Ипотечное кредитование на рынке коммерческой недвижимости

Востребовано ли в столице ипотечное кредитование для приобретения объектов коммерческой недвижимости? Какие программы (схемы) предлагают для этого банки в Москве? Что можно сказать об основных проблемах, с которыми сталкиваются желающие воспользоваться ипотекой, например, для приобретения помещения под офис? И насколько четко разработано и действует законодательство в данной области? На эти и другие вопросы, касающиеся обозначенной темы, отвечает вице-президент Международного ипотечного клуба, генеральный директор компании «ЛАУРЕЛ-Ипотека» Ирина Радченко.

Рынок коммерческой недвижимости в России, а особенно в Москве, Петербурге и так называемых городах-миллионерах, в последние годы развивается очень бурно: строят современные офисные и торговые центры, реконструируют пользующиеся огромным спросом особняки дореволюционной постройки, активно осваивают земли, занимаемые промышленными предприятиями, и т. д. Спрос на любые объекты нежилой недвижимости остается стабильно высоким, но динамика роста цен в отдельных секторах различна. Например, наилучшей инвестицией в Москве сегодня стало строительство торговых центров, так как город испытывает существенный по сравнению с другими столицами мира недостаток торговых площадей.

Ощутимо преобладание спроса над предложением и в секторе складской недвижимости, отвечающей современным требованиям логистики. Но самым значительным дефицитом на рынке всегда были и остаются помещения классов Б и С площадью от 50 до 150 метров, основными покупателями которых являются представители малого и среднего бизнеса.

Как только фирма или частный предприниматель набирает обороты, появляется желание оформить в собственность арендуемое помещение. На сегодняшний день для приобретения коммерческой недвижимости необязательно извлекать свои средства из оборота. Интересующий объект можно купить в кредит, что является наиболее оптимальным вариантом капиталовложения. Для этого достаточно выбрать банк, предоставляющий выгодные условия кредитования.

Однако здесь существуют свои подводные камни. Прежде всего они связаны с пробелами в законодательстве, тормозящими развитие полноценной коммерческой ипотеки. Дело в том, что в Законе «Об ипотеке» отсутствует термин «нежилое помещение». По причине несовершенства закона кредитор сталкивается с большими проблемами в части оформления залогового обеспечения выданного кредита на покупку нежилого помещения, так как закон не допускает возможности оформления залога на коммерческую недвижимость. Для того чтобы сделка по приобретению в кредит нежилого помещения все‑таки состоялась, ее участникам приходится изобретать различные схемы.

На московском рынке лишь несколько банков согласны выдавать кредиты на покупку коммерческой недвижимости и выделять бизнес-ипотеку как отдельное направление в своей деятельности. Чаще всего банк и бизнесмен, если у последнего есть ликвидная квартира или загородный дом, договариваются о залоге имеющейся жилой недвижимости, а кредитные средства при этом идут на покупку, например, офиса. На начало апреля 2006 года на московском рынке такую схему готовы были предложить 36 банков. При подтвержденных доходах можно рассчитывать на получение кредита до 80 % от оценочной стоимости квартиры или загородного дома под 9,9 % годовых в долларах США на срок до 30 лет. Если же рассматривать условия кредитования на покупку коммерческой недвижимости, то они менее привлекательны: за пользование кредитом — от 12 % годовых в валюте на срок до 10 лет.

Интересны условия покупки коммерческой недвижимости по схеме лизинга. Лизинг недвижимости — это вид финансирования, при котором лизинговая компания приобретает в собственность определенный объект недвижимости, указанный лизингополучателем, и предоставляет ему данный объект за плату во временное владение и пользование, при этом после окончания срока лизинга право собственности переходит к лизингополучателю. Если можно так выразиться, то покупка офиса с помощью лизинга напоминает покупку квартиры через кооператив. И в первом, и во втором случае, пока полностью не выплачены средства, собственность к заемщику не переходит, хотя он может все это время пользоваться недвижимостью в своих интересах.

Страхование ипотечной сделки с коммерческой недвижимостью, как и при покупке в кредит квартиры, обычно предусматривает страхование жизни-здоровья заемщика (если недвижимость оформляют на частное лицо), титула собственности на приобретаемую недвижимость, а также предмета залога от риска повреждения. При регистрации договора купли-продажи и договора залога государственная пошлина для юридических лиц выше. Возможно, банк также потребует провести бухгалтерский аудит компании, если недвижимость оформляют на юридическое лицо, чтобы убедиться в его состоятельности; это дополнительные затраты заемщика. Оценка нежилого помещения, как правило, также в несколько раз дороже: например, оценка квартиры площадью 120 метров будет стоить 3200 рублей, а такого же офиса в том же районе — 17 тысяч рублей. Такую разницу оценщики объясняют тем, что рынок нежилых помещений менее стандартизован и число сделок на нем значительно уступает их количеству на квартирном рынке.

Большим препятствием для развития коммерческой ипотеки является непрозрачная бухгалтерия многих предпринимателей. По данным компании «ЛАУРЕЛ-Ипотека», 86 % граждан, имеющих возможность воспользоваться ипотечным кредитом, не в состоянии подтвердить полностью свои доходы. Можно предположить, что далеко не все предприниматели могут предоставить копии бухгалтерских балансов, заверенных налоговой инспекцией и отражающих истинную деятельность и обороты компании. Обычно предприниматели в первую очередь пытаются получить кредит в банке, в котором они обслуживаются, так как подтвердить стабильную и рентабельную деятельность компании в «своем» банке им гораздо проще.

Сделка по приобретению коммерческой недвижимости с использованием ипотечного кредитования помимо всего прочего должна быть прозрачной, то есть в договоре купли-продажи необходимо указать ее истинную цену без каких‑либо дополнительных «серых» платежей. Как и на квартирном рынке, на рынке коммерческой недвижимости, увы, не все продавцы к этому готовы.

Но и это еще не все. Некоторые банки требуют предоставить договор аренды земельного участка, переоформленного на банк. Все дело в том, что в случае обращения взыскания на заложенное помещение, суд в праве отказать банку в удовлетворении иска, если договор аренды или собственность на земельный участок остается за заемщиком. А переоформление земельных отношений связано с дополнительными временными и денежными затратами для потенциальных заемщиков.

Несмотря на все сложности и опасности, спрос на кредитование под залог нежилых помещений очень высок, и в перспективе, по оценкам аналитиков Международной академии ипотеки и недвижимости, число банков, кредитующих малый и средний бизнес на покупку коммерческой недвижимости, будет неуклонно увеличиваться.