Рост арендных ставок в офисном сегменте прекратился

Константин Романов, директор отдела стратегического консалтинга Khight Frank:

За прошедшие полгода ставки аренды и продажи во всех сегментах рынка практически не выросли. Рост, если и был, то незначительный - до 1%. Однако мы заметили, что многие девелоперы и инвесторы проектов стали более консервативны в своих прогнозах, и при планировании на длительные сроки ориентируется на более низкий уровень арендных ставок. Мы же считаем, что рост ставок прекратился. Уровень вакантных площадей для офисов класса по итогам полугодия составил в классе А – 4,6%, в классе В – 6,2%.

 

 

В сегменте офисов развиваются бизнес-парки с развитой инфраструктурой, которые компании используют под бэк-офисы, непредставительские офисы, например МТС, операционистам которого не обязательно «сидеть» в центре. Однако, техно-парки никогда не станут классом А, поскольку на рынок в конце 2005 выйдет самый высококачественный проект Дукат-плаза, который сместит и скорректирует нынешнюю классификацию. Сегодня хорошее здание представляет собой либо прайм-билдинг, т.е. высокое качество, либо прайм-локэйшн, выгодное месторасположение. Этот проект совместит в себе и то и другое, и некоторые здания класса А перейдут в класс В.

В сегменте торговли можно отметить, что интенсивно развиваются дистанционные торговые центры типа МЕГА, т.е. крупные и вне пешеходной доступности. Отмечаем также развитие инфраструктурных торговых центров, обслуживающих локальных жителей и обладающие полным набором услуг. Те торговые центры, которые расположены между этими двумя категориями, исчезают. Заметна тенденция к региональному расширению торговых сетей. В регионах существует скрытый спрос – т.е. там всегда есть возможность построить более удобный и более концептуальный торговый центр. И вот этот скрытый спрос, хоть он и не очень большой, но растет.

В сегменте складской недвижимости активизировались как российские, так и иностранные инвесторы. Под склады приспосабливаются давно выкупленные земельные участки, которым долгое время подыскивалось выгодное применение. Складские комплексы строятся на участках, расположенных дальше, чем 10 км от МКАД и вне городов, поскольку в противном случае такие участки идут под застройку бизнес-центрами и торговыми комплексами. Насколько мне известно, сейчас складские комплексы развивают компании «Кулон», AIG Linkoln, BUIG, «Хайнс» и «Пролоджик».

Что касается т.н. банковского кризиса, то мы не считаем, что он присутствует в России на макроуровне и в долгосрочном плане. Но в некоторой степени это отразится на портфеле инвестиций банковской системы, который будет избирательно подходить к инвестициям в недвижимость и двигаться к более ликвидным проектам.
Юлия Никуличева, заместитель Гендиректора Jones Lang LaSalle:

Что касается офисов, то за прошедшие полгода ставки аренды практически не изменились. Однако, отмечу, что несколько ускорился рост ставок аренды, потому что арендаторы – как российские, так и иностранные – стремятся «сесть» в зданиях «премиум-класса». Сейчас возводится нескольких таких зданий – например Москва-Сити, Балчуг, Арбат, 1, последний, кстати, очень быстро ушел с рынка, поскольку его купила для собственных целей компания ТНК. Интенсивнее всего растут ставки для зданий класса В, поскольку здесь большой разброс – многие реконструированные помещения бывших НИИ относятся тоже к классу В и стоят значительно меньше, чем здания построенные. Дело в том, что стоимость реконструкции не очень высока, и это позволяет устанавливать сравнительно низкие цены. Так, например, представляет собой реконструированные здания бизнес-парк «Дербеневский», бизнес-центр на Варшавском шоссе, 5, на Малой Семеновской, 9. В целом, за прошедшие 6 месяцев класс А и В подорожал на 5%. Сейчас средняя базовая ставка на здания класса А представляет $525-610, на В - $350-490, в зависимости от месторасположения и качества здания. Растет спрос и на здания класса С., и сегодня они стоят уже $200-350/кв.м. Ставки купли-продажи офисов также показали небольшой рост. Сейчас многие компании предпочитают покупать здание в собственность, как это сделала ТНК. Происходит некоторая дифференциация спроса, классификация устоялась и арендаторы точно знают, в каком помещении они хотят «сесть».

В сегменте торговых помещений ставки также выросли. Сегодня ставка аренды на отдельно-стоящие помещения доходит до $6 тыс. за метр (на Тверской), ставка аренды на помещения в торговых центрах – до $3,5-4 тыс. Структура торговых улиц не изменилась – это по-прежнему Тверская и Новый Арбат, хотя последний наиболее активно развивает именно развлекательный бизнес. Определилась и средняя ставка на аренду помещения в ТЦ – это около $2,5 тыс., т.е. они чуть-чуть выросли, поскольку большинство сетевых арендаторов стремится сесть именно в торговых центрах в наиболее торговых зонах – начиная от пр. Мира и далее против часовой стрелки до Профсоюзной ул. В этом полугодии открылось несколько торговых центров, в частности Ашан-Строгино и Калужский. Центр Москвы по-прежнему не насыщен торговыми центрами, ставки здесь растут. Спальные районы активно застраиваются торговыми центрами, но здесь ограничен спрос и круг арендаторов. Очевидно, в ближайшее время здесь может произойти снижение ставок аренды на торговые центры.

В сегменте складских помещений сейчас развивается очень много проектов, однако, судя по всему, не все из них будут реализованы. Дело в том, что из-за сложностей с земельными участками и осторожным подходом инвесторов, большинство проектов существует только на бумаге. Скорость выхода складских помещений на рынок – примерно раз в квартал. В этом сегменте существует высокий спрос, но низкая доходность и долгая окупаемость, поэтому рынок складов развивается последним. Складские помещения активно строят и иностранные, и российские инвесторы, среди последних – особенно «Кулон» и «Интеркомплекс». Арендную ставку на складские помещения класса А и В можно считать зафиксированной - $120-150. В следующем полугодии ожидается выход на рынок Северного дистрибьюционного центра (примерно 80 тыс. кв.м.), «Кулона» на Новорижском шоссе, «Белл-девелопмент» на Варшавском шоссе (25 тыс. кв.м.). Также в Видном будет сдан небольшой склад в 10 тыс. кв.м., и два проекта в Томилино – официально по 5 тыс., но потенциально из возможно потом расширить до 100 тыс.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...