Элитной недвижимости стабилизация рынка нипочем

Цены на элитную недвижимость в столице растут. По крайней мере в этом уверены многие девелоперы и риэлторы, выставляющие на продажу квартиры в новых комплексах, стоимость 1 кв. м которых в ряде случаев достигает $30 тыс. Рынок московской «элитки» переживает отнюдь не лучшие времена: качественные предложения в 2006 году практически не появлялись, цена некоторых объектов была необоснованно завышена, а продавцы предлагали считать домом класса de luxe любую новостройку в центре — это уже мнение аналитиков. Кто прав?

 

 

Или истина находится где-то между этими диаметрально противоположными позициями?

Элитной недвижимости стабилизация рынка нипочем
Прежде чем отвечать на этот вопрос, надо определиться с терминами. Что, собственно, сейчас считается элитной недвижимостью? Вспомним ситуацию, сложившуюся в прошлом году. Риэлторы все время мучались над решением одной проблемы: что продавать? Если придерживаться позиции, что элитные дома располагаются только в историческом центре, то реализовывать особо нечего, поскольку девелоперы ничего нового в сердце города не предлагали. Большинство проектов, с которыми застройщики приходили к консультантам по дорогой недвижимости, находились за пределами Садового кольца. При этом никаких эксклюзивных архитектурных изысков не подразумевалось: подобные фасады, планировки, набор инфраструктуры уже предлагались раньше.

Почему сложилось подобное положение вещей? Не будем приводить мнения специалистов рынка, предложим свой, на первый взгляд несколько абсурдный вариант. Похоже, девелоперы просто не желают вкладываться в развитие новых престижных территорий в пределах центра (в первую очередь внутри Бульварного кольца). Расселение старых домов, попытки «втиснуть» новостройки в жесткие рамки своеобразной архитектуры Замоскворечья или Плющихи, ограничения по этажности серьзно уменьшают шанс разместить максимальное количество элитных квадратных метров на том или ином участке и извлечь соответствующий доход.

А наши девелоперы уже привыкли к сверхприбылям. Поэтому они решили пойти по более простому и выгодному пути. Предположим, есть у нас участок в Хамовниках (на проспекте Мира, Ленинском, Кутузовском проспектах — адрес выбирается абсолютно произвольно и без каких-либо аналогий, просто к слову пришлось), построим на нем современный домик, а вы уж, дорогие риэлторы, сами думайте, как станете его продавать по стоимости элитного.

Справедливости ради отметим, что специалисты рынка быстро нашли выход из этой непростой ситуации и качественно использовали средства массовой информации. Логика их рассуждений примерно такова. Продавать в центре нечего — бросаем в народ девиз: «Элитные дома вполне могут располагаться на периферии». Если вдруг кто удивится этому нестандартному определению, объясним ему, что зато эти престижные дома размещены на больших земельных участках, где реально возвести большие жилые комплексы, соответственно, получается и подходящее социальное окружение, и хорошая инфраструктура.

Чтобы подсластить пилюлю тем, кто по-прежнему придерживается классической точки зрения, что самые дорогие дома должны стоять в центре, назовем эти новые комплексы красивыми иностранными словами, выделив их среди массы различных Больших и Супербольших Парков и Городов всех цветов радуги.

Логика, которая возникла по необходимости — из-за дефицита предложения или обыкновенной жадности и лени (нужное подчеркнуть), понятна. Не ясно только, кто лет через пять все еще будет называть эти комплексы элитными. Абсолютно правы те риэлторы, которые сегодня четко определяют градацию элитного жилья в столице следующим образом.
На вершине пирамиды оказываются отдельно стоящие особняки (чем ближе к центру, тем лучше), принадлежащие российским представителям первой сотни самых богатых людей Forbes. Второй уровень отдан жителям Остоженки, которая в ближайшие годы будет окончательно застроена и, вероятно, закрыта для посторонних шлагбаумами. Эти два пункта не вызывают никаких сомнений.

Дальше существуют некоторые разночтения, поскольку на третью строчку, самую многочисленную, лежащую в основании нашей пирамиды, есть несколько претендентов. Это и жилые апартаменты в «Москва-Сити», и загородные поселки миллионеров. Да и всерьез осваиваемые и обживаемые районы вроде Плющихи, Патриарших прудов и Замоскворечья способны стать по-настоящему элитными через пару–тройку лет.

Вот и вся московская «элита», в которой почему-то не оказалось места для «точечных» объектов и широко разрекламированных жилых комплексов в разных уголках Москвы. Так что покупателям хорошего, дорогого и престижного жилья в столице стоит более внимательно подходить к выбору объектов, чтобы не приобрести новомодный объект бизнес-класса по цене элитного.

Кайдо Каарма
Директор департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— В центре Москвы сегодня существует ряд районов, где недвижимость действительно переоценена. Это подтверждается снижением темпов реализации новостроек. Но, рассуждая о правоте мнений, могу сказать, что в отличие от девелоперов и риэлторов аналитики делают выводы, ориентируясь по базам данных. Эти базы не всегда репрезентативны и не обязательно точно отражают реальное положение дел. Лично для меня аналитические отчеты интересны прогнозами и тенденциями развития рынка. Несомненно, рынок лучше чувствует тот специалист, который общается с целевой аудиторией напрямую. В идеале должен существовать тандем аналитиков и участников рынка, поскольку застройщики и риэлторы ясно видят, каково количество клиентов, каков бюджет на покупку элитной недвижимости, и способны сопоставить эти показатели с имеющимся предложением по Москве.

Как участник рынка я утверждаю, что ряд «топовых» мест в Москве переоценен. Но не стоит забывать, что в столице наблюдается огромный дефицит элитной недвижимости. Спрос на качественное жилье растет из года в год.
Такие показатели, как инфляция доллара и рост рынка, позволяют делать прогнозы о дальнейшем удорожании элитной недвижимости. Ведь это жилье не просто вложение денег, а инвестиция в будущее. Как правило, с годами оно дорожает и остается высоколиквидным товаром.

Наталья Мартынова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...