Бесконечный рост "Элиты"

За первые три месяца текущего года, по разным оценкам, столичное жилье на первичном рынке подорожало на 10–12%. Кроме внешних факторов, разогревающих рынок, свою роль сыграло и сокращение доли панельных домов среди новостроек. Т.е. дешевое жилье, благодаря изменяющемуся вкусовому предпочтению потребителей, заменяется дорогим монолитным. В этом факте отрадны два момента: наконец-то правила игры начинает диктовать сам рынок, а не директивы чиновников, и, во-вторых, подтягивание Москвы к другим городам мира по такому показателю, как качество жизни.

 

 

Правда, за все хорошее, как известно, необходимо платить, что и испытывают на своих кошельках покупатели такого жилья.

В одних руках

Наибольшим спросом в этом сегменте рынка недвижимости пользуются жилые комплексы, своеобразные «города в городе». Девелоперы таких проектов несколько отличаются от своих западных коллег, в первую очередь принципом работы «все в одних руках». И действительно, мало кто из покупателей их продукции может назвать имя архитектора, спроектировавшего комплекс, или организацию, обеспечившую техническое исполнение «муравейника». Более того, и последующая эксплуатация производится одним из подразделений девелопера, что в общем-то сегодня оправданно – кто лучше них знает нюансы проекта? И, кроме того, «частный ЖЭК» гарантирует застройщику и последующую дополнительную прибыль.

Застройщики жилых комплексов (а их не так много – «Дон-Строй», «Квартал», «Капитал Груп», «Конти», «Крост» и др.) сформировали и собственную классификацию такого жилья. Первый уровень – «бизнес-элита», в которой цены колеблются от $1500/кв.м до $2–2,5 тыс. Нижняя планка характерна для домов на начальном этапе их возведения, а также для объектов, у которых «в соседях» нет водоемов или лесопарков (стоит добавить, что работу этих девелоперов отличает стремление разместить комплексы в благополучной социальной и экологической среде).

Следующий уровень – «премиум», в котором цены начинаются от $2–2,5 тыс. и заканчиваются на отметке $3500. Непременный атрибут такой недвижимости – наличие водоема, близость лесопарка, большие площади квартир – до 350–400 кв.м, отсутствие маленьких площадей в домах (нижняя планка – примерно 80 кв.м). В домах класса «премиум» и другой набор инфраструктуры для сервиса и досуга.

Класс «де люкс» – это вершина классификации. К нему можно отнести пентхаусы (по цене от $4 тыс.) в домах «премиум-класса» либо объекты в престижных микрорайонах (что обычно редкость, т.к. дом по этой причине попадает в элитный класс, а там уже другие застройщики и законы ценообразования).

Еще один критерий, по которому можно отличить класс «де люкс» от «премиума», – соотношение жилой и нежилой площади комплекса. В первом случае это 70–80:20–30, во втором – примерно 60:40.

Как на дрожжах

В прошлом году жилья в домах бизнес-класса, по разным оценкам, было сдано около 500 тыс. кв.м, в текущем году планируется, что эта цифра превысит 600 тыс. О популярности такой недвижимости говорит следующий факт: до 40% всех квартир покупается на начальном этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи. Такая нехитрая операция позволяет «инвесторам» к тому сроку, когда дом будет сдан Госкомиссии (а это минимум 1,5 года), заработать до 40% в валюте, что равняется 26–27% доходности в годовом исчислении. Сегодня такую прибыль (или чуть большую) на финансовом рынке могут гарантировать только паевые инвестиционные фонды.

В среднесрочной перспективе такой сегмент жилья будет развиваться высокими темпами. Застройщики домов бизнес-класса утверждают, что основной покупатель их квартир – нарождающийся средний класс, для которого на первый план выходит не столько престижность местоположения или дешевизна жилья, а качество проживания. Поэтому по некоторым оценкам самих девелоперов, к 2010 г., если российская экономика будет развиваться хотя бы темпами 4–5% в год (а численность среднего класса в Москве с нынешних 20–25% вырастет до 40%), доля жилья бизнес-класса составит не менее 40% от всех новостроек, т.е. ежегодно это будет составлять примерно 1,5 млн кв.м.

Дорогие акценты

А вот рынок жилья повышенного качества (от $4500/кв.м) продолжает существовать в Москве по собственным правилам. Единственная тенденция, которая роднит его

с остальным рынком недвижимости, – беспрерывный рост цен. В остальном – географическом разнообразии новостроек, появлении принципиально новых объектов, изменении клиентуры – элитные дома «остались на месте».

Традиционно считается, что элитного жилья в принципе не может быть вне Садового кольца. Для некоторых девелоперов местоположение является вообще единственным критерием для определения престижного или обычного жилья. Некоторое исключение – немногочисленные пентхаусы, разбросанные по новостройкам Северо-Западного, Западного и Юго-Западного округов.

На февраль текущего года средняя цена элитного жилья по Москве составила $4800 (конечно, это несколько условная стоимость). Всего за прошлый год было сдано примерно 250–300 тыс. кв.м в качественных домах. По прогнозам девелоперов, к середине года стоимость квадратного метра в элитных квартирах превысит $5500.

Ряд аналитиков, а также девелоперов выделяют всего четыре по-настоящему элитных района Москвы: Арбат, Остоженка, Замоскворечье и Центр (район внутри Бульварного кольца).

Арбат. Средняя цена по этому району в феврале превысила $4 тыс. При этом именно на Арбате наблюдалось за рассматриваемый период наименьшее повышение стоимости элитных квартир – на 2,3–2,6% ежемесячно.

Остоженка. Это безусловный лидер всего московского рынка недвижимости: и по ценам – около $6800/кв.м, и по позиционированию (паблисити). Единственное, чем отличаются элитные новостройки внутри этого района друг от друга, – расстоянием в метрах до Кремля.

В среднем метр в квартирах дорожает здесь на $200 ежемесячно (на 2,8–3%), и к концу года средняя его стоимость превысит $7800.

Замоскворечье. Особенность этого района состоит в том, что ему прочат скорую славу самого элитного района Москвы. И основания для такого суждения есть. Во-первых, свободная земля под застройку на Остоженке-Пречистенке закончится максимум через 2–3 года. Во-вторых, сейчас предпринимаются активные PR-усилия по раскрутке Замоскворечья. А опыт подсказывает, что грамотная PR-кампания – залог 50% успеха начатого дела.

Но кроме рекламы, Замоскворечье имеет и другие плюсы. Главный из них – наличие примерно 40 площадок (в т.ч. и потенциальных) под будущие элитные дома. Еще один плюс – та же близость к Кремлю и тихие переулочки, а также более социально однородный состав населения района (в отличие от Остоженки, где 10 лет назад до 30% квартир были коммунальными, в Замоскворечье сегодня не более 5% такого жилого фонда).

Средняя цена по всему элитному жилью в районе Замоскворечье составила в феврале 2003 г. $3750/кв.м. При этом за прошлый год она выросла более чем на $1200 (35%). Т.е. задел для лавинообразного роста цен в Замоскворечье, как это ранее было на «Золотой миле», существует.

Центральней некуда. Район внутри Бульварного кольца долгое время был недооцененным. В первую очередь потому, что новостроек тут было мало, а разрешение на новые площадки префекутра ЦАО давала с большим скрипом. Но за последний год положение начало исправляться. Девелоперы всерьез взялись в первую очередь за Чистые пруды и переулки вокруг Тверской. В итоге к февралю 2003 г. цены на элитные квартиры тут выросли более чем на $1000 за метр, до $4350.

Почти элита

Немногочисленный ряд девелоперов полагает, что к элите в этом году уже можно относить и Западный район, куда в первую очередь входит отрезок Кутузовского пр. длиной примерно 4 км.

Средняя цена на все элитное жилье в западном районе сегодня не превышает $2800/кв.м. И растет оно не такими высокими темпами, как остальная элита – на 2–2,3% в месяц. По представлениям аналитиков и девелоперов, для попадания западного района в суперэлиту ему необходимо минимум одно условие – возведение не менее 10–12 качественных домов в год (где цены бы превышали $4000/кв.м). Пока же число таких проектов по итогам прошлого года не превысило трех.

Мнение экспертов

Павел Здрадовский, генеральный директор Paul's Yard:

«Этот год станет золотым для таких районов, как Плющиха, правая сторона ул. Новый Арбат и Замоскворечья. Если титул «Золотая миля» по праву принадлежит ул. Остоженке, то вышеперечисленные районы вполне могут побороться за право называться «Серебряной» и «Бронзовой». А вот что касается бриллианта в «короне», то здесь до сих пор не использован ресурс Болотного острова. Если тут будет построен элитный жилой комплекс, это станет новым стандартом элитного жилья. Данный район обладает рядом преимуществ, которыми не может похвастаться даже «Золотая миля». Во-первых, это автономность. Несмотря на то, что это центр Москвы, через Болотный остров не проходит ни одной магистрали, что позволяет говорить о создании русского варианта Манхэттена, где будут селиться самые уважаемые люди страны. Во-вторых, это прекрасный вид из окон на храм Христа Спасителя и Москву-реку. Если этот проект будет реализован, мы ожидаем установления здесь цен от $15 тыс./кв.м. Решение о выводе фабрики «Красный Октябрь» принято. Самая ликвидная земля после Кремля ждет решения.

Наконец, сдвинулось с мертвой точки освоение Китай-города. Как мы и говорили раньше, наибольшим потенциалом обладает квадрат, ограниченный ул. Солянкой, Бульварным кольцом и Хохловским пер. Сейчас идет процесс проработки проектов строительства жилых комплексов класса «В». И это только начало. Со временем здесь возникнет район, который по уровню престижа сможет конкурировать с уже устоявшимися районами элитной застройки».

Кирилл Прусаков, руководитель департамента инвестиций

и девелопмента компании Blackwood:

«Больше всего земли освободится в районе Замоскворечья, в частности, в зоне Болотного острова. А также в Тверской зоне и в районе Чистых прудов. Наиболее перспективными районами для комплексного освоения территории под элитную застройку являются Замоскворечье и Патриаршие пруды. Пик их развития придется на 2004–2006 гг. За ними следуют Тверской-Сухаревский район и зона Арбата, освоение которых будет происходить более менее равномерно в период с 2004 по 2008 гг. По нашим оценкам, 2004 г. станет отправной точкой в развитии района Чистых прудов, а к 2006 г. он еще больше укрепит свои позиции на рынке элитного жилья. Остоженка почти исчерпала свои ресурсы, и вскоре строительство в этой части столичного центра полностью завершится. Вопрос массового выселения москвичей из старых аварийных домов ЦАО по-прежнему остается одним из самых болезненных. Данная процедура сопряжена с большим количеством трудностей технического и юридического характера как для самих граждан, проживающих в аварийных домах, так и для инвесторов, заинтересованных в реконструкции или строительстве новых объектов. Инвесторы, работающие над реконструкцией Центра путем ликвидации аварийного жилого фонда, особо сетуют на необходимую и, несомненно, трудоемкую процедуру расселения жильцов из сносимых зданий. Зачастую жители, пользуясь своим привилегированным положением, выдвигают ультиматумы и требуют за свое переселение компенсацию в виде благоустроенной квартиры большей по размеру или евроремонта за счет бюджетных средств».

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...