В центре города разбивают парки. Для бизнеса

Всем известно, что земля в центре Москвы — на вес золота. Многие крупные компании борются за разрешение возвести свой объект в пределах Садового кольца. Но земли эти дефицитные, развернуться на них по-крупному негде, поэтому речь идет о точечной застройке: там — элитный дом, тут — офисы класса А. Однако из общего правила выбиваются территории промышленных предприятий, расположенные в центральных районах Москвы. Такие участки ранее были заняты под крупное производство, что означало большую общую площадь зданий и прилегающих территорий.

 

 

А теперь есть все предпосылки для создания вместо подобных объектов бизнес-парков.

В центре города разбивают парки. Для бизнеса
B зарубежном понимании этот формат недвижимости обладает следующими характеристиками: сравнительно большая площадь объекта (около 10 га); неплотная застройка; трех–пятиэтажные здания; наличие рекреационных зон; обширная инфраструктура (вплоть до гостиницы) и достаточное количество парковочных мест. Западные бизнес-парки строятся за городской чертой и арендуются компаниями, работающими в одной области. Классическим примером западного бизнес-парка является «Силиконовая долина».

Реконструировать — не строить
Москве же эти проекты в первую очередь интересны местом расположения, поскольку нередко размещаются в центральных районах города. Немаловажно и то, что объекты реконструкции ранее были отданы под крупное производство. У них есть своя огороженная территория, большие строения со свободной планировкой (бывшие цеха) и небольшие административные здания.

Реконструировать промзоны площадью несколько гектаров выгодно: подобные проекты приносят хорошую прибыль. Согласовать реконструкцию быстрее, чем получить разрешение на новое строительство. Также, по мнению специалистов рынка недвижимости, построенный «с нуля» бизнес-парк при сдаче в аренду окупает себя в течение трех–четырех лет, а реконструированному бизнес-парку для этого потребуется всего два года.

Большинство компаний предпочитают арендовать офис, который наиболее ярко отражает их характер и имеет собственный неповторимый стиль. Крупные бизнес-центры, хоть и являются статусными объектами, но все же не предоставляют возможности для самовыражения: даже снимая целый этаж в большом здании, фирма теряется среди десятка себе подобных. В бизнес-парке эту проблему легко решить, сняв в аренду небольшое здание целиком и оформив его по своему усмотрению.

Итак, какие столичные предприятия уступили место бизнес-паркам или сделают это в ближайшее время?

Карачаровский механический завод
Группа компаний «ТЭН» планирует возвести крупный офисно-гостиничный комплекс рядом с торговым центром, который строится на территории бывшего Карачаровского механического завода (Рязанский просп., вл. 2). Инвестиции в проект оцениваются в $150 млн.

В новом комплексе площадью около 120 тыс. кв. м разместятся офисные помещения и отель класса «четыре звезды» на 200 номеров. По данным префектуры ЮВАО, после завершения строительства в собственность группы «ТЭН» перейдет здание отеля и до 60% офисов. Предполагаемые арендные ставки — $400–450 за 1 кв. м в год.

Входящий в комплекс бизнес-центр «Карачаровский» (класс В) — это первый реконструированный корпус лифтового завода. На сегодняшний день все офисные помещения в «Карачаровском» сданы. Проект в целом удачный, имеет большую прилегающую территорию, кафе для арендаторов, фитнес-центр. Существенный архитектурный недостаток бизнес-центра — небольшая высота помещений, что обусловлено особенностями реконструкции здания бывшего завода: все новые коммуникации проведены под потолком, за счет чего расстояние от пола до подвесного потолка заметно уменьшилось.
Минусом проекта является также не слишком удачное расположение: станции метро от него довольно далеко, а Рязанский проспект постоянно перегружен. Этот фактор снижает инвестиционную привлекательность проекта. К тому же этот район — не самый престижный в Москве, размещение там четырехзвездочного отеля — идея спорная. Впрочем, на улучшение транспортной ситуации рассчитывать вполне реально: на 2008–2010 годы намечено строительство четвертого кольца.

«Голутвинская слобода»
Программа реконструкции историко-архитектурного ансамбля «Голутвинская слобода» в районе Якиманка предполагала восстановление старых зданий и постройку новых общей площадью 100 тыс. кв. м. Площадь земельного участка — около 2 га, общий объем финансирования — более $210 млн. На данный момент большая часть проекта реализована. Завершен вывод производства ОАО «Красные текстильщики», отселены жители аварийных домов и общежитий. На территории «Голутвинской слободы» сданы в эксплуатацию после реконструкции и нового строительства более 40 тыс. кв. м офисных площадей и автостоянки более чем на 500 машиномест.

Офисный центр «Голутвинский двор» представляет собой семиэтажное здание класса А общей площадью 11,5 тыс кв. м, расположенное на берегу Водоотводного канала Москвы-реки.

Арендаторами офисного центра стали такие крупные компании, как Внешторгбанк, СГУП «Финансовое агентство города Москвы», банк Сосьете Женераль Восток, компания LG Electronics Inc., ЗАО «ГлаксоСмитКляйн Хелскер», фирма Rohde&Schwarz.

Фабрика Станиславского
Шестиэтажный офисный комплекс класса В общей площадью 88 тыс. кв. м появится на месте бывшей золотоканительной фабрики Станиславского в центре Москвы. После реконструкции разноуровневые здания приобретут современный вид, а их общая площадь составит 68 тыс. кв. м.

Период строительства разделен на три очереди. Первая подразумевает переоборудование существующих строений под офисные помещения (48 тыс. кв. м), вторая — сооружение автомобильной парковки, два уровня которой находятся под землей и три — над землей. Третья очередь включает возведение офисных помещений класса А площадью 20 тыс. кв. м. Объект намечено завершить в феврале 2007 года.

В аренду будут сдаваться с первого по пятый этажи, площадь блоков — от 1027 кв. м (этаж не делится), цена — $500–660 за 1 кв. м в год.

Фабрика игрушек «Кругозор»
После долгого процесса скупки акций у трудового коллектива в конце 2004 года завод перешел к новому собственнику, который принял решение возвести на территории предприятия офисный центр.

В июле 2006-го состоялась презентация объекта. В результате полного редевелопмента завода на его месте появится бизнес-центр класса В+. Стоимость реконструкции специалисты оценивают в $800–1000 за 1 кв. м, что в сумме составит $35–40 млн.

Объект представляет собой два офисных здания (7- и 12-этажное) общей площадью 40,5 тыс. кв. м. На рынок корпуса планируется выводить поочередно: первая часть комплекса будет полностью готова в конце 2006 года, вторая — во втором квартале 2007-го. Тогда же завершится сооружение подземной автостоянки. Арендаторам предлагаются офисы площадью от 500 до 12,3 тыс. кв. м по ставке $530–600 за 1 кв. м в год.

Изменения внутренних планировок, сооружение многоуровневой парковки и установка современных инженерных систем позволит создать конкурентоспособные площади в районе улицы Профсоюзной и Ленинского проспекта (рядом со станцией метро «Калужская»).

Вложения в перспективу
Рассмотрим достаточно типичный проект бизнес-центра — «Новоспасский двор», расположенный по адресу: Дербеневская наб., 7. Деловой квартал находится в юго-восточной части Замоскворечья, которая из промышленной зоны постепенно превращается в деловой район столицы. Тут в ближайшее время предполагается построить 1,5 млн кв. м зданий различного назначения (900 тыс. кв. м жилья и 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости). Все промышленные предприятия выведут за территорию района.

По мнению старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрея Жамкина, этот проект девелоперской компании «Промсвязьнедвижимость» является показательным примером российского бизнес-парка. «Новоспасский двор» представляет собой комплекс отреставрированных и реконструированных зданий, которые сохранили архитектурный стиль конца XIX века. Строения расположены на территории 8,7 га.

Для «Новоспасского двора» была принята стратегия поэтапной сдачи. Работы на объекте начались в 2005 году. Для их финансирования использовались заемные средства — целевой кредит МДМ-банка в размере $81 млн и собственные средства компании. Общая сумма инвестиций составляет $120 млн.

Площади сдаются не «под ключ», т. е. по договору аренды отделка внутренних помещений идет полностью за счет арендатора и не входит в арендную плату. С одной стороны, это дает им свободу выбора при определении стиля оформления и «нарезки» офисных помещений, с другой — требует финансовых затрат. Арендодатель при подобном подходе выигрывает во всех отношениях: ему надо лишь отреставрировать здание и протянуть современные коммуникации.
Тем не менее генеральный директор компании «Промсвязьнедвижимость» Владимир Аристархов и архитектор проекта «Новоспасский двор» Игорь Лапунов утверждают, что построить бизнес-парк «с нуля» было бы дешевле, нежели отреставрировать имеющийся комплекс зданий.

«Действительно, реконструкция объектов в центре города более затратна, чем возведение бизнес-парков и офисных центров на окраинах, — соглашается А. Жамкин. — Зато и реализовывать офисы в центре значительно проще, они быстрее окупаются за счет высоких арендных ставок. Правда, и земля в центре дороже, а сами проекты реконструкции связаны для инвестора с немалыми косвенными затратами: нужно перенести существующие производства, обеспечить комплекс необходимой инженерной инфраструктурой, а также потратиться на разного рода обременения, налагаемые столичными властями».

В случае с реконструкцией сложно говорить о каких-либо усредненных расходах: в одном проекте реконструируется здание, возведенное в 1980-х годах, в другом — дореволюционная постройка. Затраты на таких объектах несопоставимы. Непредсказуемо увеличивают расходную часть и многочисленные риски, возникающие при работе в старом (особенно историческом) здании. Иногда требуется устранить скрытые дефекты — приходится проводить незапланированные работы. Вероятны и юридические риски, связанные с правами бывших собственников объекта, миноритарными акционерами, восстановлением правоустанавливающих документов на недвижимость и пр.

Поскольку речь идет об обширных промзонах, на территориях которых могло располагаться вредное производство, не стоит забывать и об экологической составляющей проблемы. Вполне возможна сильная загрязненность земли и зданий вредными веществами, которая досталась «в наследство» от старого производства.

Дан приказ ему за МКАД
В центре Москвы до сих пор сохраняется немало промышленных предприятий, которые могут быть выведены в область. Интересы города и застройщиков в этом вопросе очевидны. Реорганизация промзон позволяет улучшить внешний вид исторического центра и уменьшить транспортный поток, ведь даже в остановившемся производственном комплексе активно сдаются площади под офисы, часто нелегально. Следует учитывать и прибыль, поступающую в казну за счет согласований и разрешений на реконструкцию, а также арендной платы.

Выгоды застройщиков тоже понятны. Площадок под застройку, особенно массовую, крайне не хватает. Что бы ни говорили представители девелоперских структур о том, что строить выгоднее, чем реконструировать, данные говорят обратное. Срок окупаемости реконструированных промышленных объектов в центре города в среднем составляет полтора–два года, в то время как объектам, построенным заново, на это требуется четыре–пять лет. Немаловажным фактором для девелопера являются и незначительные сроки для получения разрешающей документации на реконструкцию объекта (по сравнению с согласованием документов на новое здание).

Промзоны в черте Садового кольца — это инвестиционно привлекательные территории для создания бизнес-парков и офисных центров класса В. Почему именно их, а не домов? Ответ очевиден: возводить в центре Москвы дешевое жилье экономически нецелесообразно, строить же элитный комплекс таких масштабов, даже если получено разрешение на снос всей промзоны, — достаточно рискованно.

Айдар Галеев
Руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Проекты бизнес-парков, несомненно, интересны, а с учетом дефицита земли и возможности эффективного использования территории бывших производств, практически любой проект на данном этапе развития рынка недвижимости будет востребован.

Реконструкция промзон и новое строительство — принципиально разные стратегии инвестирования и создания объектов недвижимости. С точки зрения долгосрочных вложений выгоднее строить заново: новое строительство предполагает более высокий класс создаваемого объекта и не накладывает обязательств, которые присущи построенным зданиям (архитектурные, исторические, технологические или юридические ограничения на проведение реконструкции).

Несмотря на то что в целом инвесторам и застройщикам выгоднее строить новые здания, существует следующий алгоритм поведения: в ситуации, когда в конкретный момент времени инвестор располагает средствами и определенным сроком для их возврата и желает получить отдачу от вложения, ему интереснее инвестировать в реконструкцию. Она происходит быстрее, объект реально сдать в эксплуатацию уже через год после начала работ. Реконструкция менее капиталоемкая, возврат средств может произойти уже через три–четыре года.

Новое строительство более затратное и длительное, сроки окупаемости выше — около шести–семи лет. Проект требует большого количества согласований, но и приносит большую прибыль. Это просто разные стратегии вложения и возврата средств.

В классическом понимании бизнес-парки, которые находятся в черте города, — нонсенс. То, что строится или реконструируется у нас, не является бизнес-парком по своей сути.

Бизнес-парк — это комплекс малоэтажных зданий, расположенных на большом участке недорогой земли, что реально только на окраинах города или за его пределами. В бизнес-парках проектируются здания не выше трех–четырех этажей, что позволяет избежать установки дорогостоящего лифтового оборудования и пр. Затраты на возведение бизнес-парка стараются минимизировать, чтобы предложить более выгодные условия по аренде площадей и тем самым привлечь арендаторов.

У нас создаются комплексы офисных зданий в черте города, не выше десяти этажей, но они не являются классическими бизнес-парками. Проблема, на мой взгляд, именно в терминологии. Наиболее подходящим примером традиционного бизнес-парка можно считать «Гринвуд», который находится на 71-м км МКАД.

Антон Крафтов М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...