Самый умный офис

Бизнес-центр «Новинский пассаж» - сплав городских легенд, умных технологий и «хороших арендаторов».

Это здание имеет 10-летнюю историю – «захватив» Советский Союз и его падение, кризис становления рынка, дефолт и нынешнюю «стабилизацию». За эти 10 лет в него было вложено около $140 млн, но сейчас его стоимость оценивается более чем в 2,5 раза больше - почти в $400 млн. Значительную часть этой суммы в строительство здания вложил Глобэкс-банк, расположенный по соседству. Фасад бизнес-центра проектировал Михаил Посохин, сын другого Михаила Посохина, спроектировавшего сталинскую высотку на Баррикадной, что еще ближе, чем банк-инвестор.

 

 

Бывший долгострой превратился в то, что сегодня называют лучшим офисным зданием Москвы. Например, крупнейший инвестор Merrill Lynch, чьи отделения находятся в десятках стран мира, выходя на российский рынок, предпочел остановиться именно здесь. На Новинском бульваре, 31.

«Папа» и «мама» проекта

Проект под названием «Новинский, 31», которому риэлторы присвоили высшую категорию «А+», известен много лет, однако только в апреле состоялось его официальное открытие. На тот момент большая часть площадей уже была сдана в аренду таким компаниям, как Shell и «Исток», а на нижних этажах работала торговая зона. Здание было красиво изнутри и впечатляюще снаружи. Тяжелая квадратная геометрия архитектуры облегчена четырьмя башенками сверху. Внутренний стержень - высокий атриум, в 9 этажей вверх, увенчанный стеклянным куполом, проливающим свет на белоснежный пол и зеркальные стены, за которыми прятались окна офисной части здания. Много белого искусственного камня, дымчато-голубого стекла и темного зеркала. Есть зелень, но остро не хватает воды, хотя искусственные водоемы многие теперь называют дурным тоном. Но здесь, в голубовато-белоснежном интерьере этот «дурной тон» не помешал бы.

«Папа» и «мама» этого проекта – ОАО «Новинский бульвар, 31» и девелоперская компания «Стольный град». Причем, «папа» вобрал в себя банк «Глобэкс» и Правительство Москвы. Больше всего «родители» любят в своем детище его интеллектуальность, то, что в профессиональном кругу называют «смарт-хаус». Специальная бизнес-программа, установленная в здании, сама выставляет арендаторам счета, в то же время предоставляя все расчеты, система датчиков определяет источник задымления, а технология Wi-Fi позволяет работать на персональном компьютере без проводного подсоединения. Об интеллектуальных способностях «Новинского Пассажа» «папа» и «мама» готовы рассказывать долго, но мы узнаем об этом ниже. Пока же о том, что пришлось пережить проекту на пути к солнцу.

Рождение

История «Новинского Пассажа» началась еще в начале 1990-х. В те знаменательные времена участок земли, на котором сегодня возвышается новенький деловой центр, занимал жилой дом, а также административные постройки, среди которых был даже «Промстройкомплект» и служба дорожного хозяйства. Незадолго до исторического 1991-го года Союз композиторов во главе с Тихоном Хренниковым выступил с предложением построить на добротном земельном наделе Дом музыки. Тот самый, который спустя 10 лет образовался недалеко от Павелецкой площади, рядом с Riverside Tower.

Но это будет позже. Предложение о строительстве Дома музыки рассматривалось и обсуждалось, когда советская власть вдруг оказалась свергнутой. Тогда проект Дома музыки был признан, как сейчас говорится (а тогда это слово только начинало входить в употребление), «некоммерческим». Строительство Дома музыки решено было отложить, а на хорошем участке возвести такое здание, которое сможет себя окупить и принести Правительству города Москвы доход. Проектов было много, один из которых – гостинично-офисный комплекс класса «люкс» – даже привлек внимание иностранных инвесторов. Они долго суетились вокруг проекта, но и им не суждено было вложить свои «длинные» деньги в русскую стройку. В результате 6-летних поисков «коммерческого проекта» одобрение получил «Новинский». Здесь кончается история земельного участка по адресу Новинский б-р, 31 и начинается история конкретного проекта «Новинский, 31». К тому времени пятно застройки вот уже как несколько лет было расчищено, и добротная земля ждала первого камня.

В 1996 г. Правительство Москвы с победой провел переговоры с МИД Турции, и турецкий «Эксимбанк» предоставил крупную кредитную линию. В том же году под строительство торгово-офисного комплекса было создано ОАО «Новинский бульвар, 31», куда в качестве учредителей и акционеров вошли правительство Москвы, строительная компания «Энтес» (Турция) и АО «Мосинжстрой». Последняя внесла в уставный фонд свою работу в качестве подрядчика. Генподрядчиком выступила «Энтес». Работы начались, и земля приняла долгожданный первый камень. Стоит заметить, что в то время в правительствах различного уровня шла судорожная подготовка к празднованию 850-летия Москвы, и «Новинский, 31» вошел в число приоритетных «праздничных» проектов.

Соглашения были подписаны, роли распределены, работа спорилась, и тут грянул 1998 г. Турецкие инвесторы останавливают кредитные линии, турецкие строители уже не могут ничего отозвать, а попросту останавливают работы. Проект «Новинский, 31» замораживается. К тому времени уже построена готовая «коробка» здания с тепловым контуром. Так что за два года поисков нового инвестора здание оставалось защищенным, и внутри было тепло.

Начинается самый тяжелый период – выяснение отношений со старыми акционерами, и поиск новых. В 2000-ом за реанимацию проекта взялся банк «Глобэкс», который изначально хотел арендовать там для себя помещение. Нынешние управляющие проекта вспоминают тот период с ужасом и воодушевлением. «С банком «Глобэкс» было подписано 37 (!) новых соглашений, поручительств, гарантий и пр.!» - восклицает гендиректор ОАО «Новинский бульвар, 31» Виктор Штиль. Банк выкупает доли «Энтеса» и «Мосинжстроя». Банк формирует жесткие условия – акционерами должны быть двое: правительство Москвы, обладающее правами аренды земельного участка на 49 лет, и сам банк. У первого 25% «минус» 1 акция, а второго (но, по сути, первого) – 75% «плюс» 1 акция. Кстати, старые учредители с уважением отзываются о «вдумчивом и рациональном» подходе банка к проекту, несмотря на то, что банк «вышел» на проект с известной долей случайности – офис банка располагался (и доныне располагается, хоть и готовится к переезду) через дорогу, напротив Новинского, 31.

На тот момент здание требовало отделочных работ и инженерного обеспечения, т.е. интеллектуальной начинки, чем ныне оно так славится. На все это ушло около двух лет. На этом история рождения торгово-офисного центра заканчивается, и начинается другая, совсем новая и нам пока неведомая история. История жизни.

Тело
«Новинский Пассаж» построен на одной из лучших площадок Москвы – Кудринской площади, и сегодня представляет собой не только «умнейшее» офисное здание столицы, но и крупнейшее. В Москве еще не бывало офисного комплекса, полезная площадь этажа которого была бы более 6 тыс. кв.м при общей площади около 80 тыс. кв.м. Столь значительный размер этажа – часть общей бизнес-концепции, которая позволяет арендатору усадить на одном этаже максимальное количество подразделений, поскольку арендаторы здесь все крупные. Для этих целей был также спроектирован определенный шаг колонн, которые проходят сквозь все здание – 8 на 8 м.

Эти 80 тыс. кв.м разделены на 11 этажей, два из которых под, а 9 - над землей. Три этажа, площадью около 15 тыс. кв.м, частично занял торговый центр, «Рамстор», ради присутствия здесь, даже поменял формат. Здесь он позиционирует себя как магазин бизнес-класса, что сказалось и на ассортименте, и на внутренней организации торговли. Небольшой магазин с аккуратной вкладкой. «Фаст-фудам» в бизнес-центре «сесть» не удалось. Зона питания представлена 8-ю маленькими ресторанчиками и кафе, и считается «якорем» всего центра, поскольку именно этот сегмент привлекает в торговую зону «внешних» посетителей.

Офисная и торговая части, разумеется, друг от друга изолированы отдельными входами, парковками и звуконепроницаемыми перегородками. Помимо двух этих сегментов, здесь также представлен и третий, досуговый. Разработчики концепции бизнес-центра запланировали проведение в «атриуме» множества мероприятий с помощью широкой сети мониторов и видеотрансляции, и без помощи оной.

Офисы заняли 40 тыс. кв.м на семи этажах, причем восьмой, самый дорогой этаж, пока обстается вакантным, поскольку будет сдаваться в полной отделке. Один из крупнейших инвестиционных банков мира - Merrill Lynch - ведет переговоры об открытии своего офиса в России, и в качестве офиса выбрал восьмой этаж «Новинского Пассажа». Руководитель отдела маркетинга «Новинского» Татьяна Кошелева рассказывает, что иностранные арендаторы такого уровня очень долго и вдумчиво принимают решения. Несмотря на то, что изначально «Новинский» предлагал под аренду площади от 1 тыс. кв.м, 8-й этаж планируется сделать экспериментальным, разбить его на маленькие помещения и сдавать по более высоким ставкам.

В торгово-деловом центре имеются также собственная подземная и наземная парковка (160 и 300 мест соответственно), которую совсем скоро планируется увеличить до 600 мест, а после строительства второй очереди «Новинского» она увеличится еще больше.

«Новинский Пассаж» обладает собственной системой логистики и складскими площадями, которые заняли «минус первый» этаж. На «минус втором» расположился подземный паркинг.

В здание можно попасть через 7 входов, 2 из которых ведут в офисную часть, и 5 – в торговую, доступ куда разрешен всем. Перемешаться внутри здания можно на 21 лифте OTIS.

Снаружи здание облицовано природным гранитом, а внутренний атриум выполнен в легком современном стиле, с применением стекла и искусственного камня. Вестибюли отделаны гранитными плитами, а коридоры и лестницы – керамогранитной плиткой. Стены выполнены из железобетона, а внутренние, не несущие перегородки – из гипсокартона. Вся внутренняя отделка сдаваемых в аренду помещений осуществляется по желанию и за счет арендатора.

Высшему классу соответствуют не только физические параметры здания, но и инженерно-технические. Интеллектуальная начинка «Новинского Пассажа» - это автоматизация инженерии, управление бизнес-процессами и проведение массовых мероприятий как дополнительный источник дохода. В данном случае мы говорим о такого рода «интеллектуализации», которая приносит собственнику оптимальный доход.

Мозг
Это то, чем больше всего гордятся девелоперы «Новинского» - специальная программа, управляющая бизнес-процессами «в офисе». Так, компьютерная система, хранящая в базе данных всех арендаторов и условия договоров с ними, самостоятельно контролирует взаимоотношения с ними, облегчая жизнь людям. Эта программа сама управляет расчетами арендных платежей, выставляет счета и контролирует оплату. «Умная» система позволяет решить все проблемы арендатора, начиная от ремонта и заканчивая организацией питания. Программа, созданная на основе Microsoft Business Solutions-Axapta, приобретена за $300 тыс. По признанию гендиректора компании «Стольный Град» (девелопер «Новинского Пассажа») Константина Гусакова, такая организация бизнес-процессов, которой нет в лучших зданиях Европы, позволяет привлечь в деловой центр самых надежных и престижных арендаторов. «Это здание – наш актив, - говорит Константин, - а не только источник дохода».

Вторая составляющая интеллектуальной начинки здания – автоматизация управления инженерными и техническими системами. Третья – набор дополнительных услуг, позволяющих приносить собственнику дополнительный доход. В случае «Новинского Пассажа», это система мониторов и видеотрансляции, позволяющая продавать площади под рекламные цели. Она обошлась учредителям в $0,5 млн.

Сам Константин Гусаков предпочитает не употреблять термин смарт-хаус, аргументируя свое мнение шуткой про слона: «Слона привели в темную комнату, а к нему – трех человек и попросили на ощупь определить, что перед ними. Один потрогал ногу и сказал – колонна. Второй потрогал хобот – змея, мол, а третий ухватился за хвост и закричал, что это какой-то страшный зверь». То же самое, по его мнению, происходит сейчас и с понятием «смарт-хауса».

Костяк
Как уже говорилось, арендаторы в «Новинском Пассаже» – как на подбор. Компании все крупные и богатые, и, что радует, соотношение иностранных и российских бизнес-гигантов в «Новинском Пассаже» составляет почти 50/50. Учитывая рост доли отечественных арендаторов в других офисных зданиях класса «А», этот рост можно считать тенденцией и наслаждаться патриотической радостью.

Договоры, заключенные с арендаторами как торговой, так и офисной зоны, составлены довольно жестко. В среднем, на 5 лет с возможностью пролонгации еще на 5 лет и по достаточно высоким ставкам. Первые отдают сегодня от $700 до $2500 за кв.м в год, а вторые - $650. При этом страховой депозит составляет арендную плату за три месяца, а сама арендная плата выплачивается ежеквартально.

На сегодняшний день сданы уже 86% офисных и 90% торговых площадей. Незаселенным остается 8-й этаж под куполом, на который, как уже говорилось выше, сейчас претендует компания Merrill Lynch.

Пик аренды здания пришелся на август-сентябрь-октябрь 2003 г., когда за три месяца было заключено 80% договоров, т.е. сразу после приемки здания Госкомиссией. Первым арендатором, с которым в марте 2003 г. был подписан договор №1, стала «дочка» «Газпрома», компания «Интерпроком». Распределение площадей «Новинского Пассажа» между арендаторами сейчас выглядит так: около 15,5 тыс. у банка «Глобэкс» (который планирует объединить здесь все свои подразделения), около 7 тыс.у группы компаний Shell, почти 4 тыс. – у отечественного «Истока», чуть больше 1 тыс. – у Glencore и 500 кв.м. у Vinson&Elkins.

КПД
На сегодняшний день здание «Новинского Пассажа» вместе с арендой земли и выплаченными налогами оценивается в $140 млн, а вместе с пакетом заключенных договоров, т.е. «с бизнесом», оно стоит около $400 млн. Это то, что владельцы здания называют value (ценность). Однако доход оно начнет приносить еще не скоро. По расчетам, срок окупаемости (pay-back period) составит минимум 3,5-4 года. За первый год ожидаемый доход составит $20 млн, остальные годы принесут минимум по $35 млн.

Собственники здания уверены, что его площади будут заполнены всегда. Татьяна Кошелева говорит, что интеллектуализация здания не только позволила сформировать круг арендаторов высокого уровня, но и обеспечила ОАО «Новинский, 31» его постоянство. Кстати, несмотря на существующую полемику относительно высокой цены интеллектуализации и ее малой отдачи, оснащение «Новинского Пассажа» бизнес-программами и системами автоматизации увеличило его стоимость незначительно. После проведения структурированной кабельной сети и датчиков каждый квадратный метр подорожал в среднем на $10, и себестоимость его в результате составила $1125. Впрочем, внедрение специального программного обеспечения обошлось в дополнительные $500 тыс. В итоге общая стоимость здания после его «интеллектуализации» увеличилась всего на 10%. «Заранее, – говорит Константин Гусаков, - это здание было «напичкано» всеми возможными на сегодняшний день технологиями».

Сегодня переговоры по аренде помещений продолжаются, в связи с чем окончательные цифры могут еще поменяться. «Инвестиции в строительство – один из самых высокодоходных видов инвестиций, - говорит Виктор Штиль, - если они правильно и с пониманием вложены».

Арендные ставки, по оценкам риэлторов, в «Новинском Пассаже» оказались на 10-15% выше, чем в других офисных комплексах. Однако связано это, по словам Константина Гусакова, не столько с себестоимостью здания, сколько с его возможностями и престижем.

В связи с тем, что «Новинский Пассаж» представляет собой три сегмента «в одном» (офисный, торговый и досуговый), управлять таким зданием сложно. Как говорят сами девелоперы проекта, «наша задача была не только в том, чтобы построить хорошее здание к 2004 г., но в том, чтобы это здание к 2010 г. оставалось актуальным и отвечало требованиям клиентов».

В целом эксперты сулят «Новинскому, 31» самое радужное будущее. Здание имеет легенду, расположено в одном из лучших районов Москвы и представляет собой образец милой некоторым сердцам «лужковской» архитектуры.

Технические характеристики
Общая арендуемая площадь: 48 663 кв.м

Площадь офисных помещений: 37 952 кв.м

Площадь торговых помещений: 10 711 кв.м

Услуги по управлению зданием будут оказываться в соответствии со стандартами зданий класса «А»

Проект заказан и разработан ОАО «Новинский бульвар, 31»

Управляющий проектом: ЗАО «Стольный Град»

Юридический консультант: Linklaters CIS

Генеральный подрядчик: SKANSKA

Договор аренды: от 3-х лет с возможностью продления

Базовая арендная ставка: офис $545/кв.м в год + НДС. Торговые помещения $1500-3000/кв.м в год

Эксплуатационные расходы: $100/кв.м в год + НДС

Норма парковочных мест: 1 место на 150 кв.м арендуемой площади

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...