"Хотели – как лучше, а получилось – как всегда"

Полный текст авторской статьи руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко о сложившейся ситуации на московском рынке недвижимости, подготовленной по просьбе газеты Коммерсант. Со временем все дорожает. Это фундаментальный закон рынка, отражающий то важное обстоятельство, что деньги имеют стоимость во времени. Один рубль или доллар сегодня это уже меньше, чем рубль или доллар вчера, так как за это время их можно было вложить в дело и получить прибыль. К примеру, постарайтесь вспомнить, какие цены были 3, 5 или 7 лет назад – сегодня они уже, скорее всего, вызовут улыбку.

 

 

Это закон жизни, даже в условиях стабильной экономики. Однако порой некоторые вещи дорожают как-то неприлично быстро, причем, казалось бы, для этого не было никаких естественных причин. Причем можно заметить странную закономерность: – подорожание случается вскоре после очередной законодательной меры, направленной на благие цели. Поговорим, например, о московском жилье. По данным аналитического центра www.irn.ru за последний год цены на квартиры в Москве выросли в среднем ни много ни мало на 86%, а отдельные классы жилья и дома-новостройки подорожали более чем в 2 раза. Почему? Эта история берет свое начало от введения федерального закона о долевом участии в строительстве, вступившего в силу чуть более года назад. Закон появился, разумеется, из благих побуждений: - защитить добросовестных покупателей квартир в новостройках от произвола застройщиков, да и вообще, призвать последних к порядку. Например, потребовать от них финансовой прозрачности, соблюдения заявленных сроков строительства, исключить возможность двойных продаж, запретить строить и продавать квартиры в домах, не имеющих всей необходимой разрешительной документации и т.д.. Казалось бы, все верно, так и должно быть. Однако практика показывает, что столь идеалистичный закон отказывается работать, вновь подтверждая непреложный национальный постулат «хотели как лучше, а получилось как всегда». Количество требуемых разрешений и согласований, необходимых для строительства любого жилого дома в крупном городе, столь велико, что их получение представляет собой куда более сложную задачу, чем само строительство. И вроде как все они нужны: - соответствие архитектурному облику города, ограничению по этажности и общей площади здания, соблюдение «красных линий», инсоляции, экологических норм, пожарной безопасности, санитарных требований, нагрузки на электрику и другие коммуникации, социальную инфраструктуру и много чего еще. Получение всех согласований и оформление всех документов нередко занимает в несколько раз больше времени, чем сам процесс строительства дома. Тем не менее, несмотря на все сложности, объемы жилой застройки в Москве с 2000 года постоянно росли. Застройщики научились находить те или иные компромиссы с городской администрацией, контролирующими органами и общественностью. Нередко согласования удавалось получить лишь по завершению строительства – когда дом уже стоит и чиновникам вроде как бесполезно дальше упираться. Нехорошая, конечно, практика но, по крайней мере, она позволяла оперативно строить. Однако были и негативные моменты – конфликты с жителями соседних домов, во дворе которых пытались втиснуть новостройку с нарушением всех норм, перегрузка изношенных инженерных сетей, к которым подключали все новые объекты, а также нашумевшая проблема недобросовестных застройщиков и обманутых покупателей. Таким образом, утверждать, что раньше было лучше, в общем-то, нельзя – упорядочить строительную сферу было необходимо. Однако новый закон потребовал от застройщиков слишком многого и неудивительно, что они встретили его в штыки. Причем довольно скоро застройщики нашли способ использовать его в своих интересах, как основной аргумент массированного PR, направленного на повышение цен. Коль строить теперь стало сложнее, чем раньше, то должны вырасти и цены на жилье, а расплачиваться за это должен конечный потребитель. С этого, фактически, и начался новый этап подорожания квартир летом 2005 года после продолжительного периода стагнации. Получилось, что после введения нового закона, застройщики тужили недолго. Ведь теперь строить много и работать на обороте, как раньше, стало, в общем-то, не нужно. Теперь достаточно стало просто задрать цены на свои уже строящиеся или почти готовые объекты и продавать их очень медленно, никуда не торопясь, но с большей рентабельностью. Ведь жилье нужно всем, а осваивать новые площадки в соответствии с новыми требованиями долго и накладно, а значит, в ближайшее время дефицит жилья и высокие темпы роста цен обеспечены. В результате весной этого года рост цен на московские квартиры побил все прежние рекорды. По данным аналитического центра www.irn.ru в среднем темпы роста цен на жилье превышали 10% в месяц, отдельные дома-новостройки дорожали за месяц более, чем на 20% - просто такими темпами застройщики подымали цены на свои объекты. Более того, почти половина объектов в разные периоды 2006 года снималась с продажи в ожидании еще больших цен – зачем продавать сейчас, если через месяц – другой можно будет накинуть немалую прибавку. Сейчас темпы роста цен на московское жилье постепенно пошли на спад, но все еще остаются довольно высокими – порядка 5% в месяц. Средний уровень цен на квартиры все теснее приближается к очередной планке – 4.000$ за квадратный метр. Нынешние цены легче почувствовать в абсолютном выражении. Так, среднестатистическая однушка, расположенная в обычном панельном доме где-то в спальном районе Москвы стоит сейчас от 150.000$ до 200.000$. Более-менее причинная трешка в нормальном доме далеко не в центре – от 300.000$ до 500.000$. Неудивительно, что совсем недавно Москва была признана самым дорогим городом Мира, прежде всего, из-за стоимости жилья. В этот момент самое время вспомнить еще парочку традиционных национальных вопросов из серии «Кто виноват?» и «Что делать?». Оказывается, что вроде как и все и никто. Государство приняло меры для защиты прав покупателей жилья – сделало благое дело людям но, к сожалению, законодатели не сильно вникли в реалии рынка недвижимости и его специфику. Застройщики, будучи поставленными в жесткие условия, нашли свой выход из ситуации, не желая брать на себя лишних обязательств и проблем. Московские власти пока ограничиваются только рекомендациями, вроде недавнего заявления главы стройкомплекса о необходимости заморозить неприлично высокие цены, хотя вряд ли бизнес будет внимать подобным советам. Казалось бы, городские власти вполне могут принять меры по сдерживанию цен на жилье, причем даже не командными, а рыночными методами - восстановить и даже увеличить объемы строительства жилья в городе. Однако освоение новых площадок в крупном мегаполисе – клубке противоречий - всегда наталкивается на какие-то препятствия и ущемляет чьи-то интересы, вроде истории с жителями в Южном Бутово, которые по-своему правы. Те или иные конфликты возникают почти всегда, идет ли речь и застройке стесненной площадки, сносе и расселении пятиэтажек или выводе предприятий за пределы города. Но с другой стороны, история с жильем в Москве оказывается далеко не единственной. Нечто подобное, когда принятие очередного закона, направленного на благие цели, приводит к резкому подорожанию товаров, как-то участились. Не так давно под эгидой борьбы с подделками с полок магазинов исчез алкоголь, и обещает вернуться уже совсем по другим ценам. Опять искусственный дефицит, возникший из ничего. Другая благая мера, отменившая плату за входящие звонки, скорее всего, обернется общим увеличением затрат на связь, так как станут дороже исходящие звонки. В этом контексте можно вспомнить и другие подобные инициативы, которые вместо того, чтобы облегчать жизнь, приводят лишь к ее удорожанию, то есть заканчиваются «как всегда». До какого предела московское жилье будет дорожать? Ответить на этот вопрос непросто, так как он зависит уже не столько от рыночных законов, сколько от административных действий. Прежде всего, от объемов строительства жилья в Москве. Пока столичный стройкомплекс продолжает рапортовать о высоких объемах вводимого жилья, однако в последнее время в эту статистику попадает все больше квадратных метров, построенных столичными строителями в других регионах, а также растет доля социального жилья. С одной стороны, это хорошо, а с другой – нет, потому что на фоне формальной статистики теряется понимание проблемы сокращения количества новых домов, в которых можно купить квартиру на свободном рынке столицы, что и создает дефицит предложения. Более того, социальное жилье, так или иначе, строится за счет коммерческого жилья, а значит, чем меньше домов в Москве строится на продажу, тем большая доля в покрытии расходов на социальное жилье и иные социальные нужды ложится на каждого покупателя квартиры. Примечательно, что за прошедший год некоторые недостатки закона о долевом участии в строительстве были осознаны законодателями, а также были приняты поправки к нему. Однако следует отметить, что принятые поправки лежат несколько в иной плоскости, нежели факторы, влияющие на рост стоимости жилья, поэтому они вряд ли поспособствуют снижению цен на квартиры. Существенным для увеличения объемов строительства в Москве является упрощение процедуры выделения площадок под застройку и получения необходимых разрешений. Если закон о долевом участии в строительстве будет дополнен еще и пакетом законов, упрощающих процедуру строительства жилья, то это может существенно изменить ситуацию на рынке и Москвы и других регионов России. Исходя из текущей ситуации на московском рынке недвижимости и понимания ее подоплеки, о перспективах этого рынка можно сказать следующее. Учитывая высокую инертность данной сферы, ожидать заметного увеличения объемов предложения и существенного перелома ситуации до конца текущего года не следует – рост цен на квартиры, скорее всего, будет продолжаться, хотя его темпы с большой вероятностью и дальше будут постепенно замедляться. В итоге к концу 2006 года средний уровень цен на жилье в Москве может составить 4.200$ - 4.500$ за квадратный метр. В следующем году возможна стабилизация столичного рынка, а дальнейший тренд будет зависеть от объемов строительства, законодательных инициатив и общей макроэкономической обстановки в стране. Откат цен на московское жилье назад после длительного роста в 2005-2006 годах возможен в условиях восстановления объемов предложения до уровня 2004 года (до введения закона о долевом участии), или же при ухудшении макроэкономической ситуации в целом. В этом случае снижение цен может составить от 20% до 30%, но вряд ли больше. Если же ограниченный объем нового строительства в столице станет нормой, то впоследствии рост цен возобновится, но более сдержанными темпами порядка 15%-20% в год. Как показывает практика, такие темпы удорожания жилья являются нормальным отражением стоимости денег во времени и характерны для большинства рынков недвижимости в странах с развитой и стабильной экономикой. Впрочем, на фоне нынешнего подорожания московских квартир они выглядят более чем скромными.
Олег Репченко, руководитель IRN.RU
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...