Вложения в ритейл: объемы инвестиций растут

Стремительное развитие розничного бизнеса увеличивает поток инвестиций в торговую недвижимость. В последнее время к группе инвесторов присоединились и российские банки.

Мало, но будет больше

За последние несколько лет интенсивное развитие розничной торговли значительно увеличило объемы торговых площадей. Бум вложений в отечественный рынок торговой недвижимости начался пять-шесть лет назад. Тогда первыми внимание на этот сектор обратили западные торговые сети и российские частные инвесторы, в том числе крупные холдинговые компании.

 

 

Строительство объектов розничной торговли превратилось в активно развивающийся сегмент по нескольким причинам. Во-первых, на рынке коммерческой недвижимости стал наблюдаться явный дефицит современных торговых площадей – по данному показателю Москва отстает от европейских столиц в девять раз! Согласно обзору рынка недвижимости, подготовленному компанией Colliers International, сегодня доля качественных помещений в торговых центрах (ТЦ) и на основных торговых улицах города Москвы в общем объеме торговых площадей составляет 40%.

Во-вторых, растет спрос на торговые площади со стороны крупных сетевых магазинов – по некоторым оценкам он составляет примерно $1 млрд в год. Развитию супермаркетов и торговых центров также в немалой степени способствует политика правительства Москвы – столичные власти выступают за цивилизованную торговлю. За последние несколько лет в Москве закрылось несколько оптовых рынков, на месте многих из них появились новые магазины и торговые центры.

Компания Colliers International в своем обзоре, посвященном торговой недвижимости, пишет, что спрос и объемы строительства торговых центров в 2003 г. остаются стабильно высокими в результате действия еще нескольких факторов, а именно: благоприятного инвестиционного климата, высокой доходности торговой недвижимости и стабильного роста уровня доходов населения. Единственная проблема, с которой в настоящее время сталкиваются торговые центры, – это нехватка свободной площади для строительства. Советская система не предполагала такого количества торговых центров, поэтому площади под них при градостроительном планировании не предусматривались. Возможно, эту проблему сможет решить строительство торговых центров под землей, планируемое столичным правительством.

По данным Московской международной бизнес-ассоциации (ММБА) строительство 1 кв.м торговых площадей сегодня обходится не менее чем в $800, а отдельный торговый центр будет стоить $30–40 млн. В целом стоимость обустройства объекта зависит от его типа и колеблется от $2 млн за мини-маркет до $35–50 млн за строительство такого гипермаркета как Auchan. В прошлом году только в Москве в эксплуатацию было введено 15 торговых центров различного типа, объем торговых площадей по сравнению с 2001 г. увеличился в 1,5 раза до 1,4 млн кв.м. По расчетам специалистов, до конца 2003 г. будет сдано еще около 900 кв.м площадей. Всего, согласно генеральной схеме размещения столичных торговых объектов, утвержденной столичным правительством, с 2003 по 2005 г. в Москве под застройку магазинов новых форматов планируется отдать 5 млн кв.м. По оценке ИК «Объединенная финансовая компания», в ближайшие три года капитальные вложения в создание современных торговых площадей составят по Москве $3,5 млрд или более миллиарда долларов в год.

Расширение: новое плюс старое

Торговые центры и сети расширяются как за счет площадей в реконструированных старых зданиях, так и за счет строительства новых зданий. Понятно, что и в том и в другом случаях необходимы достаточно большие финансовые вложения. Для этого инициаторы проектов привлекают средства инвесторов. По мнению заместителя гендиректора консалтинговой компании ООО «Висма-Опт» Антона Виричева, на рынке вложений в торговлю и торговую недвижимость действу.т несколько основных групп инвесторов. В первую входят крупные российские холдинги (Альфа-групп, МДМ-групп, Сибнефть, Северсталь, НИКойл); во вторую – успешно развившиеся отечественные ритейл-компании (наиболее яркий пример: альянс «Седьмого континента» с «Гиперцентром» по строительству торговых центров «Мосмарт», а также сети «М.Видео» и «Перекресток»).

Однако наиболее активными инвесторами являются иностранные сетевые компании. В 2003 г. отечественная розничная торговля вызвала наибольший интерес у иностранных инвесторов: на этот сектор пришлись 52% из $1,03 млрд прямых инвестиций, привлеченных Россией в первом квартале этого года. Подтверждением благоприятной ситуации на рынке послужили исследования двух крупных зарубежных консалтинговых компаний. Так, в рейтинге наиболее привлекательных для торговых инвестиций стран, составляемом AT Kearny, Россия заняла четвертое место (наравне с Марокко) после Китая, Словакии и Венгрии. А представленный осенью 2003 г. отчет компании PricewaterhouseCoopers о рынке торговли и производства товаров широкого потребления в России и странах Центральной и Восточной Европы содержал настоятельные рекомендации по инвестированию средств именно в этот сектор российской экономики.

Большие «дешевые» деньги

Иностранные операторы приходят на российский рынок с большими финансовыми ресурсами, обеспеченными высокой капитализацией бизнеса либо возможностями владельцев. Эти компании не испытывают потребности в российских источниках финансирования и имеют доступ к «длинным» и дешевым ресурсам. По словам аналитика Standard&Poor's Татьяны Кордюковой, преимущество иностранных ритейлеров перед российскими состоит в том, что они пользуются мощными ресурсами своих материнских компаний. При этом практически все иностранные ритейлеры при инвестировании в недвижимость предпочитают строить собственные торговые центры с нуля.

По данным главы отдела торговой недвижимости компании Stiles&Riabokobylko Наталии Орешиной, в октябре 2003 г. объем инвестиций сети Auchan в торговые площади в России составили $100 млн, Metro – $160 млн, Ramenka (тоговая сеть «Рамстор») – $250 млн, Marktkauf – $60 млн. Самые крупные вложения были сделаны шведской компанией IKEA – $400 млн. По данным специалистов, IKEA может стать крупнейшим иностранным инвестором Московской области. Недавно компания объявила о намерении в ближайшее время построить еще несколько магазинов и фабрику по производству мебели, доведя объем инвестиций в Московскую область до $1,5 млрд.

О своих амбициозных планах по выходу на российский рынок заявила также давно работающая в розничном секторе немецкая управляющая компания ECE. Компания планирует возведение нескольких торговых центров. Впрочем, начать строительство ECE собирается только через три года, в настоящее время ведется поиск свободных площадей. Стоимость строительства одного центра составит 70–150 млн евро. Первоначально компания планирует строить центры в Москве и Московской области, затем собирается «двинуться» в регионы.

Кроме того, широкомасштабную экспансию в Россию осуществил еще один крупный ритейлер из Германии – компания OBI, открывшая в ноябре два гипермаркета на внешней стороне МКАД. Всего в течение четырех-пяти лет OBI планирует открыть в России 30 магазинов. Общий объем инвестиций в российские проекты в компании не называется, известно лишь то, что только на открытие первого магазина потрачено около 10 млн евро.

Банки становятся девелоперами

В последние несколько лет к списку инвесторов в торговые центры присоединились и российские банки. Стремительный рост сетевых супермаркетов и торговых центров, начавшийся в 2000 г. и продолжающийся по сей день, стал причиной повышенного интереса многих кредитных институтов к этому сектору экономики. Так, инвестициями такого рода занимаются банки «Гарант-Инвест», «Глобэкс», Локо-банк. Недавно о подобных планах заявил и Национальный промышленный банк.

По словам директора департамента проектного финансирования банка «Глобэкс» Дмитрия Чибисова, интерес был вызван, в первую очередь, снижением уровня доходности по другим направлениям банковской деятельности. Заместитель гендиректора консалтинговой компании «Висма-Опт» Антон Виричев приводит следующие цифры: в 2002 г. доходность бизнеса от вложений в торговую недвижимость составляла 17–20%, в этом году она чуть снизилась - до 15–18%. «Вместе с тем известны случаи доходности 30% и более – все зависит от типа вложений (реконструкция или новое строительство) и уровня инфраструктуры», – замечает аналитик.

Кроме того, вложения в торговые центры и моллы становятся более привлекательными на фоне снижения прибыли от инвестиций в иную коммерческую недвижимость. «В настоящее время доходность вложений в жилую и офисную недвижимость снижается, тогда как дефицит торговых площадей, отвечающих международным стандартам, уже явился причиной бурного развития рынка торговых помещений», – говорит председатель правления банка «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов. По его мнению, вложения в этот сектор являются одним из самых высокодоходных и высоколиквидных видов инвестиций. Согласно исследованиям инвестиционной компании «Оргменеджмент», доходность инвестиционных проектов в сфере торговой недвижимости в Москве остается значительно выше, чем в столицах стран Восточной и Центральной Европы.

О высокой доходности инвестирования в строительство торговых центров говорят расчеты специалистов банка «Глобэкс», который с 2001 г. выступает генеральным инвестором строительства одного из крупнейших торгово-деловых центров Москвы под названием «Новинский бульвар». Комплекс расположится на Кудринской площади, торговые помещения займут в нем три уровня из запланированных одиннадцати (более 10 тыс. кв.м) – многие из них уже отданы в аренду различным торговым и ресторанным сетями. Объем вложений «Глобэкса» в реализацию проекта составил более $100 млн, а планируемая прибыль за первый год эксплуатации здания (объект будет сдан в конце 2003 г.) должна составить $20 млн. Согласно прогнозам специалистов банка, ожидаемые доходы за пять лет работы центра могут превысить $127,2 млн.

Инвестируя в недвижимость, банки, как правило, входят в состав акционеров создающегося объекта. Таким образом, инвестор приобретает в собственность часть будущего здания, разделяя определенные риски при его строительстве, но и рассчитывая на высокие дивиденды после сдачи помещений в аренду. Для инвестиционных банков подобные вложения служат также источником дополнительных косвенных доходов и инструментом активного привлечения новых клиентов. Ведь практически все арендаторы торговых площадей становятся клиентами банка-инвестора.

Как правило, сроки окупаемости данных проектов находятся в пределах пяти лет, зато преимуществом такого рода инвестиций является последующая стабильность дохода. «Потому, финансируя этот сектор рынка, банки ориентируются не столько на краткосрочные тенденции вроде повышения стоимости арендных ставок, – говорит начальник управления проектного финансирования банка «Зенит» Сергей Шамин, – сколько на прогнозы окупаемости проектов, что в свою очередь связано с благоприятной конъюнктурой розничного рынка Москвы».

Некоторые банки, инвестируя средства в торговые центры, зачастую участвуют и в девелопменте. Через свои дочерние структуры они осуществляют полный цикл развития проектов, начиная от покупки земельного участка и заканчивая сдачей объекта. Кроме того, по окончании строительства банки, как правило, принимают участие в управлении торговыми центрами. Так, например, поступает один из известных инвесторов на рынке – банк «Гарант-Инвест», доля вложений которого в торговые центры составляет 70% от всего объема инвестиций банка в недвижимость. Реализация собственных проектов банка ведется через стопроцентную «дочку» – компанию «Гарант-Инвест-Недвижимость», которая является и девелопером, и управляющей компанией в одном лице. В таком режиме осуществляется управление уже сданным в этом году торговым комплексом «Галерея «Аэропорт» на Ленинградском проспекте. Общая сумма инвестиций банка в этот центр общей площадью 12 тыс. кв.м составила $12 млн.

Сейчас «Гарант-Инвест» приступает к строительству еще пяти крупных торговых центров в Москве, общая торговая площадь в которых превысит 53 тыс. кв.м. Банк уже выкупил права на земельные участки под строительство. Объем инвестиций в проекты составит $55 млн, однако в «Гарант-Инвесте» не отрицают возможности привлечения соинвесторов. Как отметили в банке, срок окупаемость средств - не более пяти лет. Кроме того, банк выиграл тендер правительства Москвы и приступил к созданию сети фирменных продовольственных магазинов шаговой доступности под названием «Мой магазин». Для реализации этих проектов основаны другие дочерние структуры – «Гарант-Трейд» и «Гарант-Трейд М».

Риск оправдан

Несмотря на то, что число инвесторов в торговые центры огромно, эксперты отмечают необходимость создания инвестиционных институтов, которые смогли бы до минимума снизить риск вложений. Многие инвесторы, видя привлекательность российского рынка недвижимости, боятся вкладывать имеющиеся средства из-за бюрократических препон. Основными рисками проектов в области коммерческой недвижимости традиционно считаются риски увеличения сроков строительства и инвестиционных затрат. Также справедливо будет добавить бюрократические риски на всех стадиях реализации проекта: получение необходимых согласований, разрешений и т.д.

Кроме того, существуют проблемы с применением на практике действующих законодательных актов, в частности Земельного кодекса. Например, московские власти придерживаются политики недопущения передачи земельных участков в собственность, ограничиваясь заключением договора долгосрочной аренды земли на срок до 49 лет. Подобная ситуация сложилась и в регионах, где известны лишь единичные случаи продажи земельных участков.

И все же аналитики уверены в том, что объем инвестиций в торговые центры будет увеличиваться, а риск такого рода финансовых вложений снизится до минимума. По мнению некоторых экспертов, уже через два-три года в Москве может наступить перенасыщение торговыми центрами, которое приведет к падению прибылей владельцев комплексов. По данным экспертов, период бума на торговую недвижимость составит 3–5 лет. Поэтому строить центры следует именно сейчас: пока рынок не насыщен, и сохраняется возможность получать высокие прибыли. С этим согласны и аналитики Colliers International – они считают, что «затоваривание» рынка произойдет как раз примерно через три года. А после 2006 г. торговые центры столкнутся с жесточайшей конкуренцией и будут вынуждены либо совершенствоваться, предлагая арендаторам и покупателям новые услуги, либо заниматься региональной экспансией.

Однако не все эксперты согласны с такой пессимистичной точкой зрения. Например, глава отдела торговых помещений консалтинговой компании Stiles&Riabokobylko Наталья Орешина полагает, что сектор высококлассных торговых площадей еще далек от перенасыщения и в ближайшее время будет только развиваться. «Рынок становится все более профессиональным, а проекты – все более интересными, поэтому инвесторы расширят свое участие в капиталах торговых центров», – считает Наталья Орешина. Рентабельность же этого участия будет зависеть от многих факторов: грамотно разработанной концепции проекта, выгодного расположения торговых центров, удачной арендной политики, профессионально управляющей команды и т.д. Так что у инвесторов всегда будет шанс выжить и получать доходы – даже при возрастающей конкуренции на рынке.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...