Запасной аэродром

Почти четверть из 400 бывших градообразующих предприятий Московской области сегодня недееспособны или признаны банкротами. Земельные участки под 50 предприятиями, многие из которых расположены в центральных районах городов Подмосковья, используются не по первостепенному назначению или простаивают.

Впервую очередь речь идет о предприятиях легкой промышленности, плохо переживших экономический кризис 1998 г. Сейчас значительное количество производственных зданий и участков оказалось в собственности рейдерских компаний и начало появляться в листингах предложений риэлторских агентств как участки для многоэтажного строительства.

По подсчетам аналитиков Vesco Consulting, интересные с точки зрения редевелопмента 50 градообразующих промышленных предприятий занимают около 800 га в центральных районах подмосковных городов.

 

 

Столь значительный ресурс площадок позволяет уже в краткосрочной перспективе реализовать объемы строительства не менее 6-7 млн кв. м, что превышает годовую норму строительства жилья в Москве.

Земельные наделы градообразующих предприятий подмосковных городов обладают рядом преимуществ. Во-первых, на подобные участки либо оформлены права аренды как минимум на 49 лет, либо земельные наделы выкуплены рейдерскими компаниями. Во-вторых, туда уже подведены коммуникации, а зачастую есть и собственные котельные, и электроподстанции. Даже в случае необходимости модернизации инженерных систем затраты на реконструкцию или капитальный ремонт значительно ниже, чем на создание подобных объектов с нуля. В-третьих, они расположены как правило, в центральных районах городов, что способно повысить статус новых жилых проектов. В-четвертых, градообразующие предприятия расположены на землях поселений, а изменение целевого назначения участка с промышленного использования под жилищное строительство — процедура гораздо менее проблемная и затратная, чем перевод земли из сельскохозяйственной категории под ИЖС. К тому же обанкротившиеся предприятия не нужно переводить в новые производственные корпуса, что позволяет значительно снизить входной порог объема инвестиций.

Характеристики подобных участков позволяют реализовывать уникальные по концепции проекты. К примеру, инвестпроект компании “Риэлти-трейд” по застройке земельного участка бывшего Наро-Фоминского шелкового комбината предполагает освоение 15 га в центре города. Проект предусматривает возведение более 240 000 кв. м элитного по местным меркам жилья, а также строительство около 20 000 кв. м торговых площадей. Изначальная стоимость всего имущественного комплекса Наро-Фоминского шелкового комбината, включающего около 95 000 кв. м площадей различного назначения, в начале 2006 г. составляла не более $15 млн, тогда как после разработки инвестпроекта цена данного землевладения увеличилась на 50%.

Похожий проект реализуется на территории племзавода “Петровский” в Лыткарино на юго-востоке области. На участке площадью около 80 га ГК “Пересвет-групп” планирует возведение жилья на участке общей площадью более 450 000 кв. м, примыкающем к Москве-реке. Обременением инвестора стала реконструкция инфраструктуры и общественных зон г. Лыткарино. Под реализацию своего проекта “Пересвет-групп” планирует привлечь около $300 млн, что на 20% ниже стоимости строительства аналогичных объектов в Москве.

По нашему мнению, хотя о первых подобных проектах было заявлено в удаленных районах Московской области, редевелопмент градообразующих предприятий распространится и на районы ближнего Подмосковья. Структура расположения таких предприятий определяет основное направление редевелопмента: это города — спутники Москвы, расположенные на востоке и севере области, т. е. в наиболее урбанизированных районах Подмосковья.

Почти 60% подобных предприятий расположено в городах-спутниках: Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев, Балашиха, Люберцы, Железнодорожный. Учитывая, что динамичный процесс интеграции данных городов в московскую инфраструктуру уже идет, рост девелоперской активности по освоению площадок промышленных объектов в городах Подмосковья — вопрос ближайших 2-3 лет.

Спрос на жилую недвижимость в городах, расположенных на удалении до 15 км от МКАД, в настоящее время значительно превышает объемы предложения. Логично предположить, что комплекс современных жилых зданий в любом подмосковном городе-спутнике найдет клиентов за считанные месяцы. А вот привлечь покупателей жилой недвижимости в удаленные районы Московской области девелоперы смогут только при условии уникальных концепций, улучшающих качественные характеристики новых проектов. К тому же риски проектов редевелопмента промышленных предприятий в удаленных городах Московской области значительно выше, чем у аналогичных проектов в городах-спутниках. Поэтому девелоперская активность затронет лишь наиболее ликвидные площадки, расположенные в районных центрах или располагающие максимальным комплексом дополнительной инфраструктуры.

С точки зрения инвесторов, проекты редевелопмента градообразующих предприятий актуальны в городах с населением от 50 000 человек, расположенных на удалении до 50-60 км от МКАД, т. е. в тех городах, население которых в основном занято на московском рынке труда. Второстепенным направлением освоения земельных участков областных промышленных объектов станут крупные города экологически благополучного запада и юго-запада Подмосковья: Одинцово, Наро-Фоминск, Апрелевка, Голицыно, Троицк, Подольск, Чехов, Климовск. Важной составляющей инвестиционной привлекательности данного направления является программа реконструкции главных автомагистралей — Киевского, Минского и Калужского шоссе.

Офисные проекты в Московской области актуальны лишь в городах-спутниках, максимально интегрированных в московскую инфраструктуру. В основном, осваивая бывшие промзоны Подмосковья, девелоперы должны ориентироваться на жилую застройку. Перспективы девелопмента коммерческой недвижимости на территориях подмосковных градообразующих предприятий главным образом связаны со строительством помещений сопутствующей инфраструктуры, в частности торгово-развлекательных центров, в рамках комплексной застройки жилых кварталов.

В условиях, когда в столице практически отсутствует рынок подготовленных к строительству земельных участков бывших промпредприятий и временно прекращен процесс выкупа территорий под промышленными объектами, областные земли могут стать для девелоперов уникальными тренировочными площадками для реализации крупных проектов. Таким образом, ближайшие два года станут определяющими в девелоперском освоении районов ближнего Подмосковья и изменении географии типового строительства.

Автор — генеральный директор Vesco Consulting. Статья написана специально для “Ведомостей”. Материалы рубрики “Точка зрения” не обязательно отражают позицию редакции.

Алексей Аверьянов Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...