Заезд в гараж

В экзамене на получение водительских прав заезд в гараж – одно из самых сложных упражнений, требующее от автолюбителя филигранного мастерства. А вот при реализации масштабной программы по обеспечению цивилизованными формами хранения машин – в паркингах – московское правительство идет напролом. Без задержек и по низкой цене выделяет землю застройщикам машиномест, стимулирует их деятельность льготами по налогам, без лишних разговоров ликвидирует ракушки и «самостийные» гаражи. Может, по другому и нельзя?

Долой бантустаны!

 

 

На одном из последних заседаний столичного правительства глава Москомархитектуры Александр Кузьмин заявил, что сегодня «цивилизованными формами хранения» обеспечено лишь около 20% автомобилей. А если быть точными – 430 тыс. машин. Под такими «формами» он имел в виду современные паркинги, подземные гаражи, а также автостоянки. Остальные 2,3 млн машин, по словам главного архитектора, либо ночуют на тротуарах и газонах, либо в неприглядных гаражных кооперативах, напоминающих бантустаны.

Возведение гаражей в Москве еще 10 лет назад проходило в отчетных ведомостях застройщиков по графе «прочие объекты». Этот термин отражал не только низкие объемы строительства данной недвижимости, но и отношение к ней как к чему-то второстепенному. До начала 1990-х гг. в централизованном порядке сдавались только ведомственные гаражи, а граждане решали проблему парковок частным образом. Но стремительный рост числа автомобилей за последние 10 лет заставил как столичные власти, так и застройщиков обратить на этот сектор недвижимости пристальное внимание. И оказалось, что кроме предотвращения хаоса, связанного с парковками во дворах, на тротуарах и с возведением «ракушек», строительство паркингов является, пожалуй, самым прибыльным (хотя и весьма специфическим) видом девелоперской деятельности.

Кроме того, город предоставляет инвесторам целый пакет льгот: освобождение от выкупа права аренды земельного участка, а также от оплаты долевого участия в строительстве коммуникаций. В обмен на эти бонусы власти имеют 10% машиномест за Садовым кольцом и 30% в Центре, которые распределяют по себестоимости среди льготников.

Есть программа

Централизованно проблема парковок начала решаться в городе только в 1995 г., когда московским правительством работа в этом направлении была поручена ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов». В начале 1996 г. ГУП УЭЗ разработало единую общегородскую программу строительства гаражей и паркингов в Москве, и, начиная с этого времени, то есть за 7 лет, в столице постоянные места парковки обрели около 400 тыс. автомобилей.

Но это все же капля в море. Ежегодно автопарк Москвы пополняется примерно 250 тыс. новых автомобилей, а гаражное строительство сегодня все еще значительно отстает от резко растущего количества машин. Причиной тому является то, что себестоимость, а, следовательно, и конечная цена строительства гаражей в Москве по-прежнему достаточно высока. Когда в столице, особенно в ее новых районах, началось массовое строительство многоэтажных гаражей и автостоянок, выяснилось, что цена одного машиноместа даже в самом дешевом паркинге (крытый неотапливаемый гараж, где машины не изолированы друг от друга) сравнима с ценой новых «Жигулей», а в теплом боксовом гараже – со стоимостью иномарки. Продажи гаражей по этой причине на окраинах Москвы встали.

Существует мнение, что в Центре и в обжитых районах Москвы строить недорогие гаражи и паркинги просто негде – именно потому их там мало, хотя спрос, и довольно немаленький, на них есть. Но дефицит этот мнимый.

Например, во многом могли бы решить проблему механизированные автостоянки, которые были разработаны оборонной промышленностью. Внешне они напоминают стеллаж для книг, закрытый со всех сторон металлическими либо стеклянными стенами. Система пользования такова: машина въезжает на специальную платформу, оператор нажимает на кнопку и платформа плывет вверх, заводя машину в свою ячейку. Высота такого паркинга равна дому, к которому он пристроен (то есть, любой этажности). Механизированные паркинги при этом не требуют большого пространства, занимая участок 10 кв.м и вмещая до 60 машин при высоте сооружения 25–27 м. Никакой грабитель добраться до автомобилей не сможет – предусмотрены различные степени защиты. Например, кнопка оператора не сработает, пока владелец машины не наберет только ему известный код или не воспользуется индивидуальной пластиковой карточкой.

Подобные сооружения уже есть на Скаковой улице, Краснопресненской набережной, на территории делового центра «Москва-Сити», а в 2004 г. должны появиться еще 10 таких «стеллажей», в основном в ЦАО.

«Мы за ценой не постоим»

Среди застройщиков возведение капитальных паркингов считается «странным бизнесом», за него берутся немногие, и в результате получают либо суперприбыль, либо «прогорают». Как правило, машиноместа начинают предлагать к продаже еще на стадии возведения нулевого цикла. Но перед этим для застройщиков очень важно выбрать «правильное» место для гаража или паркинга. Например, года два назад в Митино был возведен гараж на 450 машин. И хотя себестоимость одного машиноместа составляла около $3500, по цене $2000 за это время удалось продать… не более 50 машиномест. Противоположный случай – паркинг на Хуторской улице. Там себестоимость машиноместа была около $2000, и в течение 2–3-х месяцев были проданы все места по цене $4000.

Так в чем же заключается «удачность» места для паркинга или гаража? Самое главное – это близость к крупному жилому массиву: до будущего машиноместа должно быть не более 15–20 минут ходьбы. И хотя московские власти под эту застройку стараются выделять неудобья «хуже некуда» (рядом с промзонами, вдоль железных дорог, под ЛЭП), для застройщика очень важно еще и обустроить подъездные пути к паркингам. Немаловажно и время сдачи объекта. Замечено, что пик продаж машиномест приходится на декабрь и на май. И еще: чем дольше строится паркинг, тем дольше продаются в нем места (оптимальным сроком стройки считается 4 месяца).

Ну и, конечно, очень многое зависит от стоимости машиноместа. Насколько мне известно, самая высокая цена в охраняемом теплом гараже «со стенами» была зафиксирована в Крылатском – около $14 000, а минимальная в подобном же гараже на улице Космонавта Волкова – $2500.

Наконец, стоимость машиноместа зависит от того, из каких материалов возведен паркинг – естественно, теплый гараж обойдется дороже, чем холодный. Влияет на цену даже такой фактор, как этаж, на котором будет располагаться автомобиль: парковка на 4-м этаже может снизить стоимость машиноместа на 10–15%.

Если до 1997–98 гг. паркинги часто сдавались без автосервисов, то за последние год-два они стали обязательным атрибутом цивилизованного отношения к делу. Кроме удобства и повышения функциональности гаража, автосервисы позволяют снижать цену содержания машиноместа для автовладельцев (а она может достигать $50–100 в месяц). Собственники гаражей сдают помещения под автосервис, и эти деньги идут на покрытие коммунальных платежей, содержание автодороги и самого здания.

Как уже говорилось выше, теоретически на машиноместа в Москве существует огромный спрос. Их дефицит составляет несколько сот тысяч. Но при этом нераспроданными на сегодня остается несколько десятков гаражей на 10–12 тыс. машиномест. И, как утверждают эксперты, в ближайшее время эта тенденция будет только усугубляться. И дело здесь не только в ограниченной платежеспособности населения (хотя и это очень важный фактор). Значительную роль играет и психология потенциальных автовладельцев – многие попросту не понимают, зачем платить за машиноместо в паркинге, если есть дворы и тротуары. Не действует и довод о сохранности автомобиля в гараже, особенно если он застрахован от угона. Как утверждают застройщики, пока не будет изменена психология автовладельцев, машины так и останутся на своих местах, там, где они всегда и стояли – под открытым небом.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...