Столичные офисы: итоги первого полугодия

Настоящее время московский рынок офисной недвижимости развивается быстрыми темпами, однако спрос на нем все равно существенно превышает предложение. Сейчас свободных офисных площадей в столице практически нет, а когда бизнес-центр сдается под чистовую отделку, он обычно уже бывает распределен. А раз так, значит цены растут и будут расти и дальше.

Основные показатели и тенденции рынка
По данным компании "Миэль - Коммерческая недвижимость", по итогам 1-го полугодия 2007 года общий объем офисных площадей всех типов в столице вырос до 30,5 млн.кв.м, при этом доля некоммерческих площадей и административных зданий класса "С", которые продолжают занимать значительную часть рынка, в общем объеме предложения сократилась.

Доля площадей офисов класса "А" и "В" на 1 июля 2007 года достигла 6,39 млн.кв.м, что составило 20,9% в общем объеме предложения.

 

 

Высокий спрос на качественные площади способствует выводу на рынок все более масштабных проектов с одновременным увеличением этажности комплексов и освоением подземного пространства.

Наблюдается повышение качества возводимых зданий, многие из которых удовлетворяют требованиям самых взыскательных арендаторов, о чем свидетельствует доля бизнес-центров класса "А" в объеме нового строительства, которая на сегодняшний день достигает 48%.

Конечно, наиболее "громким" проектом освоения территорий для офисного строительства сегодня является район Москва-Сити. В настоящее время этот район считается почти центром города. Тем не менее, главной отличительной особенностью рынка является ярко выраженная центробежная тенденция. Происходит это потому, что в центре уже стало практически негде строить, и центр девелоперской активности постепенно смещается не только в сторону Третьего транспортного кольца, но и в район МКАД (деловой центр "Резиденция", бизнес-парк "ИКЕА", деловой центр "Крокус Сити", бизнес-парк "Гринвуд"). В нынешней ситуации расположение в Центральном округе уже не является основной определяющей характеристикой офисного центра класса "А".

Важной тенденцией рынка является тот факт, что значительная часть новых проектов анонсирована вообще за пределами МКАД, а также в районе строящегося в Подмосковье нового транспортного кольца. Основные территории на таком удалении от города, в которых идет строительство бизнес-центров, расположены по наиболее населенным и транспортно развитым направлениям. Интересно отметить, что в имеющихся на сегодняшний день офисах за пределами МКАД расположены в основном представительства иностранных компаний, которым важна близость аэропорта, возможность доступа транспорта, а также экономия средств.

В 1-м полугодии 2007 года были отмечены существенные задержки со сдачей объектов в эксплуатацию, что уже стало привычным явлением на рынке. Ожидается, что основная часть из заявленных на 2007 год 1,3-1,7 млн.кв.м будет введена в эксплуатацию во второй половине года.

Эксперты отмечают преобладание на рынке сделок по аренде офисных площадей, их объем в общей совокупности несколько превышает сумму сделок по купле-продаже.

Цены не могут не расти
Столичный рынок характеризуется ростом цен на офисную недвижимость. Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" отмечает: "Снижение уровня вакантных площадей на фоне благоприятных экономических показателей привело к очередному витку роста арендных ставок (за полугодие они выросли на 8,2%-12,1%), который обусловлен ростом спроса на фоне недостаточно быстро увеличивающегося предложения. Впрочем, 1,5% этого роста можно объяснить снижением курса доллара по отношению к рублю. Максимальные арендные ставки на уникальные офисные проекты класса "А+", расположенные в центре Москвы, сегодня достигают 2000 $/кв.м в год. Ставки на автономные офисы (встроено-пристроенные помещения) за полугодие достигли диапазона 520-550 $/кв.м в год".

Эксперты отмечают, что в наибольшей степени выросли арендные ставки на офисные площади класса "В", дефицит которых продолжает ощущаться.

Типичными условиями аренды являются: срок контракта - 3 года, ставки аренды - не включают НДС и операционные расходы, операционные расходы - 80-150 $/кв.м в год, парковка - 200-500 $/парковочное место в месяц, вознаграждение брокера - 8-12% средней годовой ставки аренды.

Цены продаж на рынке офисной недвижимости также растут высокими темпами. По словам Айдара Галеева, "рост цен на офисные площади за 1-е полугодие 2007 года составил 4,6-10,5%. В наибольшей степени выросли нижние границы предложения. Сейчас найти предложение дешевле 3500 $/кв.м практически невозможно, в то время как полгода назад минимальные цены продаж начинались с 2400 $/кв.м. Наибольший темп прироста цен (9,4%) за 1-е полугодие 2007 год наблюдался в категории административных зданий, а сегмент автономных офисов (встроено-пристроенные помещения в жилых домах), напротив, оставался стабильным, повторяя стратегию коррекции на московском рынке жилья".

На рынке отмечается разделение в подходах к аренде и приобретению офисов между иностранными и российскими компаниями. Как правило, иностранцы, следуя своей стратегии развития, арендуют офисы, а вот российские компании все чаще стали приобретать их в собственность.

Эксперты отмечают, что цены предложения на рассматриваемом рынке существенно превышают ожидания со стороны потребителей. В связи с этим определенная часть спроса перешла в состояние скрытого и ожидает снижения цен.

Сергей Нечаев Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU