Анатомия здания: Дотянуться до небес

Небоскребам на планете Земля немногим более 100 лет, но в последние годы подход к строительству высотных зданий претерпел значительные изменения. Если более 100 лет назад небоскребы строились главным образом в целях экономии места, то в настоящее время они являются в первую очередь инструментом для улучшения имиджа как отдельно взятого города, так и страны в целом. Возведение очередного “самого высокого здания” способствует кардинальному улучшению инвестиционного климата. Логика инвесторов неопровержима: “Если здесь это построили, значит, кому-то все это надо”.

Первые небоскребы появились в Америке, в Нью-Йорке, в конце XIX в.

 

 

Их строительство было вызвано необходимостью эффективнее использовать дорогую землю в центральной части города. Счастливые владельцы земельных участков требовали от архитекторов создать такой проект, который позволял бы при минимальной площади фундамента здания получить максимальный внутренний полезный объем. Архитекторы смогли предложить два решения — углубляться под землю или возводить как можно больше этажей над землей. Выбор был сделан в пользу второго варианта.

Одним из первых небоскребов стало здание Equitable Building на Бродвее (Нью-Йорк), построенное в 1870 г. Прадедушка небоскребов не сохранился до наших дней в первозданном виде. Архитектурный проект семиэтажного здания был выполнен бюро Kendal & Gilman. Строение занимало целый квартал, ограниченный Бродвеем, Пайн, Нассо и Седар-стрит. В конструкции здания использовались металлические элементы, что было принципиально новым решением для того времени, имелись пассажирские лифты. Здание неоднократно достраивалось и расширялось, но 9 января 1912 г. почти полностью погибло от пожара.

Возведенному на его месте в 1915 г. новому 40-этажному зданию Equitable Building не было суждено стать самым высоким зданием мира, однако по окончании строительства оно стало крупнейшим по совокупной офисной площади (более 111 500 кв. м).

Между тем сооружение столь массивного небоскреба вызвало немало нареканий и стало предпосылкой для принятия в 1916 г. Zoning Law — закона, определяющего необходимость ступенчатого устройства небоскребов, которое не препятствовало бы естественному освещению и циркуляции воздуха в соседних зданиях.

Не менее знаменитыми пионерами среди небоскребов стали построенное в 1875 г. здание штаб-квартиры газеты New York Tribune (высота — 79 м) и построенное в 1885 г. здание Страхового общества в Чикаго (высота — 163 м). Последнее было снесено в 1929 г.

Сегодня титул самого высокого небоскреба в мире принадлежит башне Taipei 101, построенной в 2004 г. в столице Тайваня Тайбэе. Комплекс состоит из двух зданий — башни Taipei 101 и пристроенного к ней пятиэтажного “подиума”. Вместе с 60-метровым шпилем высота 101-этажного небоскреба составляет 508 м. Небоскреб обслуживается самыми высокоскоростными в мире лифтами марки Toshiba — с 5-й по 89-й этаж можно подняться всего за 39 секунд. Архитектурный проект выполнен компанией C. Y. Lee & Partners Associates. Строительство гигантской башни обошлось в 1,7 млрд евро.

2-е и 3-е места по высоте занимают башни здания штаб-квартиры компании Petronas в Куала-Лумпуре (Малайзия). Это 88-этажное 452-метровое строение состоит из двух башен-близнецов, соединенных на высоте 170 м ажурным “небесным мостом” длиной 58,4 м.

Ветеран среди небоскребов — Empire State Building в Нью-Йорке (высота — 381 м). Построенное в 1931 г. здание до сих пор входит в десятку самых высоких и является одним из самых тиражируемых символов Нью-Йорка. Здание запечатлено в нескольких десятков фильмов. Его посещали английская королева Елизавета II, бессменный президент Кубы Фидель Кастро и Никита Хрущев. Удивительно, но в эпоху Великой депрессии здание было построено быстро (немногим более чем за год) и качественно. В конце Второй мировой войны, 28 июля 1945 г., заблудившийся в тумане американский бомбардировщик B-25 Mitchell протаранил небоскреб на уровне 79-го этажа. Столкновение закончилось трагически для экипажа самолета и нескольких прохожих, погибших под его обломками. Говорят, что здание Empire State Building даже не шелохнулось.

Экономическое чудо…

Некогда самые высокие небоскребы находились в крупнейших американских мегаполисах — Нью-Йорке, Чикаго и Лос-Анджелесе.

В последние полтора десятилетия Америка постепенно уступает пальму первенства динамично развивающимся странам Азии — Малайзии, Тайваню, Сингапуру. Восемь из 10 высочайших зданий мира построены в Азии, причем все за последние 15 лет. К слову сказать, в Европе небоскребов-рекордсменов не наблюдается.

Небоскребы строятся не только в тех местах, где испытывают острую нехватку земли. В ряде случаев их возведение — просто имиджевая акция. Небоскребы строят в тех странах и городах, которые хотят прославиться, прогреметь на рынке недвижимости.

Сегодняшний рекорд — 508 м башни Taipei 101 — грозятся побить сразу несколько стран. Так, в Нью-Йорке возводится Independence Tower (Башня независимости) высотой 1776 футов (541,3 м), что символизирует год подписания США Декларации о независимости. Строительство башни планируется завершить в 2008 г.

Другой строящийся небоскреб-рекордсмен — спиралевидное здание Burj Dubai (в переводе — “Башня Дубай”) в ОАЭ. По предварительным оценкам, инвестиции в проект составят $1 млрд. Башню планируется построить к 2008 г. По данным компании Emporis, в здании будет 160 этажей. Руководство корпорации Emaar Properties, девелопера здания, считает, что башня станет высочайшим зданием в мире, выше, чем на Тайване, в Чикаго и где бы то ни было, что призвано восстановить господство Ближнего Востока на рынке небоскребов. Ведь до строительства Эйфелевой башни в 1889 г. долгие 43 века самым высоким зданием мира официально была пирамида Хеопса (высота — 147 м) в составе погребального комплекса г. Гиза (Египет). “Ясно, что это чисто имиджевая акция, — отмечает президент Urban Land Institute Ричард Розан. — Нет практической необходимости в здании такой высоты”.

Конструкции: стальные и не очень

Специалисты по истории архитектуры считают, что структурное определение слова “небоскреб” основывается на инженерных разработках 1880-х, позволявших строить многоэтажные дома. Это определение связано со стальным каркасом, изобретенным в противовес тяжеловесной каменной кладке. Такой каркас позволял зданиям быть самодостаточными, служить опорой самим себе.

Изначально каркас здания-небоскреба состоял из стальных балок. А уже в начале XX в. для строительства каркасов небоскребов использовали гипс и сварочную сталь (ковкую мягкую сталь), затем почти полностью перешли на сталь. Одновременно в ходе строительства высотных зданий начали увеличивать и долю бетона — правда, главным образом для жилых зданий. В высотных объектах коммерческой недвижимости и по сей день превалирует сталь.

Вместе с тем, по мнению сотрудников отдела по связям с общественностью компании “Капитал Груп”, было бы не совсем верно утверждать, что технологии строительства стальных каркасных зданий прижились везде, в том числе и в России.
“Существуют примеры частичного использования стальных каркасов, особенно в малоэтажном строительстве, т. е. смесь стального фасада с монолитным ядром. Но об активном применении чистых стальных каркасов говорить не приходится, — считают в "Капитал Груп". — Более широко используются монолитно-каркасные технологии”.

В последние годы строители оценили бетон. Этот материал прочнее стали при сильном ударе и гораздо более устойчив к огню. Впрочем, бетон устойчив к давлению, но не к нагрузке. Вот почему в большинстве конструкций бетонные каркасы укрепляются стальными стяжками. Значительная часть жилых высотных зданий строится с бетонными каркасами.

Начиная с 1960-х в строительстве небоскребов стала возрастать доля “сложных материалов”, при изготовлении которых используются как сталь, так и бетон. Существует много вариантов компоновки стали и бетона: стальной скелет, обрамляющий бетонное ядро, или заглубленные стальные балки, взаимодействующие с бетонным покрытием, и другие решения.

“Использование металлических каркасных конструкций имеет свои плюсы и минусы, — отмечают в "Капитал Груп". — К очевидным минусам можно отнести их высокую себестоимость. Плюс использования таких конструкций состоит в том, что если изделие уже изготовлено и находится на стройке, то значительно сокращаются сроки возведения здания. Между тем без детальной сметы, составленной конструкторами, бывает трудно просчитать себестоимость проекта на этапе разработки архитектурной концепции. Использование стальных каркасов создает определенные ограничения в отличие от монолитных конструкций, которые дают архитектору практически полную свободу при решении внешних форм здания”.

Впрочем, время диктует развитие новых технологий и материалов. Все больше небоскребов в последние годы строится на побережьях морей, заливов, океанов и проч. Это делает их более подверженными влиянию ураганов и тропических циклонов, а значит, повышает требования к прочности, указывает на необходимость создания новых прочных материалов.

Новые европейские небоскребы

Небоскребы обеспечивают лучшие виды из окон и гарантируют наибольшую стоимость недвижимости. И хотя в Европе нет небоскребов-рекордсменов, за последние годы здесь значительно возросла доля высотных жилых домов в общей массе. В рамках Международного инвестиционного салона MIPIM-2005 были подведены итоги конкурса на лучший жилой дом. Почетный приз получил уникальный 54-этажный дом Turning Torso (в переводе с английского — “вращающийся торс”), построенный в шведском городе Мальме по проекту архитектора Сантьяго Калатравы. И уже не первый год главный приз на престижном форуме завоевывают дома-небоскребы.

Прообразом гигантского 190-метрового здания общей площадью 21 600 кв. м стала мраморная статуя Калатравы “Вращающийся торс”. В 1999 г., увидев фотографию статуи в одном из буклетов архитектора, управляющий директор шведской компании HSB Malmo Джонни Орбек буквально загорелся идеей строительства небоскреба.

Дозвонившись до звезды, Орбек попросил архитектора разработать проект жилого дома, в основе которого лежала бы идея вращающихся секций. В гигантском здании удалось воплотить первоначальный замысел: по всей длине дом словно поворачивается от первого этажа до последнего на 90 градусов. Это не только придает ему оригинальный внешний вид, но и обеспечивает живописные виды из окон всем без исключения жильцам дома.

Сантьяго Калатрава сказал, что Turning Torso — пейзаж, посвященный людям“. Комплекс расположен в непосредственной близости от Западной гавани и находится в шаговой доступности как от исторического Центра Мальме, так и от пляжа. Новый управляющий директор компании HSB Malmo Грег Дингизиан считает, что Turning Torso представляет собой уникальную скульптурно-архитектурную комбинацию. По словам Дингизиана, мировая пресса называет здание “одной из самых завораживающих архитектурных форм наших дней”.

Здание разделено на девять равных секций, повернутых друг к другу под определенным углом. Всего в Turning Torso 147 апартаментов и 10 этажей офисных помещений. Площадь каждого из этажей составляет 400 кв. м. Апартаменты расположены на 14-52-м этажах здания. Всего в Turning Torso 33 различных типа апартаментов площадью 45-190 кв. м. Все пространства решены в едином стиле — рационального минимализма. Все аксессуары — дверные ручки, выключатели и плинтусы — также выполнены в едином стиле и единой бежево-серой цветовой гамме. Даже кухни отделаны серо-голубым гранитом.

Проживание в небоскребе сопряжено с рядом трудностей — например, мытье окон становится проблемой. Для обитателей Turning Torso эта услуга включена в арендную плату.

Три в одном: работа, дом и досуг

Статистика показывает, что за 5-6 часов работы дома человек нередко успевает сделать столько же, сколько за 10-12 часов работы в офисе, а расходы на оборудование и временные затраты на дорогу в офис и корпоративные мероприятия значительно снижаются и повышается эффективность работы. Однако далеко не каждый согласится хотя бы ненадолго создавать в доме атмосферу офиса или выделять для этой цели отдельный кабинет.

Одна из последних тенденций, ясно прослеживающаяся в зданиях-небоскребах, — разделение площадей на офисные и жилые. Так, например, в вышеупомянутом Turning Torso под офисные площади отведены этажи со 2-го по 6-й и с 8-го по 12-й.

Общая площадь офисов в небоскребе составляет 4000 кв. м. Минимальная площадь, которую можно арендовать под офис, — половина этажа или 200 кв. м. Для посетителей офисов в здании оборудованы два отдельных лифта.

Не менее функционально и строящееся здание Burj Dubai. На нижних 37 этажах будет располагаться отель, с 45-го по 108-й этаж разместятся 700 квартир, которые, по словам представителя девелопера, были раскуплены за 8 часов, а оставшиеся площади в здании будут занимать офисы. На 124-м этаже планируется устроить панорамную террасу для храбрых.

Каркас здания в целях прочности возводится из цемента. Архитектурный проект выполнен Адрианом Смитом (мастерская Skidmore, Owings & Merrill в Чикаго). Смит уже работал с небоскребами: он автор башни Jin Mao в Шанхае (высота — 421 м).

Башня в Дубае станет центральной частью “города в городе”. Согласно проекту развития территории здесь будет построен крупнейший в мире торговый молл — Dubai Mall и будет разбит уникальный бульвар протяженностью 3,5 км, на котором будут представлены здания всех времен и архитектурных эпох.

Революция в умах

Строительство отдельных небоскребов и их групп помимо собственно экономических целей (средоточие деловой активности в отдельно взятом районе, суммарное сокращение затрат на жизнеобеспечение компании и т. д.) преследует далекоидущие стратегические цели. В ряде случаев введение высотной доминанты позволяет резко поднять престиж не только отдельного, нередко малопопулярного района, но и города в целом. Примеров тому масса: Canary Wharf в Лондоне, Defense в Париже и, наконец, ММДЦ “Москва-Сити” в российской столице. Все эти некогда заброшенные промышленные районы претерпевают второе рождение и становятся центрами новых деловых, а главное — престижных районов, вокруг которых застраиваются и реконструируются все новые и новые кварталы.

Так, например, изменение назначения Canary Wharf в 1980-х означало, что и соседним районам придется в конечном итоге отказаться от судоходства. В течение нескольких столетий Canary Wharf была главной лондонской пристанью. В 80-е гг. прошлого столетия правительство страны приняло стратегическое решение о развитии территории. В этих целях в 1981 г. была образована специальная корпорация. После того как были закрыты все верфи, здесь разместился современный финансовый и деловой центр Доклэндс. Центральным ядром Доклэндс является так называемый Собачий остров (Isle of Dogs). Здесь возвышается самое высокое здание Великобритании — 237-метровая башня One Canada Square. Здание построено по проекту американского архитектора Сезара Пелли, автора разрушенного в результате атаки террористов Международного торгового центра.

Бывшая лондонская пристань Canary Wharf способствовала поднятию престижа соседнего района, Wood Wharf. Это участок площадью 8 га, расположенный к северо-востоку от Собачьего острова, в районе Лондон Доклендс. Исторически район Wood Wharf использовался для хранения древесины и ремонта судов. Здесь преобладают малоэтажные промышленные, офисные и складские помещения. В ходе генеральной реконструкции района, которая будет проводиться под общим руководством компании British Waterways, местность будет застроена новыми жилыми и офисными комплексами. Без небоскребов не обойдется — в проекте предусмотрено возведение 35-этажной офисной башни.

Не менее интересна и история парижского “Сити” — района Дефанс. Его начали застраивать в 1950-е гг., лелея идею о проведении в Париже престижного салона Worldexpo-1958. В итоге выставка состоялась в Брюсселе. А Дефанс развивается и по сей день, продолжая всерьез соперничать с лондонским Сити. Сегодня здесь свыше 3 млн кв. м офисных площадей, где размещается более 1500 компаний. В Дефанс работает свыше 150 000 служащих и проживает свыше 20 000 человек. Кроме того, в районе около 210 000 кв. м торговых площадей, более 2500 гостиничных номеров и почти 31 га эспланад и пешеходных зон.

Правильно спроектированные высотные здания способны до неузнаваемости изменить облик города. По окончании строительства небоскреба Мальме — третий по величине город в Швеции — резко набрал очки, став европейской легендой, ведь на сегодня Turning Torso — самый высокий в Европе жилой дом.

Кстати, у Turning Torso вскоре появится близнец в другой части света. Архитектор Сантьяго Калатрава приступил к реализации проекта Fordham Spire в Чикаго. Американский “близнец” будет масштабнее — 610 м в высоту против 190 м у Turning Torso. В здании будет 115 этажей (против 54 у Turning Torso). Угол поворота Fordham Spire составит 270 градусов против 90 градусов у шведского небоскреба.

Калатрава планирует завершить проект в 2009 г. Чикаго не нуждается в промоушене на мировом уровне, однако, возможно, власти города втайне мечтают о возвращении ему былой славы — родины самого высокого здания мира.

Подобно всем другим рекордам слава небоскребов недолговечна. “Никогда не поздно взять новую высоту, установить новый рекорд, — говорит сотрудник одного из престижных европейских архитектурных бюро. — Это вопрос времени и денег”.

Высотные здания — высокое искусство

В мировой архитектуре намечается еще одна любопытная тенденция, связанная с небоскребами. Работать над проектами высотных зданий стало престижно. Знаменитые архитекторы не хотят отставать от модных тенденций и активно включились в строительство высотных зданий. Вот лишь несколько интересных архитектурных проектов, представленных на салоне MIPIM-2005.

Абсолютным победителем среди высотных зданий стала “Башня Дубай” в Эмиратах. Архитектурное бюро “Кон Педерсен Фокс” (Kohn Pedersen Fox) стоит у руля сразу нескольких высотных проектов. В категории “жилые здания” на салоне MIPIM-2005 номинировался многофункциональный комплекс Espirito Santo Plaza (Майами, США). 36-этажное здание элегантно вписалось между 27-этажной штаб-квартирой банка и 14-этажным строением. Общая площадь объекта — 111 500 кв. м. Здесь разместились квартиры, офисы, торговые площади, рестораны, а также 5-звездочный отель Conrad. Здание включает в себя 11-этажный атриум. Грациозная парабола ненавязчиво уводит взгляд наверх, создавая оптическую иллюзию. Что это — просто впадина или продолжение пути? Парабола — намек на Арку Святого Луи, символические ворота в Латинскую Америку.

Номинировавшееся в категории “бизнес-центры” здание Нихонбаши (Nihonbashi 1-Chome Building) построено в Токио (Япония). Его архитектурный проект также выполнен в мастерской КПФ. В здании 92 800 кв. м офисных и 8600 кв. м торговых площадей. Якорный арендатор — Merrill Lynch Group. С юга открывается дугообразный фасад, с одной стороны подчеркивающий прозрачность здания, с другой — его наполненность. Благодаря слегка шероховатой поверхности здания вид фасада меняется в зависимости от освещения.

Проект нового Всемирного торгового центра (World Trade Center Tower 6 — WTC) в Амстердаме — еще одна работа архитектурной мастерской KPF. На сегодня это третье по высоте (105 м) здание в городе. Оно будет состоять из двух частей — башни и невысокого павильона, обрамляющего атриум. Общая площадь здания, включая магазины, офисные пространства, кафе и спортклуб, составит 45 000 кв. м.
Здание является органичным продолжением недавно реконструированного комплекса WTC в Амстердаме (проект архитектурного бюро KPF), ставшего лауреатом в категории “реконструированные офисные здания” на салоне MIPIM-2003.

Архитектурное бюро ASSAR выполнило проект реконструкции башни Madou Plaza в Брюсселе. Девелопер проекта — компания IVG Real Estate Belgium — планирует получить современный 34-этажный офисный комплекс высотой 120 м и площадью 40 000 кв. м. Увеличение полезной площади на 8000 кв. м будет достигнуто за счет создания 12-этажного треугольного атриума, самого высокого в Бельгии. На 1-м этаже будут располагаться конференц-центр и выставочные пространства. Здание восстанавливалось на базе первоначального, построенного в 1965 г. После реконструкции, которая завершится в конце 2005 г., башня имеет все шансы стать одним из самых оснащенных офисных центров в европейских столицах. В будущем многофункциональный комплекс планируют дополнить жилым домом.

Прохладные потолки обеспечат посетителям центра самые высокие стандарты комфорта. Благодаря непрерывной циркуляции охлажденной воды по тончайшим трубкам на внутренней стороне перфорированных металлических панелей потолка поверхность будет играть роль охлаждающего элемента.

Еще один безусловно интересный проект — Trump International Hotel and Tower — реализуется компанией Zeidler Partnership в Торонто (Канада). По окончании строительства в 2008 г. это будет самое высокое в Канаде жилое здание (высота — 325 м). В нижних 32 этажах разместится 5-звездочный отель, а далее, до 70-го этажа, — кондоминиумы. В двух верхних уровнях будут располагаться пентхаусы. Фасад здания выполнен преимущественно из стекла.

Все больше и больше международных компаний предпочитает строить свои штаб-квартиры в виде высотных зданий. Удачно спроектированные офисные здания могут положительно повлиять на имидж компании. Так, в Нью-Йорке реализуется проект штаб квартиры газеты New York Times. Здание станет центром площади Times Square на Манхэттене, возвышаясь над ней на 319 м. Завершение строительства намечено на 2006 г. Новая штаб-квартира New York Times позволит объединить под одной крышей на 52 этажах 2500 сотрудников, которые ранее размещались в семи офисных зданиях, разбросанных по всему городу. Автор архитектурного проекта — известный итальянский архитектор Ренцо Пьяно.

“Каждое строение имеет свою историю, — отмечает Ренцо Пьяно. — Это здание будет являть миру легкость и прозрачность”. Обладатель престижной притцкеровской премии за 1998 г., Пьяно известен в первую очередь как автор архитектурных проектов Центра Жоржа Помпиду (Париж) и Потсдамской площади (Берлин). Как любой архитектор с именем, он может выбирать заказчиков, реализуя высокие как в прямом, так и в переносном смысле проекты.

Елена Шувалова Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...