Чудеса на виражах 2006 года

Рынок столичного жилья пережил еще один этап: уходящий год становится очередной страницей истории. Что нового он принес специалистам и обычным покупателям квартир? Какие тенденции получили в этом году свое развитие, а какие стали фундаментом для грядущих изменений? Одним из главных событий года стал очередной стремительный виток роста цен на объекты эконом-класса, который начался в апреле. К концу весны аналитики зафиксировали рекордный темп: жилье дорожало в среднем на 10–11% в месяц.

 

 

Гонка по вертикали
Но летом ситуация немного стабилизировалась, рост цен замедлился, а с наступлением осени все заговорили о стагнации самого дешевого сегмента рынка. Радует ли покупателя эта остановка? Скорее, нет: ведь в этой гонке стоимость московских квартир стремительно преодолела психологический рубеж $3 тыс. за 1 кв. м, затем, не давав опомниться, перепрыгнула $4-тысячную отметку и наконец замерла, немного не дотянув до $5 тыс. Но никто не гарантирует, что подобное положение вещей сохранится надолго.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев оценивает сложившуюся ситуацию осторожно: «Спешить с выводами о стагнации рынка не стоит. Рынок — очень гибкая система, судить о наметившейся тенденции к ее стабилизации еще рано. На сегодняшний день цена 1 кв. м элитных квартир колеблется в пределах $10–34 тыс., в домах бизнес-класса — $4–15 тыс., «квадрат» жилья эконом-класса обойдется в $2–5 тыс.».

Пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов уточняет, что цена новостроек зависит от степени готовности дома и составляет для домов эконом-класса $2,5–2,8 тыс. за 1 кв. м (нулевой этап), $3,4–3,9 тыс. (завершение строительства). Жилье бизнес-класса обойдется в $3,5–4 тыс. (начальная стадия строительства) и $5–7 тыс. за 1 кв. м (завершающий этап). Элитные квартиры оцениваются в $9–25 тыс. за 1 кв. м, в эксклюзивных проектах этот показатель достигает $30 тыс.

Причины и следствия
Среди причин, которые спровоцировали рост цен, специалисты называют 214-ФЗ, который вступил в силу еще 1 апреля 2005 года. Первоапрельская законодательная инициатива удалась на славу, но объем новостроек стремительно пошел на убыль. В прошлом году это не так бросалось в глаза за счет того, что достраивались старые объекты, а вот в этом году последствия закона о долевом строительстве проявились в полной мере.

Представители крупных компаний утверждают, что весной–летом цены на жилье достигли небывалых высот, а общее количество сделок купли-продажи недвижимости сократилось. Это было документально подтверждено и данными Московской регистрационной палаты о количестве сделок за последние несколько лет.

В течение этого года компании-застройщики приводили довольно разные цифры, касающиеся падения общего числа новостроек (от 15 до 40%). Так, аналитики компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» полагают, что с начала года по сегодняшний день объем предложения (по количеству новостроек) уменьшился на 22,8%.

Специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что осенью число выставленных на продажу квартир выросло примерно на 3 тыс. — это больше 10% общего объема предложения. Аналитики компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» заявляют, что на вторичном рынке экспонируется около 22,3 тыс. квартир. Среди них эконом-класс занимает 78%, бизнес-классу отведено 19%, доля элитных квартир составляет 3%.

В сентябре этого года объем сданной в эксплуатацию жилплощади оказался значительно выше летних показателей и, по данным правительства Москвы, составил более 920 тыс. кв. м. Положительным фактором является и больший объем ввода площадей по сравнению с аналогичным периодом 2005 года (увеличение на 5%).

География строительства сохраняет традиционное разделение: центр и наиболее престижные направления застраиваются преимущественно объектами бизнес-класса и элитными, на окраинах города (в районах, прилегающих к МКАД) создаются микрорайоны эконом-класса.

Жилье эконом-класса строится в основном в отдаленных районах, рядом с выводимыми за черту города промзонами или на их месте (например, мкр. Очаково — Б. Очаковская, вл. 40; мкр. Кожухово; Высоковольтный пр. в Отрадном и т. д.).
Также сегодня происходит перенос строительства жилья эконом-класса в отдаленные районы за пределы МКАД и в города ближнего Подмосковья. За последний год наблюдается смещение спроса в сегменте жилья эконом-класса в сторону городов Подмосковья среднего пояса удаленности. Цена реализации — $2,5–2,8 тыс. за 1 кв. м (начальный этап строительства), $3,4–3,9 тыс. за 1 кв. м (завершение строительства).

Кроме того, как отмечает С. Лядов, меняется статус некоторых районов Москвы — это связано прежде всего с реализацией программ реконструкции и сноса пятиэтажного жилого фонда, выводом промышленных предприятий и возведением на их месте современных домов, отвечающих рыночным требованиям. К. Ковалев подчеркивает, что сегодня жилье эконом-класса распределяется в основном по социальным программам, поэтому на рынке, как и прежде, крайне мало предложений таких квартир.

Впрочем, стоит отметить, что летом этого года предложение первичного жилья эконом-класса увеличилось. Это произошло за счет начала строительства 9-го микрорайона Кожухова.

Разные классы — разная судьба?
На сегодняшний день наметилась тенденция к увеличению строительства домов бизнес-класса: дешевое жилье низшего ценового сегмента постепенно вытесняется бизнес-классом. Это обусловлено тем, что в условиях высокой стоимости земли в городе и серьезного спроса на жилье в большинстве случаев окупиться способны лишь проекты среднего уровня и элитные.

В данный момент на рынке новостроек предложение объектов бизнес-класса превышает спрос. В основном это жилье от $5 тыс. до 8 тыс. за 1 кв. м. Компании-застройщики начали давать негласные скидки на часть неликвидных объектов до 30% общей стоимости. Надо предполагать, что в будущем году стоимость квартир бизнес-класса поползет вниз. Очевидно, это практически не затронет жилье эконом-класса. Ведь на продажу оно фактически не строится, поэтому цены на данные объекты даже если и упадут в цене, то не критично.

Что касается числа сделок на первичном рынке недвижимости, то в будущем году, вероятно, оно существенно не изменится. Если в этом году покупатели могли выбирать примерно из 440 объектов, в следующем их будет около 500. А число сделок с новостройками достаточно четко обусловлено количеством возводимых объектов.

Отразится данная ситуация и на вторичном рынке жилья. Уже сейчас предложение квартир увеличилось на 10%. На рынок активно выходят инвестиционные квартиры. Можно уверенно сказать, что 2007 год станет более благоприятным для покупателей, чем 2006-й.

Владислав Луцков
Руководитель аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Рынок переходит от стадии ажиотажного спроса и стремительного роста цен к стадии стагнации и стабилизации цен. В этих условиях изменение цен предложения квартир в новостройках происходит неравномерно. В одних объектах цены предложения, исчерпавшие свой рост, останавливаются, другие — недооцененные — могут продолжать дорожать, третьи увеличиваются в цене за счет более высокой стадии строительной готовности, но, как правило, у всех в этот период начинают появляться дополнительные скидки, рассрочки платежей и т. д.

В результате цены для конечных покупателей могут снижаться, но это не находит своего отражения в динамике цен на общей статистике рынка. По итогам ноября 2006 года средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Москвы с учетом элитных объектов составила $5238. Без учета элитной жилой недвижимости цены выросли на 1,4%, а цена 1 кв. м равняется $4585.
Объем предложения на первичном рынке жилья Москвы в ноябре вырос на 2,5% (стало 329 объектов). Большинство новостроек, находившихся в открытом предложении в ноябре 2006 года, имеют монолитно-каркасную конструкцию. Их доля в общем объеме предложения составляет 73,9%. Объем предложения панельного жилья значительно меньше — 17,6%.
Снижение как активности покупателей, так и оборотов рынка поддержало дальнейший рост объемов предложения и на вторичном рынке: в ноябре он увеличился на 42,2%, достигнув 31,7 тыс. объектов.

Стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Москвы в ноябре равнялась $4822. С начала 2006 года вторичное жилье столицы подорожало на 81,4%.

С большой долей вероятности мы можем предполагать следующее: рынок исчерпал возможности дальнейшего роста цен — темпы ежемесячного прироста в ближайшие месяцы не превысят 1–1,5%.

Александр Матвеев
Начальник аналитического отдела корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— На сегодняшний момент, когда стабилизация рынка жилья диктует свои правила игры для всех участников рынка, складывается очень интересная ситуация благодаря впечатляющему росту объема предложения на рынке вторичного жилья (почти в два раза по сравнению с началом года) и относительно стабильному спросу. Но последние три–четыре недели на рынке наблюдается фиксация объема предложений на уровне около 38 тыс., что не замедлило сказаться на выравнивании ситуации с удельным спросом. Большинство риэлторских компаний отмечают, что количество звонков по их эксклюзивным объектам в последние месяцы значительно сократилось. Это вполне обоснованно: выбор стал гораздо больше — сегодня потенциальный покупатель может не спеша выбирать квартиру. Запросы покупателей заметно сместились в сторону качественного жилья — это отмечают как риэлторы, так и аналитики рынка недвижимости.

Изменилась ситуация и с предложением. Если примерно полгода–год назад большую часть предложений (около 65%) на рынке «вторички» составляло типовое жилье и 35% — квартиры в кирпичных и монолитно-кирпичных домах, то в настоящее время соотношение долей заметно изменилось. Сегодня уже около 45% доли рынка занимают предложения квартир в кирпичных и монолитно-кирпичных домах, причем прослеживается заметная тенденция дальнейшего увеличения удельной доли таких квартир. Хотя нельзя отрицать, что типовое жилье по-прежнему востребовано.

Средняя цена предложения 1 кв. м по Москве — $4377. Соотношение удельных долей свободных и альтернативных квартир, экспонируемых на рынке вторичного жилья, в ноябре составило 40% и 60% соответственно, что не совсем свойственно для рынка «вторички», где традиционно данное соотношение было в диапазоне 15–20% свободных к 80–85% альтернативных.

В ноябре средняя цена предложения осталась на прежнем уровне ($4397 против $4398 в октябре). Произошло это в большей степени благодаря снижению цен на панельное жилье, в то время как на качественное жилье цены практически не только не изменились, но и незначительно выросли.

На рынке новостроек наблюдается примерно аналогичная ситуация. Необходимо отметить, что среди всего объема предложений новостроек (341 объект) на сегодняшний момент 84% составляют как раз индивидуальные проекты домов (кирпичные, монолитно-кирпичные).

Антон Крафтов М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...