А в Подмосковье строится коттедж...

Что понимается под словами «дорогой загородный дом»? Является ли цена объекта универсальным критерием, по которому тот или иной дом можно однозначно отнести к элите? Вообще-то любой загородный дом – вещь дорогая.

Правда, есть некоторые нюансы: чем ближе к Москве и западнее направление — тем коттеджи дороже. Риэлторы условно делят загородные дома на три ценовые категории: самый большой сектор «массового» жилья — до $200 тыс., дома по $200–500 тыс.

 

 

для представителей так называемого среднего класса или мелкого бизнеса (благо теперь на покупку такого дома можно взять кредит) и последняя – от $500 тыс. до 1 млн и то, что дороже, относят к дорогому загородному жилью.

Что такое дорогой дом?

По мнению Андрея Сабурова из АН «Московские огни», границы того, что считать «дорогим загородным жильем» в Подмосковье, размыты. Для Рублевки «дорогое» начинается с $700–800 тыс., для других направлений и $400 тыс. – уже слишком дорого.

Екатерина Устинова из АН «Полиграфжилстрой» более категорична: «Цену и ценность объекта для определенного круга покупателей формирует место, цена земли, на которой он расположен». «Можно сломать неудачный дом и построить на его месте другой, но земля — это данность, которую не изменишь, как не перенесешь участок на другое место. Не бывает элитных загородных объектов в неэлитных местах. Никому не нужен чудо-замок на неудачном, непрестижном участке», — считает она.

И это действительно так. Престижность дома напрямую связана с ценностью места. И можно сколько угодно говорить о том, что Рублевка перенаселена, там постоянные автомобильные пробки и проблемы с подачей электричества, но цены на жилье там продолжают расти. «Что касается рейтинга направлений, то их популярность остается практически неизменной. Рублевка, как и прежде, — вне конкуренции. Что бы ни говорили о проблемах и недостатках Рублево-Успенского шоссе, достичь качества Рублевки не удалось еще ни одному направлению», — комментирует ситуацию Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

На рынке загородной недвижимости мы говорим «престиж», подразумеваем – «цена», и наоборот. Именно поэтому PR-кампания любого коттеджного поселка начинается с продвижения места постройки, а описание дорогого коттеджа — почти всегда со слов «удачное место, лес, приятное окружение, инфраструктура».

Причем на сегодняшний день налицо даже более интересная тенденция: люди покупают место в чистом виде даже без дома, а свой «дом мечты» строят самостоятельно.

По оценке корпорации «БЕСТ», цена земли по итогам первых четырех месяцев этого года выросла на 10–30%. Учитывая ограниченность предложения земель, пригодных для организованной коттеджной застройки, можно прогнозировать, что темпы роста цен на хорошие участки будут на уровне прошлого года — в среднем до 50% в год, более удачные и элитные предложения могут подорожать в 2 раза.

В настоящее время наблюдается повышенная активность на рынке купли-продажи земли, характеризующаяся не только возросшим количеством заявок и сделок, но также большими размерами продаваемых и покупаемых участков. Изменение цен за счет прочих факторов не столь заметно. Можно также ожидать даже некоторого снижения цен на дома в поселках, где они изначально были завышены, или там, где дома оказались не востребованы в силу каких-либо причин. Так, размеры дома должны соответствовать площади участка, дом более 300 кв. м на 6–10 сотках практически не продаваем.

По степени готовности дома на данный момент спрос распределяется следующим образом: недостроенные дома (коробки) — 10%, под чистовую отделку при наличии коммуникаций — 40%, под ключ — 50%.

В секторе дорогой недвижимости по цене более $800 тыс. 50% клиентов хотят купить готовые дома с мебелью, другая половина – только участок, а дом строить — самостоятельно. При этом размер участка от 30 соток до 1 га.

В архитектуре предпочтение отдается «западным» стилям и малоэтажной застройке, одноэтажным домам с мансардой и двухэтажным домам. Чем выше статус дома, тем большее внимание уделяется инфраструктуре коттеджного городка и ландшафтному проектированию участка. Последнее может повысить стоимость объекта в пределах 10%.

В централизованно застраиваемых коттеджных поселках обычно продаются либо земля с подрядом, либо уже готовый под чистовую отделку дом с возможностью выбора проекта из числа построенных. Встречаются предложения на продажу земельных участков под строительство коттеджей по индивидуальным проектам и привлечением подрядных строительных организаций на усмотрение покупателя. Но таких вариантов значительно меньше, хотя уже наметился устойчивый спрос. Варианты продажи домов зависят от класса поселка. Как утверждают эксперты, чем выше класс поселка, тем чаще он строится по заранее выполненному архитектурному проекту без возможности влияния на процесс проектирования и строительства потенциального клиента.

Новые поселки
Где же можно сегодня выбрать загородный дорогой дом? Что предлагает вам рынок?
На Рублево-Успенском — поселки Усово и Рублевский. Поселок Усово интересен тем, что уже готов для проживания, что само по себе — редкость. Здесь построены качественные деревянные дома из сделанных в Финляндии комплектов. В поселке есть бассейн, детская площадка и круглосуточная охрана.
Цены на дома в Рублевском (для этого направления) кажутся очень небольшими — всего от $400 тыс. до $800 тыс. при площадях домов от 240 до 460 кв. м и участках от 12 до 15 соток.
По-прежнему активно застраивается Новорижское шоссе. На Дмитровском направлении появились поселки класса В. Это «Тихая гавань», расположенная в районе Троицкого, а также новый поселок в районе комплекса «Солярис».
Очень интересен поселок «Сосны» на Николиной Горе, в 22 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Средняя площадь участка там 30 соток, площадь домов — 624 и 710 кв. м. В домах есть все коммуникации, телефон, интернет. В поселке работают магазины, спорткомплексы, детский сад, рестораны и бары. Цена коттеджей в поселке «Сосны» — $2500 за 1 кв. м. Если говорить о внешних особенностях коттеджей в поселке, то это комбинированный фасад, отделанный натуральным камнем, с наличием больших площадей остекления.
Можно также отметить поселок «Рублевские горки» в 24 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Там средняя площадь участка — от 14 до 22 соток, площадь дома — от 270 до 395 кв. м. К домам подведены магистральные свет, вода, газ и канализация. В поселке развитая инфраструктура, спортивно-оздоровительная и прогулочные зоны. Первая очередь поселка сдается в III квартале 2003 года. Ориентировочная цена коттеджа от $260 тыс. Поселок огорожен и находится под круглосуточной вооруженной охраной.
Еще один достойный внимания поселок также находится на Рублево-Успенском шоссе. Это «Успенские поляны» в 24 км от МКАД. Средняя площадь участка здесь — от 17 до 20 соток, площадь коттеджей — 303 и 376 кв. м. К участкам подведен магистральный газ, вода поступает в дома из скважины глубиной 140 м, есть свои очистные сооружения, электричество — по 15 кВт на дом, TV кабель и устройства молниезащиты. В поселке большой культурно-бытовой центр, в котором работают магазины, ресторан, боулинг, бассейн, спортивный комплекс. Дома в поселке выполнены в стиле «шале», есть удобный круглогодичный подъезд и охрана.
Интересные предложения есть в коттеджном поселке «Павлово», который расположен на участке общей площадью 68 га в 14 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Там в ближайшее время будет построено более 200 загородных домов класса А1. До недавнего времени коттеджи такого уровня можно было найти только на Рублево-Успенском шоссе. Покупатели домов в этом поселке свободны в выборе проектных и инженерных решений, оснащенности современными коммунальными системами (включая центральное водоснабжение и отопление). В поселке будут открыты магазин, круглосуточный пункт неотложной помощи, кафе, ресторан, детская комната, русская баня, спортивные сооружения, бассейн с аквапарком, салон красоты и мойка автомашин. Дома в поселке — беспрецедентный случай! — можно купить в кредит, предоставленный банком DeltaCredit и ОАО «Открытые инвестиции». Кредит предоставляется сроком на десять лет с ежемесячным (или ежеквартальным) графиком погашения. Риэлторы считают, что появление коттеджных поселков такого уровня способствует развитию рынка на новых направлениях.
Продолжают строиться и продаваться дома в коттеджном поселке Жуковка, что в 9 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Средняя площадь дома — 550 кв. м, участка — 28 соток. Территория поселка охраняется, на участках растут сосны и выполнен ландшафтный дизайн.

Сколько стоит дом?

Риэлторы в своих предложениях не называют конкретной цены, а говорят некую сумму «от». Как показывает практика — по такой цене ничего купить не удается. Сколько же реально стоит элитный коттедж? Считайте сами.

Земля в престижном районе сейчас стоит не меньше $10 тыс. за сотку. Средняя цена земли в Подмосковье, интересном для загородного строительства, — $4–5 тыс. за сотку. Участок должен быть не меньше 30 соток. Получается в $300–400 тыс. обойдется только земля. А потратив такие деньги на землю, вы никогда не построите себе дом дешевле $500 тыс. Получается, что $1 млн — это минимум. Именно поэтому многие предпочитают купить землю, пусть и очень дорогую, но без подряда, и строить дом по своему вкусу, растягивая затраты. Такое отсроченное вложение денег выгодно. Кроме того, известно, что тех, кто потенциально готов выложить за дом больше миллиона, стандартные дома не удовлетворяют.

Риэлторы отмечают любопытную тенденцию: свой первый дом все делают большим — с расчетом на всю семью, друзей и гостей. А вот второй, третий — уже понимая, что необходимо, а что — лишнее. На самом деле дом будет таким, каким захочет видеть его хозяин. Выбирайте, покупайте и стройте!

Андрей Мажаров
Генеральный директор компании «Терра»:
— Специалисты компании «Терра» уверены, что спрос претерпевает значительные изменения, но не столько в формальных показателях, сколько в общих требованиях к уровню жилья, к его удобству и внешнему виду. Можно сказать, что сейчас спрос изменился в сторону небольшой площади дома и большей площади участка. Дом в 500 кв. м должен стоять на участке размером 25–30 соток. А строительство «домов» на 6 сотках — дело прошлого.
Покупатели стали гораздо требовательнее к внешнему виду загородного дома, удобству и качеству строительства. Несмотря на то что предложение постоянно растет, хорошего жилья по-прежнему не хватает.

Виктор Килин
Начальник отдела загородной недвижимости компании «Арсенал Холдинг»:
— Активное строительство загородной недвижимости обусловлено повышенным спросом состоятельных людей на комфортные дома в коттеджных поселках с единой управляющей компанией, единой инфраструктурой, а также резким повышением цен на землю на вторичном рынке.
Чаще всего ситуация развивается по следующей схеме. Застройщик, используя свои возможности, получает от администрации области надел интересующей его земли, дробит его на участки, заказывает и согласовывает пакет архитектурных проектов. Затем, получив кредит, начинает строительство, одновременно начиная рекламную кампанию и по возможности ведя продажи.
Именно на этом этапе застройщики чаще всего совершают ошибки, предопределяющие задержку возврата вложенных средств. Наиболее частой ошибкой, на мой взгляд, является дробление надела на небольшие участки. Таким образом застройщики пытаются получить сверхприбыль, реализовав большее количество объектов на ограниченной площади.
Другая распространенная ошибка — выбор стандартных архитектурных проектов, которые не всегда отвечают запросам покупателей, имеющих возможность путешествовать по миру и наблюдать разнообразные, как архитектурные, так и планировочные решения. У нас застройщики редко обращаются к услугам хороших дизайнстудий.
Редкие застройщики в строительстве сначала планируют и строят развитую инфраструктуру — спорткомплексы общего пользования, школы, детсады, рестораны, автозаправки, универсамы, — а затем коттеджи, чтобы первые же покупатели, вселившись в построенный дом, могли жить без проблем.
Все перечисленные ошибки, как правило, отпугивают потенциальных покупателей дорогих объектов.

Александр Рыков
Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty:
— Последние полгода были отмечены довольно значительным выходом на рынок земельных участков разного качества и в различных районах. Причем на ценах это практически не сказалось. Рост цен на качественную землю не остановился, а на бывшие колхозные поля цены в основном остались прежними. Такое положение вовсе не говорит о том, что все существующие участки раскупаются. Некоторые из них не продаются больше года, но официальная цена не снижается. Хотя в ходе переговоров можно добиться снижения цены до 30%.
В целом можно говорить о появлении первых признаков формирования рынка земли, предназначенной в основном для целей жилищного строительства. Сделки с землями других назначений происходят вне рынка — это всегда очень индивидуально.
Вообще же изменение цен на коттеджи обусловлено в основном изменением цен на землю.

Светлана Кондачкова
Начальник отдела загородной недвижимости компании МИАН:
— В настоящее время сектор загородной недвижимости развивается достаточно высокими темпами, и элитное загородное жилье не является исключением. Только с начала 2003 года стоимость предложений элитного загородного жилья выросла до 50%. Если еще год назад объекты стоимостью $1 млн и выше были единичны, то сегодня такие предложения не редкость. Более того, сегодня на рынке есть предложения стоимостью свыше $5 млн.
В основном элитные загородные дома сосредоточены на Рублево-Успенском, Ильинском и Сколковском шоссе. Кроме того, такие объекты есть на Калужском, Новорижском, Пятницком и Дмитровском шоссе.
Из строящихся элитных коттеджных поселков можно отметить поселок «Березовая роща», 14 км от МКАД по Ильинскому шоссе, и «Новый свет», 2 км по Алтуфьевскому шоссе. В новом коттеджном поселке «Березовая роща», расположенном на престижном западном направлении, сегодня предлагаются эксклюзивные трехуровневые коттеджи VIP-класса общей площадью 600 кв. м с гаражом. Они построены по авторскому проекту с использованием самых современных технологий и материалов. Сам поселок расположен в живописной березовой роще и имеет огороженную охраняемую территорию. На сегодняшний день цена объектов в этом поселке (включая стоимость земельного участка и коммуникаций) составляет $970 тыс. — 1 млн 150 тыс.
При неизменной макроэкономической ситуации в стране на рынке загородной недвижимости никаких потрясений до конца этого года не ожидается, поэтому рост цен в этом сегменте рынка недвижимости продолжится. Сегодня потребитель понимает, что ситуация на рынке стабильная и вкладывать деньги в загородное жилье выгодно, не говоря уже о том, что земля всегда остается в цене.

Владимир Яхонтов
Директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Земельные участки в наиболее популярных местах только за этот летний сезон подскочили в цене на 20–50%. Это самый активный и динамичный сегмент загородного рынка, и поэтому спрос здесь не утихает круглый год. В целом ожидается и увеличение объема продажи домов.
В ближайшее время на рынке ожидаются интересные и качественные предложения. В частности, на Рублево-Успенском шоссе появится возможность приобрести особняк в двух новых поселках: первый построен в районе «Горки-2», второй — в районе Николиной Горы. Оба можно отнести к удачным проектам, современным по архитектуре, материалам, качеству строительства, оборудованию и инфраструктуре. Следует также отметить, что на сегодняшний день увеличилось число сделок с целью инвестиций. Хотя риск таких вложений несколько выше, чем при покупке квартиры, при удачном выборе объекта для инвестиций прибыль может составить до 50%.

Елена Суворова Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...