Заводы на распутье

Вывод промышленных предприятий из центра Москвы в область, задуманный давно и первоначально воспринятый на ура, в действительности оказался далеко не однозначным решением проблемы улучшения городской экологии и освобождения площадок под жилищное строительство. Подмосковье готово принять столичные заводы, повысив за их счет свой индустриальный потенциал, но выделяет под переводимые производства в основном дальние земли, не слишком устраивающие владельцев предприятий. Москва, в свою очередь, рискует остаться без рабочих мест и налоговых поступлений в бюджет. Потери могут быть слишком велики, поэтому промышленные зоны теперь в основном создаются в черте города, не очень мешая жителям столицы, но и практически не улучшая экологическую обстановку в Москве.

В плену амбиций

Москва стремилась стать индустриальным городом с незапамятных времен.

 

 

Ремесленнические кварталы постепенно перерастали в целые промышленные зоны, строились фабрики и заводы, а город тем временем разрастался, охватывая предприятия новыми и новыми кольцами жилых домов. Эта традиция успешно сохранялась до конца прошлого века. Тем более что градоначальники советских времен очень гордились промышленным потенциалом столицы. Их индустриальные амбиции город расхлебывает до сих пор: сейчас производственные территории занимают около четверти территории Москвы. Размеры столицы в пределах МКАД составляют 100 000 га, и 27 000 га из них занимают производственно-коммунальные зоны.

44% городских промзон расположены фактически в центре столицы — и это при том, что некоторые заводы работают с ядовитыми химикатами или используют небезопасные технологии производства и теоретически вообще не должны располагаться вблизи жилых домов, школ, больниц и прочих подобных объектов. Но даже те предприятия, которые официально не относятся к вредным, городскую экологию отнюдь не улучшают.

Впрочем, предостережения ученых на этот счет довольно долго оставались без ответа. Вопрос о выводе промышленных предприятий за границы Москвы стал активно обсуждаться, только когда в российской столице начал формироваться реальный рынок недвижимости. Тогда и городской администрации, и заинтересованным коммерческим структурам стало понятно, что земля в центре Москвы стоит очень дорого, а на месте старых и зачастую уже практически не работающих заводов гораздо выгоднее строить жилые дома, офисы и торговые центры.

Жилищное строительство на сегодняшний день является одним из самых быстроокупаемых и надежных инструментов инвестирования средств. Именно за счет вывода промышленных предприятий городские власти пытаются решить проблему острого дефицита земельных участков под массовую и точечную застройку. Правда, потенциальные инвесторы, за счет которых преимущественно должен осуществляться вывод предприятий, жалуются, что себестоимость строительства на территории бывших промзон становится слишком высокой.

“Требования к новым земельным участкам установлены весьма расплывчато, но, для того чтобы приступить к строительству жилья, в ряде случаев необходимо не только организовать и оплатить вывод предприятия, но и произвести оздоровительные мероприятия, например срез грунта или очистку почвы. Все это может до 10 раз увеличить стоимость строительства. Естественно, в конечной стоимости квартир затраты девелопера будут учтены, а при нынешнем росте цен, за которым не успевает платежеспособный спрос, такое жилье может оказаться вне ценовых рамок реальных продаж”, — объясняет Сергей Гринберг, коммерческий директор компании “Стройжилинвест+”.

Воз и ныне там

Впрочем, выводу промышленных предприятий мешают не только опасения потенциальных инвесторов подобных проектов. До сих пор остается невыясненным самый главный вопрос: куда же, собственно, столичные власти собираются перемещать предприятия, останутся ли старые заводы в черте города, сменив центр на окраины, или переедут в Подмосковье? Оба варианта имеют плюсы и минусы, причем непонятно, чего в них больше — положительного или отрицательного. С одной стороны, город хочет сохранить рабочие места и налоговые поступления от предприятий, с другой — освободить участки для жилищного и коммерческого строительства. Совместить все это довольно сложно.

Возможно, именно поэтому программа очистки Москвы от производственных предприятий до сих пор не принесла местных властям ожидаемых доходов. Четыре года назад специалисты Департамента науки и промышленной политики столицы планировали, что к 2003 г. городской бюджет получит более 1,2 млн руб. за счет вывода предприятий из центра Москвы и дальнейшей продажи прав аренды на освобожденные земельные участки. К этому моменту в центре города должно было освободиться 42 га бывшей промышленной земли, рыночная стоимость которой в 2000 г. составляла 6,41 млрд руб. Однако процесс вывода предприятий пошел далеко не так быстро, как хотелось столичным властям. Программы осуществлялись в основном на бумаге путем подготовки исходно-разрешительной документации на объекты, с которых планировалось вывести производства. Реально в центре столицы к 2003 г. было освобождено менее 10 га земли. Процесс осложнялся еще и тем, что предприятия, подведомственные московским властям, занимают в городе сейчас только 6000-7000 га. Остальные производства являются федеральными, и их перевод на другое место требует множества различных согласований.

В 2003 г. в качестве удачного примера вывода предприятия с последующим освоением территории столичные власти могли назвать лишь проект жилого комплекса, построенного ДСК-1 на Рубцовской набережной. В последние 1,5-2 года процесс пошел быстрее — опять же благодаря увеличивающемуся дефициту площадок и возросшей активности инвесторов, которым быстро растущие цены на квартиры теперь позволяют реализовывать проекты, раньше казавшиеся нерентабельными. Но и сейчас программу вывода промышленных предприятий из города нельзя еще назвать однозначно успешной.

Промпотенциал и рабочие места

Перевод предприятий на другое место всегда приводит к определенному конфликту интересов. Городу и инвесторам нужны земельные участки в центре столицы, занятые производством, да и вред, которые заводы и фабрики наносят экологии города, очевиден. Но в то же время столичные власти обязаны заботиться о сохранении рабочих мест и поддержании местной промышленности, которая платит налоги в городской бюджет. Образуется замкнутый круг.

Первоначально московские власти планировали выводить ненужные городу заводы и фабрики за МКАД. Однако довольно быстро стало понятно, что такой план столице невыгоден. Московский мэр Юрий Лужков настаивает на сохранении общего количества рабочих мест для москвичей. Но добиться этого, перебазируя предприятия за город, крайне сложно. “Если бы нам предложили разместить производственные цеха сразу за МКАД, в пределах 10-20 км от города, вопросов бы не было. Мы бы возили людей маршрутками от ближайшей станции метро, и дорога занимала бы у них всего на 20-30 минут больше, чем раньше. Но участков вблизи от Москвы никто не предлагает, все они уже заняты коттеджными поселками или крупными торговыми комплексами. Разместить производство можно никак не ближе чем в 50 км от города, — рассказывает руководитель одного из предприятий, стоящих в программе вывода из центра Москвы. — Возить людей в такую даль невозможно. Ну пустим мы пару автобусов в день, но ведь работа-то у всех может заканчиваться в разное время. Да и не захотят москвичи ехать за тридевять земель, тратить на дорогу по пять часов в день. У нас квалифицированные специалисты, они и поближе к дому работу найдут. Или захотят — но за существенную прибавку к жалованью. А если так, то мне уж выгоднее вербовать рабочую силу прямо на месте. Тем более что жители области пока еще не избалованы московскими зарплатами и желающих пойти к нам работать будет вполне достаточно”.

Помимо рабочих мест Москва хотела бы также сохранить и налоги, поступающие в бюджет от предприятий, расположенных сейчас на ее территории. Сделать это при переселении заводов в область также будет проблематично. Опыт затяжных судебных разбирательств со столичными компаниями, предпочитающими платить налоги в области, у нашего города уже имеется. Например, несколько лет назад кровопролитная война за бюджетные поступления велась с “Аэрофлотом”. Несколько технических подразделений этой авиакомпании имели областной юридический адрес, на основании чего перевозчик предпочел все расчеты вести с Подмосковьем, тем более что налоги там были на несколько процентов ниже, чем в столице. Тяжба между московским правительством и “Аэрофлотом” длилась около года, процесс широко обсуждался в прессе. В итоге суд решил, что отделения авиакомпании, располагающиеся в Москве, должны платить налоги по месту прописки, но за время разбирательства город недополучил изрядное количество причитающихся ему налогов.

Случай с “Аэрофлотом” научил столичные власти, что подведомственные предприятия нельзя отпускать далеко. Тем более что полностью выведенные за черту города заводы и фабрики будут и юридически, и фактически располагаться именно в области и получат полное право вести все финансовые расчеты уже с областными властями. Получить с них хотя бы небольшую долю налоговых отчислений, по мнению экспертов, не поможет уже никакой суд.

Все эти соображения заставили московских чиновников искать возможность оставить производства в черте города. В конце прошлого года Департамент науки и промышленной политики Москвы разработал очередную программу на 2004-2006 гг., в которой речь шла уже о выводе промышленных предприятий на окраины столицы. “Нет проблемы, где разместить предприятия в Москве. Земель, пригодных для этих целей, достаточно. Правда, это дорогостоящий процесс, так как, по сути дела, необходимо создать обновленные предприятия в новых помещениях с улучшенными технологическими характеристиками и условиями труда”, — говорит Евгений Пантелеев, руководитель департамента.

Сейчас проводится анализ предприятий и необходимых для них территорий. Но, в принципе, город готов идти на расходы. Первыми на окраины будут выводиться небольшие предприятия, которые сейчас находятся в окружении жилых домов, а также заводы, расположенные в самом центре города (их перечень уже сформирован). Пантелеев отмечает, что московское правительство не собирается форсировать процесс, но хочет провести его “качественно и с толком”. Кроме того, в этом году московские власти планируют закончить проработку концепции создания промзон, необходимой для них проектной документации и инфраструктуры. Первые такие промышленные резервации уже практически созданы на территории Молжаниновского района и Бутова. Считается, что там они не будут мешать москвичам, а промышленный потенциал города при этом сохранится в полном объеме. В дальнейшем подобные промзоны, в которых выводимые производственные мощности будут размещаться более сжато и компактно, чем сейчас, планируется создать практически во всех административных округах столицы.

Первые шаги по переселению предприятий по такой схеме уже сделаны. Например, Нагатинская пойма вскоре будет очищена от всех производственных точек ЗиЛа. Речь о выводе этого гиганта в область не идет — в крайнем случае переехать за МКАД может литейное производство, а автомобильный конвейер обязательно останется в столице. На территории Нагатинской поймы будет построен бизнес-комплекс площадью около 1 млн кв. м. Проект оценивается приблизительно в $400 млн. Предел цен за аренду помещений московское правительство установило в размере $150 за 1 кв. м. В промзоны на территории столицы планируется также перевести завод “Красный богатырь” и фабрику Ногина.

Некоторые предприятия без особых усилий со стороны городских властей получают довольно выгодные предложения от инвесторов. Например, ВНИИ “Холодмашхолдинг”, находившийся на Болотной площади, на инвестиционном конкурсе получил средства на переезд в Чертаново. На его месте строятся жилые дома. Такая же ситуация и у Московского карбюраторного завода, занимавшего две площадки на Шаболовке, и у РТИ “Каучук”, и у фабрики “Красная швея”, выводимой с Никольской улицы.

Стремясь сохранить промышленный потенциал и рабочие места, городское правительство уже объявило о готовности пойти на значительные расходы и не перекладывать все затраты по выводу предприятий на окраины на плечи инвесторов. Власти предлагают сначала обустроить территорию под завод или фабрику, подготовить для них новую площадку, оснащенную инфраструктурой и подъездными путями, а уже потом предлагать предприятию туда переехать. Все работы планируется осуществлять за счет городского бюджета.

Инвестору останется только оплатить строительство новых помещений, а также оснащение их техникой и оборудованием. За это он получает право освоения освободившейся территории. В идеале предприятия должны сами изыскивать средства для переезда на новое место. В этом случае город готов также взять на себя проектную оценку переселения и поиск оптимальных градостроительных решений на освободившихся пространствах. Таким образом, город может оплатить около 30% затрат по выводу предприятий на окраины. По экспертным оценкам, перевод одного производства средних размеров на новое место может в целом обходиться примерно в $40-70 млн.

В ближайшие 7-8 лет из центра должны быть выведены 94 предприятия, из них около половины — промышленные, остальные — предприятия связи, транспортные, складские зоны. Пантелеев особо подчеркивает, что речь идет только об изменении структуры размещения промышленности в городе, а количество рабочих мест и выпускаемой продукции будет сохранено на прежнем уровне. Город также собирается компенсировать предприятиям потерю земли в центре — либо в виде прямых платежей, либо путем участия заводов в инвестиционных объектах, которые город будет строить на освободившихся участках. Такая практика уже была опробована во время строительства Третьего транспортного кольца. Трасса прошла по территории десятков промышленных предприятий. У сахарорафинадного завода им. Мантулина, например, отняли железнодорожную ветку, и городу пришлось за свой счет организовать предприятию автомобильный транспорт.

Область готова принять всех

В Подмосковье есть своя целевая программа, названная “Разработка генерального плана развития Московской области на период до 2020 года”. Вывод столичных предприятий постоянно вносит в нее определенные изменения. Депутаты областной Думы некоторое время назад даже потребовали принять специальный закон, который будет жестко регламентировать порядок перевода крупных производств из Москвы в область. Несмотря на это, местные власти весьма охотно готовы принимать под крыло ненужные столице заводы. Дело в том, что около 90% территорий Подмосковья являются землями сельхозназначения, но выращивать картошку и помидоры вокруг Москвы давно уже стало невыгодным. “Чем больше в регионе промышленности, чем выше рост этой отрасли экономики, тем более динамичным является регион”, — объясняет Алексей Бодунков, министр имущественных отношений правительства Московской области.

Промышленные успехи Подмосковья впечатляют уже сейчас. За последние несколько лет областная промышленность увеличивает темпы промышленного роста примерно на 12-15% в год — это почти вдвое больше среднероссийских показателей. Среди лидеров роста — и электроэнергетика, и химия с нефтехимией, и машиностроение с металлообработкой, и производство стройматериалов, и легкая и пищевая промышленность. Местные власти очень рассчитывают на то, что вывод промышленных предприятий из Москвы в область способен дать новый стимул индустриальному подъему в Подмосковье. Поэтому они готовы принять всех. Об экологических проблемах, с которыми область в результате такой сговорчивости может столкнуться уже через 5-10 лет, здесь пока не задумываются.

Подмосковное правительство хорошо понимает, что главный резерв для области по увеличению налоговой базы — именно продажа или аренда земельный участков. “Только недавно созданные крупные торговые центры вдоль МКАД и основных радиальных автомагистралей ежегодно дают в областной бюджет до 3 млрд руб. Состоявшееся за последние четыре года повышение зарплаты бюджетникам в четыре раза, увеличение социальных выплат — все это и многое другое обеспечивается в значительной степени из средств, полученных от продажи и аренды земельных участков”, — говорит Бодунков. И вытеснение из Москвы промышленных предприятий в этом смысле является для области благом. Производству нужно где-то развиваться, но инвесторы крайне редко соглашаются на размещение в старых промышленных зонах — для них проще арендовать или выкупить выведенные из оборота малопродуктивные сельскохозяйственные земли.

О желании разместить на своих территориях московские производства в последнее время говорят и администрации отдельных подмосковных районов, и даже частные владельцы земельных участков. Например, руководство Павлово-Посадского района проявило крайнюю заинтересованность в создании у себя дополнительных производственных мощностей за счет перебазирования на территорию района предприятий из Москвы. Местная администрация даже официально попросила Москомархитектуру учесть эту заинтересованность при перемещении московских заводов в область. По данным источника в администрации, у Павлово-Посадского района имеются для этих целей свободные производственные площади и земельные участки.

Интересный опыт сотрудничества с инвесторами уже накоплен в Истринском районе. Глава его администрации Анна Щерба по собственной инициативе сформировала промышленную зону — по сути, готовые промышленные площадки. Произвела вывод земли из сельхозоборота, организовала работу по ее кадастровому учету, провела все остальные необходимые мероприятия. Решила вопрос с электричеством, газом, водопроводом, канализацией. Инвесторам осталось только строить. Потом, по словам Бодункова, в районе начался промышленный бум. Построены фармацевтический завод, завод по производству молочной продукции под маркой “Президент”. Строится завод по сборке сантехнической арматуры, есть еще заявки. Промышленная зона площадью 200 га сейчас готовится также в Волоколамском районе. Всегда бывший дотационным, с пуском новых производств район рассчитывает стать донором. Аналогичная работа намечается и во многих других районах.

А если идти неофициальными путями, то в Интернете можно найти объявление примерно такого содержания: “Продается производственный комплекс (фабрика) площадью 60 000 кв. м, находящийся на земельном участке 8 га. В комплекс входят три производственных разноэтажных корпуса. К корпусам примыкают административные здания. Все оборудовано системой водоснабжения, отопления, вентиляции, электроснабжения. На территории имеются авто- и железнодорожные пути. Московская область, собственник, цена договорная. Интересный вариант под вывод предприятий из Москвы”. Владелец комплекса, разместивший данное объявление, сообщил, что с нему обращались уже несколько заинтересованных руководителей московских фабрик. Собственники подмосковных земель продают свой товар по реальным рыночным ценам. Варианты обмена областных участков на московские практически не рассматриваются — построить что-либо в Москве, даже имея официальные права на бывшую землю промпредприятия, для стороннего инвестора сейчас довольно сложно.

Столичные предприятия получают предложения о переезде не только из Подмосковья, но и из других российских регионов, например из Ярославской или Тверской областей. Надо отметить, что для многих производств, особенно средних и мелких, переезд из Москвы является довольно выгодным делом. Электроэнергия, земля, рабочая сила в Московской и граничащих с ней областях обходятся как минимум на 25-30%, а то и на 50% дешевле, чем в столице. Да и договориться с владельцами убыточных областных предприятий о покупке у них необходимых участков гораздо проще.

Однако у переезда в Подмосковье есть и очень существенный недостаток. Дело в том, что участков вблизи столицы предприятиям практически не предлагают. Областные власти также понимают, что стоимость земли в пределах 10-30 км от МКАД слишком высока, оплатить ее полную рыночную цену заводы не смогут, да и состоятельным москвичам, купившим коттеджи в этой зоне, соседство с производством вряд ли понравится. Кроме того, для подмосковной администрации не слишком принципиально, как развивается рынок ближних земель, поскольку большое количество участков здесь уже находится в частных руках. А вот поднять стоимость дальних земель, находящихся на расстоянии 50-80 км от столицы, и пробудить к ним интерес инвесторов для областного правительства очень важно.

Именно в отдаленных районах, которые составляют 70-80% общего объема подмосковных земель, администрация области и рассчитывает размещать вытесненные Москвой предприятия. Бодунков утверждает, что крупные производственники уже начали проявлять интерес к дальним землям. “В центре практически исчерпан лимит по энергоносителям, да и подвод коммуникаций существенно осложнен, а сделать все это в удаленных районах значительно проще и дешевле”, — объясняет он.

Анна Кулибина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...