Цены на жилье в Подмосковье равняются на столицу

На подмосковном рынке жилья основной тренд - стремление к ценовым параметрам столицы. Окончательной смычки и "города и деревни" пока еще не произошло, однако эксперты рынка констатируют, что динамика роста стоимости жилья в Подмосковье уже опередила аналогичный показатель в мегаполисе. По итогам первого квартала текущего года, новостройки в столице подорожали в среднем на 15%, а в области - на 20%. Первичный рынок тянет за собой "вторичку": цены в подмосковных городах выросли в среднем на 12%.

За границами МКАД

Резкий всплеск спроса на первичном рынке жилья в Подмосковье риэлторы зафиксировали в 2001 году, но на тот период в приобретении жилья за кольцевой дорогой были заинтересованы в основном местные жители.

 

 

Вскоре стало понятно, что возводимое в области жилье при более низких - по сравнению с Москвой ценах - не уступает по качеству столичному (панельные новостройки активно вытесняются монолитно-кирпичными домами, квартиры стали просторнее). При этом транспортная доступность городов-спутников оказалось не хуже, чем микрорайонов за пределами МКАД. Это обстоятельство разогрело интерес потенциальных столичных покупателей и, с другой стороны, подтолкнуло застройщиков к активности.

В 2002 году в Подмосковье было построено порядка 3 млн. кв. метров жилья, при этом стоимость квадратного метра составляла в среднем $350. В 2003 году было возведено более 4 млн. кв. метров, а цена выросла до $550-600 за квадратный метр. В 2004 году было сдано около 5 млн. кв. метров при средней стоимости $650-700 за "квадрат". Объемы нового строительства в 2005 году составили 5,5 млн. кв. метров, стоимость квадратного метра поднялась до $950.

Новая волна покупательского спроса накрыла Подмосковье после того, как цена квадратного метра в столице превысила $3000. "У подмосковного рынка жилья есть потенциал для ускорения роста цен, что обуславливается ростом спроса", - рассказал "Интерфаксу" генеральный директор ЗАО "ПИК-Регион" Сергей Канаев.

Эту точку зрения разделяют и другие участники рынка. По данным аналитического центра компании "Миэль-недвижимость", в апреле этого года спрос на новостройки Подмосковья значительно увеличился. В феврале, рассказали "Интерфаксу" в компании, количество проданных квадратных метров в новостройках Подмосковья составляло всего 26% от аналогичного показателя по Москве. Сейчас это соотношение изменилось: проданные в Подмосковье площади составляют уже 47% от московских объемов реализации.

При этом, как отмечают риэлторы, спросом пользуются квартиры как в транспортно доступном ближнем Подмосковье (Химках, Одинцове, Мытищах), так и за пределами 30-километровой зоны, где стоимость квадратного метра не превышает $700 и вполне сравнима с общероссийскими ценами на жилье. Если говорить о типе квартир, интересующих потенциальных покупателей, то идут нарасхват однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах эконом-класса, меньшим спросом пользуются четырехкомнатные квартиры и практически не востребованы "трешки".

По словам С.Канаева, спрос на квартиры повышается благодаря реализации ипотечной программы "Доступное жилье" (это можно наблюдать на примере района Новокуркино, где стоимость квадратного метра составляет от $1600 - "ИФ").

Как показывает практика ЗАО "ПИК-Регион", покупатели не отказываются от сделки, если в цену квадратного метра включена стоимость отделки. "В Дмитрове квадратный метр с отделкой стоит 25 тыс.- 26 тыс. рублей, но цена покупателей не останавливает", - говорит С.Канаев. Он также добавил, что по сложившейся традиции цены на квартиры в Подмосковье снижаются по мере географической удаленности от столицы.

Пограничные цены

На сегодняшний день, по данным риэлторских агентств, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке ближнего Подмосковья перешагнула отметку в $1500 за кв. метр. Так, по ценовым показателям "пограничные" (примыкающие к столице районы Московской области) практически "дышат в затылок" спальным районам мегаполиса. К примеру, стоимость квадратного метра в Мытищах сейчас составляет $1700-2000, в Красногорске - $1434-1600, в Щербинке - $1391.

"Говорить о стирании ценовой границы между Москвой и Подмосковьем пока не приходится, однако для этого есть все предпосылки, - отмечает директор отделения "На Ленинском" компании "Миэль-недвижимость" Юлия Гераськина. - Массовая застройка пограничной для Москвы и Подмосковья зоны, например, Молжаниново, может способствовать коррекции ценового разрыва".

В микрорайоне "Новая Трехгорка" в Одинцово стоимость квадратного метра в готовом доме составляет $2000. В планах "СУ-155", застройщика микрорайона, - освоение площади в 30 га. "В Трехгорке в ближайшие два года введут в строй еще 500 тыс. кв. метров жилья. В Павшинской пойме эта цифра составит не менее 1,1 млн. кв. метров. Кроме того, в планах - беспрецедентно развитая сопутствующая инфраструктура. Она включает возведение вместе с жильем и необходимого количества школ, детских садов, торговых и развлекательных центров, предприятий быта, многоэтажных паркингов - всего, что необходимо для полноценного проживания современного горожанина. Этот подход к застройке будущего микрорайона уже получил у строителей точное название город в городе", - рассказал "Интерфаксу" генеральный директор ГК "СУ-155" Александр Мещеряков.

Примечательно, что в панельных домах современной планировки серии И-155, а также дома серии ИП-46С будут только дефицитные на сегодня одно-и двухкомнатные квартиры.

По утверждениям риэлторов, наличие развитой инфраструктуры играет на повышение цен. Кстати, на новостройки в Павшинской пойме расценки уже заявлены - $2500 за кв. метр.

"Наиболее перспективными являются те районы, в которых имеется развитая транспортная инфраструктура: железная дорога, незагруженные шоссе, удобные подъезды и благоприятная экологическая обстановка. По этим параметрам к перспективным районам можно отнести Дмитровское направление, Реутов, Одинцово (микрорайон Отрадное), Красногорск (Павшинская пойма)", - отмечает Ю.Гераськина. Несколько отстают цены в Котельниках (здесь стоимость квадратного метра составляет $1640), еще на $150-200 дешевле обходится "квадрат" в Балашихе. По мнению Ю.Гераськиной, причина относительной дешевизны кроется в наличии транспортных проблем.

Прогноз на лето

Несмотря на массовую застройку ближнего Подмосковья, спрос на первичном рынке по-прежнему не удовлетворен. "На сегодняшний день спрос на жилье достаточно велик, а предложение ему не соответствует. Не думаю, что летом будет затишье. Кроме того, те, кто не приобретет квартиру летом, осенью сможет рассчитывать только на те объекты, которые будут сдаваться уже в следующем году. Соответственно, и цены будут отличаться от нынешних", - полагает С.Канаев.

Аналитики "Миэль-недвижимость", напротив, предсказывают легкое похолодание на рынке с наступлением летних месяцев. "В ближайшие месяцы кардинальных изменений на подмосковном рынке жилой недвижимости ожидать не приходится. Однако можно рассчитывать на то, что летом рост цен несколько замедлится. Очередного всплеска цен следует ожидать осенью", - рассуждает Ю.Гераськина.

В свою очередь, независимый аналитик рынка, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко предрекает летнее замедление темпов роста цен на рынке Подмосковья. "Сейчас темпы роста цен постепенно сбрасывают обороты. Отчасти это происходит потому, что покупательская способность уже близка к потолку. В то же время говорить о снижении стоимости квадратного метра невозможно ни с точки зрения логики, ни экономики", - рассказывает О.Репченко.

Скромный выбор

Вторичный рынок жилья в Подмосковье предлагает потенциальным покупателям квартир значительно более скромный выбор, нежели первичный. "Заметным предложением жилья могут похвастаться Люберцы, Мытищи, Железнодорожный, Балашиха, в меньшей степени - Королев, Красногорск, Химки, Одинцово. Если в прошлом году на одного покупателя приходилось 5-6 продавцов, то сейчас это соотношение составляет 1:1, то есть на одного продавца приходится один покупатель", - рассказал "Интерфаксу" пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "СИТИ ХХI" Сергей Лядов.

Иной точки зрения придерживается директор по продажам Бюро недвижимости "Агент 002" Валерий Баринец. По его словам, сегодня спрос на подмосковную "вторичку" превышает предложение как минимум в 3-5 раз.

"На вторичном рынке недвижимости Подмосковья сейчас наблюдается явный дефицит предложения, однако по темпам роста цен вторичное жилье уступает рынку первичного жилья", - отмечает вице-президент ГК "Конти" Вячеслав Тимербулатов. По данным системы Winner, на вторичном рынке Подмосковья сейчас предлагается 23 тысячи квартир. Из этого числа 279 - "сталинки", 10 089 квартир в кирпичных домах, 7560 - квартиры в блочных и панельных домах, 1683 объекта в монолитных домах и элитке.

"Четкую структуру предложения на вторичном рынке Подмосковья выделить довольно сложно, вследствие того, что в области очень много нетиповых домов. Многие районы строились для военных или для рабочих промышленных предприятий, а поскольку архитектура подмосковных городов значительно отличается от московской, то сравнивать предложения на столичном рынке недвижимости и рынке жилья Московской области рынках не представляется возможным", - считает В.Тимербулатов.

Факторы роста

Аналитики рынка недвижимости отмечают, что понятия престижности, а, соответственно, и критерии формирования цен на вторичном рынке жилья Подмосковья, несколько отличаются от столичных.

Если в мегаполисе особым почетом по-прежнему пользуется жилье в так называемых "сталинских домах", и за них покупатели голосуют в твердой валюте, то в Подмосковье квартиры в таких домах ценятся меньше, нежели в относительно современных. Для сравнения: в Подмосковье средняя цена за "сталинку" держится на уровне $1339 за кв. метр, а квартиры в панельных и блочных домах 80-х годов продаются по $1694 за кв. метр. "Подмосковные "сталинки", в отличие от московских, не всегда определяются высоким качеством. Многие дома были построены пленными немцами и имеют смешанные перекрытия, что объясняет их относительно низкую цену. А панельные и блочные дома в Подмосковье не уступают по качеству аналогичным в столице, так как проекты типовые. Поэтому цена на них достаточно высокая. Рынок монолитного жилья еще находится в стадии становления, поэтому делать вывод о ценообразовании в этом сегменте пока рано", - отмечает В.Баринец.

Принцип "цена зависит от места" - общий для столицы и Подмосковья. Как и в Москве, наиболее престижным считается западное направление, в аутсайдерах - восток. На стоимость, как уже отмечалось, влияет и близость к столице.

Самые дорогие квадратные метры на вторичном рынке ($2511) зафиксированы в "ближней зоне" на белорусском направлении: на Минском и Рублево-Успенском шоссе. В "среднеудаленной зоне" (20-30 км от Москвы) средняя цена опускается до $1367 за кв. метр. Дальше на запад - и стоимость квадратного метра составляет уже $904. По северо-западному направлению (от Ленинградского шоссе) в непосредственной близости к столице стоимость квадратного метра на вторичке составляет $2322, а затем снижается, соответственно, до $1155 и $811.

Несмотря на "непрестижность" восточного направления, цены здесь достаточно высоки: так, в городах-спутниках по Горьковскому шоссе стоимость квадратного метра держится на уровне $2155, по мере удаления - $1171 и $806. Тенденция к росту отмечена в районе Савеловского шоссе: там "квадрат" в среднем стоит, соответственно, $2087, $1200 и $760. Ярославское, Рязанское, Рижское и Казанское направления пока держатся единым фронтом и прочно занимают ценовую нишу в диапазоне от $1700- 2000 за кв. метр.

По данным экспертов, по итогам апреля ценовой прирост на первичном рынке составил 15-16%, "вторичка" взяла аналогичный показатель в 12%. Однако уже в мае наметился перекос в обратную сторону: в мае динамика роста цен на "первичке" была отмечена на уровне 5-6%, а "вторичка" прибавила в весе 8-9%.

Возможно, считают аналитики, майский подъем вторичного рынка связан с постоянным увеличением в этом сегменте доли современного жилья. Сегодня объем готовых к перепродаже новостроек оценивают в 20% от общего количества предлагаемого в области жилья. "С каждым годом их доля только увеличивается. Новыми домами, которые вскоре попадают на вторичный рынок, застраивается не только ближайшее Подмосковье, но и города, находящиеся в некотором отдалении от Москвы: Пушкино, Долгопрудный, Подольск", - рассказал С.Лядов.

Как считает В.Баринец, "новые квартиры на вторичном рынке покупают те, кому важно быстрое оформление прав собственности, прописка и сложившаяся инфраструктура района".

Альтернативные варианты

Опрошенные "Интерфаксом" эксперты рынка сходятся во мнении, что жилье на первичном рынке Подмосковья рассматривается покупателями чаще всего как объект инвестирования, а квартиры на вторичном рынке покупаются в основном с целью улучшения жилищных условий. Этому способствуют и программы ипотечного кредитования.

По данным отдела вторичного рынка "Сити ХХI век", доля сделок с использованием ипотечных схем на вторичном рынке Подмосковья составляет около 70%. При этом, отмечает С.Лядов, "альтернативных сделок на вторичном рынке Подмосковья значительно меньше, чем в столице, их доля составляет лишь половину от общего числа сделок, тогда как в Москве на свободные продажи приходится всего лишь 20%". Однако эта ситуация в последнее время стала меняться.

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...