Сезон распродаж еще не наступил

За последние несколько лет не только жилая, но и коммерческая недвижимость превратилась в высокодоходный инструмент инвестирования для различных компаний и финансовых институтов. Доходность по вложениям в различные секторы коммерческой недвижимости (офисы, ритейл, склады) в среднем составляет 12–17% годовых, что в несколько раз превышает доходность по банковским вкладам. Кроме того, сдаваемая в аренду коммерческая недвижимость гарантирует инвестору стабильный доход в течение длительного времени. Так, например, в период с 2000 года ставки аренды на офисы класса А выросли на 18%, класса В — на 7,5%. Цены на офисные площади в течение последних нескольких лет тоже демонстрировали существенный рост.

 

 

По сравнению в 2001 годом цена продажи 1 кв. м класса А выросла в среднем на 55–70%, класса В — на 50–55%.

Уже совершенно очевидно, что финансовые и бизнес-структуры стали активными игроками на рынке коммерческой недвижимости, который считается одним из самых стабильных и выгодных для крупных инвестиций. По словам Юлии Никуличевой, аналитика компании Jones Lang LaSalle, без участия банков не обходится практически ни один проект строительства офисных или торговых центров. Неудивительно, что в результате «кризиса доверия» в банковской системе, разразившегося после отзыва лицензии у Содбизнесбанка, рынок коммерческой недвижимости охватила паника. Почти все СМИ единогласно решили, что проблемы с банками в первую очередь повлияют на сектор коммерческой недвижимости как наиболее зависимый от кредитных операций.

Как кредитные ставки лягут
Эксперты сходятся во мнении, что главное негативное последствие банковского кризиса — повышение ставок кредитования. Банки один за другим начнут испытывать затруднения с ликвидностью и менее охотно давать кредиты девелоперам, ужесточая кредитную политику. Вице-президент Ассоциации региональных банков России Александр Хандруев заявил, что напряженность в банковском секторе может привести к подорожанию банковских кредитов на 2–3%. Риэлторы почти сразу принялись рассказывать «страшные истории» о банках, которые повысили ставки кредитования в 1,5 раза. Однако названия хотя бы одного банка, принявшего подобное решение, никто приводить не стал.
Приостановка кредитования масштабных проектов в области недвижимости может привести к «заморозке» строящихся объектов и их дальнейшей продаже по демпинговым ценам. Из-за увеличения кредитных ставок многие владельцы офисных и торговых центров предпочтут продать свою собственность, включая эксплуатируемые здания, недостроенные объекты и инвестконтракты. При этом участники рынка считают, что объекты будут продаваться по ценам значительно ниже рыночных.

Заместитель генерального директора компании Jones Lang LaSalle Дмитрий Васютинский считает, что повышение кредитных ставок является временным явлением, которое не может затронуть все банки. Отчасти повышение ставок кредитования связано с панической реакцией банков или их желанием заработать на ситуации. Если инвестор уверен в своем проекте, то он продолжит его реализацию, несмотря на увеличившиеся проценты по кредиту. В крайнем случае владельцы коммерческой недвижимости повысят ставки аренды площадей или будут вынуждены пересмотреть концепцию торговых и бизнес-центров. Наиболее вероятным вариантом развития событий Д. Васютинский считает ускоренное развитие паевых инвестиционных фондов недвижимости (ПИФН).
Такая точка зрения действительно выглядит наиболее обоснованной. Место банков в сфере кредитования строительных проектов давно пытаются занять ПИФН. До сих пор застройщики без особого энтузиазма встречали их предложения о сотрудничестве, поскольку таким фондам нужны не фиксированные процентные платежи, а участие в распределении прибылей. Теперь, в свете возникших проблем с получением кредитов, которые существенно усложнили девелоперам доступ к сравнительно недорогим источникам банковского финансирования, ситуация может кардинально измениться. Ведь, сотрудничая на различных условиях с ПИФН, девелоперы смогут получить финансовые ресурсы, а пайщики фондов — приличный доход за счет роста стоимости недвижимости, а также арендных ставок. Кроме того, совместная деятельность с ПИФН способствует перераспределению рисков застройщиков, поскольку при использовании этой схемы девелопер по сути делит свои риски с пайщиками-инвесторами фонда.

Недвижимость как балласт
Следующий возможный вариант того, что будет происходить на рынке, состоит в том, что банки параллельно с повышением ставок по кредитам сами начнут распродажу имеющихся объектов недвижимости, пытаясь создать запас ликвидности. Это приведет к выбросу на рынок дешевых предложений и серьезному (на 15–20%) снижению цен.
Так, по словам председателя совета директоров компании МИАН Александра Сенаторова, компания «МИАН-Девелопмент» за полтора месяца банковского кризиса в России смогла увеличить активы под своим управлением в 1,5 раза. Рост активов произошел за счет покупки инвестконтрактов, что является, по мнению специалистов, косвенным подтверждением случившейся распродажи недвижимости банками.
По некоторым, наиболее оптимистичным данным, банковские вложения в недвижимость достигают $6 млрд. Самих объектов у банков немного, но количество проектов, в которых участвовали банки, оценить практически невозможно. Как правило, у банков недостаточно собственных средств для обеспечения полного инвестирования. Поэтому чаще всего на реализацию соответствующих проектов коммерческой недвижимости направляются средства частных вкладчиков. Таким образом, возникает двойной риск. Внезапный отток вкладов, вызванный ожиданием банковского кризиса, который может произойти в любой момент, также может заставить банки в спешном порядке избавляться от купленных и инвестируемых за счет привлеченных средств объектов.
По мнению экспертов компании Colliers International, кризис затронул лишь те российские банки, которые практически не занимались финансированием крупных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Основными игроками на этом рынке являются Сбербанк России и Москоммерцбанк в проектном финансировании, а также Райффайзенбанк и Международный московский банк в инвестиционном финансировании. По словам Д. Васютинского, Райффайзенбанк, Сбербанк, Внешторгбанк скорее всего не прекратят кредитование и не изменят свои ставки. Это касается и строительства торговых площадей, львиную долю которого финансировал Сбербанк России, абсолютно защищенный от кризиса (по понятным и не требующим дополнительных объяснений причинам). Более того, некоторые из указанных банков увидели возможность увеличения своего бизнеса путем захвата большей доли рынка.
Анонсируемое посткризисное увеличение объема предложения коммерческой недвижимости большинство аналитиков считают надуманным. «Подтвержденной информации о распродаже банками объектов коммерческой недвижимости у нас нет. Слухи об этом, а также о «падении» рынка представляются нам безосновательными», — говорит инвестиционный аналитик компании Colliers International Азамат Кумыков.
Как это ни парадоксально, но ситуация развивается диаметрально противоположным образом: еще никогда рынок не видел такого большого числа инвесторов и такого дефицита инвестиционного продукта.
По мнению ряда экспертов, число банков, активно занимающихся кредитованием строительных проектов и рефинансированием недвижимости, в ближайшее время увеличится. Например, уже приступают к работе эстонский Hansa Bank и немецкий Hypo Real Estate. Немецкий «Дойчебанк» проявляет интерес к торгам на право строительства трех высотных домов, возводимых в рамках программы «Новое кольцо Москвы». Все это приведет к росту конкуренции в банковском секторе, падению ставок кредитования и улучшению прочих условий финансирования.

Демпинга не будет
Почему вдруг решили, что коммерческая недвижимость пострадает от банковского кризиса больше рынка жилья? По мнению ведущего эксперта департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, банки все же могут начать продавать свою недвижимость, но отнюдь не по заниженным ценам. Многие крупные девелоперы сейчас выставляют свои заявки и ждут, кто первым поддастся панике и начнет продавать интересные объекты. «Потенциальные покупатели готовы приобретать коммерческую недвижимость по рыночным ценам, а при нынешнем дефиците офисных площадей покупатель найдется даже на недофинансированный объект», — считает М. Жуликов. Таким образом, появление на рынке выгодных предложений не приведет к снижению стоимости объектов и будет сразу компенсировано стабильным спросом на коммерческую недвижимость в Москве.
«Я уверен, что инвестпродажи уже происходят», — говорит управляющий директор Москоммерцбанка Алексей Годованец. Появившиеся на рынке новые предложения будут представлять собой не что иное, как закономерное избавление компаний от непрофильных активов. По мнению экспертов компании Colliers International, именно случайные игроки в первую очередь поддадутся панике и начнут избавляться от недвижимости, стабильность и прибыльность операций с которой была поставлена под вопрос.

Каждый третий россиянин готов вложить свои средства в недвижимость
Вкладывать сбережения в недвижимость предпочитают 37% россиян, свидетельствуют данные опроса, проведенного фондом «Общественное мнение».
Как отмечают социологи, за последние два года совет переводить сбережения в валюту (в долларах и евро) занимает второе место по частоте упоминаний, однако стал значительно менее популярным (в 2002 году — 36%, сейчас — 22%).
Среди россиян вырос уровень доверия к Сбербанку, а также к наличному российскому рублю. Если в 2002 году 15% россиян советовали хранить деньги в Сбербанке, то сейчас об этом говорит уже каждый пятый (22%). Держать деньги в рублях советуют 17% (в 2002 году — 7%), а вкладывать в покупку земли — 12%.
Кроме того, 6% опрошенных считают, что лучше всего приобретать драгоценности, 4% — золотые слитки, столько же респондентов (4%) советуют держать деньги в иностранном банке за границей, 3% — приобретать акции российских предприятий, 2% — покупать золотые монеты, по 2% — держать деньги в иностранном банке в России и отечественных коммерческих банках, столько же предпочитают приобретать произведения искусства, антиквариат, 1% — государственные облигации.
При этом заметно увеличилась доля затруднившихся ответить, в какой форме надежнее хранить сбережения, сегодня их число составляет пятую часть всех опрошенных (20%), в то время как в 2002 году их было 13%.
Социологи также отметили, что ответы молодых и пожилых россиян заметно различаются. Так, если респонденты моложе 35 лет особенно часто советуют вкладывать деньги в недвижимость (49%), держать в долларах и евро (29%), класть в Сбербанк (19%) или приобретать земельный участок, вкладывать в землю (18%), то у россиян старше 55 лет наибольшее доверие вызывают Сбербанк (28%), вложения в недвижимость и наличные рубли (по 19%).
Всероссийское исследование проводилось в июле 2004 года, в нем приняли участие 1500 человек.

Продавать объекты придется тем, кто практиковал рефинансирование, т. е. получал кредиты в нескольких банках. «Произойдет перераспределение рынка в пользу крупных банков и профессиональных инвесторов», — утверждает аналитик компании Colliers International Олег Мышкин. Поэтому кризис спровоцирует увеличение количества сделок на рынке купли-продажи недвижимости и — в долгосрочной перспективе — приток инвестиций в строительство новых объектов.
Есть еще один немаловажный фактор, препятствующий срочной продаже коммерческой недвижимости: реализация крупных объектов сопряжена со значительными временными затратами. «Легче продать другие активы, чем связываться с длительной процедурой оформления документов при продаже объектов недвижимости», — считает М. Жуликов.
В любом случае ситуация на рынке коммерческой недвижимости прояснится только к осени. Многое будет зависеть от активности новых покупателей, готовых вкладывать десятки миллионов долларов в торговые и офисные центры.

Что за цыплята вырастут к осени?
Но все же очевидно, что объем финансирования банками рынка коммерческой недвижимости существенно снизится. Банки, ранее щедро кредитовавшие застройщиков, потому что видели в них надежных и доходных клиентов, теперь вынуждены разбираться с обеспокоенными частными вкладчиками и контрагентами. Вопрос финансирования строительных проектов отодвинулся для них на второй план.
По словам А. Годованца, хотя банковский кризис и признан практически локализованным, в настоящее время многие банки приостановили рассмотрение вопросов по инвестированию строительных проектов. Отток вкладчиков тоже влияет на проектное финансирование: банки участвуют в проектах чаще в качестве соинвесторов, поэтому на реализацию девелоперских проектов направляются средства частных вкладчиков.
«Если раньше все проекты раскупались на стадии котлована, то теперь ни банки, ни инвесторы не спешат делать такие приобретения», — говорит аналитик ИК «Проспект» Игорь Лаврущенко. Есть вероятность, что уменьшение спроса может привести к снижению цен на недостроенные объекты. Дело в том, что владельцы и инвесторы коммерческой недвижимости — это в большинстве своем юридические лица, у которых больше возможностей инвестировать деньги, полученные от продажи своих объектов. На рынке жилья покупатели могут выбирать только между двумя инструментами — банками и недвижимостью, на рынке коммерческой недвижимости нет такой «перестраховки». Однако И. Лаврущенко уверен, что так поступят только непрофессиональные игроки рынка.
Наиболее серьезные проблемы могут возникнуть у объектов без детально разработанной концепции. Например, при отказе банка финансировать тот или иной проект девелоперу придется искать финансирование в другом банке, а если проект не имеет серьезных расчетов, получить кредит будет проблематично. Многие специалисты отмечают, что теперь банки стали подходить к выбору кредитуемых девелоперских проектов с большей осторожностью, хотя до так называемого банковского кризиса вкладывались в достаточно рискованные и сомнительные проекты. Именно у таких строительных проектов возникнут сейчас трудности при финансировании.
Итак, можно утверждать, что прошедший кризис будет способствовать приходу на рынок профессиональных управляющих торговыми центрами и уходу с него «случайных» инвесторов. Чем не положительный эффект?

Побольше бы таких «кризисов»!
Получается, что сложившаяся ситуация только на пользу рынку. Если бы не одно «но». В данный момент рынок недвижимости находится на серьезной развилке. Выбор во многом будет зависеть от происходящего в банковском секторе. Если банковский кризис перерастет в кризис общеэкономический, то с начала осени возможно заметное снижение цен на недвижимость подобно сценарию 1998 года.
В 1997 и 1998 (1-е полугодие) годах цены на коммерческую недвижимость в Москве составляли $750–850 за 1 кв. м. Кризис, кстати, совпал с насыщением рынка высококачественными офисными площадями и с пиком цен. Подобная ситуация наблюдается и теперь. Ведь в 1998 году на рынок было выброшено рекордное количество готовых к эксплуатации офисных площадей — порядка 190 тыс. кв. м.
Спрос на офисные помещения, внезапно повысившийся в первой половине 90-х годов и оставшийся на высоком уровне в 1997–1998 годах, натолкнулся на медленно растущее предложение, которое со второй половины 1998 года увеличилось за счет площадей, до этого использовавшихся российскими инвесторами в собственных целях. И цены пошли вниз. В самом начале 1999 года соответствующий уровень арендной платы на офисные площади «западного стандарта» составлял примерно $600 за 1 кв. м, т. е. уменьшился на 25%.
Думается, что аналогии с динамикой ситуации в текущем году выстраиваются достаточно просто. Однако есть факторы, которые позволяют говорить о том, что такой сценарий маловероятен. Рынок недвижимости раньше других сфер бизнеса реагирует на изменение стоимости денег. С одной стороны, увеличение процентных ставок и рост денежной массы заставят инвесторов отказаться от вложений, что приведет к снижению спроса на недвижимость. Начатые проекты строительства будут заморожены, но не остановлены. Со временем на рынке появятся новые объекты, которые вкупе со старыми существенно увеличат предложение.
Поэтому можно смело утверждать, что диспропорции между спросом и предложением в ближайшее время не будет. Причиной тому — российская экономика с ее бешено растущим объемом денежной массы и товарооборота, которые сгладят любые колебания на рынке недвижимости. Кроме того, часть денег, инвестируемых в недвижимость, привлекается с экспортных сырьевых рынков. «В течение двух последних лет рост цен на жилье в Москве определяется внешними по отношению к рынку факторами, а внутренние практически не влияют на него, — утверждает аналитик компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник, — одним из определяющих факторов являются цены на нефть, а сегодня все аналитики нефтяного рынка предсказывают рекордные цены. Следовательно, основной повышающий инструмент цен на рынке жилья сохраняется и усилит свое влияние».

Константин КОВАЛЕВ
Управляющий партнер компании Blackwood:
— Если говорить о коммерческой недвижимости, то банковский кризис может отразиться прежде всего на объектах незавершенного строительства. Много средних банков пострадало от кризиса, а именно они были активны в приобретении площадок под застройку, инвестировали в строительство, занимались девелопментом. В связи с кризисом им будет трудно продолжать финансирование, что повлечет за собой долгострой, а строительство некоторых объектов вообще может быть заморожено. Как правило, такие банки финансировали строительство офисных комплексов площадью до 10–15 тыс. кв. м. Видимо, некоторые банки выставят несколько объектов на продажу, что позволит другим участникам рынка приобрести проекты с удачным месторасположением, которые, как правило, находятся в остром дефиците. Таким образом, банковский кризис спровоцирует перестановку сил на рынке недвижимости. В части жилой недвижимости ситуация схожая: банки, ослабленные кризисом, будут приостанавливать строительство объектов из-за недостаточного финансирования или продавать незавершенное строительство.

Сергей МОДЕСТОВ
Директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— На данный момент на рынке коммерческой недвижимости не наблюдается каких-либо негативных последствий ситуации, сложившейся в банковской сфере. Отчасти это объясняется тем, что сейчас — пора отпусков и наблюдается традиционное снижение деловой активности. Окончательные итоги можно будет подвести только в середине сентября.
В целом строительство довольно большого процента объектов коммерческой недвижимости связано с финансированием за счет кредитных средств. В случае, если кредитование будет прекращено, приостановятся работы как по уже открытым площадкам, так и по планируемым проектам. Перед девелоперами в подобной ситуации могут возникнуть две проблемы: отсутствие кредитного финансирования и рефинансирования, поскольку возникнут проблемы с реализацией объектов: основной процент коммерческих площадей приобретается либо арендуется с привлечением заемных средств.
Кроме того, следует отметить, что прекращение кредитования банками скажется и на планах по развитию многих компаний, которые также пользуются банковскими кредитами. Они будут либо отказываться от планов по расширению сети своих офисов, либо сокращать их количество. Сокращение спроса и увеличение за счет этого предложения может привести к стабилизации либо даже к некоторому снижению цен на 10–15%.
Что касается западных фирм, которые являются на рынке коммерческой недвижимости основным целевым сегментом, то они тоже ждут разрешения ситуации в банковской сфере и в связи с этим откладывают решения по приобретению или аренде объектов на два-три месяца.

Олег Григорович М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...