Свято место

Обороты рынка коммерческой недвижимости растут с каждым годом. Например, в 2002 г. столичный фонд офисов классов А и В пополнился 200 000 кв. м, а в 2003 г. ожидается двойное увеличение объемов построенного - до 400 000 кв.

 

 

м. И это не предел - чтобы догнать европейские столицы по уровню обеспеченности торговыми, складскими и офисными помещениями, в Москве необходимо построить еще сотни объектов. Кому предстоит бороться за право разделить растущий рынок?

Немного истории.

Первые профессиональные консультанты и участники рынка сделок с коммерческой недвижимостью появились в столице одновременно с возникновением самого рынка - в начале 90-х гг. Спустя десяток лет их состав значительно изменился, и самым кардинальным образом - в период преодоления кризиса в 1998 - 1999 гг. Главным событием этого этапа, по признанию самих специалистов, стало закрытие компании Western Group, до 1998 г. объединявшей лучшие силы столичных консультантов и брокеров. Уходя к конкурентам или начиная собственный бизнес, эти кадры и составили костяк формирующегося сообщества компаний, участвующих в разделе рынка современного. Так, например, ликвидация Western Group повлияла на развитие компании Noble Gibbons, штат которой, приняв около 10 специалистов WG, расширился до 50 человек. В Western Group в разное время успели поработать и Сергей Рябокобылко, нынешний совладелец компании Stiles & Riabokobylko, и Денис Габа, учредитель "Габа-Эстейта".

Изменение состава игроков рынка, слияние и поглощение компаний происходят и сейчас. Возможно, менее глобальные, но не менее очевидные. Компании, содействующие новым проектам девелоперов и представляющие интересы будущих арендаторов зданий, получают за свою работу вознаграждение, которое при нынешнем размахе строительства составляет постоянный и хороший доход. Поэтому желающих принять участие в разделе рынка только прибавляется.

"Многие компании рассматривают инвестирование в недвижимость как привлекательное капиталовложение, - считает ведущий специалист по маркетингу компании "Система-Галс" Елена Енарьева. - Следствием этого стали активизация старых и появление новых игроков на рынке. Часто компания создается специально под какой-то определенный проект". Енарьева вспоминает, например, как в начале 1992 г. для реализации проекта строительства делового и культурного центра "Риверсайд Тауэрз" правительством Москвы и Союзом архитекторов было создано ЗАО "Москва - Красные холмы", в том же 1992 г. для реализации масштабного проекта строительства ММДЦ "Сити" было создано ОАО "Сити". Помимо российских компаний этот бизнес привлекает внимание и иностранных инвесторов. В качестве примера можно привести британскую компанию Fleming Family & Partners, которая объявила об открытии в России фонда инвестиций в рынок коммерческой недвижимости.

Игроки и игры.

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости Москвы действуют несколько десятков компаний, оказывающих консультационные и брокерские услуги. Однако они очень разные как по размерам и объемам проводимых сделок, так и по профилю работы. Если судить по классу недвижимости и уровню клиентов, обращающихся к услугам компании, на рынке недвижимости высшего уровня отчетливо видны лидеры - мультисервисные компании, как правило представленные мировыми брэндами. Их специализация - офисная, торговая, складская недвижимость международного класса, консалтинг инвестиционных проектов, маркетинг. К таким компаниям относятся традиционно упоминаемые в СМИ, участвующие в тендерах Jones Lang LaSalle, Stiles & Riabokobylko, Colliers International, Noble Gibbons / CB Richard Ellis.

По мнению Рябокобылко, сейчас в столице на рынке офисов международного класса действует не более 4 - 5 компаний. "Клиенты предъявляют и к своим проектам, и к оказывающим их сопровождение компаниям очень высокие требования, - считает он. - Поэтому брокеры и консультанты стремятся оказывать им услуги на привычном для них уровне, включая анализ общей ситуации, инвестиционные консультации, оценку и планирование проектов, их полное ведение".

Однако лидирующие позиции этих компаний очевидны далеко не во всех секторах рынка. Когда речь идет о сделках с офисами классов А и В или крупнейшими торговыми комплексами Москвы, объем рынка определен и прозрачен. По итогам каждого года можно понять, какие компании и каким объемом площадей занимались. Однако оценить емкость рынка коммерческой недвижимости в иных секторах сложно - рынок офисных помещений класса С и торговых площадей в старых объектах вообще не поддается анализу. Но именно в этом сегменте действует наибольшее число игроков.

Поскольку компании этого звена не обмениваются информацией о сделках, точно определить, какая компания из них работает с большей эффективностью, невозможно. Что не мешает пресс-службам компаний периодически заявлять о контроле "над 80% " того или иного рынка.

Многие потенциальные клиенты офисных помещений класса В и С, по мнению генерального директора Colliers International Сергея Гипша, обращаются за получением конкретной и простой услуги, например снять офис, который нужен "вчера". В риэлторских компаниях, которые занимаются такими помещениями, обычно задействовано большое количество порой не очень опытных агентов и ведется полная база недвижимости классов С и В. Клиенту подбирают несколько объектов, 2 - 3 дня показывают и получают свои комиссионные. К компаниям, работающим по такой системе, относятся, в частности, столичные риэлторские компании, которые начинали работу на рынке жилой недвижимости.

Еще одна категория игроков - небольшие частные компании, изначально ориентированные на 1 - 2 сегмента рынка коммерческой недвижимости (например, занимаются только стрит-ритейлом или складами) , которые, не наращивая числа клиентов и брокеров, спокойно проводят несколько десятков сделок в год. Лидеры находятся в значительном отрыве не столько по объему проведенных сделок, сколько по чистоте и силе брэндов, представленных на рынке, - это золотой ключ к получению самых сладких и дорогих контрактов с солидными клиентами. Остальным участникам рынка, чтобы выйти на их уровень, потребуются значительные финансовые, административные, кадровые и технологические ресурсы, которые копились у лидеров годами. Поэтому у "новичков" есть два варианта вхождения: первый - агрессивная реклама, рассчитанная на быструю отдачу по звонкам в офис, по обращению клиентов, и второй - медленное наращивание объемов сделок по мере роста профессионального уровня компании и в надежде на получение серьезных клиентов за свои подкрепленные хорошими рекомендациями заслуги.

Растем вширь.

"Старые" участники рынка вынуждены менять свою структуру по мере развития бизнеса и изменений на рынке. С одной стороны, компании изменяются количественно: например, за последний год компания Colliers Int. по числу сотрудников выросла на 30% , в Stiles & Riabokobylko за последние два года вдвое увеличился штат. Штат "Габа-Эстейта" с трех сотрудников в начале работы компании разросся до 30 человек.

С другой стороны, компании меняются качественно, структурируя свою работу, усиливая отделы по работе с разными сегментами рынка за счет привлечения сильных специалистов. Так, в Stiles & Riabokobylko произошел ряд кадровых изменений, новые сотрудники были назначены на должности директоров: Николас Олливант (отдел финансовых услуг) , Тамара Кушваха (инвестиционный отдел) , Наталия Орешина (отдел торговой недвижимости).

Существенно изменилась и компания Colliers Int. , после того как 2002 г. пригласила консультантов по структурированию бизнеса, чтобы исключить дублирование функций между отделами и сделать работу более эффективной. В компании усилилась оценочная деятельность, появился новый отдел продвижения, а Рубен Алчуджян, перешедший в Collers Int. из Jones Lang LaSalle в августе 2003 г. , возглавил отдел складской и индустриальной недвижимости и собирается координировать работу компании с корпоративными клиентами в области офисной недвижимости. "Таким образом, мы пытаемся изменить представление о нас как о компании, традиционно специализирующейся на услугах девелоперам и владельцам недвижимости, - говорит Гипш. - И сейчас мы развиваем ту часть работы, которая направлена на представление интересов клиентов".

Новое направление компании - гостиничный бизнес - будет развивать приглашенный в Colliers Int. Роберт Стоддард (25-летний опыт работы в гостиничных сетях Hyatt Hotel, The Residence Inn Company).

Из специалистов, занимавшихся маркетингом в департаментах ритейла, офисов, был сформирован общий отдел маркетинга и исследований, который возглавил Аслан Кипов. Сюда же вошли приглашенные специалисты по оценке, разработке концепций, социологии.

"Одно из важнейших событий этого года - мы стали партнерами компании Fleming Family & Partners по управлению фондом FF&P Russia Real Estate Fund и будем консультировать фонд по инвестициям в офисную недвижимость класса А", - говорит Гипш.

Компания решила укрепить и свои региональные офисы (Санкт-Петербург, Киев, Алма-Ата) : здесь значительно усилены направления ритейла, внедряются те же схема и качество сервиса, что и в головном московском офисе. А вот направление жилой недвижимости в Москве, в котором компания решила попробовать себя в 2003 г. , было закрыто.

В ожидании нового.

Кадровые приобретения и оптимизация работы компаний, обострение конкуренции между ними представляются вполне обоснованными в свете появления в 2003 г. новых игроков. В последние полгода на рынке заметно активизировались компании Swiss Realty Group, 4Rent, SMT, а также управляющие компании и риэлторские агентства, традиционно специализировавшиеся на жилье.

Новость нынешней осени - представление "Миэль-Недвижимостью" нового брэнда, компании с пока еще не определившимся названием, специализирующейся на сделках с коммерческой недвижимостью. Теперь все "нежилые" сделки и консультации "Миэль" будет проводить через новую фирму.

"Мы не конкурируем с лидерами рынка, поскольку у нас разные категории клиентов, - считает председатель правления компании "Миэль-Недвижимость" Дмитрий Лебедев. - Компании Colliers Int. , Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle предлагают в большинстве своем объекты класса А - крупные деловые и торговые центры. В нашей базе данных больше офисов класса В, торговых площадей среднего и небольшого метража, помещений под рестораны".

За последние два года количество сделок с коммерческой недвижимостью в "Миэле" увеличилось в среднем на 50%. Это послужило причиной создания в компании управления коммерческой недвижимости. "Рынок коммерческой недвижимости развивается быстрыми темпами, и многие компании стремятся занять на нем свою нишу, - считает Лебедев. - Но несмотря на общие принципы риэлторской работы, далеко не все агентства способны эффективно работать на этом рынке: требуются специалисты, создание специальной структуры, вложения в развитие брэнда и т. д. ".

С первым условием - кадрами - в "Миэле" вопрос решен: штат управления уже насчитывает 50 сотрудников. Второе условие - создание специальной структуры - будет выполнено в ноябре. Сейчас в "Миэле" обсуждаются варианты названия новой компании, специализирующейся на сделках с коммерческой недвижимостью, и третье условие - объем инвестиций в развитие нового брэнда.

Развитие некоторых других компаний, например SMT Developments, идет менее заметно для столицы, так как они стратегически нацелены на продвижение в регионы. SMT была основана в 1999 г. и специализировалась на торговых, торгово-развлекательных центрах. В период с 1999 по 2002 г. выступила консультантом по двум десяткам проектов в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону и других городах России и ближнего зарубежья. В 2002 г. компания значительно расширила как сферу своих интересов, выйдя на рынок офисной, складской недвижимости и земельных участков, так и географию деятельности, открыв офис в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и представительство в Екатеринбурге. До конца 2003 г. компания будет представлена в шести федеральных округах России.

Некоторую конкуренцию признанным лидерам могут составлять и компании, специализирующиеся на более узких секторах рынка. Например, Alexim-Invest создавалась как управляющая компания, приоритетом в ее деятельности было "доверительное управление" объектами торговой недвижимости. Позже компания приобрела статус риэлторской конторы, но без претензий на захват всех направлений: Alexim-Invest специализируется на объектах street-retail в центре города. "Нам выгоднее быть лучшими среди равных, чем равными среди лучших, - говорит ведущий специалист компании Александр Мартынов. - Однако плох тот бизнесмен, который довольствуется тем, что имеет, и, вероятно, наша компания в скором времени будет оказывать услуги еще по нескольким направлениям. Но по-прежнему ставка будет делаться на профессионализм и специфику компании".

Еще один пример изменения профиля работы - компания "Ермак", которая вышла на рынок жилья в 1989 г. , а сейчас накопила определенный потенциал и готова обходиться без брокеров и консультантов при инвестировании собственных и привлеченных средств уже в коммерческую недвижимость. В начале 90-х гг. "Ермак" приобрел ряд торговых и офисных помещений, сдав их в аренду и управляя ими. Сейчас компания оказывает услуги по развитию и продвижению проектов коммерческой недвижимости, включая разработку концепции, оценку проекта, занимается брокериджем, эксплуатацией объектов. В 2003 г. общая площадь, находящаяся в управлении компании "Ермак", - 40 000 кв. м. В планах компании на 2003 г. - соинвестирование в московский рынок коммерческой недвижимости около $20 млн. На эти деньги планируется ввести в эксплуатацию порядка 15 000 кв. м офисных помещений класса В+ и порядка 7000 кв. м торговых площадей.

"И консалтинг, и брокеридж - составляющие части управления недвижимостью, - считает генеральный директор "Ермака" Татьяна Белова. - Но между управляющей и консалтинговой компаниями существует различие: в отличие от консалтинговых управляющая компания продолжает вести активную работу с арендаторами и после ввода объекта в эксплуатацию, разрешая вопросы арендных ставок, замены арендаторов, эксплуатационных служб, занимается продвижением объекта на рынке".

В сентябре на рынке появился абсолютно новый игрок - компания City Estate. Она была создана летом 2003 г. на базе группы компаний, предоставляющих услуги по управлению недвижимостью. Основной акцент City Estate собирается делать на реализации офисов в бизнес-центрах класса А и в качественных зданиях класса В. По словам генерального директора компании City Estate Эдуарда Соколова, у компании много предложений по особнякам, торговым, складским и производственным помещениям, земельным участкам под застройку. "Мы делаем ставку именно на обслуживание инвестиционных проектов, - говорит Соколов. - Компания заключила ряд договоров с застройщиками на реализацию крупных офисно-торговых центров, находящихся сейчас на стадии проектных разработок, на западе и северо-западе столицы". Так, компания заключила эксклюзивный контракт с инвестором проекта нового торгово-развлекательного центра на Кутузовском проспекте. Одновременно компания планирует заняться элитным жильем и загородной недвижимостью.

Темная лошадка.

Расширение сфер деятельности участников рынка и усиление конкуренции между ними сами игроки стараются отслеживать. Однако появление на рынке Swiss Realty Group (SRG) , происхождение которой опрошенные "Ведомостями" участники рынка не смогли пояснить, стало неожиданностью.

Весной в СМИ появилась объемная реклама SRG, заявлявшей о том, что компания располагает предложениями на всем офисном рынке Москвы. И в этой рекламе фигурировали, в частности, объекты, которые на эксклюзивных условиях продавали другие брокеры. На сайте компании сведения о ее истории были представлены неполно, поэтому директор по развитию SRG Илья Шершнев дал пояснения. По его словам, на рынок коммерческой недвижимости нынешние владельцы компании вышли в августе 2001 г. Они реализовывали собственные инвестиционные проекты, а когда возникла необходимость развить направление консалтинга, инвесторы получили брэнд швейцарской группы Swiss Realty Group. Сейчас владельцами Swiss Realty Group (Moscow) , по словам Шершнева, де-юре являются юридические лица, а де-факто - российские инвесторы и собственники брэнда. "Это классический пример франчайзинговой модели развития консалтингового бизнеса, - считает Шершнев. - Brand owners открывают для себя еще один рынок, а работают на нем знакомые с тонкостями национального рынка российские инвесторы".

Первый опыт работы на рынке был для компании не слишком успешным. Столкнувшись со сложностью приобретения объектов в премиум-сегменте, SRG перестроилась на другие, по словам Шершнева, "гораздо более рентабельные" сделки и на работу "со своими клиентами", увеличивая их число за счет информации о компании, доступной в Интернете.

Сейчас у SRG весьма амбициозные планы. "Мы молоды, агрессивны и активны, - говорит Шершнев, - и всегда позиционировали себя как лидеры рынка". В создании такого имиджа компания опирается в том числе на активную рекламную кампанию. "Наша реклама в СМИ будет самой заметной, - говорит Шершнев. - Кроме того, мы не собираемся размениваться [на мелочи] и будем сообщать о проведенных сделках объемом не менее 1000 кв. м, и только когда их число будет больше, чем у сегодняшних лидеров рынка". В июле таких сделок (более чем на 1000 кв. м) у SRG прошло три. Для сравнения: объем сделок, заключенных при участии Noble Gibbons / CB Richard Ellis, превысил в первом полугодии 25 000 кв. м.

Задача ближайшего года - расширить спектр предоставляемых услуг, в частности, за счет освоения рынков земли и ритейла. Уже сейчас, по словам Шершнева, компания предлагает клиентам "все, что есть в офисном сегменте рынка". Летом компания заключила, по словам Шершнева, "жесткие эксклюзивы на 26 000 кв. м площадей класса В+", финансово гарантировав при этом сроки сдачи объекта в аренду.

"На рынке мало настоящих эксклюзивов, - считает Шершнев. - Для своих клиентов я могу провести сделку с любым помещением, даже не спрашивая эксклюзивного брокера".

Руководствуясь подобными правилами игры на рынке, SRG рискует впасть в немилость коллег и конкурентов. Однако похоже, что это их не пугает. "Я рад, когда к нам относятся негативно, - говорит Шершнев. - Мы не делаем неэтичных поступков, значит, раздражаем наших конкурентов".

Однако "конкуренты" пока не видят в SRG серьезного соперника. "Мы отслеживаем количество и объемы сделок, проводимых на рынке коммерческой недвижимости, и пока не знаем такого игрока, как SRG", - говорит Сергей Рябокобылко.

Весьма неохотно комментируют брокеры и консультанты даже характер рекламы SRG. "Я не думаю, что компания, приобретая рекламные полосы в печатных изданиях и заявив, что она работает со всеми лучшими объектами рынка, только на этом основании может считать себя серьезным игроком", - считает Рябокобылко.

"Рынок в Москве очень объемный, и было бы странно, если бы на нем не появлялись новые игроки, - считает Сергей Гипш. - Однако завоевание его доли не начинается с рекламы. Лидирующие компании, которые работают в сегменте офисов классов А и В, постоянно пересекаются на тендерах, во всех значимых проектах, но SRG пока не принимает в них участия".

Однако SRG усиленно расширяется: в июле в SRG работало около 10 консультантов, в августе - 15, а в сентябре, как обещает Шершнев, их будет 20. Увеличив штат, компания летом переехала в офис УПДК на Дорогомиловской улице. Вопреки всеобщему стремлению компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, занять как можно более престижный офис в центральной части города, SRG удовольствовалась классом С+, зато с просторной парковкой. Которая, видимо, очень актуальна для сотрудников компании, зарабатывающих, по словам Шершнева, на новое авто за 2 - 3 месяца.

В начале 2004 г. компания снова собирается переехать в офис еще большей площади формата open space, на сей раз, вероятно, это будет класс А.

Шершнев основывает будущее лидерство своей компании на специфике работы SRG. Так, компания, по его словам, не намерена отдавать предпочтение при приеме на работу опытным специалистам рынка. "Лучше взять людей "свежих", но способных хорошо воспринять нашу корпоративную культуру", - считает Шершнев. Впрочем, SRG не собирается отказываться от соблазна переманить к себе специалистов из конкурирующих компаний, тех, "кто перерос свои должности". Однако примут, видимо, не всех: по словам Шершнева, только за один месяц компания отказала в приеме на работу двум многоопытным "коллегам" из других компаний. "Нам не нужны изгнанные воры" - так прокомментировал это Шершнев.

И еще кое-что о специфике выбора кадров: в компанию на первом этапе не брали девушек и обещают не делать преференций иностранцам, в то время как, по словам Шершнева, во многих других компаниях "у российских специалистов нет возможности занять руководящую должность".

Направление движения.

При всей непредсказуемости изменений в составе участников рынок подчиняет все метаморфозы определенной логике.

Во-первых, из-за появления предложений и спроса в новых сегментах рынка. "Еще четыре года назад никто, кроме нас и, может быть, Jones Lang LaSalle, не принимал всерьез рынок торговых помещений, - вспоминает Рябокобылко. - А сейчас, например, в Noble Gibbons с приходом Сергея Азарова стало быстро развиваться это направление. Появились и специализированные по ритейлу компании: Анна Ширяева ушла из управляющей компании "Савацкий", открыла свою фирму - "Магазин магазинов".

Но бум в ритейле - это то, что происходит с городом только один раз, считает Сергей Гипш. Сейчас идет активное строительство новых объектов, а спустя некоторое время в насыщенном торговыми центрами городе начнется экстенсивный прирост новых проектов и многие существующие центры с плохо продуманной концепцией и непрофессиональным менеджментом разорятся. Следуя логике спроса, следующий прорыв - за складской недвижимостью.

В Stiles отдел складской недвижимости существует с 1995 г. и сейчас, по словам Рябокобылко, в этом отделе работают три человека, которые уже едва справляются с объемом работ, поэтому скоро отдел будут расширять. Похожая ситуация и в других компаниях. Учитывая расширяющиеся интересы клиентов, они вынуждены развивать полный цикл операций на всех секторах рынка.

"Владея консалтинговым бизнесом, я не вижу возможности развивать только одно направление, например только складской или только офисной недвижимости, - считает Сергей Рябокобылко. - Это неэффективная система работы. Кроме того, велика вероятность, что клиенты, обращаясь за помощью в "непрофильном" вопросе и не найдя помощи у тебя, будут уходить к компаниям-конкурентам".

Вторая тенденция, закладывающая большой потенциал для развития, - активное освоение столичными компаниями городов-миллионников (Санкт-Петербург, Самара, Нижний Новгород, Новосибирск, Екатеринбург). Здесь появляется все больше крупных торговых и офисных объектов, значит, есть и предмет для работы брокеров и консультантов.

"Ни у одной компании сейчас не хватит ресурсов, чтобы охватить весь рынок, - считает Сергей Гипш. - Сейчас рынок недвижимости активно развивается во всех сегментах, на рынок выходит огромное количество проектов в Москве и регионах, и на сегодняшний момент бизнеса больше, чем компании могут освоить". Поэтому шанс счастливого участия в разделе столь перспективного бизнеса, как никогда, высок.

Алена Шевченко Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...