Что может управдом?

Горячий кофе с молоком в постель, приглашение к утренней овсянке или возможность сыграть в гольф на лужайке возле дома — это всего лишь личные заботы ближнего окружения владельца особняка в элитном поселке. Другое дело — постоянное и грамотное решение проблем комфортного проживания в миниатюрном городке, где одного лишь свежего воздуха и птичьих трелей, как говорят, маловато будет. Аскетизм – не в почете Известно, что ни один состоятельный гражданин, решивший перебраться, например из престижного района столицы, где он занимал дорогие апартаменты, в экологически чистый лесной бор у «большой воды», не намерен тем самым становиться отшельником и отказываться от современных благ цивилизации.

Напротив. Кроме фешенебельного коттеджа, оснащенного сложнейшим оборудованием (скажем, по модели «умного дома») и мебелью, новосел обязательно потребует наличия тысячи и одной мелочи инфраструктуры, без которых невозможно вести привычный образ жизни.

 

 

Отличных подъездных путей, где не бывает выбоин. Многоуровневой системы вооруженной охраны. Новейших инженерных коммуникаций. Ухоженных и облагороженных участков земли. Культурно-оздоровительного комплекса, тенистых аллей лесного парка. Частного (закрытого для посторонних лиц) пляжа, порой с причалом для судов. Магазина с неизменно свежими продуктами, детских игровых площадок, отличной телефонной связи, позволяющей вести деловые переговоры с партнерами даже из Австралии не выходя за порог «дома своего».

Резонный вопрос: кто именно обеспечивает поддержание постоянно высокого уровня комфорта (во всех отношениях) в обжитых элитных поселках? Что за фирмы предоставляют богатым собственникам необходимые услуги по новому месту проживания и каких денег это стоит жильцам? Вариантов, в общем-то, немного. Один из них, вполне соответствующий статьям нового ЖК РФ, – это объединение коттеджного поселка в товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Таким образом «деревня миллионеров» получает статус юридического лица. С банковским счетом, избранным на общем собрании правлением и всеми (или почти всеми) уважаемым председателем. Его первая забота – организация управления жизнью элитного поселка. Ну а чтобы не тратить на это свое драгоценное время, руководитель ТСЖ, прежде всего, подбирает штатный персонал (подразделение) специалистов во главе с управляющим. Тот вправе (по согласованию с председателем ТСЖ) заключать контракты на качественное обслуживание поселка с любой организацией, имеющей безупречную репутацию на рынке определенного рода услуг (скажем, обеспечение охраны, бесперебойной работы газовых, электрических, телекоммуникационных сетей, водопровода и т.д.) и соответствующую лицензию на это. За председателем (или членами правления) остается лишь контроль над нанятыми людьми.

Не понравятся – договор можно расторгнуть (что случается редко) и набрать новых специалистов. Сервис с гарантией Зачастую жители элитных поселков по разным причинам не желают приглашать для обслуживания на свою почти заповедную территорию незнакомых людей со стороны, которым практически ничего не известно об особенностях инфраструктуры данного места. В этом случае, по словам Евгении Власовой, генерального директора компании «САВАЦКИЙ Управление Недвижимостью», жильцам элитного поселка, объединенным в ТСЖ, все-таки предпочтительнее заключить договор с авторитетной управляющей компанией, гарантирующей стабильно высокое качество услуг. В качестве примера г-жа Власова приводит обслуживание комплекса «Новые Вешки», управлять которым (во всяком случае, до окончания строительства) будет возглавляемая ею компания. В стандартный пакет услуг в поселке входит многое. Круглосуточная охрана, благоустройство и содержание территории, техническое обслуживание инженерных сетей, содержание и обслуживание общественных дорог, комплексная уборка территории, вывоз мусора, маршрутный автобус до ближайшей станции метро, круглосуточный call-center для приема заявок жильцов, проведение общественных мероприятий.

Более того, существуют и дополнительные услуги. Это могут быть комплексная уборка домов, содержание и уход за земельными участками, техническое обслуживание инженерного оборудования, ремонт зданий и т.д. В принципе все вышеперечисленное и есть тот минимальный стандарт услуг, предоставляемых подавляющим большинством управляющих компаний по всем наиболее престижным направлениям (Рублево-Успенскому, Новорижскому, Волоколамскому, Минскому, Дмитровскому, Калужскому, Симферопольскому шоссе). Он везде примерно одинаков. Прежде всего, в обязанность фирмы входит эксплуатация и обслуживание всех инженерных коммуникаций.

Это означает своевременное и качественное предоставление коммунальных услуг, включая снабжение владельцев коттеджей электроэнергией, газом, водой, канализацией, телефонной связью, скоростным доступом в Интернет и т.д. Вместе с тем компания берет на себя решение проблем и с надлежащим благоустройством территории: от ухода за посадками и газонами до вывоза мусора и утилизации отходов. А еще обеспечивает полноценную (чаще многоуровневую) охрану территории и контроль противопожарного состояния поселка.

Дополнительные работы (например по текущему ремонту какого-либо коттеджа) выполняются по индивидуальным заявкам владельцев домов. Одна из основных задач большинства известных управляющих компаний – добиться на опекаемой территории такого положения дел, при котором обитатели поселка не замечают никаких ЧП. Ведь состоятельные люди живут не на другой планете, а потому с ними тоже всякое может случиться. Куда-то вдруг исчезнет из особняков вода, прекратится подача газа, оборвется телефонная связь, погаснет свет – всех возможных бед не перечислить. Зато избежать вполне возможно.

С этой целью управляющие компании создают на «вверенных им объектах» дублирующие системы жизнеобеспечения. Например, многие элитные поселки могут достаточно долго (до устранения неполадок) существовать полностью автономно. За счет кристально чистой воды из артезианской скважины, мощных электрогенераторов на дизельном топливе (и даже собственной миниатюрной гидростанции), котельной, работающей как на газовом топливе, так и на солярке. Более того.

Во многих «деревнях миллионеров» дублирующие системы охватывают не только всю территорию поселка, но и установлены в подвальных помещениях каждого дома. Прекратилась подача газа на кухню? Переведите рычажок на электроплиту. Из крана не течет вода? Нажмите кнопку подачи воды из артезианской скважины. Батареи отопления остыли? Включите кондиционер или зажгите горелку дублирующей отопительной системы, и дома снова «наступит лето». Щедрость за услугу В какие суммы оценивают услуги управляющие компании? Они хорошо известны. Сегодня в элитных поселках среднестатистическая стоимость действительно качественного обслуживания и поддержания комфортных условий проживания не превышает $2 за один кв.м в месяц.

При площади дома 500 кв.м платеж составляет $1 тыс. Иными словами, чем меньше дом, тем ниже расходы на его содержание. Однако существует и другой вариант расчета с управляющей компанией. Это фиксированный ежемесячный платеж. Его сумма не зависит от размера коттеджа. При таком варианте расходы за услуги в равных долях ежемесячно распределяются между всеми собственниками домов. Причем, что интересно, иногда это небольшие цифры. Так, в элитном поселке «Николино» на Рублевском шоссе за обслуживание коттеджей владельцы платят всего по $500. Почему так мало? Потому что здесь много (200) домов. Зато в закрытом коттеджном поселке «Дрофа» (17 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) расходы по обслуживанию существенно выше – $1,2 тыс.

Наконец, свои цены (до $2–5 тыс. в месяц) установлены для собственников, живущих в поселках, которые относятся к классу эксклюзивных (VIP) объектов. Как правило, это относится к особо охраняемым территориям с дополнительной инфраструктурой: закрытыми бассейнами, ресторанами, причалами для яхт, частными пляжами и прочими дарами природы и цивилизации. Есть и третий вариант обслуживания элитных поселков: компанией «от застройщика».

Его желание заработать и открыть еще один вид бизнеса вполне объяснимо. Однако, как говорит Евгения Власова, нередко застройщик не имеет достаточного опыта в эксплуатации и управлении.

Процесс обслуживания порой идет методом проб и ошибок, а это состоятельным жильцам совсем не нужно. Допустим, застройщик (с управляющей компанией которого жители заключили договор на обслуживание) планировал возвести на территории мотель, детский сад, школу и отремонтировать разбитую подъездную дорогу. Но к окончанию строительства по каким-то соображениям от этой идеи отказался. Тем не менее, цены за услуги своей управляющей компании оставил для новоселов такими, как если бы все отвергнутые объекты были построены и эксплуатировались. Конфликт? Не совсем.

В элитных поселках живут не просто состоятельные, но, как правило, достаточно разумные люди. Все проблемы они предпочитают решать без лишней шумихи. Проще говоря, заинтересованные граждане быстро находят убедительные слова в адрес сотрудников управляющей компании, которые также быстро «осознают» (будто раньше этого не понимали), что оплачивать обслуживание виртуальных услуг просто глупо. И принимаются за перерасчет. Или проводят сюда отличную дорогу, сооружают современный мотель, просторный детский сад, да еще с подачи жителей оборудуют место под поле для гольфа. Кто ж не понимает – чем разнообразнее инфраструктура элитного поселка, тем больше надо платить «управдому» и иже с ним. Причем состоятельные люди, как правило, согласны платить за дополнительный комфорт очень щедро.
Галина Кириллова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...