расположенные в Выборгском, Калининском, Приморском, Василеостровском и Красносельском районах города, как и прежде, пользуются наибольшим спросом, причем и у арендаторов, и у покупателей. Девелоперы продолжают активно осваивать новые территории, наиболее привлекательными из которых являются набережные Невы — Выборгская, Петроградская, Пироговская и Ушаковская.

Цены

В настоящий момент ситуация на рынке офисной недвижимости благоприятная: наблюдаются стабилизация уровня арендных ставок и их плавный рост (не более 2 % в месяц).

Офисные площади в современных бизнес-центрах по-прежнему достаточно редко выставляют на продажу, так как в сложившихся рыночных условиях собственнику выгоднее сдавать помещения в аренду и получать доходы по ставке 14–18 % годовых.

Проекты

В начале июля 2005 года был введен в эксплуатацию торгово-офисный комплекс River House (ул. Академика Павлова, 5).

Общая площадь объекта равна 27 000 кв. м, из которых около 10 000 кв. м занимают офисные площади.

Компанией «Империя» был открыт бизнес-центр «Сенатор-4» общей площадью 14 650 кв. м.

Среди проектов, близких к завершению, можно назвать реконструкцию здания бывшей табачной фабрики имени Урицкого (Средний просп., 36/40).

Новости

На углу Большого проспекта ВО и Детской улицы в январе 2006 года откроется новый бизнес-центр «Респект» класса В+. Общая площадь объекта 5000 кв. м.

В городе продолжается процесс появления новых объектов офисной недвижимости на месте промышленных предприятий, производственные мощности которых выведены (будут выведены) в периферийные зоны города. О своих планах по строительству офисных помещений заявили новые владельцы табачной фабрики «Нево-Табак» и собственники швейной фабрики «Первомайская заря».

Правительство Санкт-Петербурга предлагает высвободить более 250 000 кв. м офисной недвижимости в центре города за счет перевода ряда комитетов и ведомств городской администрации на территорию единого комплекса, который намечено построить на месте бывшего 4-го трамвайного парка.

Арендные ставки и вакантные площади в
бизнес-центрах Санкт-Петербурга в третьем квартале 2005 года

Класс	Средняя величина арендных ставок, долл./кв.м/год, без НДС, включая эксплуатацию	Уровень вакантных площадей, %
А	550	1
В	350	6
С	220	5

Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2005 года

Название	Адрес	Класс	Общая/офисная площадь, кв. м
Веда-Хаус	Петроградская наб., 18	А	22 000/8000
Северная столица, 2-ая очередь	Волынский пер., 3	А	6000/5500
Сенатор	Ул. Чайковского, 1	А	6000
Сенатор	Ул. Садовая, 10	А	3500
БЦ «Австрийский»	Ул. Оренбургская, 4	В	37 000/3000
14-я линия ВО, 7	ВО, 14-я линия, 7	В	9500
Содружество	Коломяжский просп., 33	В	8000
Константа	Ленинский просп., 153	В+	16 800/7800
Феникс	Свердловская наб., 4	В+	7500/5000
Голицын	ВО, 13-я линия, 4–6–8	В	10 000

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга в третьем и начале четвертого квартала 2005 года характеризовался ростом объема предложения качественных торговых площадей за счет введения в эксплуатацию новых крупных торговых центров и снижения доли торговых площадей нецивилизованных форматов. Так, в начале августа состоялось открытие нового торгового комплекса «Французский бульвар» на бульваре Новаторов общей площадью 19 000 кв. м.

Предложение

По состоянию на конец третьего квартала 2005 года объем качественных торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга составил около 840 000 кв. м. Однако в расчете на душу населения количество высококлассных торговых площадей в торговых комплексах остается небольшим — оно равно примерно 187 кв. м на тысячу человек. Аналогичный показатель — в Восточной Европе (470 кв. м на тысячу человек), что свидетельствует о высоком потенциале развития санкт-петербургского рынка. Рынок торговых центров Санкт-Петербурга насчитывает более 60 крупных объектов. Объем планируемых к сдаче до конца года торговых центров по заявлениям девелоперов превышает 400 000 кв. м. Однако, судя по незначительной динамике прироста торговых площадей в торговых центрах за первые три квартала текущего года, а также учитывая частые задержки в реализации многих заявленных проектов, мы полагаем, что к концу 2005 года будет готово не более 50 % от заявленного объема площадей.

Наиболее вероятно, что к концу 2005 года будут введены в эксплуатацию такие крупные объекты, как ТРК «Гранд Каньон» (73 000 кв. м) и первая очередь ТРЦ «Шкиперский молл» (20 000 кв. м).

Спрос

Заполняемость лучших торговых центров по-прежнему составляет 100 %. Устойчивым спросом продолжают пользоваться как встроенные помещения, так и площади в торговых комплексах.

Основная доля спроса, как и во втором квартале 2005 года, приходится на торговые помещения, расположенные в местах с большой проходимостью: Невский, Литейный, Владимирский, Московский проспекты, Большой проспект Петроградской стороны. В спальных районах повышенным спросом пользуются торговые помещения, расположенные в непосредственной близости от станций метрополитена, а также на основных трассах.

Цены

В третьем и начале четвертого квартала арендные ставки в торговых комплексах города в целом не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне конца второго квартала 2005 года.

Проекты

В начале августа на бульваре Новаторов состоялось открытие нового торгового комплекса «Французский бульвар», инвестором проекта выступило ООО «Макромир». Общая площадь комплекса составляет 19 000 кв. м, арендопригодная — 11 000 кв. м. Основными якорными арендаторами стали крупные сетевые операторы, такие, как «Перекресток», Mexx, McDonald’s, «Елки-Палки», «Теремок», «Детский мир».

Торговый центр «Удельный парк» турецкой сети «Рамстор» открылся 17 сентября. Это уже третий магазин этой сети в Санкт-Петербурге. Всего же «Рамэнка» предполагает в течение ближайших трех лет довести число своих магазинов до десяти.

В середине сентября 2005 года одна из крупнейших сетей аптек Санкт-Петербурга «Первая помощь» открыла два новых фармамаркета. Объем инвестиций по каждому из них составил 100 000 долл.

Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2005 года:

-к концу 2005 года должен быть введен в эксплуатацию ТРЦ «Шкиперский молл» общей площадью 20 000 кв. м. Первая очередь торгово-развлекательного центра будет сдана к концу 2005 года, вторую планируют завершить в марте следующего года, сдача третьей и четвертой очередей намечена на ноябрь 2006 года. Сформирован пул якорных арендаторов, среди которых — сеть магазинов «Патэрсон», выступившая соинвестором строительства;

-ООО «Арктика» завершает реконструкцию четырехэтажного здания по адресу ВО, 8-я линия, 25 под торговый центр. Окончание строительства запланировано на четвертый квартал 2005 года. В настоящее время в помещениях производят отделочные работы;

-ОАО «Соломон» ведет строительство трехэтажного торгово-развлекательного комплекса на пересечении проспектов Энгельса и Суздальского. В настоящее время готово примерно 50 % всего комплекса. Площадь земельного участка 18 340 кв. м. Окончание строительства заявлено на четвертый квартал 2005 года.

Новости

ЕБРР совместно с группой Raiffeisen Zentralbank Osterreih AG (RZB, Австрия) выделяют 65 млн. евро на финансирование строительства современного торгового центра в Санкт-Петербурге.

На Пулковском шоссе рядом с магазином «Лента» будет построен трехэтажный торговый центр. Общая площадь проекта 55 000 кв. м.

ОАО «Ленэкспо» планирует привлечь 2 млрд. долл. на реализацию проекта строительства международного торгового центра площадью 20 га в Галерной гавани.

Компания JFC приобрела универмаг «Фрунзенский» общей площадью около 14 000 кв. м.

Компания Lemcon Ltd. (строительное подразделение финской Lemminkainen Group) подписала контракт с IKEA на строительство торгового центра «Мега-Дыбенко» в Ленинградской области стоимостью 92 млн. евро.

Торговый центр «Удельный парк» сети «Рамстор» открылся 17 сентября. Инвестиции в строительство составили свыше 30 млн. долл.

Компания IKEA продолжает возводить два комплекса «Мега» в Ленинградской области. Ввод объектов в эксплуатацию намечен на 2006 год.

Один из мировых лидеров торговли косметикой и парфюмерией A. S. Watson купил сеть магазинов «Спектр» (24 магазина).

Объем сделки оценивают в 12–13 млн. долл.

Арендные ставки в некоторых торговых комплексах Санкт-Петербурга

Название	Арендные ставки, долл./кв. м/год
Гранд Палас	850–1450
Владимирский пассаж	660–1450
Перинные ряды	600–1800
ТК «ПИК»	540–1500
Космополис	360–1450
ТК «Светлановский»	250–1200

Складская недвижимость
Санкт-Петербургский рынок складской недвижимости продолжает свой рост. Как и прежде, основными факторами, способствующими его развитию, являются: улучшение экономической ситуации в стране, рост покупательной способности населения, усиление внимания к городу со стороны как отечественных, так и западных инвесторов. Однако дефицит предложения площадей по-прежнему сохраняется, а спрос все так же его превышает. Рост предложения происходит в основном за счет перепрофилирования старых производственных помещений и перевода в нежилой фонд цокольных и первых этажей зданий.
Предложение

На конец третьего и начало четвертого квартала 2005 года значительную часть предложения по-прежнему составляет портовая инфраструктура (более 2,6 млн. кв. м). Другая его часть — складские площади, выполняющие торгово-распределительную функцию (около 2,8 млн. кв. м).

Общая структура рынка не претерпела существенных изменений по сравнению со вторым кварталом 2005 года, и ее основой, как и раньше, являются помещения невысокого качества.

Наибольший объем складских помещений предлагают в Пушкинском районе, что является следствием развития производственно-складских объектов в промзонах «Шушары» и «Пулково». Потенциалом для развития производственной и складской недвижимости обладают новые промзоны в периферийных районах и вдоль КАД («Парнас», «Предпортовая», «Уткина заводь», «Нойдорф-Стрельна» и др.).
Спрос

По состоянию на конец третьего и начало четвертого квартала 2005 года рынок складской недвижимости характеризуется превышением спроса над предложением и заметным дефицитом современных объектов. Объем неудовлетворенного спроса на помещения классов А и В+ оценивают в 600 000–900 000 кв. м.

Одной из последних тенденций можно назвать рост потребности в помещениях, совмещающих офисы со складом и производством, — в так называемых технопарках.
Цены

Приход крупных российских и западных торговых сетей, а также активное развитие местных ритейлеров стимулируют рост спроса на складскую недвижимость, однако значительного роста арендных ставок в третьем квартале 2005 года не произошло.

Средняя стоимость продажи складских помещений также существенно не изменилась по сравнению со вторым кварталом и составляет около 270 долл./кв. м, при этом некоторые новые складские помещения предлагают по цене до 1200 долл./кв. м. Неотапливаемые помещения по-прежнему стоят не более 150 долл./кв. м.

Стоимость земельных участков, имеющих инженерную подготовку для промышленно-складского строительства, как и во втором квартале, в среднем составляет 200 000 долл./га.
Проекты

Одним из наиболее значимых проектов третьего квартала стал складской комплекс Pepsi Bottling Group Russia, открытый в конце сентября. Стоимость нового проекта оценивают в 6,5 млн. долл.

До конца 2005 года должны быть введены в эксплуатацию два объекта на Кубинской улице. Складской комплекс, состоящий из трех зданий общей площадью 6000 кв. м с административным корпусом площадью 1100 кв. м, будет построен в районе станции метро «Предпортовая». Строительство объекта планируют завершить к 2006 году. Также в настоящий момент там продолжают строить терминально-складской комплекс ЗАО «Евросиб-Терминал».
Новости

«МК ПСБ» на пересечении КАД и Выборгского шоссе возводит складской комплекс для компании Sheiker общей площадью около 10 000 кв. м. Инвестиции в проект составляют 7–8 млн. долл.

Интертерминал площадью около 40 000 кв. м строят в зоне «Парнас». Проект представляет собой модернизованное здание.

Sunway Group реализует проект строительства складской недвижимости площадью 10 000 кв. м в Шушарах, инвестиции — 8 млн. долл.

В Горелове продолжается строительство «Астрос Логистик Центр». Площадь закрытых складов 75 000 кв. м, объем инвестиций оценивают в 25 млн. долл.

Мясокомбинат «Микояновский» выступил инвестором нового складского комплекса площадью 3500 кв. м. Инвестиции оценивают в 10 млн. долл., проект планируют реализовать в 2006 году.

На Московском шоссе продолжают возводить грузовой терминал «Руслан». Общая площадь проекта составит около 105 000 кв. м. Объект планируют ввести в эксплуатацию в 2006 году.

Структура рынка складских помещений

Класс	Площадь, тыс. кв. м	Доля, %
А и В+	255	9
В	545	20
С	1286	46

Арендные ставки на складские площади в Санкт-Петербурге

Класс	Арендные ставки, долл./кв. м/год, включая НДС
	min	max
А и В+	100	160
В	90	130
С и D	50	70

Крупнейшие объекты складского рынка Санкт-Петербурга

Название	Класс	Площадь, кв. м
Ниеншанц-Логистик (Купчино)	В+/B	16 800
Моно-Балт (ОАО «Кировский завод»)	В/С	16 500

Гостиничная недвижимость
В последнее время в Санкт-Петербурге получил активное развитие такой сегмент гостиничного рынка, как мини-отели. Во многом их успеху способствовал тот факт, что индустрия гостеприимства и рынок гостиничной недвижимости города все еще находятся на стадии становления, из-за чего ощущается сильный недостаток гостиниц европейского уровня. В подобных условиях частные мини-отели являются выходом из создавшегося положения и чрезвычайно востребованы гостями города.
Предложение

В настоящее время гостиничный сектор Санкт-Петербурга характеризуется низкой конкуренцией, завышенными ценами на четырех- и пятизвездочные отели и низким качеством трехзвездочных. Строительство новых гостиниц во многом сдерживается тем, что инвестору необходимо пройти много согласований и процедур с момента подачи заявки на объект до момента заезда первого постояльца в гостиницу. Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга готовит адресную программу по строительству и реконструкции гостиниц, которая предполагает, что к 2010 году в городе будут введены в эксплуатацию 150 гостиниц на 15 000 новых номеров.

Следует отметить, что по-прежнему динамично развивается сегмент мини-гостиниц бизнес-класса, которые в настоящий момент составляют не менее 20 % всего номерного фонда отелей города. Цены в трех- и четырехзвездочных гостиницах Санкт-Петербурга на 20–30 % выше, чем во многих других европейских городах. Кроме того, большинство трехзвездочных отелей соответствуют уровню европейских двухзвездочных.
Спрос

Спрос на гостиничные услуги Санкт-Петербурга продолжает расти. Однако процесс развития гостиничной инфраструктуры продвигается медленными темпами, так как его сдерживают (в числе прочих факторов) необходимость производить вложения в ремонт инженерных сетей и коммуникаций, сложности в работе с жилищно-коммунальными организациями, а также ограниченная поддержка городских властей.

Следует отметить, что в настоящий момент срок окупаемости гостиничных проектов зачастую является более коротким по сравнению со строительством жилой или коммерческой недвижимости, но при этом, как правило, здесь нужны более крупные инвестиции.
Проекты

Основным гостиничным объектом, который был введен в эксплуатацию в третьем квартале 2005 года, стала гостиница Novotel Saint — Petersburg centre. Ее оператором является компания Accor. Отель располагается в историческом центре города, на углу Невского проспекта и улицы Маяковского (ул. Маяковского, 3а), имеет 233 номера и относится к категории четырехзвездочных. Компания West Bridge Hotel выступила основным инвестором данного проекта. Сумма инвестиций оценена в 30 млн. долл.

Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2005 года:

-гостиница «Амбассадор» (4*), 255 номеров, улица Римского-Корсакова, оператор — ЗАО «Петербургские отели»;

-отель (4*), 197 номеров, набережная реки Мойки, 22, оператор — Kempinski;

-гостиница «Адмирал» (4*), 219 номеров, 2-я линия Васильевского острова;

-отель «Адмирал» (3*), 189 номеров, Большой проспект Васильевского острова (ЗАО «Гостиницы Алроса»).
Новости

Управляющая компания «Профит-хаус» (одно из подразделений Millhouse Capital, управляющей активами Романа Абрамовича) решила заняться петербургской недвижимостью. На участке площадью 0,8 га на Васильевском острове она возведет жилой дом и трехзвездочную гостиницу.

Мальтийская компания International Hotel Investmens Pls, собственник отеля «Коринтия Невский Палас», презентовала проект по модернизации и расширению отеля за счет соседних зданий на Невском проспекте (дома 55 и 59). Объем вложений в реконструкцию по предварительной оценке составит 60 млн. евро.

Цены на земельные участки по районам в третьем квартале 2005 года

Назначение и местоположение участка	Средняя цена, долл./кв. м
Под различные функции, за чертой городской застройки	30–50
Под производство, склад в городе	20–50
Под торгово-складскую недвижимость на оживленных	70–200
магистралях в перспективных направлениях
Свободный участок у КАД (инженерно не подготовленная	10–40
территория, требующая перевода из категории сельхозземель)
Свободный участок у КАД (инженерно подготовленная земля)	20–70

Рынок земли
Как и во втором квартале 2005 года, наибольшей популярностью пользовались земельные участки, находящиеся во Всеволжском и Выборгском районах, которые отличают соседство с престижными коттеджными поселками и наличие хорошей трассы. Диапазон цен за одну сотку во Всеволжском районе составляет от 200–1000 (участок без коммуникаций и улучшений) до 15 000–20 000 долл. (участок с подведенными коммуникациями, находящийся в условиях хорошей транспортной доступности). Стоимость одной сотки земли в Выборгском районе может достигать 5000–7000 долл. В Ломоносовском и Петродворцовом районах цена сотки 2000–3000 долл.

Цены на земельные участки в районе КАД, где в настоящий момент идет наиболее активное строительство, могут колебаться в пределах 10–100 долл./кв. м. Дороже всего стоят земли у транспортных шоссе с наибольшей транспортной пропускаемостью и хорошей инженерной подготовкой. Стоимость одного квадратного метра инженерно подготовленных территорий (подведены вода и электричество) может достигать 100–150 долл. Наименее дорогие участки — это инженерно не подготовленные земли, требующие перевода из категории сельскохозяйственных земель.

Следует отметить, что продолжают оставаться востребованными южное и северное направления вокруг КАД, где происходит реализация большого количества масштабных проектов. Среди других перспективных направлений в зоне КАД следует также отметить юго-западное (Прибалтика) и северо-западное направления.
Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...