Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Строители куют магазины, пока горячо

 

Строители куют магазины, пока горячо

 

 

Московский рынок торговых помещений бурно развивается. В 2004 г. было введено в строй почти в два раза больше площадей, чем в 2003 г. Рост предложения наблюдался во всех сегментах. Стало популярно переоборудовать под небольшие магазины подвалы и административные пространства даже на Садовом кольце.

загрузка...

 

 

Но конкуренцию этим помещениям составляют крупные торговые центры.

Ситуацию на столичном рынке можно назвать ажиотажем, считает заместитель директора отдела исследований Jones Lang LaSalle (JLL) Юлия Никуличева. Помещения пользуются спросом у торговых операторов, обороты которых растут, что, в свою очередь, связано с повышением уровня доходов населения. По данным Мосгоркомстата, в 2004 г. объем продаж потребительских товаров в городе вырос на 8,4% по отношению к 2003 г. По словам Никуличевой, доходность на рынке торговой недвижимости на конец 2004 — начало 2005 г. оценивается в 20-30% годовых с окупаемостью 2-3 года при девелопменте ТЦ (когда компания сама реализует проект) и 11-13% с окупаемостью 7-10 лет, если инвестор покупает готовое здание для дальнейшей его эксплуатации. Как сообщила Елена Зискинд, PR-менеджер “Гиперцентра” (строит сеть “Мосмарт”), стандартный срок окупаемости проекта площадью 25 000 кв. м — около пяти лет. В компании Capital Group (сеть “Метромаркетов”) считают, что строительство торговых центров сейчас выгодный бизнес, так как рынок еще недостаточно насыщен качественными площадями.

Игра по-крупному и не очень

На рынке уже разделяют понятия “торговый центр” и “отдельно стоящий магазин”, “качественный ТЦ” и “непрофессиональная концепция”. “Мы считаем, что проработанная концепция — залог успеха современного торгового центра, — говорит Елена Зискинд из "Гиперцентра". — Среди операторов гипермаркетов серьезная конкуренция, для "Мосмарта" — Aushan, "Рамстор", Metro”. По данным консультантов Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, Colliers International и Jones Lang LaSalle, в 2004 г. построено 10 крупных центров (от 11 000 кв. м): “Весна”, “Новинский пассаж”, “Мосмарт-2”, “Аushan-Мякинино”, “Вэйпарк”, “МЕГА-II”, “Пятая авеню”, “БУМ”, “L-153”, “Солнечный рай”. Noble Gibbons добавляет к списку еще пилотный объект Leroy Merlin на 12 000 кв. м. А Cushman & Wakefield — “Подсолнухи” (11 666 кв. м).

Заметного колебания арендных ставок в ТЦ в прошлом году, по оценке Colliers, не было. В универсальном центре ставки для якорных арендаторов типа гипермаркета, супермаркета, центра развлечений колеблются от $70 до $250 за 1 кв. м в год, для магазинов одежды и бытовых товаров — от $250 до $1000. Плата остальных арендаторов зависит от их профиля торговли — это может быть $450-5000 за 1 кв. м. По данным Cushman & Wakefield, ставки в центральных ТЦ останутся высокими в 2005 г., а за пределами центра они стабилизируются. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец считает, что арендные ставки будут снижаться в неудачно расположенных ТЦ, в которых операторы проигрывают из-за малого потока посетителей. Как говорит Юлия Никуличева из JLL, на высокие цены аренды влияет расположение здания в многолюдном месте, где есть удобные парковки.

На крупных проектах ТЦ специализируются такие местные девелоперы, как “Гиперцентр”, Capital Group, “Система-Галс”, “Стройинком-К”, “Ингеоком”, Plaza Gruppa, корпорация “Гарант-Инвест”. Присутствующие в столице международные компании являются, как правило, операторами и строителями в одном лице — это Aushan, IKEA, REAL, Metro. По данным Юлии Дальновой, ведущего специалиста по торговым помещениям в Knight Frank, доля иностранцев-девелоперов составляет около 30% от общего объема. Конкуренция со стороны зарубежных игроков пока несильна, говорят в Capital Group. “Иностранцев сдерживает нестабильность деловой атмосферы в России, коррумпированность чиновников и бюрократические препоны”, — считает Нина Новикова, руководитель отдела исследований рынка торговых помещений из Noble Gibbons.

В Москве и России ощутим дефицит профессиональных универмагов (department store). Среди московских удачно выделился ЦУМ после реконструкции, считает Никуличева. Но, на взгляд специалистов JLL, московский рынок не готов к приходу большого числа иностранных универмагов, так как для них нет проектов подходящего формата.

От центра до окраин

По оценкам Colliers, в 2004 г. наблюдался рост общего предложения торговых площадей. В спальных районах — за счет пространств на первых этажах новостроек или переделки жилых площадей. В самых популярных торговых коридорах центра переоборудовались подвалы, сооружались антресоли, осваивались вторые этажи и административные помещения. В 2004 г. процент вакантных площадей здесь был 0-5%. Право называться “элитными” сохраняют за собой улицы Тверская и Новый Арбат, где арендная плата иногда доходит до $6000 за 1 кв. м для магазинов площадью 100-200 кв. м, по данным JLL. (В магазинах на окраинах ставка бывает ниже $700 за 1 кв. м.)

Цены продаж в пределах столицы сильно разнятся: в центре и в дорогих коридорах — это $10 000- 20 000 за 1 кв. м, а в других районах — $3000-6000. Одной из крупнейших сделок прошедшего года на этом поле стала покупка компанией MCTrustco торговой галереи площадью 5000 кв. м в “Мосмарте” на Ярославском шоссе за $15 млн.

Еще земли и денег

Дефицит земельных участков — одна из насущных проблем рынка торгцентров. Ресурсы в городе пока есть, но небольшие: вблизи станций метро, на пересечении МКАД с основными магистралями, вдоль Третьего транспортного кольца, в некоторых спальных районах — Жулебине, Бутове, а также на месте выводимых промзон и под землей. По словам Никуличевой из JLL, в связи с высоким спросом на землю московское правительство повышает ставки на нее. Для примера: внутри жилого квартала между Профсоюзной улицей и Ленинским проспектом в 2004 г. был продан участок по цене, характерной еще два года назад для Ленинградского шоссе, — $5 млн за 1 га.

В 2005 г. Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers, прогнозирует увеличение доли объектов, строящихся за счет заемных средств. Банковские кредиты стали у местных и зарубежных строителей ТЦ основной формой финансирования.
Общая площадь торговых центров, сданных в 2004 г., составила около 600 000 кв. м (совокупная торговая площадь – почти 400 000 кв. м). В 2003 г. введено в строй 200 000 кв. м торговых площадей. Количество общей площади качественных торгцентров приблизилось к 2,5 млн кв. м. В 2005 г. ожидается ввод 800 000 кв. м. Базовые затраты при строительстве ТЦ в центре достигают $1000–1400 за 1 кв. м, в других районах, для несложных объектов – $300–500. Крупнейшие ТЦ столицы – “МЕГА”-I, II (свыше 100 000 кв. м каждый). Факторы, определяющие основу качественного ТЦ, о которых договорились московские консультанты: удобное расположение, грамотная концепция, тщательно подобранный состав арендаторов, опытная управляющая компания.


Марина Ховратович Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Строители куют магазины, пока горячо":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Показан новый Jeep Grand Cherokee

На автосалоне в Нью-Йорке представлено принципиально новое поколение внедорожника Jeep Grand Cherokee. Этот автомобиль по своему дизайну очень похож на ныне выпускаемый Grand Cherokee, но при этом его техническая начинка станет полностью другой. Несмотря на то, что в последние годы все больше фирм начинают делать так называемые • Jeep Grand Cherokee «паркетные» внедорожники для комфортной езды по городу, Jeep Grand Cherokee останется тем автомобилем на котором можно смело с ...

» Американскии автомобили - 2197 - читать


Audi показала Q5: все подробности

Премиум-сегмент рынка внедорожников становится все более горячим местом: практически не осталось известных марок, не «застолбивших» там себе места. Компания Audi , вынужденная догонять своих конкурентов, умело подогревает интерес к своим новинкам – внедорожникам Q5 и Q7 с помощью периодических вбросов новой информации. Большой Q7 будет показан в сентябре во Франкфурте, а пока маркетологи из Ингольштадта решили напомнить о существовании «младшего брата». • Первые шпионские ф ...

» Немецкие автомобили - 2184 - читать


Audi показала суперкупе

В Швейцарии начал работу Женевский автосалон – один из самых крупных в мире. В скором времени AutoBan.ru расскажет об основных новинках Женевы, а пока описание одного из самых интересных автомобилей салона – спортивного купе Audi Nuvolari. Большой интерес к нему вызван не только потому, что этот автомобиль интересен сам по себе, но еще и в связи с одним немаловажным обстоятельством.

» Немецкие автомобили - 1794 - читать


«Коллекцию вин» покажут регионам. Сеть магазинов элитного алкоголя запускает франчайзинговую программу

Участники рынка считают, что программа будет успешной, если « Коллекция вин» учтёт специфику региональных потребителей. В компании говорят, что ведут переговоры об открытии магазинов по франчайзинговой системе в Москве и Подмосковье.

» Управление и менеджмент - 2985 - читать


Строители покажут кино. Ещё один девелопер — Korston — создаёт собственную сеть кинотеатров

Вслед за девелоперами DVI Group и « Ташир» собственную сеть кинотеатров создает еще одна строительная компания — Korston.

» Управление и менеджмент - 1860 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Строители куют магазины, пока горячо

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru