Все идет по плану

Прежде чем переселиться в офис, устроенный из бывшей квартиры, придется еще раз получить десятки согласований.

Продолжаем начатый в предыдущих номерах разговор о переводе квартир в нежилой фонд. После того как юридическая процедура завершена, необходимо провести в помещении некоторые перепланировки.

Необходимый выход – это вход

Главная из них – создание отдельного входа. Без него эксплуатация нежилого помещения не допускается, вход через подъезд невозможен.

 

 

Единственное исключение – если все квартиры в секции здания (подъезде) переведены в нежилой фонд. В более часто встречающейся ситуации, когда дом жилой, а мы на первом этаже переводим квартиру в «нежилье», отдельный вход необходим. Не стоит даже пытаться обойтись без него: за соблюдением этих правил следит огромное количество надзорных органов, плюс свои претензии могут предъявить соседи.

Инстанция, выдающая разрешения на устройство отдельного входа – районный Архитектурно-планировочный отдел (АПО). Заключение о том, что сделать его в принципе возможно, АПО дает еще на предварительной стадии, когда помещение только переводится в нежилой фонд. Теперь же предстоит получить полноценное разрешение.

Первое, что необходимо иметь, – проект. Выполнить его должна организация, имеющая лицензию на проектную деятельность. В Москве их множество, любое лицензированное архитектурное бюро имеет такое право. Но поскольку вопрос здесь достаточно технический, не требующий особенных творческих навыков, а лишь корректной подготовки документации, есть ряд организаций, специализирующихся на этих проектах. Как правило, это бывшие государственные НИИ, хорошо знающие такой вид работы, все инстанции, которые предстоит пройти. Стоит проект отдельного входа около $800.

Проект необходимо согласовывать с многочисленными инстанциями – балансодержателем дома, Санэпиднадзором, Госпожнадзором, Газотехнической инспекций и т.д. Это достаточно хлопотно, но есть обнадеживающие новости. С прошлого года в администрации Москвы проявилось новое веяние – работа по принципу «одного окна», и архитектурные органы уже практически полностью перешли на него. Т.е. обращаемся непосредственно к начальнику районного АПО, а он дает поручения решить все вопросы своим подчиненным. Суммы, которые необходимо заплатить за согласования, постоянно меняются, но в любом случае они меньше, чем стоимость проекта. Вполне реально уложиться в $500. Сроки – от месяца до трех. Одна из причин того, что все происходит так небыстро – необходимость изучения проекта Художественным советом Москомархитектуры, который будет решать, не уродует ли новое сооружение облик города.

Архитектурное осложнение
Возможны, однако, сложности. Михаил Макушин, руководитель отделения «На Маяковской» компании «Новый город», отмечает, что непосредственно в том месте, где вы решили устроить крыльцо, могут проходить коммуникации. Многие московские дома довоенной постройки подвергались усилению, в стены закладывали металлические швеллеры, и может случиться, что проходят они как раз там, где вы хотите прорубать вход. Другой случай, когда крыльцо «съедает» часть тротуара, в этом случае за согласованием приходится обращаться в ГАИ, если же «парадный подъезд» выходит на газон – добывайте еще одно разрешение в Москомприроде.

Не стоит сбрасывать со счетов и такую вероятную проблему, как соседи. Если окажется, что козырек над входом дает человеку теоретическую возможность проникновения с улицы в окна квартир второго этажа, АПО потребует письменное согласие жильцов. Иногда само АПО ничего не требует, но жители самостоятельно начнут жаловаться в районную управу или префектуру. Все это может повысить стоимость согласования (при этом понятие «средних тарифов» в разговоре с соседями, естественно, не существует – это уж как договоритесь). Вероятно, придется вход подвинуть, что-то изменить. Но случаев, чтобы сделать его вообще было нельзя, слава Богу, не бывает.

Хождение по мукам

Есть еще два важных момента – о них иногда забывают. Если крыльцо занимает площадь более 10 кв.м, в числе прочих согласований необходим договор с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (бывший Москомзем) об аренде земельного участка. Это и дополнительные траты, и хлопоты – так что затевать столь масштабное сооружение вряд ли имеет смысл. Если же крыльцо меньше – никаких проблем нет. Второй аспект – с прошлой осени все отдельные входы, выходящие на основные магистрали города, необходимо согласовывать с Федеральной службой охраны (ФСО).

Часто владельцы нежилых помещений бывают недовольны небольшими окнами и мечтают их расширить. Как правило, расширять их по горизонтали нельзя – это означает ослабление стен, и ни один надзорный орган никогда не даст согласие на такое вмешательство в конструкцию здания. А вот увеличивать их по вертикали вполне можно, поскольку примерно два метра стены под окном не несут вообще никакой нагрузки и могут быть безболезненно удалены. Практически любое окно можно продлить до пола – но, разумеется, на это требуются примерно такие же согласования, как и с отдельным входом. Это касается и перепланировок внутри помещения – в целом технология такая же, но отсутствует утверждение на художественном совете, так как здесь нет изменений внешнего облика здания.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...