Дотянуться до плиты

Малогабаритное жилье в Москве всегда воспринималось неоднозначно. Его и ругали, и хвалили. Но оно хорошо уже тем, что доступно по цене, и уж в любом случае редкая семья не предпочтет тесную квартирку просторной коммуналке или общежитию.

Маленькие квартиры пользуются спросом, потому что у большинства россиян просто нет денег на более качественное жилье. Однако строители практически забыли про малометражки, им гораздо удобнее и выгоднее строить и продавать просторные и дорогие квартиры.

 

 

Мечта в миниатюре

В советскую эпоху для решения жилищного вопроса периодически выдвигались разные идеи. Одна из них, получившая воплощение в 20-30-е гг. прошлого столетия, предусматривала создание в домах жилых коммун, т. е. попросту коммуналок. Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании “Новый город”, подмечает: “Изначально идеология была такая: каждый человек имеет комнату для сна в общей квартире, но пользуется общей кухней, общей гостиной для собраний и досуга. Однако эта форма быстро отмерла, квартиры стали уплотнять, в гостиных поселили новых жильцов, и в итоге мы получили те коммуналки, которых до сих пор в Москве большое количество”.

Приход к власти Хрущева ознаменовал собой появление и новой жилищной концепции. Суть ее, по словам Ветлугиной, заключалась в следующем: “Не нужно тратить колоссальное количество сил и денег на декор и украшение домов, когда у нас три четверти страны живет в бараках. Нужно быстро дать людям жилье приемлемого качества. Проектировщики и строители получили задание создать как можно более дешевую и быстровозводимую конструкцию. При разработке этих квартир счет шел на сантиметры: сколько нужно хозяйке, чтобы встать из-за стола и дотянуться до плиты; сколько нужно ей, чтобы переложить посуду со стола в раковину. Первые малогабаритные квартиры были совсем маленькие: кухня, если была, составляла 4 кв. м, а иногда это был просто закуток в прихожей; совмещенный санузел, ванна в нем была сидячая или душ… В итоге минимальная площадь однокомнатной квартиры составляла 15 кв. м”.

Со временем малогабаритные квартиры стали подрастать: площадь 1-комнатной квартиры увеличилась сначала до 20 кв. м, а потом — до 25 кв. м. Площадь самой маленькой 2-комнатной квартиры составляла 30 кв. м, а 3-комнатной — 40 кв. м. Эти квартиры до сих пор сих присутствуют на рынке, говорит Ветлугина. В основном это дома хрущевско-брежневской эпохи, больше даже брежневские девятиэтажки.

Периодически малогабаритные квартиры подвергались модификации, однако традиционно малогабаритными называются маленькие квартирки. Татьяна Щербакова, руководитель отделения “Семеновское” управления вторичного рынка корпорации “Инком-Недвижимость”, относит к малогабаритному жилью несколько видов маленьких квартир, среди них 1-комнатные с кухонькой 3-4 кв. м и небольшого размера комнатой — 8-13 кв. м, квартиры без кухни, а также квартиры меньше типовых на 2-3 кв. м. Она говорит, что достаточное количество домов с малогабаритными квартирами сосредоточено на севере, северо-востоке и востоке столицы, в районе ст. м. “Речной вокзал”, “Войковская”, “Перово”, “Бабушкинская”, “Улица Подбельского”, “Преображенская площадь” и “Первомайская”.

В современную рыночную эпоху попытка возродить строительство домов с крохотными квартирками была предпринята в 2000-2001 гг. Об этом напоминают дома серии П-46ММ в Южном Бутове, разработанные московским НИИ типологии и экспериментального проектирования, которые были предназначены для очередников.

В домах этого типа предусмотрены только малогабаритные квартиры: 1-комнатные студии площадью 23 кв. м (из них кухня — 2 кв. м) и 2-комнатные площадью 41 кв. м. Однако москвичи восприняли старое новшество без особого энтузиазма и въезжали в такие студии крайне неохотно. В связи с этим тогда было принято решение подобные дома не строить, подчеркивает Алексей Введенский, руководитель спецпроектов объединенного пресс-центра городского стройкомплекса. По его мнению, жить в таких квартирах неудобно, во всяком случае, комфортным это жилье не назовешь.

“Действительно, зачем возвращаться к началу 60-х, когда строились сносимые сейчас пятиэтажки с малогабаритными квартирками, где были кухни-ниши и мини-ванная? — задается вопросом Алексей Введенский. — Москва в состоянии строить комфортное современное жилье. Возведение малометражек — это сомнительный выигрыш. Зачем делать "клетушки", если при современных методах и технологиях проектирования и строительства на одной площадке, где раньше можно было разместить, условно говоря, 100 малогабаритных квартир, сейчас можно разместить более 100 квартир нормальных?”

По словам Введенского, в настоящее время ежегодно город предоставляет бесплатно более 1 млн кв. м жилья жителям сносимых и ветхих домов. Бесплатно предоставляется и жилье очередникам — 400 000 кв. м в год, это около 8000 квартир. Кроме того, около 280 000 кв. м строится в Москве для молодых семей и еще 300 000 кв. м — для развития социальной ипотеки. Квартиры по этим программам стоят значительно дешевле рыночных, и их покупателям предоставляется длительная рассрочка выплат. Площадь 1-комнатных квартир составляет около 40 кв. м, 2-комнатных — 50 кв. м и больше.

Более просторные и удобные квартиры получают граждане и по программам переселения из сносимых пятиэтажек, в которых участвуют многие компании. Так, концерн “Крост” в квартале “Юнион Парк” (Хорошово-Мневники) выделяет на эти цели около 15% квартир. Площадь 1-комнатных квартир составляет там примерно 40-45 кв. м, говорит Екатерина Семихатова, директор по связям с общественностью концерна “Крост”. Более высокого класса квартиры получат и семьи, которые заселят в следующем году в монолитно-кирпичный дом на ул. Верхней Масловке, 25. Инвестор проекта — компания “Пересвет-Девелопмент” (входит в группу компаний “Пересвет-Групп”), она же оплатит ремонт предоставляемых квартир и переезд граждан.

Дома потолстели

Специалисты обращают внимание на явную тенденцию увеличения площади маленьких квартир в новостройках и связывают это с новыми технологиями. “Если в брежневские годы площадь 1-комнатной квартиры в типовом панельном доме составляла 30-35 кв. м, а 2-комнатной — от 44 до 60 кв. м, то в конце 80-х и 90-е гг. прошлого столетия размеры 1-комнатной квартиры стали достигать 40 кв. м и больше, 2-комнатной — 70 кв. м, 3-комнатной — 90 кв. м, — подмечает Наталья Ветлугина. — Во многом это было связано с тем, что все больше строилось монолитных домов. В отличие от панельной и блочной технологии "монолит" позволяет сделать дом намного толще. Старые дома были узкими, 12 м шириной. А монолитная технология позволяет использовать всю площадь застройки под строительство”.

Одновременно самые маленькие квартиры современного первичного рынка становятся не только больше, но и комфортнее. Это подтверждает Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании (ПИК). Группа компаний “ПИК” возводит дома серии П-3М (выпускаются ДСК-3, входящим в ГК “ПИК”), где минимальная площадь 1-комнатных квартир составляет 36 кв. м. В квартирах просторные кухни и холлы, лоджии и балконы, а трехслойные стеновые панели обладают улучшенными теплоизоляционными характеристиками. Высота потолков — 2,8 м.

“Домами серии П-3М застраиваются, например, микрорайоны "NewПеределкино" (14-й жилой микрорайон Новопеределкина) и "Волгоградский" (пересечение Окской улицы и Волжского бульвара), — рассказывает Даромир Обуханич. — Небольшие квартиры встречаются не только в домах экономкласса, бывают и исключения. Например, в элитном жилом комплексе "Английский квартал" (ул. Мытная, вл. 13), который возводится компанией, есть квартиры-студии площадью всего от 40 кв. м”.

С увеличением квартирных площадей в новых домах само понятие “маленькие квартиры” стало весьма условным. По мнению Александра Сенягина, маркетолога “Пересвет-Девелопмент”, у маленькой 1-комнатной квартиры экономкласса площадь — 30 кв. м, а у элитной — 80 кв. м. “Кроме того, если рассматривать дома панельных серий, то процентное отношение больших и маленьких квартир там не определяется застройщиками, а регламентировано сериями домов. Так, в сериях "КОПЭ" предусмотрены однокомнатные квартиры площадью 38,3 кв. м, П-44 — однокомнатные квартиры площадью 37,8 кв. м, П3М — 35,6 кв. м, П-46 — 38,9 кв. м, П-55М — 49,9 кв. м и т. д. (необходимо иметь в виду, что окончательно все параметры квартиры устанавливаются после обмеров БТИ по окончании стройки). Из нашей практики, основанной в основном на монолитном домостроении, маленькие (1-комнатные, 40-70 кв. м) квартиры составляют около 20% от общего количества квартир в новостройках”, — говорит Александр Сенягин.

Ведущий специалист отдела по связям с общественностью ГК “Пересвет-Групп” София Сонина полагает, что в отношении современного малометражного строительства следует разграничить два понятия: собственно квартиры уменьшенных площадей и квартиры-студии. В первом случае это 1- или 2-комнатные квартиры уменьшенных площадей в панельных домах. В основном это жилье предоставляется очередникам. Площадь такой 1-комнатной квартиры — где-то 23 кв. м, 2-комнатной — 40 кв. м. Во втором случае речь идет о квартирах-студиях.

“Во всем мире студии традиционно считаются синонимом дешевого жилья, но в России изначально ассоциировались с бизнес-классом, а порой даже и с элитными квартирами, — говорит Сонина. — Действительно, подобные квартиры, предлагающиеся в комплексах бизнес-класса, обладают всеми достоинствами жилья такого уровня: высокое качество строительства и коммуникаций, расположение и другие традиционные параметры. Однако квартиры-студии — это прежде всего жилье для молодых или одиноких людей, не озабоченных домашним бытом и предпочитающих домашней кухне кафе или ресторан, а стиральной машине — прачечную. Студии популярны среди творческих личностей, не замечающих особого различия между спальней и столовой. Себестоимость 1 кв. м в такой квартире площадью 30 кв. м значительно выше, чем в квартире 100 кв. м, отсюда и высокая продажная цена”.

Спрос есть, предложения нет

Что же касается массового строительства маленьких квартир, то развитие этого направления маловероятно, убеждена София Сонина. “Это связано с тем, что лишние санузлы и перегородки приводят к увеличению общего объема нежилых помещений, что, в свою очередь, сказывается на себестоимости строительства — она возрастает примерно на 15%. Еще один фактор, увеличивающий стоимость, — это принятые нормативы для стоянок в домах бизнес-класса (на одну квартиру должны приходиться два машино-места). Соответственно, увеличенное количество квартир обяжет застройщика искать площади и деньги под стоянки”, — поясняет она.

Нельзя сказать, что у квартир-студий нет будущего. Их планируют, стараясь максимально использовать площади, в основном в жилых комплексах, выполненных по индивидуальным проектам. Такое решение — один из возможных вариантов эффективного использования площадей. “Как показывает практика, спрос на подобные предложения существует, малометражные студии реализуются довольно быстро. Тем не менее компания "Пересвет-Девелопмент" считает подобное строительство нерентабельным и не собирается инвестировать средства в подобные проекты”, — говорит Сонина.

Схожей точки зрения придерживается и Татьяна Щербакова: “Малогабаритные квартиры на сегодняшний день не являются привлекательными объектами для вложения средств у девелоперов, поскольку стоимость таких объектов несущественно отличается от стоимости стандартного жилья. К примеру, стоимость стандартной 1-комнатной квартиры (с кухней 5-6 кв. м) составляет $120 000-135 000, а малогабаритной — $105 000-115 000. Поэтому стандартные квартиры пользуются большим спросом. К тому же разницу в цене легко восполнить ипотечным кредитом”.

Наталья Ветлугина также считает, что при коммерческой застройке строить малогабаритные квартиры невыгодно: “Застройщику лучше занять под жилье всю площадку. Конечно, часть площадей идет на общественные помещения, лестничные клетки, шахты для лифтов и т. п., но все равно квартиры получаются большими. Из-за этого маленькие квартиры — один из самых востребованных товаров”.

Однако, несмотря на ярко выраженный недостаток предложения в сегменте малогабаритных квартир экономкласса, застройщики не спешат восполнить этот пробел. Инна Будникова, пресс-секретарь агентства недвижимости “Домострой”, объясняет это тем, что в Москве дорогие участки под застройку, большие сложности на оформление разрешительной документации — на сборы всех необходимых подписей и согласований уходит до двух лет. Поэтому инвесторам и застройщикам гораздо выгоднее возводить элитное жилье или жилье бизнес-класса, так как доходы от таких проектов несопоставимо выше, чем от объектов экономкласса. В результате жилья экономкласса строится явно недостаточно. По наблюдения Инны Будниковой, помимо таких известных компаний, как ДСК-3 и “СУ-155”, строительством жилья экономкласса занимается также Министерство обороны РФ в рамках социальной программы расселения военных.

А кому это надо?

Наталья Ветлугина среди целей, для достижения которых есть смысл строить малогабаритное жилье, видит создание специального фонда, куда можно было бы переселять граждан, которые не в состоянии платить за квартиру. А по мнению Татьяны Щербаковой, малогабаритки могут быть также привлекательными для малообеспеченных одиноких пожилых людей, студентов, приезжающих на учебу из дальних районов страны, родители которых могут позволить себе выложить деньги, чтобы их чадо гарантированно имело свой угол, а также для молодых людей, которые всего несколько дней в году проводят дома, все остальное время разъезжая по дальним командировкам. Даромир Обуханич подчеркивает, что квартиры небольших площадей особенно востребованы молодыми семьями, для которых это первое жилье, своего рода стартовая площадка для дальнейшего увеличения жилплощади, и в данном случае значительный процент приобретателей используют ипотечные схемы с минимальным первоначальным взносом.

Инна Будникова, в свою очередь, подмечает неоднородный состав покупателей малогабаритных квартир: “Малогабаритные квартиры нередко покупают люди вполне обеспеченные в качестве подарка родителям, взрослым детям, спутнице жизни. Малогабаритные 1- и 2-комнатные квартиры могут приобретать для сотрудников крупные частные или государственные компании. Нередко малогабаритные квартиры приобретают при альтернативной сделке. К такой схеме прибегают люди, которые хотят улучшить жилищные условия или переехать поближе к Москве. Популярны малогабаритные квартиры и при расселении коммунальных квартир”.

Из-за отсутствия на вторичном рынке достаточного количества маленьких квартир и нежелании инвесторов строить новые небольшие квартиры складывается парадоксальная ситуация, замечает Наталья Ветлугина. Выясняется, что при отселении, переселении семей трудно предоставить адекватное жилье взамен. К примеру, в 3-комнатной квартире площадью 50 кв. м в идущей под снос пятиэтажке проживает семья с детьми. Им по закону предоставляют такой же метраж — 50 кв. м, только квартира 1-комнатная. Понятно, что жилищные условия семьи ухудшаются.

“Обидно, что в данной ситуации не удается найти компромисс с интересами застройщиков, — сетует Ветлугина. — А ведь в любом городе мира обязательно есть небольшие квартиры и студии — небольшие 1-комнатные квартиры, где комната, как правило, объединена с кухней. Туда можно поселить подросших детей, бабушку, молодую семью — практика показывает, что два человека без детей вполне могут ужиться в однушке на 25 кв. м. Это все-таки лучше, чем тесниться в одной квартире, пусть даже и большей площади”.

Дефицит доступного, малогабаритного жилья, по мнению Евгении Малакаевой, президента компании “Юнионпромстрой”, привел к тому, что “в безобразных хрущобах на периферии 1-комнатная квартира на 1-м этаже, где не то что жить — к ним подходить страшно, стоит $130 000-160 000, т. е. по $3000-6000 за 1 кв. м”. По ее мнению, большинству покупателей новые небольшие квартиры были бы по карману, но такого предложения на рынке, увы, нет. “Человеку не нужна 100-метровая квартира. Он с удовольствием будет жить в 40-метровой двушке, — уверена эксперт. — Ему нужны отдельные комнаты, потому что у него ребенок и жена. Семью с невысокими доходами вполне бы устроила даже квартира в 25 кв. м с 15-метровой комнатой, 4-метровой кухней и санузлом. Но в Москве таких квартир не найдешь. Но почему они до сих пор популярны в крупных европейских столицах? Там есть муниципальные 4-комнатные квартиры площадью 64 кв. м, спальни — 8, 7 и 6 кв. м, в такой квартире может жить семья из пяти человек, и у каждого есть собственная спальня”.

“Если есть инвесторы, не согласные с моим мнением, то пусть они спросят у потребителей, хотят они малогабаритное, но собственное жилье или предпочитают всю жизнь арендовать квартиру”, — предлагает Малакаева.

Разрядить обстановку поможет вывод промышленных предприятий за черту города, что позволит освобождать площадки под жилищное строительство.

О чем кричит рынок

Между тем, по расчету Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.ru, малогабаритные квартиры в нынешних условиях оказываются одними из наиболее ликвидных благодаря относительно невысокой стоимости. Хотя из-за малой площади цена за метр в малогабаритках оказывается даже выше, чем в обычных квартирах. Но общая цена квартиры все же меньше, хотя и ненамного, так как в условиях дефицита разрыв между более качественным и менее качественным жильем сокращается — люди готовы брать любое.

По оценкам Инны Будниковой, с начала 2006 г. малогабаритные квартиры экономкласса демонстрировали самые высокие темпы прироста цен: “Если среднее увеличение стоимости с января по сентябрь текущего года составило приблизительно 75%, то жилье экономкласса выросло в цене почти на 85%. В условиях галопирующего роста цен малогабаритные квартиры в сегменте "плохая панель" оставались единственной возможностью для подавляющего числа россиян решить квартирный вопрос. Сроки экспозиции малогабаритных однушек и двушек сократились до 2-3 дней. Однако именно в этом, наиболее востребованном сегменте был зафиксирован самый большой дефицит предложения”.

Причина, указывает Инна Будникова, в том, что малогабаритные квартиры в новостройках изымаются из свободной продажи для социальных программ города: “К 2007 г. в Москве столичные власти планируют возвести около 5 млн кв. м жилья — это почти 80 000 новых квартир, если исходить из стандартной площади в 60 кв. м. Из этих квартир около трети планируется распределить по социальным программам. Эти программы московские власти пока не планируют сворачивать даже в условиях ажиотажного коммерческого спроса на московские квартиры. Сами застройщики и риэлторы также предпочитали придержать наиболее ликвидные варианты. Большинство населения не может себе позволить покупку 2-комнатной (не говоря уже о многокомнатной) квартиры. В результате наиболее востребованными по-прежнему остаются малогабаритные 1-комнатные”.

В Москве диапазон цен на малогабаритные 1- и 2-комнатные квартиры на первичном рынке составляет от $2800-3000 до $4500 за 1 кв. м, отмечает Инна Будникова. Наиболее ликвидные — 1-комнатные квартиры общей площадью 40-50 кв. м и 2-комнатные в 60-75 кв. м.

В Подмосковье в сентябре темпы роста цен на новостройки несколько замедлились и составили 3-4%. Наибольшим спросом в Подмосковье пользуются квартиры стоимостью менее $2000 за 1 кв. м. Площадь самых востребованных 1-комнатных квартир может составлять от 35 до 50 кв. м, 2-комнатных — 50-65 кв. м. При распределении по территориальному признаку наиболее ликвидные квартиры расположены в новостройках городов — спутников Москвы в пределах 5 км от МКАД. Уровень цен в этих городах приблизительно одинаковый.

По данным аналитического центра агентства недвижимости “Домострой”, в г. Люберцы минимальная стоимость 1 кв. м колеблется в пределах от $1450 до $2250, в Красногорске — от $1700 до $2800, в Мытищах — от $1900 до $2500, в Одинцово — от $1650 до $2850, в Мосрентгене — от $2400 до $2500, в Видном — от $2180 до $2400, в Реутове — от $2200 до $2650.

Сбить потребительский ажиотаж может массовое строительство серийных панельных домов, например серий П-44М, П-44Т, П-46 и подобных, считает Инна Будникова. Но возникает вопрос: где строить спасительную панель? Точечная панельная застройка неэффективна, домостроительным комбинатам нужны большие площади, о дефиците которых говорят давно.

Правда, если пройтись по центральным районам города и внимательно присмотреться (заглянуть за заборы, ограды, решетки), то окажется, что в Москве еще можно построить почти целую Москву. Именно в центре полно неиспользованных больших территорий, которые некогда занимали заводы, фабрики, научные институты и прочие предприятия, имевшие свои склады, гаражи, мастерские, конторы… Сейчас от этих организаций остались лишь названия. Поэтому нехватку площадей в Москве некоторые участники рынка называют мифом. Но в любом случае власти давно декларируют отказ от возведения панельных домов в центральных районах города, и домостроительные комбинаты уже несколько лет назад начали активную экспансию в Подмосковье.

Государство, по мнению Будниковой, безусловно, может способствовать ускорению темпов строительства малогабаритного жилья. Есть смысл работать над сокращением срока получения разрешения на строительство. На оформление документов и сбор подписей уходит 2-2,5 года, а само строительство панельного дома занимает в 3-4 раза меньше времени.

Олег Щелов Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...