Договоримся?

Мало кто может предсказать, что ему придется заниматься обменом квартиры или сдавать ее в аренду. И когда возникает необходимость составить соответствующие документы, большинство пытаются все сделать самостоятельно. Иногда получается, но чаще — нет.

Если я беру кредит в Сбербанке на покупку квартиры, могу ли я по закону оформить залог в простой письменной форме, не заверяя у нотариуса?
Тамара Ларова, Москва

В соответствии с Гражданским кодексом (статья 339 ГК РФ) и иными нормами права договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) должен быть нотариально удостоверен.

 

 

Кроме того, такой договор должен пройти государственную регистрацию. Поскольку квартира является недвижимым имуществом, вы не можете оформить залог квартиры в простой письменной форме.

Как арендодателю (проживающему в другом городе) избавиться от хлопот с ремонтом уже сданной в аренду квартиры в Москве, связанным с затоплением соседом, живущим этажом выше, не применяя «доверительного управления жильем»?
Валерий Чирков, Щербинка

Вы можете заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды. В тексте соглашения укажете, что арендатор имеет право на основании договора аренды представлять интересы собственника имущества в случае причинения вреда третьими лицами. Также вы должны будете указать, каким образом будет передано денежное возмещение ущерба и как принимаются работы, связанные с ремонтом помещений. Данное соглашение не будет являться соглашением о доверительном управлении, поскольку вы доверяете своему арендатору не управление имуществом, а представление ваших интересов при причинении ущерба арендуемому имуществу.

Покупаю однокомнатную квартиру. Мне требуется внести залог. Подскажите, пожалуйста, какими документами подтверждается внесение мною залога, какие штрафные санкции желательно оговорить, если продавцы откажутся впоследствии от сделки или не уложатся в оговоренный срок.
Лариса Заркова, Москва

Внесение залога может быть подтверждено распиской, в которой кроме места и даты составления должно быть указано, что вы передали продавцам определенную сумму в качестве залога по договору купли-продажи (если он уже существует). Стоит указать, какую часть от общей суммы, подлежащей уплате по договору, составляет залог. Кроме того, в договоре следует отметить, что сумма, подлежащая уплате по договору, уменьшается на сумму внесенного залога. В качестве штрафных санкций может выступать обязанность продавцов вернуть вам сумму залога в двойном размере при отказе от договора и в полуторном при несоблюдении сроков.

Квартира приватизирована на меня и мужа в равных долях. Жили мы вдвоем. Сейчас муж умер. Что мне сделать, чтобы стать полноправной хозяйкой всей квартиры? Или я ею являюсь автоматически? Не будет ли у меня проблем с государственными службами?
И еще вопрос: муж положил некоторую сумму в банк под проценты. После его смерти имею ли я право, как законная жена, на эту сумму, если он не успел мне ее завещать? Какими должны быть мои действия в дальнейшем в обоих случаях?
Валентина Светланова, Подольск

Если вы являетесь единственной наследницей, то имеете право на получение всего имущества мужа. Если квартира оформлена в совместной собственности, то можете переоформить ее на себя. В этом случае доказательством того, что вы фактически вступили в наследство, будут являться документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей и иных расходов, связанных с содержанием квартиры.
Вклад в банке является частью имущества мужа. Вам следует обратиться в банк (филиал банка), где был открыт счет, и попросить предоставить информацию: как получить деньги со счета своего мужа. Вы можете предоставить банку документы (копию свидетельства о браке, копию свидетельства о смерти, копию своего паспорта) и предложить банку либо предоставить всю сумму со счета, либо перезаключить договор банковского вклада на ваше имя. В том случае, если банк откажется от предложений, можете подать на него в суд.

Сейчас все новостройки реализуются на основании договора инвестирования. На какие моменты следует обратить особое внимание при подписании договора подобного типа? А также хотелось бы знать, надо ли делать ссылку в договоре инвестирования на то, что данный договор будет страховаться от финансовых рисков?
Евгений Казимирчук, Москва

Вам необходимо уточнить, имеет ли право вторая сторона заключать подобные договоры. Иными словами, имеются ли у вашего контрагента соответствующие полномочия.
В договоре нужно четко прописать механизм приобретения права собственности на квартиру. Кроме того, в договоре нужно указать, кто занимается сдачей дома и регистрацией права собственности на квартиры. Если договор инвестирования будет страховаться от финансовых рисков, целесообразно это отметить в тексте, упомянув того, кто должен страховать договор.

Я гражданин Беларуси. Дальний родственник хочет завещать квартиру в подмосковном Пушкино. Насколько это реально? Могу ли я поручить всю работу по оформлению и последующей продаже какому-либо агенту?
Владимир Постов, Минск

Ваш родственник имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. В том числе он может завещать вам свою квартиру. Для этого ему необходимо составить и надлежащим образом оформить завещание, по которому вы, в качестве наследства, получаете квартиру.
Вы можете поручить выполнить все необходимые формальности агенту. Однако следует учитывать два момента. Необходимо будет составить доверенность, в которой среди разрешенных действий агента будет прямо указано каждое полномочие, связанное с принятием и оформлением наследства, а также с продажей квартиры. В подобной ситуации вас очень просто обмануть. Поэтому не стоит доверять первому попавшемуся агенту оформление квартиры.
Основное правило наследования: завещать можно только то, что находится в собственности. Если кто-то пытается завещать арендуемую дачу, рассчитывать потенциальным наследникам на получение этой загородной недвижимости — бесполезно. Дети, которые годами не навещают родителей, а потом пытаются получить от них наследство, не всегда имеют шанс получить желаемое.

Как решить вопрос с вкладом в Сбербанке умершего родственника? Завещательное распоряжение Сбербанк не признает. Нотариус рекомендует обращаться в суд. В свою очередь судья предложил написать иск на нотариуса. Полная неразбериха. Как быть?
Виктория Калина, Москва

Если завещательное распоряжение было составлено в том филиале банка, где был внесен вклад, банк не имеет права отказать вам в предоставлении возможности распоряжаться вкладом. Вы действительно имеете право подать иск в суд к банку.
Однако стоит проверить, соответствует ли завещательное распоряжение всем требованиям, которые предъявляются к нему законом. Что касается иска к нотариусу, необходимо выяснить, какими причинами руководствовался судья, когда советовал подать этот иск.

Мы с матерью прописаны вдвоем в трехкомнатной приватизированной квартире. Доли собственности 50:50. Мать свою долю завещала второму сыну по договору пожизненного содержания. Могу ли я продать свою долю или заложить ее в банк под обеспечение ипотечного (или иного) кредита? Имею ли я право на часть доли матери после ее смерти?
Игорь Ведерников, Мытищи

Заложить долю в банк под обеспечение кредита (в том числе и ипотечного) вы можете. Однако банк скорее всего не примет такой залог. Что касается продажи доли, то нужно помнить, что при продаже доли вы обязаны сначала предложить купить ее матери.
Право на часть доли вы не имеете. Поскольку вся доля была завещана, вам она не достанется. Вы лишь можете претендовать на другое имущество (при его наличии), если оно не было завещано иным лицам.

После развода мать моего ребенка хочет продать свою двухкомнатную квартиру, в которой треть доли в приватизации имеет ребенок, и купить однокомнатную. Имеет ли она на это право?
Николай Петров, Химки

Главное — проверить, получено ли согласие органов опеки и попечительства на сделку. Поскольку условия проживания ребенка явно ухудшаются, органы опеки и попечительства могут не дать своего согласия на заключение договора. Вам лучше всего присутствовать при получении разрешения на заключение договора, чтобы убедиться в его подлинности. В том случае, если разрешение не будет получено, но договор будет заключен, его скорее всего не зарегистрируют. Кроме того, даже после его регистрации органы опеки и попечительства могут обратиться в суд с иском о признании договора недействительным.
Также следует убедиться, что покупаемая квартира действительно принадлежит продавцам на праве собственности. Для этого нужно ознакомиться с документами, подтверждающими права продавцов квартиры.

Можно ли продать комнату в приватизированной квартире без согласия одного из жильцов этой квартиры?
Мария Раскова, Одинцово

Если после приватизации квартиры были выделены доли и вы являетесь собственником продаваемой комнаты — да. Однако вы обязаны предложить купить свою комнату всем остальным собственникам квартиры. В том случае, если хотя бы одному из собственников квартиры не предложите купить комнату, этот жилец может в судебном порядке оспорить договор. Вы можете в письменной форме предложить каждому жильцу купить комнату. Если никто не согласится — продавайте ее кому угодно, но только на тех же условиях, на которых вы предлагали ее купить собственникам квартиры. Тот, кто не согласен с продажей комнаты постороннему лицу, должен сам купить комнату на предлагаемых условиях.

У меня однокомнатная приватизированная квартира. После развода сосед готов поменяться со мной, отдав свою двухкомнатную неприватизированную квартиру. Какие документы для этого необходимы и как избежать недоразумений?
Алексей Гудилов, Серпухов

Поскольку сосед не является собственником квартиры, в которой он проживает, придется согласовать обмен с жилищными органами. Вместе с тем нужно понимать, что полученная квартира не переходит в вашу собственность. Вы будете обычным квартиросъемщиком, занимающим квартиру на основании договора социального найма.
Для заключения договора потребуется предоставить все документы, подтверждающие ваше право собственности. Заключенный договор должен быть зарегистрирован. Также после обмена квартирами сосед должен будет зарегистрировать право собственности на свою новую квартиру.
В том случае, если Вы захотите меняться на приватизированную квартиру, должны будете проверить наличие документов, подтверждающих право собственности хозяина квартиры. В договоре должно быть указано, что стороны признают обмениваемые объекты равноценными. В противном случае необходимо будет производить обмен с доплатой.

Есть частный жилой дом с землей и еще отдельный участок земли с разными кадастровыми номерами. В доме проживала бабушка и прописан ее младший сын. Бабушка при жизни сделала завещание: «Дом и все имущество завещаю сыну и внучке в равных долях каждому, а также участок земли, на котором расположен дом, и еще отдельный участок также завещаю сыну и внучке в равных долях». Затем бабушка продает, а внучка покупает по договору купли-продажи у бабушки 1/2 дома и 4/5 доли земли от участка, где расположен дом. Принадлежит ли теперь что-то внучке после смерти бабушки?
Ольга Цветикова, Москва

В соответствии с законодательством и завещанием наследники имеют право на равные доли от всего имущества наследодателя. Поскольку 1/2 дома и 4/5 доли земли от участка, где расположен дом, теперь принадлежат внучке, она имеет право на половину всего оставшегося имущества.
В заключение хочется сказать: хорошо, что читатели М2 обращаются с вопросом «А как правильно поступить?» еще до того, как заключить договор. Это гораздо лучше, чем потом спрашивать: «Что делать?» Присылайте свои вопросы, и мы с радостью вам на них ответим.

Иван Куприянов М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...