Цены на жилье в зеркале СМИ

Традиционно в конце года специалисты, эксперты дают комментарии по различным отраслевым сегментам, подводят итоги уходящего года и делают прогнозы на будущий. В связи с этим информационно-аналитический отдел Департамента общественных связей, информации и аналитики Ассоциации строителей России провел мониторинг федеральных СМИ за декабрь 2006 года с целью исследования причин высокого роста цен на недвижимость в 2006 году, а также прогнозов экспертов строительного рынка относительно динамики цен на следующие 12 месяцев.

Мониторинг проводился на основе данных информационных баз СМИ "Integrum" и "Медиалогия". За основу брались статьи федеральных изданий (центральных газет, журналов, специализированной прессы): «КоммерсантЪ», «Ведомости», «Новые известия», «Независимая газета», «Аргументы и факты», «SmartMoney», «Недвижимость и цены» и др.

Итоги 2006 года
Как отмечают специалисты, в 2006 году показатели роста цен на недвижимость достигли рекордных отметок.

 

 

С января по май квадратный метр недвижимости прибавлял в стоимости 10% за месяц. Некоторые аналитики (к примеру, специалисты ЗАО "Билдинг Медиа Групп") до сих пор не могут аргументировать причины таких высоких темпов роста. Тем не менее, многие эксперты называют факторы повышения цен. По информации газеты «Русский курьер», одним из факторов, повлиявших на столь стремительную динамику роста, стала доступная ипотека.

В отсутствие заметного увеличения объемов строительства жилья доступная ипотека будет создавать для покупателей замкнутый круг, подталкивая цены на квартиры все выше и выше.

Руководитель отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании "Квартира. ру" Юрий Кочетков в комментарии изданию «Недвижимость и цены» подтвердил «вину» ипотеки в росте цен и отметил, что в настоящий момент она продолжает поддерживать максимальную стоимость жилья, а дальнейшее развитие кредитования еще продвинет этот процесс.

Важно понимать, что ипотека не обеспечивает возможности новому покупателю решить квартирный вопрос, она лишь является механизмом, позволяющим этому потребителю исключить с рынка другого, менее кредитоспособного.

Газета «Время новостей» опубликовала противоположную информацию, в которой говорится, что ипотека, безусловно, помогает рынку расти, «но к московскому рынку "недоступного жилья" это пока не относится», либо «имеет минимальное отношение».

По данным аналитиков, количество сделок с использованием ипотечных кредитов колеблется в диапазоне 5-7% от общего их числа. Для того чтобы рынок почувствовал "лишние" ипотечные деньги, надо, чтобы их доля по крайней мере приблизилась к 30%, а заемщики должны покупать квартиры как горячие пирожки. Сейчас же счастливые обладатели кредитов решают куда более важную проблему - как успеть приобрести квартиру до того, как она подорожает. Многим не хватает кредитных средств. С другой стороны, у ипотеки вроде бы есть шанс стать одним из катализаторов нового витка ценовой гонки, но для этого нужно еще снизить процентные ставки.

Ссылаясь на комментарии представителей банков, издание добавило, что людей останавливает не высокий процент по кредиту, а сами цены на недвижимость. При высокой стоимости жилья в настоящее время москвичи вынуждены брать большие кредиты на жилье эконом-класса.

«Время новостей» отметило еще один фактор, стимулирующий рост цен на недвижимость, - высокая мировая цена на энергоносители (прежде всего на нефть).

По мнению сторонников этой версии, высокая экспортная выручка от реализации нефти и сверхприбыли нефтяных компаний перераспределяются в экономике таким образом, что стимулируют спрос на недвижимость. При этом вне рынка недвижимости (например, среди финансовых аналитиков) версия о постоянном росте цен на недвижимость под влиянием высоких цен на нефть является еще более популярной.

Говоря о факторах бурного роста цен в 2006 году, руководитель аналитического центра IRN. RU Олег Репченко, помимо развития ипотеки, отметил также «серьезный дисбаланс между спросом и предложением».

Заметное сокращение количества новостроек в Москве и дефицит квартир совпали с общим экономическим ростом и повышением уровня жизни в столице

Олег Репченко также высказал убеждение, что резкий рост цен спровоцирован застройщиками намеренно:

Они нашли способ использовать закон о долевом строительстве в своих интересах. Компании стали проводить массированную пиар-акцию, направленную на повышение цен. Логика такая: раз строить теперь стало сложнее, чем раньше, то должны вырасти и цены на жилье. А расплачиваться за это должен конечный потребитель. Более того, почти половина объектов в разные периоды 2006 года снималась с продажи в ожидании еще больших цен - зачем продавать сейчас, если через месяц-другой можно будет накинуть немалую прибавку

К концу 2006 года цены на жилье в Московском регионе вступили в фазу стагнации. В комментариях журналу «Недвижимость и цены» вице-президент Международного ипотечного клуба, президент группы компаний "Лаурел" Ирина Радченко отметила, что «стагнация на рынке началась после того, как в конце лета несколько высокопоставленных чиновников заявили о наличии ценового сговора на столичном рынке недвижимости и о необходимости вмешательства прокуратуры и Федеральной антимонопольной службы в деятельность строительных фирм».

Генеральный директор брокерского дома "Золотые ворота" Роман Мурадян заявил, что в настоящий момент цены на недвижимость «достигли потолка». Рынок недвижимости, по мнению специалиста, «встал» вследствие неблагоприятного положения дел в нефтяной отрасли.

Руководитель отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании "Квартира. ру" Юрий Кочетков со своей стороны высказал мнение, что стабилизация на рынке недвижимости с падением цен на нефть связана лишь косвенно.

Гораздо важнее состояние финансово-денежного механизма - системы кредитования, факторов оттока и притока капитала и т. п. Стагнация на московском рынке стала следствием целого ряда причин. По сути, она началась за 1-1, 5 месяца до факта первого ощутимого падения цен на нефть.

Руководитель отдела инвестиций ООО "Пересвет-Девелопмент" Сергей Баранов заявил, что существующая на данный момент стагнация московского рынка – «результат достижения предела эластичности спроса».

Дальнейший ход событий зависит от множества факторов: от уровня инфляции национальной валюты, ее курса по отношению к евро и доллару до объемов недвижимости, поступающей в свободную продажу. Определенную роль играют также подготовка нового законопроекта "Москвичам - доступное жилье" , обязывающего инвесторов продавать жителям города до 80 % квартир в новостройках столицы, и развитие ипотеки при существующем уровне цен. Имеют значение, конечно, и цены на нефть: они определяют положение дел не только в сфере недвижимости, но и в экономике всей страны.

Между тем существуют и противоположные мнения. Так, пресс-секретарь девелоперской компании «СИТИ-ХХI век» Сергей Лядов заявил «Независимой газете», что никакой стагнации на рынке в данный момент нет вообще. Подобного мнения придерживается и Тимур Баткин, заместитель генерального директора группы компаний «ДОН-Строй».

Во-первых, у Москвы - совершенно особый статус, она центр перераспределения всех ресурсов. Во-вторых, цены формируются на основе единого закона - соотношения спроса и предложения. А платежеспособный спрос на недвижимость последние годы стабильно высок, и причины этого понятны - идет активное развитие экономики страны, соответственно, растут доходы населения.

Рис. 1. Рейтинг ньюсмейкеров, давших прогнозы относительно динамики цен на недвижимость в 2007 году (по количеству публикаций за декабрь 2006 года)

Прогнозы
По поводу перспектив на 2007 г. мнения специалистов неоднозначны, отмечает «SmartMoney». Сходятся все лишь в одном: обвала цен на московское жилье ждать не стоит. Спрос на недвижимость, хоть и отстал от темпов ее удорожания, но вовсе не исчез.

Мэр г. Москвы Юрий Лужков в своем прогнозе относительно роста цен в 2007 году был категоричен:

Цены на жилье не будут продолжать расти. Дело в том, что мы вышли на очень приличный объем строительства жилья. Когда мы говорим о жилье и о ценах на жилье, то увеличение строительства жилья - это всегда условие для снижения цен на квартиры, особенно когда мы говорим о массовом жилье для москвичей.

Руководитель аналитического центра IRN. RU Олег Репченко также считает, что цены на жилье останутся постоянными. Об этом пишет издание «Building Life»:

Олег Репченко предполагает, что стабилизация случится до Нового года, а в 2007 году цены будут примерно постоянными. Возможность снижения цен зависит от объема предложения. Вторичный и первичный рынок тесно связаны, поскольку покупатель всегда имеет возможность выбора между двумя этими сегментами. А объем предложения, как считает Репченко, регулируется "первичкой". Поскольку в ближайший год в Москве едва ли вырастут объемы нового жилья на рынке, то и падение цен видится маловероятным. Однако возможно снижение цен на "вторичные" квартиры низкого качества

Генеральный директор компании "Пересвет-Недвижимость" Николай Андреев в своем прогнозе «Новым известиям» был более осторожен:

Рост доходов населения значительно отстает от роста цен на жилье. Поэтому основным сдерживающим фактором остается низкая покупательная способность. Резкого падения цен ждать в дальнейшем не стоит. Максимальное снижение цен не превысит 5%. До лета будет продолжаться стабилизация, но ситуацию на осень 2007 года спрогнозировать трудно: многое зависит от рынка новостроек.

Ряд экспертов говорит о возможном снижении цен на недвижимость. К примеру, вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев дал свой прогноз газете «Новые известия», в котором не исключает, что в течение будущего года цены постепенно будут снижаться на все виды жилья, в особенности на однокомнатные "хрущевки" в панельных домах. Причина, на его взгляд, в том, что переоцененное низкокачественное жилье не выдерживает конкуренции со сдачей квартир в аренду.

Инвестиции в такие квартиры дают прирост не более 2, 5% в год и окупятся лишь через 10 лет. Это невыгодно, и инвесторы выбрасывают их на рынок. Но за 2006 год цены поднялись настолько, что у тех, кто не прочь был бы приобрести и плохонькую "однушку", уже нет на это денег, а ипотечные программы у нас еще не развиты. В результате предложение в этом сегменте перестало покрываться спросом, и цены пошли вниз. Если же в 2007 году доходы населения продолжат расти, а банки снизят процентные ставки по ипотечным кредитам, то спрос восстановится, и цены останутся стабильными

Тем не менее, значительная часть специалистов склоняется к мнению о продолжении роста цен на жилье. Числовые данные прогнозов несколько расходятся, однако следует отметить одно: такой бурной положительной динамики роста, как в 2006 году, не предсказывает ни один эксперт.

Так, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что рост цен на недвижимость продолжится, «если не произойдет какого-нибудь банковского кризиса или обвала цен на нефть», и составит порядка 15-20%. Еще одна причина роста цен в 2007 году, по мнению эксперта, в том, что темпы строительства остаются низкими, пишут «Новые известия».

Московские власти решили выделить на следующий год не более 5 млн. кв. метров под новостройки, из них только половина предназначена для возведения коммерческого жилья, остальное пойдет очередникам", - рассказала г-жа Радченко. По ее сведениям, 70% новостроек покупают иногородние. Это создает дополнительные проблемы для столичного правительства. Для новоиспеченных москвичей нужно строить больницы, школы, детские сады, дороги. Чтобы все это было, приходится ограничивать площади для застройки, а это еще больше взвинчивает цены.

Глава Mirax Group Сергей Полонский в интервью газете «Коммерсантъ» дал более конкретный прогноз роста цен:

Панельные дома остановятся на уровне $3-3,5 тыс. за 1 кв. м, а в сегменте бизнес-класса будет постепенный рост цен, 15% в год, пока продажные цены зафиксируются на уровне $7 тыс.

Что касается возможного обвала рынка недвижимости, эксперты единодушны - такой сценарий маловероятен. «Обвал рынка возможен лишь в случае резкого изменения внешних условий функционирования рынка, таких как возникновение экономического или политического кризиса в стране, что, по нашей оценке, маловероятно в среднесрочной перспективе», - считает руководитель аналитического консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владислав Луцков.

По мнению специалистов, никаких предпосылок для возможного падения цен на рынке новостроек Москвы пока не предвидится. Но и резкого повышения цен на столичном рынке недвижимости тоже, по всей видимости, не будет. По оценкам экспертов, рост цен на недвижимость в Москве в ближайшие месяцы сохранится, но в разумных пределах.

Ассоциация Строителей России
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...